Klageren anfører:

Tirsdag 01.01.05 ble klageren kontaktet av innklagedes saksbehandler. Det var innkommet bud på kr 2.5 mill med frist til kl 16.00. Budgiver hadde tatt forbehold om salg av egen bolig, og snarlig overtagelse. Klager sa at hun ikke aksepterte budet, og ikke hadde anledning til snarlig overtagelse. Klageren ble senere oppringt av saksbehandler som sa at budgiveren hadde droppet forbeholdet om salg av egen bolig, og spurte om oppvaskmaskinen inngikk i salget. Klageren aksepterte å la oppvaskmaskinen inngå i salget. Klageren forstod det slik at innklagede skulle jobbe videre med den potensielle kjøperen.

Klageren valgte å gi innklagede en indikasjon på hvor hun sto og sendte en SMS om at hun kunne selge for 2.6 mill. Dette var en orientering fra klager til innklagede slik at innklagede hadde noe å jobbe videre på.

Etter avsendelse av SMS kom det telefon fra innklagede kl 17.00 med informasjon om at leiligheten var solgt og at overtagelse var satt til 01.04.05. Klageren ble sjokkert over at leiligheten var solgt uten at innklagede hadde avklart med henne på forhånd.

Klageren registrerer at innklagede fastholder sin tolkning av hennes SMS som et motbud. Klageren anså meldingen som en foreløpig orientering. Klageren forventet at innklagede ville formidle nye bud videre til henne slik at hun fikk muligheten til enten å akseptere eller forkaste budet.

Innklagede har solgt klagerens leilighet uten å oppfylle sin opplysningsplikt ovenfor klageren.

Innklagede anfører:

Klageren inngikk salgsoppdrag med innklagede høsten 2004. Det var visningsrunder med budgivning som ikke ble akseptert av klager. Det høyeste budet var kr 2.370 mill. Eiendommen ble trukket fra markedet i den forstand at det kun lå ute på Internett. Innklagede satt opp prisantydningen. Den 28.01.05 ble innklagede kontaktet av en interessent som ønsket visning. Innklagede klargjorde i forkant av visning av klageren trolig ikke ville selge under kr 2.5 mill.

Innklagede ringte klageren etter visning og sa at det trolig ville komme et bud på kr 2.5 mill., slik at klageren skulle få tid til å vurdere et eventuelt bud. Klageren var ikke tilgjengelig på telefon. Innklagede reiser hjem til klageren på kvelden for å orientere om budet.

Den 31.01.05 på ettermiddagen legger interessenten inn et bud på kr 2.5 mill, og setter frist til 01.02.05 kl 16.00. I budet er inntatt følgende forbehold: «Bud forutsetter salg av egen bolig, forventet salg og overtagelse mars 2005.» Ønsket overtagelse var satt til mars/april 2005. Den 01.02.05 blir klageren oppringt av innklagede som informerte om budets størrelse, ønsket overtagelse samt forbehold. Klageren er positiv til budet, men sier hun vil diskutere og komme med en tilbakemelding. Klageren sender deretter en SMS hvor det står: «Hei, jeg ønsker nok en pris nærmere prisantydning. Selger for 2.6.» Hun skriver videre at hun kan nåes på telefon etter kl 15.00. Etter denne meldingen forsøkte innklagede å nå klageren på telefon en rekke ganger uten å lykkes.

Innklagede formidler motbudet på kr 2.6 mill. til interessenten, som aksepterer.

Innklagede treffer deretter klageren på telefon og informerer om at leiligheten er solgt for kr 2.6 mill og med overtagelse 15. mars. Klageren ønsker overtagelse 1. april. Kjøperen går med på det, og innklagede ringer klageren for å bekrefte avtalen. Klageren tar ikke telefonen. Innklagede sender en SMS med beskjed om at leilighetener solgt for kr 2.6 mill med overtagelse 1. april. Klageren besvarer at hun ikke har akseptert dette, og at hun ønsker et møte. Klageren kommer ikke til avtalt møte, men nytt møte blir avtalt hvor innklagede og klager er tilstede. Klageren fortalte på møtet at hun mente SMS som en orientering.

Innlagede mener han har handlet i samsvar med god meglerskikk. Klageren var vanskelig å komme i kontakt med, og når hun sender en SMS er det med direkte tilbakemelding om at hun selger for kr 2.6 mill. ut i fra tekstmeldingens klare ordlyd og forholdene for øvrig hvor man er i en avsluttende budrunde kan tekstmeldingen ikke tolkes på annen måte enn et motbud. Dersom det ikke var ment som et motbud, burde klageren ha vært tilgjengelig for nærmere utdypning. Når man er i en situasjon hvor budfristen er i ferd med å gå ut, ville det være klanderverdig å ikke handle i samsvar med klagerens klare instruks.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det er korrekt at klageren ble oppringt av innklagede 01.02.05 angående budet. Det er feil at klageren var positiv til budet, men klageren sa hun ville tenke på det. Innklagede fortalte om forbehold om salg av egen bolig, og snarlig overtagelse. Klageren sa at dette ikke ville bli akseptert. Klageren sa hun helst ikke ville ha overtagelse før i slutten av april. Innklagede ringte tilbake og spurte om oppvaskmaskinen kunne legges til salget, og at interessenten hadde droppet betingelsen med salg av egen bolig. Klageren svarte ja, og forstod det slik at innklagede snakket med interessenten om nye betingelser for å få inn et bud.

Klageren var svært opptatt på jobb den aktuelle dagen, derfor ville hun gi en foreløpig hjelp til innklagede med å anslå hvor hun kunne være villig til å fastsette et salg. Klageren bestrider at SMS var et motbud. Klageren hadde skrevet på tekstmeldingen at hun var å treffe på telefon etter kl 15.00, en time før fristen gikk ut.

Innklagede ringte kl 17.00 og fortalte at salget var kommet i stand med overtagelse 15.03.05. Klageren uttrykte sjokk over at avtale var inngått uten hennes aksept.