Klage nr 2012110
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 26. november 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Garanti Eiendomsmegling Oppland AS avd Gjøvik
Saken gjelder: Nedsettelse av meglers vederlag.
Saksfremstilling:
Klageren solgte sin bolig gjennom innklagede i mars 2012. Saken dreier seg om innklagedes gjennomføring av oppdraget, herunder annonsering av boligen, visninger og bruk av takst. Klagen dreier seg også om innklagedes fakturerte vederlag.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren tok kontakt med innklagede før påske 2012 for å selge sin bolig. Hun hadde innhentet tilbud fra flere eiendomsmeglingsforetak.
Klageren valgte innklagede grunnet god pris samt lovnad om godt gjennomført salg. Avtalen ble inngått 15. mars 2012. Det ble avtalt at innklagede skulle følge opp eksisterende leieavtale, legge boligen ut på nettet og ha en annonse i avisen uken etter påske. Visning skulle avholdes den påfølgende uken etter avisannonsen.
Klageren ønsket ikke takst. Likevel ble dette inntatt i oppdragsavtalen.
Klageren ba om spesiell tillit til innklagede, da hun hadde mye privat på denne tiden, og salget derfor ville foregå uten hennes oppfølging.
Det kom ingen annonse i avisen på det avtalte tidspunkt. Dette ble klageren kjent med i ettertid gjennom den daværende leietakeren. Leietakeren skal også ha opplyst om at boligen var blitt lagt ut på nettet, men at annonsen ikke inneholdt noen visningsdato.
Etter mye frem og tilbake ble dato for visning avtalt til 3. mai. Visningsdatoen fremkom kun av annonsen på nettet, ettersom det fremdeles ikke var noen annonse i avisen. Innklagede skal ha erkjent per telefon at han hadde glemt avisannonsen, og lovet at avisannonsen skulle ut før neste visning.
Grunnet misnøye med saksbehandlingen ringte klageren til lederen for innklagede, og hvor de skal ha blitt enige om at lederen selv skulle ta over salget.
Dagen før visningen fikk klageren en telefon fra sin leietaker hvor leietakeren opplyste at den oppsagte megleren hadde sendt leietakeren en melding i forbindelse med visningen.
Klageren ringte derfor på nytt til lederen for innklagede. Lederen skal ha informert om at det ikke var andre hos dem som kunne ta salget på dette tidspunktet. Klageren skal ha gitt uttrykk for sin misnøye med dette brudd på den muntlige avtale om at han selv skulle overta saken. Lederen skal ha svart at han var leder for to kontorer, og følgelig ikke hadde tid til å foreta salget selv.
Klageren var kjent med at hun måtte få solgt boligen før det var gått ett år med utleie, for å slippe skatt på salget. Klageren hevder å ha informert innklagede uttrykkelig om dette. Fordi salget allerede var blitt forsinket, følte klageren seg presset til å måtte bruke den oppsagte megleren.
Klageren anfører at det var stor interesse for boligen tidlig i prosessen. Det ble blant annet avtalt private visninger som ikke ble gjennomført. Flere hadde bedt om salgsoppgave gjennom nettet, som de ikke fikk. Det kom imidlertid kun to på første visning og ingen på den andre.
Klageren fremholder også at hennes mor og voksne datter var på visningen og at de kunne fortelle om at innklagede ikke var spesielt imøtekommende, ikke viste frem boligen og heller ikke ga inntrykk av noen form for interesser og energi for å selge.
Et stykke ut i salgsprosessen skal innklagede ha ringt klageren og informert om at takst burde innhentes for å få solgt. Hun samtykket i å innhente takst fra det hun oppfattet som en kamerat av innklagede. Takseringen skulle ikke komme på mer enn kr 2000. Hun fikk en regning på kr 5250 uten spesifikasjon. Klageren tok da kontakt med innklagede og ble bedt om å komme ned med regningen. Klageren ønsket å snakke med lederen, men vedkommende var opptatt slik at klageren la igjen regningen i skranken.
I juni hadde klageren fått et bud på kr 1 640 000. Hun kontaktet lederen for innklagede og godtok budet mot at innklagede reduserte vederlaget sitt. Innklagede godtok å redusere vederlaget med kr 20 000.
Klageren anfører at det er lagt på flere summer enn avtalt, jf. vedlagt avtale og oppgjørsoppstillingen. Hun kan heller ikke se at vederlaget er nedsatt med kr 20 000 i henhold til den muntlige avtalen. Oppdragsavtalen går ut på at klager skulle betale kr 74 260, mens hun måtte betale totalt kr 60 237.
Klageren anfører at vederlaget må settes ned eller falle helt bort. Hun ber også om erstatning for eventuelt tapt fortjeneste ved salg av boligen, samt om oppreisning for dårlig saksbehandling.
Innklagede anfører:
Innklagede presiserer innledningsvis at oppdragsavtalen ble inngått med fagansvarlig for avdelingen. Fagansvarlig var ansvarlig megler på oppdraget. I tillegg har en eiendomsmeglerfullmektig og medhjelper arbeidet med oppdraget.
Oppdraget ble inngått 15. mars. Fotografering ble avtalt til 30. mars, takst ble avholdt 2. april. Påsken var torsdag 5. april til tirsdag 10. april. Eiendommen ble lagt ut på finn.no 2. april.
Uken etter påske var takst ikke mottatt fra takstmann, og salgsoppgaven var ikke godkjent av oppdragsgiveren. Salgsoppgaven ble godkjent av oppdragsgiveren først den 2. mai. Energiattest manglet også på dette tidspunktet og den måtte etter gjentatte purringer rekvireres av megler hos NVE.
Ovenstående er bakgrunnen for tidspunktet for avisannonsering, oppdaterte Internett-annonser og annonserte visninger.
Det er riktig at klageren først ikke ønsket takst. Innklagede anbefalte imidlertid klageren å benytte takst ved salg av boligen. Kostnadene vedrørende takst er inntatt i oppdragsavtalen under punkt 6. Avtalen er signert av klageren.
Innklagede fremholder at han var kjent med klagerens private forhold på oppdragstiden. Innklagede kan imidlertid ikke av den grunn styre utenom standard rutiner for oppdragsgiverens godkjenning av salgsoppgave, samtykke til og godkjenning av annonser etc.
Innklagede bemerker dernest at det aldri ble avtalt at megleren skulle forestå oppfølging av leietakeren. Oppfølgingen av leietakeren var tvert i mot noe klageren selv skulle forestå. At megler, fullmektig og medhjelper på eget initiativ i enkelte tilfeller tok direkte kontakt med leietaker var for å unngå eventuelle misforståelser.
Visningen ble avholdt av medhjelper. At medhjelperen ikke var pågående overfor klagers mor og datter, men konsentrerte seg om andre visningsdeltakere, skyldes at verken moren eller datteren til klageren skulle kjøpe boligen. At innsatsen på visningen var så dårlig som klageren hevder, motbevises også av det faktum at bud på eiendommen ble mottatt dagen etter visningen.
At innklagede skal ha vært frekk mot leietakeren avvises. Slik innklagede tolker leietakerens notat, er hun misfornøyd med prosessen som hun har opplevd som uryddig. Dette skyldes høyst sannsynlig klagerens manglende oppfølging av leietakeren. Innklagede bemerker forøvrig at det er noe spesielt å skulle forhold seg til et notat som verken er undertegnet eller datert.
Oppdragsavtalen ble inngått med fagansvarlig som megler, med en fullmektig og en medhjelper på saken. Det er riktig som klageren anfører at det var en samtale mellom ansvarlig megler og klageren vedrørende misnøye med medhjelperen. Det ble da inngått en avtale om at dialogen med klageren skulle gå via ansvarlig megler og ikke medhjelper. Dette ble gjennomført.
På forespørsel fra klageren ble det opplyst om antall interessenter. Det er ikke uvanlig at potensielle interessenter, til tross for oppfordring fra megleren, ikke møter på visninger. Innklagede kan ikke se at han kan lastes for dette.
Det er riktig at det ved en anledning ble avtalt en privat visning som ble avlyst. Dette skyldtes at visningsdeltakere var bosatt i Bodø og ikke kunne møte på det først avtalte tidspunkt, 26. april. Visningen med disse interessentene ble gjennomført 3. mai.
I perioden frem til salgsoppgaven ble godkjent av klageren lå Internett-annonsen ute uten at salgsoppgaven kunne lastes ned. Bakgrunnen for dette var at salgsoppgaven ikke var godkjent av klageren.
Det medfører ikke riktighet at klageren ble informert om behovet for å ha takst langt ute i prosessen. Takst ble rekvirert tidlig i prosessen og befaring av takstmann ble avholdt 2. april.
Klageren anfører at det ble avtalt pris på taksten på kr 2000, og at prisen ble på kr 5250. Innklagede viser i den forbindelse til at antatt pris på takst er i tilbudet og oppdragsavtalen oppgitt til ca kr 4000. Det er ikke noe personlig vennskapsforhold eller relasjon mellom benyttet takstmann og noen av de ansatte ved avdelingen, slik klageren antyder.
Klageren hevder at hun i juni fikk et bud på kr 1 640 000. Dette medfører ikke riktighet. Det ble mottatt bud dagen etter første visning på kr 1 550 000. Dette ble avvist av klageren. Det ble etter avtale med klager gitt mottilbud på kr 1 650 000. Dette ble avvist av budgiver. Etter visningen 15. mai mottok innklagede et forhøyet bud fra samme budgiver. Budet var da på kr 1 640 000. Dette budet ble akseptert av klageren 15. mai, ikke i juni slik klager hevder.
Det er riktig at det i forbindelse med budrunden ble avtalt en reduksjon i innklagedes honorar på kr 20 000. Tallene og klagerens fremstilling av dette er ukjent for innklagede. Klageren hadde på dette tidspunktet gjentatte ganger fremsatt sin misnøye med håndteringen av saken. Innklagede ønsket å bidra aktivt til å finne en løsning på saken, da i form av reduksjon av honoraret.
Innklagede har gjennomgått tilbudskjema, oppdragsavtalen og oppgjørsoppstillingen og finner beklageligvis et avvik på kr 1625. Utlegget gjelder fotograf som feilaktig er lagt under markedspakke. Beløpet vil godskrives klager snarest mulig. Ut over dette er det ingen avvik mellom oppdragsavtalen og oppgjørsoppstillingen. Den avtalte reduksjonen på kr 20 000 er også hensyntatt.
Oppdraget er utført i henhold til god meglerskikk. Innklagede har strukket seg langt for å få klageren fornøyd, blant annet ved å redusere vederlaget med kr 20 000. Forutsetningen for dette var også å få en avslutning på saken.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder misnøye med meglers saksbehandling.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende sak uttaler partene seg ulikt om årsaken til forsinkelse av salgsprosessen, forholdet til leietaker samt innklagedes opptreden på visningen. Dette er følgelig forhold Reklamasjonsnemnda ikke kan ta stilling til.
Av oppgjørsoppstillingen fremgår at vederlaget til innklagede er på kr 20 000. Etter oppdragsavtalen er det avtalt provisjon. Provisjonen utgjør 2,6 % av salgssummen, minimum kr 40 000 inkl. mva. Reklamasjonsnemnda ser følgelig at innklagedes vederlag er redusert med kr 20 000 i henhold til det avtalte.
Klager anfører at det ble avtalt en pris på taksering på kr 2000. Det fremgår imidlertid av oppdragsavtalen at oppdragstakeren har rett til å kreve dekning av utlegg for innhenting av takst på kr 4000. Da dette er eneste skriftlige dokumentasjon legger nemnda til grunn at beløpet på kr 4000 er avtalt. I det foreliggende er takst fakturert med kr 5250. Det må følgelig vurderes om differansen på kr 1250 kan kreves av klager.
Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning må dette i den konkrete sak ligge innenfor hva som må godtas der det er gitt et anslag over utleggene.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er andre forhold som begrunner ytterlige nedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.