Klage nr 2012117

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 26. november 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:                     Utleiemegleren Romerike AS

 

Saken gjelder:              Misnøye med saksbehandlingen. Utleiemegling

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne besluttet å leie ut boligen sin på grunn av økonomiske vanskeligheter. Innklagede ble kontaktet. Klagerne mener de er blitt påført et økonomisk tap fordi innklagede ikke lot dem lese korrektur på leiekontrakten før denne ble signert av leietakerne. Klagerne har blant annet ikke fått dekket sine kostnader til oppvarming med gass fra leietakerne.

 

Innklagede er bistått ved advokat. Innklagede samt deres advokat blir i det følgende betegnet som ”innklagede”.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Høsten 2010 inngikk klagerne en avtale med innklagede om utleie av deres bolig. Det ble gjennomført visninger og valget falt til slutt på tre utenlandske bussjåfører.

 

Innklagede utførte oppdraget på en grei måte, men klagerne etterlyste, under hele prosessen, konkrete tilbakemeldinger fra ham. Klagerne oppfattet innklagede som arrogant i sin væremåte, både overfor dem og leietakerne. Innklagede sørget for at leiekontrakten ble undertegnet av leietakerne før klagerne fikk anledning til å lese gjennom den. Klagerne fikk

 

heller ikke delta på kontraktsmøtet. De klagde på dette og fikk da beskjed av innklagede om at de fleste som valgte å leie ut boligen sin gjennom innklagede eiendomsmeglingsforetak, ikke ønsket å lese gjennom leiekontrakten. Boligen ble leid ut med en månedsleie på kr. 16 000 fra 1. oktober 2010 og frem til 30. september 2011. De første ni månedene var uoppsigelige.

 

I boligen var gass den eneste oppvarmingskilden. Det var lagt vannbåren varme i gulv, men dette vannet ble varmet opp av gassen. På ekstra kalde dager ble det brukt frittstående varmeovner som tilleggsoppvarming. I kontrakten er det imidlertid kun strøm som står oppført som oppvarmingskilde og det er ikke nevnt noe om at leietakerne selv må betale for påfylling av gass. Klagerne anfører at de ville ha oppdaget dette ved korrekturlesning på kontrakten.

 

Leietakerne nektet å betale gass i tillegg til at en av leietakerne flyttet ut fordi han mente huset var for kaldt. Vinteren 2010/2011 var en særdeles kald vinter med ned mot 25-30 minusgrader i området der boligen ligger. Leietakeren flyttet ut i desember og klagerne måtte bruke mye tid og ressurser for å få ut hans del av depositumet fra depositumskontoen. Hans del utgjorde kr. 16 000. Leiekontrakten løp til 1. oktober 2011 og klagerne tapte derfor kr. 4000 per mnd i seks måneder ved at denne leietakeren flyttet ut.

 

De gjenværende leietakerne nektet å betale for gassoppvarmingen, samt at de holdt tilbake sin husleie i lengre tid på grunn av tvisten. Tvisten endte hos husleietvistutvalget, der klagerne ble pålagt å fylle og betale for gassoppvarmingen da det ikke fulgte av leiekontrakten at leietakerne skulle gjøre dette.

 

Klageren anfører at innklagede var klar over at boligen ble oppvarmet ved bruk av gass, noe de påpekte ved befaring samt at det ble opplyst i utleieannonsen på Finn.no. At dette punktet ikke ble tatt med i kontrakten mener klagerne derfor er grovt uaktsomt av innklagede.

 

Denne situasjonen har påført klageren en rekke kostnader. De måtte også bruke mye tid og energi på dialog med leietakerne og deres arbeidsgiver. Utgiftene påført er utgifter til advokat og utgifter til rørlegger da rørene hadde frosset som en følge av at leietakerne ikke hadde etterfylt gass. Situasjonen medførte også at klagerne mistet leietakerne og dermed ikke klarte å opprettholde sine forpliktelser ovenfor banken. Boligen hadde blitt besluttet utleid da klagerne kom i en vanskelig situasjon på grunn av finanskrisen og drift av egne bedrifter. I utleieperioden leide klagerne selv en rimeligere bolig i en nabokommune. På grunn av misligholdet ovenfor banken ble boligen lagt ut for tvangssalg i oktober 2011 og solgt 2 000 000 under takst i januar 2012.

 

Klagerne mener innklagede, som utformet kontrakten, er ansvarlig for den situasjonen klagerne havnet i. Klagerne krever erstatning for tapt husleie, advokatutgifter, andre påløpte utgifter samt ubehaget dette har medført for klagerne. Summen er anført til kr. 71 000.

 

Innklagede anfører:

Kontrakten med innklagede ble sagt opp allerede før leieforholdet begynte å løpe. Innklagede har således kun annonsert boligen, utarbeidet leiekontrakt og fått denne signert av leietakerne.

 

Innklagede har på denne bakgrunn få opplysninger om tvisten mellom klagerne og leietakerne utover det som følger av klage til Husleietvistutvalget. Tvisten har, så vidt innklagede kan se, endt med at leietakerne betalte klagerne kr. 30 000. De problemene som oppsto hadde innklagede aldri kontroll over eller muligheten til å rette opp i da klageren selv hadde ansvaret for leieforholdets forvaltning.

 

Innklagede kan vanskelig se at leiekontrakten har vært opphavet til enhver tvist som oppsto mellom klagerne og leietakerne, slik klagerne synes å mene. At leietakerne holder tilbake husleie, og at klagerne derfor sier opp leieforholdet kan ikke tilskrives kontrakten. Det kan heller ikke det forhold at leietakerne, da gasstanken gikk tom allerede i november, verken fylte denne eller kompenserte med å varme opp med elektrisitet. At leietakerne klaget på at den vannbårne varmen ikke virket eller at det var stor trekk, kan heller ikke tilskrives kontrakten.

 

Innklagede anfører at kontrakten ble utferdiget i samsvar med klagernes ønsker og slik man ble enig om i forkant av annonseringen. Partene gikk da sammen gjennom hvilke vilkår som skulle gjelde. Annonseteksten ble utformet sammen med klagerne.

 

Boligen ble annonsert som en ettårsavtale i samsvar med husleieloven § 9-3 første ledd alternativ a, med en bindingstid på 9 måneder. Det var uttrykkelig avtalt at strøm ikke var inkludert i leien. I samsvar med dette ble det utferdiget en standard leiekontrakt. At denne ble oppfattet som tilstrekkelig og innenfor det avtalte synes også partenes etterfølgende opptreden å bekrefte. Klagerne fremmet ingen misnøye med at kontrakten ikke hadde fått ønskelig utforming.

 

Innklagede mener at de etter hvert misfornøyde leietakerne ikke er innklagedes ansvar. Innklagede anfører at dersom klagerne mente kontraktutformingen ikke var som avtalt burde synspunktet vært fremmet for innklagede før 8. mars 2012. Det var da gått 18 måneder etter at kontrakten var signert og leieforholdet var for lengst avsluttet.

 

Klageren holdt selv visning av boligen. Eventuelle opplysninger gitt der er ikke noe innklagede har kontroll på. Innklagede finner ingen grunn til å akseptere at oppdraget ble utført på kritikkverdig måte. Det krav som er fremmet er etter innklagedes syn ingen direkte følge av oppdraget.

 

Innklagede avviser at klagerne har noe krav mot innklagede i denne saken.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder tvist om dekning av det tap klagerne er påført på grunnlag av feil i leiekontrakten.

 

Innledningsvis ønsker Reklamasjonsnemnda å bemerke at klagerens økonomiske tap i saken ikke er dokumentert. Kravet er til sammen angitt til kr. 71 000, fordelt på henholdsvis advokatutgifter, tapt husleie, rørlegger, gassregning og en erstatning på kr. 20 000 for tort og svie.

 

Klageren anfører at deres tap er oppstått som en direkte følge av at de ikke fikk leiekontrakten til gjennomlesning. Innklagede er uenig i denne påstanden men synes enig i at klagerne ikke fikk kontrakten til gjennomlesning.

 

Innklagede har forsømt seg ved ikke å sørge for at det i leiekontrakten ble gitt korrekte opplysninger om at oppvarming skjedde ved hjelp av gass som skulle betales særskilt. Det følger av husleieloven § 3-1 at det eksplisitt skal avtales dersom det skal betales noe i tillegg til husleien. Opplysningen om at oppvarming skjedde ved hjelp av gass som skulle betales av leietakerne, fremgikk heller ikke på annen måte. Reklamasjonsnemnda er videre av den oppfatning at det er i strid med god meglerskikk av innklagede ikke å tilby klagerne å lese gjennom leiekontrakten før signering, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er utgiftene til gass den eneste tapsposten som er en adekvat følge av innklagedes forsømmelse.

 

 

Konklusjon:

 

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klageren dokumenterte utgifter til gass.