Klage nr 2012129
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 12. desember 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS, Sunndalsøra
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte i august 2012 en bolig formidlet gjennom innklagede. Klageren fremmet et erstatningskrav mot megleren på bakgrunn av at han mener det er gitt feilaktige opplysninger om rømningsvei og sluk på det ene soverommet.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Boligen ble kjøpt av klageren på grunnlag av opplysninger i salgsoppgaven samt en kort visning på eiendommen. I etterkant av visningen stilte klageren innklagede spørsmål om hvorvidt soverom nummer tre var godkjent som soverom med tanke på rømning. Dette bekreftet innklagede at det var, og han begrunnet det med at adkomst via dør til soverommet var akseptabelt som eneste rømningsvei.
Etter overtakelsen merket klageren at det var et søkk i gulvet på soverommet. Teppebelegget ble fjernet og under fant klageren et sluk i gulvet. Dette har ingenting på et soverom å gjøre, og utgjør en stor helserisiko med tanke på kloakkgass. Vannlås tørker selvsagt ut.
Ved klage til innklagede ble klageren henvist til forsikringsselskapet. Rommet, slik det fremstår, er ikke egnet til bruk av noe slag så lenge det er etablert sluk i rommet og faren for kloakkgass er reell.
Klageren mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på kr. 50 000.
Innklagede anfører:
I salgsoppgaven fremkommer det at boligen består av vindfang, gang, tre soverom, bad, vaskerom, kjøkken, stue med tilkomst til veranda og hageareal. Angivelsen av innholdet i boligen er i tråd med takstmannens beskrivelse, som også er i samsvar med selgerens bruk av boligen.
Med salgsoppgaven fulgte tegninger som viste at det tredje soverommet var inntegnet som bod. Rommet er lite, men bruk av rommet er ikke forbundet med fare for liv og helse med hensyn til lys og rømningsvei.
Etter hva innklagede har fått opplyst, er klageren ansatt som takstmann i sin hjemkommune, og han har derfor god kunnskap om begrensninger på bruk av en bolig og kan lese tegninger.
Klageren har også fremmet krav om erstatning ovenfor selgerens eierskifteforsikring. Innklagede er ikke kjent med utfallet av behandlingen der.
Innklagede avviser å ha opptrådt i strid med god meglerskikk og kan ikke se at det er grunnlag for at klagerens krav på kr. 50 000 i prisavslag fra innklagede skal etterkommes.
Klagerens ytterligere anførsler:
At angivelsen av innholdet i boligen er i samsvar med takstmannens eller selgerens beskrivelse medfører ikke at boligen er i henhold til regelverk og godkjenninger. Klageren må kunne ha tiltro til at profesjonelle salgsaktører innhenter nødvendig dokumentasjon fra kommunens bygningsmyndighet. Klageren stiller seg tvilende til om slik informasjon er innhentet.
Det kan ikke være slik at en megler skiller på hvilken kompetanse kjøperen sitter inne med. Klageren krever at det fremlegges dokumentasjon på at rommet er i henhold til krav i gjeldende forskrifter.
Klageren opplyser at han er ansatt i kommunen og at takstvirksomheten er en særdeles liten bigeskjeft. Han har heller ingen særrettigheter eller undersøkelsesplikt i forbindelse med en budrunde. Klageren forventet derimot at ansvarlig megler utførte sin jobb og om ikke annet rekvirerer nødvendig kompetanse.
Klageren har etter kjøpet fått innsyn i byggesaken fra kommunen og finner ingen bruksendring på romfunksjonen.
Det er utarbeidet reklamasjonsrapport for feil og mangler, og kostnadene til å rette opp disse overstiger summen på kr. 50 000 som klageren krever erstattet. I tillegg til sluket på gulvet i soverommet er ikke rommet forskriftsmessig med tanke på krav til volum. Utbedring av volummangelen forutsetter en utvidelse av rommet, som vil resultere i at boligen blir uten bod, noe som også er et krav. Tilbygg kan være et alternativ, men som innklagede skriver i salgsoppgaven er boligen, beheftet med begrensninger knyttet til at den er etablert i et LNF-område.
Klageren har informert om at han fikk avslag hos eierskifteforsikringen.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Eiendommen er solgt i fremvist stand og med salgsoppgave med kommunale opplysninger. Klageren var åpenbart kjent med at selgerens bruk av boligen avvek fra de byggemeldte tegningene. Klageren har fremsatt reklamasjonskrav mot selgerens eierskifteforsikring, som har avvist ansvarsgrunnlag for selgeren.
Innklagede har ikke annen kunnskap om eiendommens tilstand enn den klageren har fått gjennom salgsoppgaven.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Avslaget fra forsikringen var begrunnet i at mangelen var mindre vesentlig. Innklagede kan ikke legge til grunn klagerens oppfattelse av objektet før budrunden. Dette er kun synsing og kan ikke bli vektlagt. Eventuelle avvik skal fremgå av salgsoppgaven.
Klageren henviser til rettspraksis.
Klagerens atter atter ytterligere anførsler:
Når det gjelder det tredje soverommet, henviste innklagede til takstmannens vurdering av rommet og la således til grunn at det var tre godkjente soverom.
Teknisk etat i x kommune har ifølge klageren uttalt at boden ikke vil bli godkjent som soverom da det ikke er annen godkjent bod i huset. Eiendommen er dermed solgt som 4-roms, mens den i realiteten er 3-roms. Dette har selvfølgelig betydning for prisen. Klageren spurte spesifikt om antall rom, men innklagede valgte ikke å foreta ytterligere undersøkelser. Det antas at interessenten som bød mot klageren, ikke var klar over at det var snakk om en 3-roms og at dette derfor har påvirket budrunden. Klageren mener innklagede i den forbindelse har brutt sin undersøkelsesplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Klageren henviser til avgjørelse i Gulating lagmannsrett av 20. januar 2012 der retten enstemmig kom til at feil angivelse av rom ga grunnlag for et prisavslag på kr. 200 000.
Klageren krever erstatning med kr. 188 960. Denne summen tilsvarer utgifter til tilbygg med ny bod, samt utbedring av den eksisterende boden slik at den kan godkjennes som soverom.
Når det gjelder eierskifteforsikringens behandling av saken, har de kun behandlet reklamasjonen som gjaldt sluket. At soverommet ikke var godkjent har ikke vært behandlet der.
I salgsoppgaven og taksten er det opplyst at eiendommen er tilknyttet offentlig avløp via septiktank. Dette er feil. Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig avløp, men har en septiktank på 1 kubikk og 1 kammer. Forutsetningene for byggetillatelsen var at septiktanken skulle være 4 kubikk og 3 kammer. Kostnadene til ny septiktank er anslått til å utgjøre kr. 30 000. Dette er opplysninger innklagede ville fått om han hadde innhentet opplysninger fra kommunen.
Klageren krever etter dette en samlet erstatning på kr. 218 960.
Innklagedes atter ytterligere anførsler:
Innklagede erkjenner at det kan være i strid med god meglerskikk at det ikke særskilt ble presisert i salgsoppgaven at selgerens bruk av boligen ikke var i samsvar med de godkjente tegningene, men forholdet er ikke erstatningsbetingende. Det er i følge innklagede åpenbart at forholdet ikke påvirker prisen på eiendommen, da den bestemmes ut fra beliggenhet, standard og størrelse.
Når det gjelder angivelse av offentlig avløp via septiktank, ligger det i dette at det er kommunal tømming av tanken. Innklagede har ikke kunnskap om tankens størrelse eller om det er gitt pålegg om å skifte denne da slike opplysninger ikke er gitt innklagede av kommunen.
Innklagede avviser at det foreligger grunnlag for å kreve erstatning fra innklagede da det ikke er årsakssammenheng mellom innklagedes utøvelse av oppdraget og kjøperens krav.
Klagerens atter atter atter ytterligere anførsler:
Klageren mener eiendommen helt klart har en mangel som følger av at den er solgt med tre soverom og ikke to. Disse opplysningene har klart innvirket på kjøpesummen.
Det fastholdes at eiendommen har privat septiktank og kloakk og ikke offentlig slik det ble angitt i salgsoppgaven. Tilknytningsavgift til offentlig kloakkledning er for tiden kr. 15 000 + mva. I tillegg kommer utgifter til graving og rørlegger.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder formidling av feil og manglende opplysninger av soverom og septiktank.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren vil ikke bli vurdert.
Reklamasjonsnemnda har i den foreliggende saken ikke tilstrekkelig grunnlag for å vurdere hvorvidt soverommet fyller myndighetskravene og tar derfor ikke nærmere standpunkt til hvorvidt innklagede kan klandres for den beskrivelsen som ble gitt i salgsoppgaven. Reklamasjonsnemnda vil imidlertid påpeke at det i RfE 2011161 ble uttalt ”at det ville være kritikkverdig å betegne det omstridte allrommet som et soverom dersom rommet ikke oppfylte kravet til varig opphold, jf. kravene i byggeforskrift (TEK) for det aktuelle år”.
Megleren skal innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1). Det følger imidlertid av NOU 2006:1 s. 119 at meglerens ”viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren”. Men dersom megleren har grunn til å anta at selgers opplysninger er uriktige, må forholdene undersøkes nærmere. Megler har likevel ingen alminnelig plikt til å foreta mer inngående undersøkelser av eiendommen. I NOU 1987:14 s. 73 heter det at ”Ut over vanlig besiktigelse bør det normalt ikke pålegges megleren noen plikt til å undersøke eiendommen med tanke på eventuelle mangler”.
Når det gjelder sluket på soverommet, er det ikke dokumentert at innklagede hadde kunnskap om sluket eller grunn til å anta at det var et sluk på soverommet. Innklagede hadde således heller ingen oppfordring eller mulighet til å sjekke dette nærmere eller gi klageren informasjon om dette.
I denne saken er det ikke gitt opplysninger om hvor innklagede fikk opplysningene om septiktanken fra. Reklamasjonsnemnda har således ikke grunnlag for å vurdere om innklagede skulle foretatt nærmere undersøkelser om septiktanken og avviser klagen på dette punktet.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold