Klageren anfører:

Klageren har satt seg inn i Norges Eiendomsmeglerforbunds etiske regler.

Klageren mener at innklagede har handlet i strid med etiske regler § 2, siste avsnitt. Innklagedes saksbehandler har besiktiget eiendommen. Dersom denne gjennomgangen hadde vært mer grundig, mener klageren at mye av det som nå danner grunnlaget for tvisten kunne vært unngått. Flere ganger når klageren har konfrontert saksbehandleren med feil og mangler, har han svart at han selger så mange eiendommer at han verken har tid eller mulighet til å undersøke hvert enkelt salgsobjekt på en grundig måte. Han må stole på hva tidligere eier har sagt. Under visningen i juli 2004 var det helt «andre toner», da presenterte han objektet som noe han hadde svært god kunnskap om, og som skapte tillit og trygghet. Det var på dette tidspunktet han kom med løfter og forsikringer som det i ettertid har vist seg er bare ord uten reelt innhold. Han skapte en tillit og trygghet som han nå ikke er villig til å ta konsekvensene av. Kan en eiendomsmegler i en salgssituasjon gi løfter på vegne av selgeren, uten å ha fått dennes fullmakt, og når salget er i havn ikke være villig til å innfri løftet, men bare vise til at det er en sak mellom selgerne og kjøperen? For en kjøper er det umulig å vite om det løftet han gir er klarert av selgeren.

Toalettanlegget var ikke i orden under visningen. På det tidspunktet sto det gamle toalettet der. Dette var tett av kloakk og det var en ille lukt i det rommet. Innklagedes saksbehandler skal her ha uttalt at klageren ikke skulle gå inn i rommet, det egnet seg ikke for visning. Han garanterte ifølge klageren 100% sikkert at alt der inne skulle bli ordnet. Nytt toalett var bestilt og det ville bli montert om kort tid. Klageren godtok under tvil dette løftet og forsikringen fra innklagede.

At saksbehandlerens undersøkelse av eiendommen har vært slett og overfladisk, vises også i det faktum at han aldri på noe tidspunkt gjorde klageren oppmerksom på at denne boenheten hadde en toalettkvern. Klageren og hans sønn som var på visning oppdaget det heller ikke, for saksbehandleren anbefalte dem sterkt om ikke å gå inn i det rommet. Dersom han på et tidligere tidspunkt, før toalettet gikk tett, hadde prøvd å skylle ned med vann, ville han oppdaget at toalettkverna var defekt, for den stoppet ikke før strømmen ble brutt med en bryter som var montert i et skap i gangen. Klageren mener det påhviler megleren et ansvar å undersøke salgsobjektet såpass grundig at han ser om det finnes åpenbare mangler i henhold til seksjoneringsloven. I så henseende er det for svakt at innklagede ikke gjorde klageren oppmerksom på at det manglet stoppekran for vannet. For å få stengt av vannet måtte man bryte seg inn i bod nr 3 hvor hovedkranen for hele bygningen var montert.

Dersom slike byggetekniske forhold ligger utenfor eiendomsmeglerens kompetanseområde, var det å forvente en teknisk rapport eller tilstandsrapport som ga opplysninger om slike mangler. Innklagede skulle sørget for å fremskaffe en takst som var nyere enn 29. oktober 2003. Rapporten er for gammel, og også svak og misvisende, siden den verken anmerker mangelen av stoppekran og klare feil ved det elektriske anlegget, blant annet at opplegget for jording hadde mangler.

I etiske regler § 3 punkt 3 siste ledd står det at medlemmene ikke må påta seg så mange oppdrag at det går ut over arbeidets faglige standard. Innklagedes saksbehandler hadde for lite tid til å være faglig veileder i kjøpet. Han ble også bedt om å være til stede da overtakelsesprotokollen skulle underskrives 23. august 2004. Dette ble avvist under henvisning til at det ikke var vanlig og at det var kjøper og selger som da var til stede. Dersom han hadde vært til stede, tror klageren at noen av manglenekunne blitt oppdaget og anmerket i protokollen. Klageren ville da kunne holdt tilbake noe av betalingen inntil manglene var rettet.

Under kjøpekontraktens § 4 «Heftelser» kommer det klart frem at eiendommen selges fri for heftelse. Tidligere eier hadde ikke betalt noe til sameiet. I tillegg var det betydelige beløp som sto ubetalt når det gjaldt kommunale avgifter og eiendomsskatt. Når dette sto i klartekst i kontrakten, tok klageren det for gitt at innklagede hadde undersøkt dette slik at eiendommen virkelig var fri for heftelse. Dette mener klageren er i strid med etiske regler § 6.

Når det gjelder feilen med toalettkverna, ga innklagede klageren fullmakt til å bestille rørlegger som kunne utbedre feilen; lekkasje av kloakkvann og defekt toalettkvern, samt montering av det nye toalettet. Når innklagede ga klageren en slik fullmakt, må han også ha et ansvar for at klageren ikke blir økonomisk skadelidende for dette. Klageren ble den som måtte betale for hele reparasjonen.

På grunn av klare forsikringer gitt av innklagedes saksbehandler under visningen og at han ga klageren fullmakt til å skaffe rørlegger for å utbedre feilene på toalettet, holder klageren fast på at selv om innklagede er en mellommann, så er summen av de etiske reglene for medlemmer i NEF så klare at han holder innklagede økonomisk ansvarlig for monteringen av den nye toalettkverna. Om han også kan være økonomisk ansvarlig for noe av det som berører det elektriske anlegget og manglende stoppekran, overlater klageren til nemnda å ta stilling til.

Innklagede anfører:

I forkant av hvert salg gjør innklagede en grundig jobb ved besiktigelse av eiendommen, men eiendomsmegleren har ikke byggteknisk utdannelse. I tillegg innhentes takst fra en uavhengig takstmann, som blant annet besørger teknisk gjennomgang av salgsobjektet. På bakgrunn av egen besiktigelse, takstmannens vurdering og opplysninger fra selgeren, utarbeides salgsoppgaven. Selgeren godkjenner salgsoppgaven i forkant av salget.

Under visningen av denne eiendommen, ble klageren gjort oppmerksom på at toalettet var defekt og at selgeren ville sørge for at nytt toalett ville bli montert før overtakelse. Klageren ble også gjort oppmerksom på at det var installert toalettkvern.

Overtakelse gjennomføres normalt med kjøper og selger stil stede. Partene instrueres i forkant (under kontraktsmøtet) om hva som skal skje på overtakelsen og hvordan overtakelsesprotokollen skal fylles ut. På protokollen er det også et eget felt hvor man har anledning til å gjøre anmerkninger, samt instruere megleren om å tilbakeholde deler av oppgjøret dersom man oppdager mangler på overtakelsen.

Innklagedes saksbehandler ble oppringt samme kveld som overtakelsen fant sted og informert om at toalettet var defekt. Klageren ønsket at innklagede skulle skaffe rørlegger for å ordne opp i forholdet. Innklagede informerte da om at dette var en reklamasjon overfor selger, og anbefalte ham derfor å kontakte en rørlegger og eventuelt kreve utlegget dekket av selgeren. Innklagedes saksbehandler hadde ikke benyttet toalettet og hadde ikke forutsetninger for i forkant å oppdaget at dette ikke fungerte tilfredsstillende.

Innfrielse av heftelser i sameiet dro noe ut i tid, da innklagede hadde problemer med å fremskaffe nøyaktig beløp fra forretningsføreren. Det ble dermed tilbakeholdt en sum fra selgerens oppgjør til dekning av dette. Så snart disse opplysningene var innklagede i hende, ble dette forholdet ordnet opp i.

Innklagede kan ikke se at saksbehandleren har opptrådt i strid med god meglerskikk i denne saken. Han hadde ingen forutsetninger for å kunne vite at toalettet/toalettkvernen var defekt. Da han ble gjort oppmerksom på forholdet, rådet han klageren i tråd med avhendingsloven; å forestå utbedring (da det virket kritisk for ham å få utbedret forholdet der og da) og eventuelt kreve utlegg refundert av selgeren. Innklagede kan ikke se denne saken på annen måte enn som enreklamasjonssak mellom kjøper og selger. Selgeren opplyste til innklagede at han ville besørge nytt toalett før overtakelse, noe som også ble installert, men ikke ordentlig montert ifølge klagerne. I forkant av overtakelsen undersøkte innklagede med selgeren om alt var klart til overtakelse og om toalettet var utbedret.

På denne bakgrunn mener innklagede å ha overholdt sin undersøkelsesplikt, at han ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk og at etiske regler for NEF er overholdt.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren ble ikke på noe tidspunkt informert om at det var installert toalettkvern. Denne informasjonen fikk han først på overtakelsesdagen av selgeren.

Det er ikke korrekt at partene ble instruert på kontraktsmøtet om hva som skulle skje på overtakelsen. Et slikt kontraktsmøte ble aldri avholdt på grunn av store geografiske avstander. Når kontraktsmøtet blir sløyfet, er det av særdeles stor viktighet at innklagede har en aktiv og instruerende rolle i forbindelse med selve overtakelsen.

På kvelden overtakelsesdatoen prøvde klageren å få tak i tidligere eier, men lyktes ikke i det. Det var innklagedes saksbehandler som ga klageren fullmakt til å rekvirere rørlegger for å få utført nødvendige reparasjoner.

Av tilsvaret synes det som om innklagede ikke visste om de tekniske problemene med toalettet før klageren ringte ham på kvelden 23. august 2004. Det faktiske forhold var at han var klar over problemene under visningen og ga klageren løfter om at dette skulle bli i orden. Dersom innklagde hadde inspisert boenheten mellom visningen og overtakelse, for å forsikre seg om at utbedringen var gjort, kunne anmerkninger blitt gjort i overtakelsesprotokollen slik at penger kunne holdes tilbake inntil rørleggerregningen var betalt.