Klage nr 2012140
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 12. desember 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Din Eiendomsmegler AS
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandling
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte våren 2012 en leilighet formidlet gjennom innklagde. I etterkant av akseptert bud fremsatte klageren krav om forbehold i forbindelse med en bodløsning. Tvisten dreier seg for det første om innklagde har brutt god meglerskikk i forbindelse med håndteringen av dette forbeholdet. For det annet er det spørsmål om ansvarlig meglers ektefelle har hatt slike økonomiske interesser i handelen at innklagede har handlet i strid med eiendomsmeglingslovens regler om egenhandel, jf. eiendomsmeglingsloven § 5-3.
Klageren er bistått ved advokat. Klageren og hans advokat blir i det følgende betegnet som ”klageren”.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren kjøpte leilighet i et eierseksjonssameie våren 2012. Leiligheten ble formidlet gjennom innklagde. Selgeren var X AS. Ansvarlig meglers ektefelle er styremedlem både i selger X AS og i innklagde meglerforetak.
Selger X AS eies med 30 % av Y AS. Ansvarlig megler hos innklagde er både daglig leder og enestyre i Y AS. Aksjonærene i Y AS er Ø AS med 66,67 % og Å AS med 33,33 % av
aksjene. Å AS er heleid av Ø AS. Ø AS eies av ansvarlig megler hos innklagde og hans nærmeste familie. Klageren mener at ansvarlig megler hos innklagde med ektefelle dermed er indirekte eier av det selgende selskapet X AS.
Klageren anfører at ansvarlig megler hos innklagde og hans ektefelle hadde en økonomisk interesse i den aktuelle handelen. Dette ga ikke megleren opplysninger om slik han skulle gjort, jf emgll. § 5-3 syvende ledd, jf annet ledd nr.1.
Selgeren hadde lagt opp til en bodløsning basert på et stort rom hvor flere leiligheter skulle disponere én kvadratmeter av gulvet hver, og hvor det ikke var noen delevegger eller hyller. Klageren forstod etter hvert at en slik løsning ikke oppfylte kravet i teknisk forskrift fra 1997 § 10-34. Kommunen bekreftet at klagerens forståelse av teknisk forskrift var korrekt. Huseiernes Landsforbund rådet klageren til å få med en klausul i kjøpekontrakten som sikret at han ikke fraskrev seg noen rettigheter som følge av at bodkravet i teknisk forskrift ikke var oppfylt og at ferdigattesten var gitt på uriktig grunnlag.
Klageren viser til at reklamasjonsretten ifølge juridisk teori er tapt dersom kjøperen etter at mangelen er oppdaget signerer kontrakten uten forbehold.
Klageren ba ansvarlig megler om å ta inn et forbehold i kontrakten. Ansvarlig megler var avvisende med den begrunnelse at så lenge klageren hadde kjøpt leiligheten med kunnskap om denne bodløsningen, kan han ikke i ettertid kreve noe forbehold på bakgrunn av at denne løsningen var i strid med teknisk forskrift.
Selgeren ønsker etter dette å heve avtalen. Kjøperen gikk deretter til tingretten med krav om midlertidig forføyning mot selgeren for å hindre salget av leiligheten til andre. Leiligheten ble solgt og overdragelsen tinglyst før retten fikk behandlet saken. Klageren ble påført en merutgift på kr 34 150 i kostnader til egen advokat og rettsgebyr. Klageren krevde dette erstattet av innklagde.
Klageren mener at innklagde har opptrådt i strid med god meglerskikk. For det første har han ikke opplyst om ansvarlig meglers og hans ektefelles økonomiske interesse i handelen, slik loven krever. For det andre har han ikke opptrådt med omsorg for klageren da denne ba om et forbehold, jf emgll.§ 6-3.
Klageren krever sitt økonomiske tap på kr 34 150 erstattet av innklagde.
Innklagede anfører:
Ansvarlig megler mener at han ikke har eierinteresser i noen av selskapene, Ø AS, innklagde meglerforetak og Y AS. Ansvarlig meglers funksjon i Y AS er konferert med Finanstilsynet og de har gitt dispensasjon for hans roller i selskapet. Ansvarlig meglers ektefelles funksjon i styrene ble fratrådt som følge av inhabilitet, da innklagde ønsket å tilby sine tjenester til X AS. Ektefellens mindretalls- og indirekte eierforhold til X AS, var ifølge innklagde ikke tilstrekkelig nært, og hun var dessuten uten innflytelse. Dette ble derfor ikke opplyst.
I forhold til anførselen om bodløsning, henvises det til at selger X AS hevet kontrakten etter at klageren hadde nektet å underskrive denne. Klageren ønsket å få inn en klausul om en bod som ikke var avtalt på tidspunktet for budaksept, som ikke var definert i salgsmateriellet og som ikke var forutsatt i ferdigattesten fra kommunen.
Innklagde mener han gjorde det eneste riktige. Krav om forbehold ble konferert med X AS. X AS valgte å heve kontrakten som misligholdt. Prosessen mellom kjøperen og selgeren gikk deretter over til å bli behandlet av prosessfullmektiger for partene.
Da innklagde fikk en ny interessent som ønsket å kjøpe leiligheten, tok innklagde kontakt med X AS om dette. X AS instruerte innklagede om å selge til interessenten. Leiligheten var på dette tidspunkt ikke lagt ut for resalg etter hevingen.
Innklagde kan ikke se at han er å klandre for disse forholdene. Saken om midlertidig forføyning har ansvarlig megler ikke hatt befatning med. Dette må være en sak mellom kjøperen og selgeren X AS. Leiligheten ble heller ikke lagt ut i markedet for resalg. Innklagde fikk beskjed av X AS om å avvente dette.
Innklagde mener at det her ikke foreligger noen årsakssammenheng mellom hans behandling av handelen og klagerens økonomiske tap.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder spørsmål om innklagde har brutt sin omsorgsplikt og om innklagede har brutt sin plikt til å opplyse om interesser i den handelen oppdraget gjelder.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har handlet i strid med sin omsorgsplikt i forbindelse med at klageren etter at hans bud var akseptert tok forbehold om bod. Klageren har krevd inntatt et uhjemlet forbehold i kontrakten, og han bærer dermed risikoen for at selgeren møter klagerens opptreden med å heve handelen. Reklamasjonsnemnda vil for øvrig minne om at innklagede også har en omsorgsplikt overfor selgeren.
Spørsmålet er deretter om innklagede skulle opplyst om interessen i handelen. Etter eiendomsmeglingsloven § 5-3 (7) gjelder det en opplysningsplikt dersom bl.a. ektefelle til ansatte i eiendomsmeglingsforetak ”i andre tilfeller har eller får personlig eller økonomisk interesse i handelen oppdraget gjelder”. Opplysningsplikten skal bidra til å ”sikre meglerens nøytralitet”, jf. Ot.prp. nr. 59 (1988-89) s. 40. Selgeren eller kjøperen skal kunne vurdere situasjonen ut fra kunnskapen om den personlige eller økonomiske interessen i handelen, jf. Ot.prp. nr. 59 (1988-89) s. 21. For at de relevante personer skal ha en opplysningsplikt, må de ha eller få ”personlig eller økonomisk interesse i handelen oppdraget gjelder”. Opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 5-3 (7) rekker nok langt, jf. NOU 1987:14 s. 65.
I den foreliggende saken må det være innklagedes ektefelle som har en personlig eller økonomisk interesse i handelen. Det å være styremedlem i X AS gir i seg selv ikke slik personlig eller økonomisk interesse i handelen. Derimot har ektefellen økonomisk interesse i handelen som oppdraget gjelder, gjennom sitt eierskap til Ø AS, som indirekte eier 30% av X AS.
Eierskapet utløser dermed en opplysningsplikt for innklagede i henhold til eiendomsmeglingsloven § 5-3 (7).
Det er ikke dokumentert at innklagede har eierandeler i Ø AS. Reklamasjonsnemnda går derfor ikke inn på denne delen av klagen.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å overholde sin opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 5-3 (7).