Klage nr 2012133
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 12. desember 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Advokatene Brox & Eriksen ANS
Saken gjelder: Meglers utlegg/ vederlag
Saksfremstilling:
Den 7. november 2011 inngikk klageren en oppdragsavtale med innklagede om salg av sin bolig. Klageren sa opp oppdraget. Tvisten gjelder innklagedes fakturering og spørsmålet om vederlaget kan nedsettes.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Klageren anfører:
Klageren tok kontakt med innklagede da han skulle selge sin eiendom. Det var viktig for klageren at det var en profesjonell oppdragstaker som foresto salget.
Innklagede annonserte eiendommen både på Finn.no og i lokalavisen uten å ha innhentet takst eller snakket med klageren om prisantydningen. Boligen ble annonsert med en prisantydning langt over gjennomsnittet i området. Klageren fikk aldri lese korrektur på annonsemateriellet.
Boligen ble ved første annonsering lagt ut med en prisantydning på kr. 2 800 000. En uke senere ble den etter avtale mellom klageren og innklagede satt ned til kr. 2 580 000. Innklagede annonserte denne gangen med ”ny pris”, noe som i følge klageren kan oppfattes som et panikksalg. Klageren besluttet på denne bakgrunn å si opp avtalen med innklagede.
Etter oppsigelsen mottok klageren en faktura på kr. 19 660. Denne inneholdt administrative kostnader satt til kr. 12 600, samt annonsekostnader. Det ble aldri innhentet nødvendig informasjon fra kommunen, og klageren er således ikke fakturert for dette. Det ble heller aldri innhentet takst på boligen.
Klageren mener innklagede har opptrådt på en slik måte at det begrunner nedsettelse av meglers vedelag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Innklagede anfører:
Innklagede bestrider at annonseringen med prisantydning kr 2 800 000 ikke skulle være avtalt med klageren. Innklagede hadde i sine notater fra befaringen notert seg at klageren ønsket en prisantydning i størrelsesordenen kr. 2 700 000 – 2 800 000. Det vises også til oppdragsavtalen der de totale kostnadene er beregnet med grunnlag i en salgssum på kr. 2 700 000. Ved avslutningen av befaringen ble det muntlig avtalt at prisantydningen skulle settes til kr. 2 800 000. Innklagede besørget etter dette for å annonsere boligen med en prisantydning på kr. 2 800 000 på Finn.no og i lokalavisen. Det fremkom ingen umiddelbare reaksjoner på dette fra klageren.
I telefonsamtale 28. november 2011 ble det avtalt å vente til januar med å annonsere på nytt i avisen. Samtidig ble det avtalt at prisantydningen skulle settes ned til kr. 2 580 000 med bakgrunn i at klageren hadde kommet til at den første prisantydningen var for høy. Det fremgikk ikke i denne telefonsamtalen at klageren mente den opprinnelige prisen var satt uten hans samtykke. I henhold til klagerens ønske ble prisantydningen endret på Finn.no samme dag. Prisantydningen ble også endret i salgsoppgaven. Dette fremkommer av innklagedes timeliste/fakturagrunnlag.
Først ved oppsigelsen av oppdraget den. 23. mars 2012, mer enn fire måneder etter inngåelse av oppdrag og annonsering med den opprinnelige prisantydningen, anførte klageren at han ikke ville godkjent en prisantydning på kr. 2 800 000 dersom han hadde fått annonsen til gjennomlesning.
Innklagede mener det ikke er uvanlig at en opprinnelig prisantydning nedjusteres i samråd mellom megler og selger, og dette har etter innklagedes erfaringer ikke slike negative konsekvenser for salget som klageren har anført.
Klageren har krevd nedsettelse av innklagedes vederlag med kr. 19 660, hvilket tilsvarer fakturert beløp i sin helhet. Fakturaen består av innklagedes salær i henhold til oppdragsavtalens punkt 2 med kr. 12 500 og utlegg med kr. 7 160.
Innklagede mener det ikke foreligger grunnlag for nedsettelse av innklagedes vederlag. Subsidiært anfører innklagede at det kun er honoraret på kr. 12 500 som eventuelt kan settes ned i medhold av eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder spørsmålet om nedsettelse av meglers vederlag.
Meglers vederlag kan settes ned eller falle bort dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Reklamasjonsnemnda har forstått klageren slik at det er hele det fakturerte beløpet på kr. 19 660,31 som kreves nedsatt. Av fakturagrunnlaget fremkommer at utlegg tilsvarer kr. 5 782,25. Disse utleggene er direkte utgifter innklagede har hatt i forbindelse med oppdraget og kan således ikke kreves nedsatt etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det er således kun det resterende beløpet på kr. 13 878,06 som er vederlag og dermed kan settes ned.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I denne saken mangler sikre opplysninger om hva som var avtalt om prisen som skulle legges til grunn for annonseringen. Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke ta stilling til klagerens anførsler på dette punktet. Reklamasjonsnemnda har merket seg at klagerens protester på det han mente var feil pris, ble fremsatt mer enn fire måneder etter annonseringen. Reklamasjonsnemnda har videre merket seg at salgssummen var anslått til kr. 2 700 000 i grunnlaget for provisjonsberegningen i oppdragsavtalen.
Klageren har videre anført at han ikke fikk lese korrektur på annonsemateriellet. Dette er ikke bestridt av innklagde og legges således til grunn. Reklamasjonsnemnda er av den oppfatning at en oppdragsgiver normalt bør få anledning til å lese korrektur på salgsmateriell før det annonseres.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.