Klage nr 2012139

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 12. desember 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:                     Ryfylket Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:              Feil/ manglende opplysninger om brukstillatelse

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en bolig under oppføring formidlet gjennom innklagede. Det ble inngått kjøpekontrakt der klageren mot et avslag på prisen skulle besørge ferdigstillelse selv. Tvisten dreier seg om hvorvidt det er gitt feil opplysninger om midlertidig brukstillatelse.

 

Både klagerne og innklagede er bistått ved advokat. Klagerne og innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”klagerne” og ”innklagede”.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren kjøpte en del av en tomannsbolig formidlet gjennom innklagede den 8. september 2010 for kr. 1 600 000. Boligen var ikke ferdig, og han skulle selv ferdigstille den, jf. kjøpekontrakten § 12.

 

Av salgsoppgaven fremgikk det at boligen snart var ferdigstilt, og at den skulle leveres nøkkelferdig. Klageren fikk opplyst at det ikke var mye som manglet før boligen var

 

 

ferdigstilt. På visningen var boligen innredet på vanlig måte med møbler, og innklagede uttalte at han ikke visste om det var noen hjemme. Klageren fikk således et klart inntrykk av at boligen var tatt i bruk. Klageren har også senere fått opplyst at seksjonen før salget var bebodd av personer i selgerens familie.

 

Det er fremmet omfattende mangelskrav i søksmål mot selgeren og entreprenørselskapet. Saken skal opp for tingretten den 29. og 30. oktober 2012. Det er usikkert hvorvidt saksøkte er søkegode, og det er ikke tegnet eierskifteforsikring.

 

Klageren mener innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt i forbindelse med at midlertidig brukstillatelse ikke ble avklart, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 (2) og § 6-7 (2) punkt 8. Det foreligger således arbeidsgiveransvar for innklagede etter skadeserstatningsloven § 2-1. Den innhentede informasjonen fra kommunen var nesten ett år gammel på salgstidspunktet, og dokumentene inneholdt ingen informasjon om brukstillatelse eller oppdatert status om prosjektet. Spørsmålet om midlertidig brukstillatelse kunne lett vært avklart ved ytterligere henvendelse til kommunen.

 

Når informasjonen fra kommunen ikke inneholdt en midlertidig brukstillatelse, til tross for at innklagede visste at det hadde bodd folk i bygget før selgeren kjøpte seksjonen, måtte innklagede sørget for å undersøke om slik midlertidig brukstillatelse fantes.

 

Undersøkelse hos kommunen ville med all sannsynlighet avdekket at det på salgstidspunktet ikke lenger var noen ansvarshavende på prosjektet, da entreprenørfirmaet var gått konkurs.

 

Denne klagen begrenses til å gjelde spørsmålet om innklagede har opptrådt ansvarsbetingende uaktsomt ovenfor kjøper ved ikke å innhente opplysninger som skulle vært formidlet til klageren. Erstatningsutmålingen i forhold til innklagede vil avhenge av resultatet og eventuell indrivelse mot selgeren/entreprenøren, jf. Rt. 2005 s. 870 og Rt. 2011 s. 137.

 

Klageren er av den oppfatning at det dreide seg om megling av prosjekt selv om klageren hadde påtatt seg en bagatellmessig ferdigstillelse. Klageren henviser til ordlyden i forarbeidene der det klart fremkommer at en eiendomsmegler som formidler en eiendom som ennå ikke er ferdig bebygd, må forvisse seg om at det foreligger midlertidig brukstillatelse, jf. NOU 2006:1 punkt 10.3.2.4. Spørsmålet om midlertidig brukstillatelse er viktig idet en manglende brukstillatelse kan gi indikasjon på at det gjenstår mer enn bagatellmessig arbeid på boligen.

 

Klageren viser til RfE 2011111 (KEM-2011-111) hvor Reklamasjonsnemnda viste til at det var inntatt et vilkår i kjøpekontrakten om at det skulle foreligge midlertidig brukstillatelse ved overtakelse. Dette er ikke tilsvarende i klagerens sak, men forarbeidene sier altså at innklagede pliktet å forvisse seg om hvorvidt det forelå brukstillatelse.

 

Innklagede skal ha anført ansvarsbortfall ved passivitet fra klagerens side. Dette kan etter klagerens oppfatning ikke føre frem. Klageren mener det skal mye til før passivitet inntrer, særlig når det gjelder forbrukerforhold. Klageren mener også at en passivitetsinnsigelse må anses bortfalt ved at innklagede ikke fremsatte denne innsigelsen i svaret av 6. januar 2012. Tvert i mot har innklagede foretatt realitetsdrøftelse av utførselen av oppdreget, jf. Rt. 1928 s. 980.

 

Klageren mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må være ansvarlig for det økonomiske tapet som klageren dermed måtte være påført.

 

Innklagede anfører:

Innklagede inngikk salgsoppdrag for en del av en tomannsbolig under oppføring, hvor intensjonen ved oppdraget var at eiendommen skulle selges når den var ferdigstilt. På bakgrunn av innklagedes erfaring med salgstiden for området eiendommen ligger i, ble det lagt ut en ”kommer for salg”-annonse. Det ble i den forbindelse utarbeidet et prospekt basert på salg av ferdigstilt eiendom.

 

Klageren inngav bud på eiendommen vel vitende om at boligen ikke var ferdigstilt. Klageren valgte, til tross for opplysninger fra både selgeren og innklagede om at det gjensto en rekke arbeider på eiendommen, å kjøpe eiendommen mot et prisavslag på kr. 100 000 og mot selv å besørge ferdigstillelse. Det ble fra klagerens side aldri stilt spørsmål til brukstillatelsen eller prospektets formuleringer i forhold til dette. Klageren fikk ved kjøpet informasjon om at det ikke forelå ferdigattest. Innklagede informerte ikke om at det forelå brukstillatelse. Innklagede var klar på at det ikke forelå brukstillatelse da eiendommen ikke var ferdigstilt for beboelse.

 

Innklagede bestrider at boligen var møblert på vanlig måte på visningen slik klageren anfører. Innklagede hadde ingen kunnskap om at selgerens ansvarshavende var konkurs og kunne derfor heller ikke gi informasjon om at dette kunne medføre merarbeid ved søknad om ferdigattest. Innklagede synes det ser ut som at det er byggtekniske forhold ved eiendommen som gjør det vanskelig å få nødvendige tillatelser, ikke at selgerens ansvarshavende hadde endret status eller at det ikke var gitt brukstillatelse. Det er således ikke riktig at innklagede skal ha gitt opplysninger om at det kun manglet innvendig listing samt arbeid på tomten.

 

Det vises til salgsoppgaven hvor det er opplyst at ferdigattest ikke forelå, samt til kjøpekontrakten § 8 (1) og § 12, hvor det uttrykkelig fremgår at klageren har vært innforstått med at eiendommen skulle overtas slik den sto.

 

Innklagede er av den oppfatning at Reklamasjonsnemnda ikke kan ta stilling til saken da partene forklarer seg ulikt om hvilken informasjon som er gitt. Dersom Reklamasjonsnemnda likevel velger å ta saken til behandling, mener innklagede at det er irrelevant for saken at han ikke innhentet nye opplysninger fra kommunen. Innklagede visste at eiendommen ikke var ferdigstilt og ikke hadde brukstillatelse. Dette ble videreformidlet til klageren. Innklagede er av den oppfatning at han ikke ville mottatt andre opplysninger dersom han hadde innhentet nye opplysninger i kommunen. Klagerens oppfatning om at megleropplysningene inneholder opplysninger om byggeprosjektet som sådant synes basert på en misforståelse.

 

Innklagede anfører at han ikke har noen plikt til å innhente opplysninger om status i byggeprosjekt eller følge med på eventuelt skifte av ansvarshavende. Innklagede har videreformidlet de opplysninger selgeren gav om status og gjenstående arbeid, og innklagede hadde ingen grunn til å betvile de opplysningene som ble gitt fra selgeren.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren viser til at det nå foreligger dom i saken mot selgeren/entreprenøren. Denne er fremlagt for Reklamasjonsnemnda. Dommen viser i følge klageren hvor viktig det er at en megler følger lovens regler i forhold til innhenting av oppdaterte opplysninger fra kommunen. Tingretten har funnet det bevist at leiligheten var bebodd av selgerens onkel og at den var møblert. Klageren mener dette burde gitt innklagede en ekstra oppfordring til å undersøke om det forelå midlertidig brukstillatelse. Når det gjelder innklagedes manglende opplysninger om konkursen, viser klageren til dommens side 17 og 18.

 

Klageren mener innklagede skulle innhentet nye opplysninger fra kommunen, samt en ny egenerklæring fra selgeren. Dersom dette var gjort, ville spørsmålet om brukstillatelse vært avklart overfor klageren.

 

Klageren viser også til at det klart fremgår av dommen at klageren er påført et økonomisk tap.

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede viser også til dommen da tingretten har lagt til grunn at klageren ved inngåelse av kjøpekontrakten var klar over at eiendommen ikke var ferdigstillet ved overtakelsen. Innklagedes rolle er ikke omtalt eller behandlet av tingretten.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder manglende opplysninger om midlertidig brukstillatelse.

 

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren vil ikke bli vurdert.

 

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partenes anførsler var svært omfattende og saksfremstillingen har blitt noe strammet inn. Nemndas medlemmer har fått alle dokumentene til gjennomgang.

 

Reklamasjonsnemndas baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I denne saken er partene uenige om hvilke opplysninger som er gitt omkring midlertidig brukstillatelse. Reklamasjonsnemnda kan således ikke ta stilling til hvilke opplysninger som er gitt utover opplysningene i salgsoppgaven og kjøpekontrakten. Disse dokumentene er fremlagt for Reklamasjonsnemnda og legges derfor til grunn for avgjørelsen. 

 

Eiendomsmegleren plikter i følge eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) punkt 8 å gi kjøperen en skriftlig oppgave med opplysninger om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Forutsetningen for opplysningsplikten er imidlertid at det foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Opplysningsplikten etter emgll. § 6-7 (2) nr. 8 er ikke aktuell ved salg av bygg under oppføring som overtas før det er ferdigstilt da det i et slikt tilfelle ikke er mulig å fremskaffe verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.

Salgsoppgaven inneholder følgende ”Ferdigattest: Det foreligger ikke ferdigattest enda da boligen fortsatt er under oppføring.” Selv om midlertidig brukstillatelse ikke nevnes eksplisitt, må det etter Reklamasjonsnemndas oppfatning anses som opplagt at dette ikke kan forventes når det er snakk om salg av en bolig som fortsatt er under oppføring.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.