Klage nr 2012141
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 12. desember 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Privatmegleren Tromsø
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte en leilighet formidlet gjennom innklagede høsten 2011. Tvisten dreier seg om opplysninger om utbygging på nabotomt.
Klagerne er bistått ved advokat. Klagerne og deres advokat blir i det følgende betegnet som ”klagerne”.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klagerne anfører:
Klagerne kjøpte høsten 2011 en bolig formidlet gjennom innklagede. I forbindelse med kjøpsprosessen ble klagerne informert om at det skulle bygges et garasjeanlegg foran eiendommen med to etasjer. Det skal også ha blitt opplyst at utbyggeren kanskje ville søke om å bygge en tilleggsetasje over garasjen til leiligheter. Klagerne hadde ingen innvendinger til dette ettersom et slikt bygg ikke ville innvirke på verken solforhold eller utsikt. Kjøpekontrakten ble derfor signert uten innsigelser. Salgsoppgaven inneholdt ikke opplysninger om utbyggingen.
Noen måneder etter overtakelsen ble klagerne invitert til informasjonsmøte hos utbyggeren av naboeiendommen. På dette møtet ble klagerne informert om at planen var å oppføre to større
leilighetsbygg med totalt seks etasjer. Det ene av disse byggene med tre etasjer skulle plasseres på dagens parkeringsplass, mens det andre skulle plasseres rett foran klagernes leilighet.
Det ble også på møtet informert om at den opprinnelige planen hadde vært å oppføre en boligblokk i hele syv etasjer og at denne informasjonen hadde vært tilgjengelig for innklagede allerede høsten 2011. I tillegg var det planlagt å omregulere hele området. Klagerne ble svært overrasket over denne informasjonen da de kun var forespeilet et garasjeanlegg med en leilighetsetasje. Planleggingen av prosjektet hadde blitt påbegynt allerede høsten 2010. Ett år senere skal planene ha blitt offentlig tilgjengelige for blant annet eiendomsmeglere. Klagerne ble også gjort kjent med at innklagede hadde vært orientert om prosjektet før annonseringsprosessen. Disse opplysningene er eksplisitt beskrevet i en annen salgsoppgave fra høsten 2011 utarbeidet av innklagede. I denne salgsoppgaven fremgår ”På parkeringsplassen mot sør (gnr.[X] bnr. [Y]) planlegges det oppføring av leilighetsbygg over 4-5 etasjer med garasjeanlegg”.
Klageren mener innklagede måtte ha vært kjent med utbyggingsplanene da deres leilighet ble annonsert.
Saken er tatt opp med innklagede, men partene har ikke kommet til enighet.
Klagerne mener innklagede ikke har overholdt opplysningsplikten i eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1). Følgelig vil også eiendomsmeglerens profesjonsansvar være brutt. Klagerne mener videre at årsakssammenheng er til stede idet dette var opplysninger de hadde grunn til å regne med å få og som kunne få innvirkning på handelen. For klagerne ville disse opplysningene vært av vesentlig betydning for ønsket om å inngå kjøpsavtalen. Klagerne aksepterte utbygningsplanene som de ble informert om nettopp fordi disse ikke ville bli en vesentlig hindring i forhold til sollys og privatliv som var en premiss ved kjøpet. Byggeplanene er langt mer omfattende en det klagerne fikk opplysninger om av innklagede.
Når det gjelder det økonomiske tapet anfører klagerne at det planlagte garasjebygget med tillegg av 4-5 leilighetsetasjer åpenbart vil få betydning for verdien av seksjonsleiligheten. Klagerne krever dette verditapet erstattet av innklagede. Klagerne ber Reklamasjonsnemnda om å fastsette tapets størrelse etter deres skjønn. Subsidiært bes det om at det fastslås at det foreligger en erstatningsplikt.
Klageren krever også dekket saksomkostninger, herunder klagegebyr til Reklamasjonsnemnda og utgifter til bistand av advokat.
Innklagede anfører:
I forbindelse med oppdraget ble det innhentet og fremlagt gjeldende reguleringsplan for området. Innklagede informerte også klagerne om at det pågikk arbeid med omregulering og utbygging av naboeiendommen. Da arbeidet med salg av leiligheten pågikk hadde innklagede svært begrenset kunnskap om utbyggingen og hadde ikke mottatt planer for naboeiendommen. Det var imidlertid kjent at eiendommen skulle utbygges og innklagede opplyste klagerne om at det var planlagt garasjeanlegg med leieligheter over. Det ble ikke gitt opplysninger om byggehøyde eller plassering.
Parallelt med salget av leiligheten klagerne, kjøpte arbeidet innklagede med salg av et større prosjekt for utbyggeren som har planer for tilstøtende eiendom. Prosjektet grenser til naboeiendommen på motsatt side, og prosjektinformasjonen inneholdt opplysninger om garasjeanlegg og leiligheter som skulle bygges på naboeiendommen. Ansvarlig megler jobbet ikke på dette prosjektet og hadde ikke inngående kunnskap til planene for eiendommen eller beskrivelsen i prosjektinformasjonen. Innklagede mener ikke dette isolert fritar kontoret for et eventuelt ansvar, men er opptatt av å få frem at det ikke bevisst er tilbakeholdt opplysninger.
Etter at innklagede mottok klagen sendt til Reklamasjonsnemnda er det utarbeidet og innsendt planforslag for naboeiendommen. Bebyggelsen i planen har 2-4 boligetasjer med parkeringskjeller, og bebyggelsen er trukket langt bort fra grensen til klagernes eiendom. Avstanden fra klagernes leilighet til nærmeste planlagte bygning blir 24 meter i følge situasjonsplanen, og både eksisterende vegetasjon og snødepot mellom byggene beholdes.
Innklagede avviser etter dette klagerens krav om erstatning og dekning av sakskostnader.
Klagernes ytterligere anførsler:
Klageren anfører at det ikke er av betydning om ansvarlig megler bevisst har tilbakeholdt opplysninger om bygg på nabotomten. Salgsoppgaven for naboprosjektet viser tydelig at innklagede meglerforetak hadde kjennskap til utbyggingens omfang. Klageren anfører at det er innklagede som bærer ansvaret for å gi opplysninger etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1).
Klageren viser til tilsvarende sak, RfE 2012124, der man står ovenfor et nærmest identisk saksforhold hvor innklagede har formidlet begge salgene. Klageren anfører at det ikke er tilfeldig at de to partene uavhengig av hverandre og med samme begrunnelse har påklaget sine saker til Reklamasjonsnemnda.
Klageren anfører at de fremlagte tegningene fra innklagede er uten relevans for saken da den omhandler hvilke opplysninger klageren fikk fra innklagede før inngåelse av kjøpet.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder manglende og feilaktige opplysninger om utbygging på nabotomt.
Reklamasjonsnemndas baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens.
Reklamasjonsnemnda finner ”at saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under saksbehandlingen” og at ”sakens dokumenter ikke danner tilstrekkelig grunnlag for avgjørelse i nemnda”, jf. Avtale om Reklamasjonsnemnd. Reklamasjonsnemnda mener derfor at klagen må avvises.
Reklamasjonsnemnda henviser for øvrig til sin avgjørelse i RfE 2012124.
Konklusjon:
Klagen avvises.