Klage nr 2012120

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 15. april 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet    

 

Innklaget:         iHus avd. Majorstuen

                        Valkyrien Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:  Budgivning mv.

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren har gitt bud på og kjøpt en eiendom formidlet av innklagede. Klageren har hevdet at han ikke fikk informasjon om at ”budet” på kr 2 850 000, som han mener innklagede gav en oppfatning om at var et bud avgitt av en annen budgiver, i realiteten var et motbud fra selgeren.

 

Innklagede er bistått ved advokat. Innklagede samt deres advokat blir i det følgende betegnet som ”innklagede”.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren bød på en leilighet for sin sønn. Leiligheten hadde en verditakst på kr 2 650 00, en lånetakst på kr 2 260 000 og en prisantydning på kr 2 590 000. Da klagerens siste bud var akseptert, og huset ble kjøpt, fikk han en kopi av budjournalen. Av denne fremgikk det at de to siste budene begge var gitt av klageren. Under budrunden, og etter at budet på kr 2 800 000 var gitt, hevder han å ha fått beskjed av innklagede om at det var kommet inn et annet bud på kr 2 850 000. Dette fikk så klageren til å by kr 2 900 000, og han fikk da tilslaget.

 

Klageren kontaktet så megleren angående dette og hevder hun sa klart at det hadde vært bud imellom, slik det ble sagt under budrunden. Klageren skulle få en e-post som bekreftet dette, men en slik e-post har klageren ikke mottatt.

 

Klageren kontaktet så den siste budgiveren. Sammen med sin sønn har hun beskrevet budrunden slik at de etter sitt siste bud på kr 2 750 000 fikk beskjed fra innklagede om at det budet var for lavt, men at selgeren var villig til å inkludere alle møblene dersom budet ble høyere. Sammen med sin sønn svarte da den siste budgiveren at de ønsket å låne nøklene for å se på møblene en gang til.

 

Klageren hevder han fikk en annen versjon av det som hadde skjedd i forbindelse med den siste budgiveren. Han hevder innklagede sa at budet på kr 2 750 000 var gitt under forutsetning av at alle møblene var inkludert. Klageren hevder da å ha sagt at han ikke ønsket møblene, så han kunne by det samme, men uten møblene. Innklagede svarte på dette at selgeren ønsket å bli kvitt møblene, da han hadde flyttet utenlands. Klageren anså seg derfor nødt til å høyne budet, og bød kr 2 800 000 inkludert møbler. Deretter hevder klageren at han fikk en telefon fra innklagede om at budet var høynet til kr 2 850 000. Deretter høynet klageren sitt bud til kr 2 900 000.

 

Den siste budgiveren har bekreftet at hun aldri har budt over kr 2 750 000.

 

Klageren har hevdet at han uriktig er blitt fortalt at en budgiver har budt over hans bud og forledet ham til å by kr 100 000 over sitt eget bud. Samtalen ble også overhørt av innklagedes ektefelle.

 

Klageren har påstått at innklagede ikke på noen måte har informert ham om at selgeren plutselig var kommet inn som aktør i budgivningen. Hadde dette blitt formidlet av innklagede, hevder klageren at han ville ha reagert negativt ettersom hans bud på det tidspunktet var
kr 150 000 over takst og kr 210 000 over prisantydningen. Da klageren ringte innklagede
26. juni 2012 bekreftet hun klagerens inntrykk av at den siste budgiveren hadde budt
kr 2 850 000, men at dette ved en feil ikke var kommet med i budloggen. Det er hevdet at innklagede sa hun skulle sende en e-post med en korrigert budlogg, og klageren reiste deretter på en 14-dagers ferie i god tro. Hadde innklagede på det tidspunktet fortalt at det var snakk om et ”motbud” fra selgeren, hevder klageren at han umiddelbart ville ha reagert. Den påstanden kom først etter at klageren hadde klaget og henvist til budjournalen der det står ”Antall motbud fra selger: 0”.

 

Klagerens har videre vist til de undersøkelser som etter hans mening gjør det mer sannsynlig at det ikke var snakk om noe motbud fra selgeren, og at det er grunnen til at dette ikke ble registrert i budjournalen. Klageren har hevdet at innklagede følte den siste budgiveren ville høyne til kr 2 850 000 og formidlet dette til klageren.

 

Innklagede har hatt en annen versjon enn klagerens om det som ble sagt under budrunden, og har ifølge klageren påstått at klageren har sagt at han ikke ønsket å by høyere, og at selgeren derfor ble kontaktet for å godkjenne budet til den andre budgiveren. Klageren har anført at dette er en ulogisk påstand, siden det var han som på det tidspunktet hadde det høyeste budet på kr 2 800 000 mot den andre budgiveren bud på kr 2 750 000. Etter klagerens mening var det han som skulle vært adressat for motbudet fra selgeren.

 

Påstanden om at klageren skal ha formidlet at han ikke ville by høyere er etter klagerens mening feil. Klageren har hevdet at han sa at han måtte kontakte långiver for godkjenning. Dette ble også gjort de to andre gangene han høynet sitt bud. Årsaken til dette var at klagerens sønn var uføretrygdet, og at NAV som långiver måtte godkjenne lånebeløpet på forhånd. I utgangspunktet har klageren hevdet at sønnen kun var klarert til en kjøpesum som stod i takst og som stod i prisantydningen. Klageren ringte tilbake innen tidsfristen som var satt av budgivningen.

 

Innklagede har etter klagerens syn hatt god tid til å konstruere en versjon av budrunden som frifinner dem. Klageren har videre hevdet at det står i sterk kontrast til daglig leders tilbud til klageren pr. telefon første gang.

 

Klageren har på påstått at han aldri har hørt innklagede bruke ordet ”motbud”, men om så likevel skulle være tilfelle, så er det anført at dette er en meglerterminologi som man ikke kan ta for gitt at en kjøper er klar over betydningen av. Innklagede skulle etter klagerens mening her ha slått fast at det var selgeren som her plutselig var kommet inn i budrunden.

 

Innklagede har hevdet at hun hadde mer tro på at den andre budgiveren ville høyne sitt bud til kr 2 850 000 – altså kr 100 000 over sitt siste bud, bare de fikk tatt en ny titt på møblene. Klageren har hevdet at dette signaliserte stor usikkerhet. Klageren har anført at møblene var totalt upraktiske, og at han har prøvd å selge dem med lite hell. Etter hans mening har det virket usannsynlig at innklagede skulle ha mer tro på at den andre budgiveren ville være villig til å høyne med kr 100 000, mens det ikke var aktuelt å spørre om klageren var villig til å høyne med bare kr 50 000.

 

Klageren har lagt ned krav om å få erstattet sønnens tap på kr 100 000 med tillegg av renter.

 

Klageren har videre anført at innklagede har benyttet ”falsk prisantydning” – lokkepris, ved at selgeren har annonsert en prisantydning under takst, og at selgeren har demonstrert dette ved å ikke godta et bud på kr 210 000 over prisantydningen.

 

Innklagede anfører:

Innklagede har først vist til klagerens påstand om ”falsk prisantydning”. Det er sagt at man selvsagt ikke skal signalisere lave prisantydninger. Det er vist til oppdragsavtalen der det fremgår at innklagede har antydet en salgssum i området kr 2 590 000. At dette også blir den prisantydningen i den påfølgende markedsføringen, er hevdet å ikke være unaturlig og under enhver omstendighet helt klart ikke et brudd på god meglerskikk. Hvorvidt selgeren underveis bestemmer seg for ikke å akseptere bud som er høyere enn prisantydning, endrer ikke dette. Innklagede har også vist til at det i salgsoppgaven klart informeres om at ethvert bud kan forkastes av selgeren. Det er innklagedes påstand at denne informasjonen er gitt på en måte som blant annet Forbrukerrådet og Forbrukerombudet har utarbeidet.

 

Innklagede har anført at klagerens påstand om ”falsk prisantydning” ikke har vært treffende.

 

Når det gjelder klagerens påstand om erstatning på kr 100 000 har innklagede først og fremst beklaget at budjournalen ikke er ført som den skal. Foretaket har sett alvorlig på hendelsen, og anfører at det er igangsatt tiltak for å minimere risikoen for at slikt kan skje igjen. Dette hevdes videre at er kommunisert til klageren tidligere.

 

Det er på det rene at det ble fremmet motbud fra selgeren stort kr 2 850 000 til en annen av budgiverne i prosessen. Det er fremlagt erklæring fra både selgeren og budgiveren som bekrefter dette.

 

Videre har innklagede anført at det sentrale i vurderingen av klagerens krav er om klageren ble informert om det faktum at det dreide seg om et motbud fra selgeren.

 

Det anføres videre at klagerens krav ikke kan føre frem dersom det ble gitt informasjon om motbudet. Innklagde har vist til at klageren på et tidspunkt hadde det høyeste budet, pålydende kr 2 800 000. Dette budet ble avvist av selgeren. Det hevdes at klageren skal ha meddelt innklagede at han ikke var interessert i å by høyere, noe som førte til at klageren ble strøket av interessentlisten. Selgeren besluttet – etter samtale med innklagede – å fremme motbudt til en annen budgiver stort kr 2 850 000. Innklagede hevder at man på dette tidspunktet anså klageren for å være ute av budrunden. Motbudet var inkludert alle møblene i leiligheten, og budgiveren som mottok motbudet ville se disse før tilbudet eventuelt kunne aksepteres. Det hevdes videre at mens budgiveren var på vei til leiligheten for å besikte møblene, tok klageren kontakt med innklagede for å høre hvordan budrunden gikk. Innklagede hevder at det da ble opplyste klart og tydelig at det forelå et motbud fra selgeren stort kr 2 850 000, og at mottageren av motbudet var på vei for å se på møblene. Innklagede har vist til at klageren da valgte å by kr 2 900 000. Den andre budgiveren ble da kontaktet av innklagede, men ønsket ikke å by over dette. Budet fra klageren ble deretter akseptert av selgeren.

 

Innklagede har vist til at det var deres oppfatning at klageren ble gitt korrekt informasjon om at selgeren hadde inngitt et motbud, og at mottakeren av motbudet var på vei for å vurdere inventaret. Det er hevdet at det er deres oppfatning at klageren valgte å gi et høyere bud for å sikre seg tilslaget på leiligheten.

 

Det er anført at klageren ikke kan gjøre gjeldende krav mot megleren, og at innklagede må frifinnes for erstatningskravet.

 

Subsidiært, for det tilfellet at det blir ansett at innklagede har gitt mangelfull informasjon til klageren, har innklagede hevdet at det må tas stilling til om slik informasjonssvikt i så fall har medført et tap for klageren. 

 

Det er vist til at klageren har lagt til grunn et tap på kr 100 000, som er differansen mellom hans to bud på henholdsvis kr 2 800 000 og kr 2 900 000. Det er hevdet at klageren da legger til grunn at han ville fått leiligheten for kr 2 800 000. Faktum i saken er imidlertid at selgeren avslo budet på kr 2 800 000. Innklagede har hevdet at klageren ikke ville fått leiligheten til denne prisen. Selgerens motbud var på kr 2 850 000, og uten klagerens bud på kr 2 900 000, er det ikke umulig at mottageren av motbudet ville fått tilslaget på kr 2 850 000.

 

Innklagede har anført at det ikke er mulig å dokumentere et tap i denne saken. Imidlertid her det blitt vist til at man kan konkludere med at selger ikke ville selge for under kr 2 850 000.

 

Avslutningsvis har innklagede oppsummert det de oppfatter som sakens hovedpoenger. For det første er det anført til at innklagede aldri, verken under eller etter budrunden har gitt klageren inntrykk av annet enn realiteten – at det forelå et motbud fra selgeren som var til vurdering hos den andre budgiveren. Videre er det hevdet at det er et vesentlig moment at det var klageren selv som tok kontakt med innklagede, og at det dermed var klagers egen aktivitet som medførte at han fikk informasjon om motbudet. Det var ikke innklagede som tok kontakt med klageren i anledning motbudet.

 

Videre har innklagede vist til klagerens antydning om at det ikke forelå noe motbud fra selgeren overhodet. Det er vist til at antydningen er feil, og at den er tilbakevist ved bekreftelse fra selgeren. Det er videre hevdet at innklagede aldri har bekreftet overfor klageren at det forelå et bud fra tredjepart pålydende kr 2 850 000, verken under eller etter budrunden.

 

Endelig har innklagede presisert at innklagede aldri har gitt et forlikstilbud på kr 50 000 til klageren.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren har hevdet at det er snakk om ”falsk prisantydning” når det gjelder at prisantydningen ble satt til kr 2 590 000, mens verditaksten var pålydende kr 2 650 000. Dette har klageren hevdet at underbygges av det faktum at selgeren ikke aksepterte et bud stort  

kr 2 750 000, 160 000 kr over prisantydningen.

 

Videre viser klageren til innklagedes saksfremstilling når det gjelder budgivningen. Klageren anfører at han aldri har meddelt at han ikke lenger ønsket å delta i budrunden. Klageren hevder at han sa det samme som han sa de to andre gangene han høynet sitt bud, nemlig at han måtte kontakte lånegiveren for godkjenning. Klageren har videre vist til at påstanden er ulogisk fordi det var han som på det tidspunktet hadde det høyeste budet. Han har hevdet at det derfor var han som var riktig mottager av motbudet.

 

Klageren har opprettholdt sin påstand om at innklagede ikke på noen måte har informert om at selgeren kom inn som en aktør under budrunden, og hevder at han ville ha reagert negativt om en slik opplysning var blitt gitt. Dette har han hevdet skyldes det faktum at hans bud på det tispunktet var kr 150 000 over takst, og 210 000 kr over prisantydningen. Videre har klageren hevdet at innklagede bekreftet at det var den andre budgiveren som hadde gitt bud på

kr 2 850 000 da han tok kontakt pr. telefon 26. juni 2012. Videre skal innklagede ha sagt at budet fra den andre budgiveren ved en feil ikke var kommet med i budjournalen og at en   

e-post med korrigert budjournal skulle ettersendes. Da klager deretter reiste på ferie, fikk han ikke fulgt opp saken mer. Da han senere sendte en klage til innklagede, skal han ha få opplyst at det aktuelle budet var et motbud fra selgeren. Klageren viser til budjournalen og at det i den står at det er null motbud fra selgeren.

 

Klageren anfører videre at innklagede har tilbudt kr 50 000 som et forslag til minnelig løsning. Innklagede skal ha uttrykt stor bekymring for den negative reklame hans firma ville få dersom dette kom ut i pressen, og skal ifølge klageren ha sagt at de som et nystartet firma var avhengige av positiv PR. Klageren har hevdet at han lot være å tipse media om saken under forutsetning av at innklagede ville godta nemnda sin kjennelse.

 

Klageren har endelig anført at han ikke ville gitt bud større en kr 2 800 000, dersom han hadde blitt informert om motbudet fra selgeren. Han hevder at han ikke ville gitt etter selgerens motbud pålydende kr 210 000 over prisantydningen. Han har videre anført at en slik utvikling av budrunden, burde ha vært blitt kommunisert til ham som budgiver på en utvetydig måte.

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder feilaktig føring av budjournal og påstått misvisende/manglende informasjon av innklagede under budrunden, samt påstand om lokkepris.

 

Reklamasjonsnemndas baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken uttalte partene seg ulikt i forhold til hvorvidt innklagede meddelte at budet stort kr 2 850 000 var selgerens motbud. I denne saken fremgår motbudet ikke av budjournalen, til tross for at innklagede har bekreftet at dette var tilfellet. Innklagede har for øvrig beklaget at megleren i denne saken ikke har ført budloggen slik det skal gjøres. Det følger av eiendomsmeglingsforskriften § 3-5 at det stilles krav til budjournalens innhold. Brudd på bestemmelsen medfører at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Klageren har fremmet et krav om erstatning stort kr 100 000. Innklagede har anført at klageren ved å sette erstatningskrav på kr 100 000, som representerer differansen mellom budet stort kr 2 800 000 og salgsprisen stort kr 2 900 000, legger til grunn at han ville fått eiendommen for kr 2 800 000. Nemnda finner å legge til grunn at budet pålydende
kr 2 800 000 ble avslått. På bakgrunn av dette og at selgeren ga et mottilbud på kr 2 850 000 til en annen budgiver, finner nemnda det sannsynliggjort at klageren ville fått kjøpt eiendommen for kr 2 850 000.

 

Reklamasjonsnemnda har registrert at innklagede hevder at konkurrerende budgiver fikk et mottilbud på kr 2 850 000,- men valgte å takke nei til dette da klageren la inn nytt bud på
kr 2 900 000.  Selger vil normalt være bundet av et motbud med en gitt frist, men det fremgår ikke av dokumentasjonen i saken om dette mottilbudet var gyldig da klageren la inn sitt nye bud på kr 2 900 000.

 

Klageren har anført at prisantydningen var en lokkepris, og har hevdet at dette underbygges av det faktum at selgeren kom med et motbud stort kr 2 850 000. Reklamasjonsnemnda tar utgangspunkt i at lokkepris er en pris som blir satt lavere enn det nivå selgeren på det tidspunktet prisen blir fastsatt kan tenke seg å godta et bud på. Dette innebærer imidlertid ikke, slik klageren i dette tilfelle synes å mene, at det uten videre må regnes som lokkepris dersom selgeren under budrunden retter et motbud som er høyere enn prisantydningen. Selgeren kan velge å selge til hvem han vil og til den prisen han ønsker. Dersom en budrunde utvikler seg slik at det er stor differanse mellom prisantydningen og det høyeste budet, vil ikke dette isolert sett være nok til å karakterisere et eventuelt motbud som ”lokkepris” i forhold til prisantydningen.

 

Nemnda har etter dette kommet til at innklagede må erstatte klageren kr 50 000.

 

 

Konklusjon:

 

 iHus Majorstuen, Valkyrien Eiendomsmegling AS, har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klageren kr 50 000.