Klage nr 2013003

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. mars 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:         Eiendomsmegler Vest AS Haugesund 

 

Saken gjelder:  Feil/ manglende opplysninger i forbindelse med tvangssalg.      

 

 

Saksfremstilling:

 

Innklagede var oppnevnt medhjelper ved tingrettens tvangssalg av en eiendom hvor klagerne var rettighetshavere. De gjorde innklagede kjent med at de hadde en avtalt rett til å få fradelt en parsell av eiendommen. Innklagede unnlot å medta denne rettigheten i salgsoppgaven, og klargjorde heller ikke på annen måte for kjøperen at eiendommen ble solgt med påhefte av klagernes rett. Ved rettskraftig dom avsagt av lagmannsretten i 2012 ble det fastslått at kjøperen ved tvangssalget ekstingverte klagernes rett. Klagerne er søsken, og saksøkt ved tvangssalget var sønnen til én av klagerne.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klagerne anfører:

Innklagede var oppnevnt medhjelper ved tingrettens salg av eiendommen.

 

Klagerne gjorde innklagede kjent med at de hadde en avtalt rett til å få fradelt en parsell av eiendommen. Innklagede unnlot å medta denne rettigheten i salgsoppgaven, og klargjorde heller ikke på annen måte for kjøperen at eiendommen ble solgt med påhefte av klagernes rett. Ved rettskraftig dom avsagt av lagmannsretten ble det fastslått at kjøperen ved tvangssalget ekstingverte klagernes rett, med rettstap for klagerne til følge.

 

 

Etter at kjøperen ved tvangssalget fikk tinglyst skjøtet, anla klagerne sak mot kjøperen med påstand om å være eier av det arealet som var avtalt fradelt med tidligere eier. Lagmannsretten ga som angitt, kjøper medhold i at klagernes rett var ekstingvert ved at kjøper ervervet eiendommen i god tro.

 

Lagmannsrettens dom ble avsagt under dissens, men både flertallet og mindretallet retter, etter klagernes syn, klare og sterke bebreidelser mot innklagedes utføring av oppdraget. Etter klagerens syn bebreider en samlet rett innklagede for at det overhodet oppsto tvist.

 

På bakgrunn av lagmannsrettsdommens resultat og premisser, anfører klagerne at innklagede utførte sitt oppdrag i strid med god meglerskikk.

 

Klagerne har tapt sin rett til å få fradelt en parsell av eiendommen. Klagerne anfører at parsellen vil være egnet som boligtomt. Klagerne krever følgelig erstattet tomtens verdi og har i denne forbindelse innhentet særskilt takst som verdsetter parsellen til kr 500 000 som utskilt boligtomt.

 

Klagerne krever i tillegg erstattet sine sakskostnader tilknyttet søksmålet for domstolene mot kjøper av eiendommen ved tvangssalget. De samlede sakskostnadene beløper seg til
kr 259 941.

 

Innklagede ble tilskrevet den 5. november 2012. Klagerens fremsatte erstatningskrav ble avvist i sin helhet.

 

Innklagede anfører:

Innklagedes anfører for det første at klagernes rettigheter til parsellen ble ekstingvert på tidspunktet for tvangssalget. Det kan derfor ikke være årsakssammenheng mellom innklagedes utførelse av oppdraget og klagernes tap.

 

Innklagede anfører dernest at lagmannsretten har tolket kravet til ”god tro” feil. Den rettslige standarden er aktsom god tro, som krever at kjøperen gjør undersøkelser dersom han får opplysninger som eksempelvis er motstridende. Innklagede hevder at kjøperen valgte å ignorere de opplysninger som var i hans disfavør. Klagerne må selv ta risikoen for at de ikke ønsker å anke den uriktige dommen.

 

Innklagede gjør så gjeldende ikke å ha handlet i strid med god meglerskikk. Innklagedes hevder at det ikke er tvil om at hun har innhentet og gjort tilgjengelig alle relevante opplysninger. Tvisten står, etter innklagedes syn, utelukkende om kjøperens forståelse av opplysningene kjøperen har fått. Innklagede har gjort det som var rimelig for å sikre at kjøperen forstod opplysningene.

 

Innklagede anfører også at kravet er foreldet. Den alminnelige foreldelsesfristen gjelder, og den begynte, etter innklagedes syn, å løpe i 2008.

 

Endelig anfører innklagede at kravet er for stort. Det skal ha vært gjort flere forsøk på å fradele parsellen som egen tomt, og det skal ha blitt avslått av kommunen hver gang. Innklagede gjør derfor gjeldende at parsellen må verdsettes som tilleggsareal til de omkringliggende tomtene, alternativt til avtalt pris med eieren dersom den er lavere.

 

 

Klagernes ytterligere anførsler:

Klagerne motsetter seg at deres rett til parsellen ble ekstingvert på tidspunktet for tvangs-salget.

 

Av lagmannsrettens dom fremgår at partene selv var enige om at klagerne hadde eiendomsretten til den omtvistede del av tomten på tidspunktet for tvangssalget.

 

Heller ikke DNB som pantekreditor ekstingverte klagernes rett. Det fremgår av lagmannsrettens dom at pantekreditoren ikke kjente til avtalen, og følgelig heller ikke krevde klagernes rett slettet.

 

Kjøperen ved tvangssalget måtte dermed ha overtatt klagernes rettighet i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven. § 11-40 første ledd, men lagmannsrettens flertall la til grunn at kjøperen var i aktsom god tro og derfor ekstingverte kjøperen klagernes rettighet.

 

Det var med andre ord kjøperen ved tvangssalget som var i posisjon til å ekstingvere retten – ikke pantkreditor.

 

Kjøperens ekstinksjon var på sin side en direkte følge av innklagedes unnlatelse av å gi tilstrekkelige opplysninger om at den aktuelle del av eiendommen ikke skulle følge med ved overdragelsen. Kjøperens ekstinksjon er følgelig innklagedes ansvar.

 

For så vidt gjelder kravet til god tro, forholder klagerne seg til lagmannsrettens dom. Dommen ble unnlatt anket, idet den gjaldt et konkret tilfelle, uten prinsipielle spørsmål.

 

Klagerne viser også til lagmannsrettens vurdering for så vidt gjelder innklagedes utførelse av oppdraget.

 

Flertallet angir på side 9 i dommen at megleren ikke ga slike opplysninger til kjøper som hun burde, at hun ikke endret salgsoppgaven, varslet tingretten eller inntok klagernes rett/ avtale i skjøtet.

 

Flertallet angir i dommen at innklagede ikke en gang var i stand til å forklare seg for retten om hvorvidt hun mente å ha solgt en eiendom på 1328 m2, eller om tomten var 450 m2 mindre.

 

Mindretallet sier for sin del direkte at tvisten ikke ville ha oppstått dersom innklagede hadde gjort det hun burde, jf. øverst på dommens side 13.

 

Klagerne mener på denne bakgrunn at innklagedes håndtering av oppdraget åpenbart er i strid med god meglerskikk.

 

Klagerne gjør dernest gjeldende at kravet ikke er foreldet.

 

Klagerne mener at foreldelsesfristen først begynte å løpe da klagerne må anses å ha fått nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige.

 

Klagerne mener derfor at kravet ikke oppstod allerede ved kjøperens avvisning av klagernes krav. Klagerne måtte i tillegg få innsikt i, og kunnskap om innklagedes manglende håndtering av salgsoppdraget.

 

Innklagede ga selv uttrykk for å ha gitt kjøperen alle nødvendige opplysninger, hvilket også lå til grunn for at klagerne fant å burde anlegge søksmål mot kjøperen med krav om eiendomsrett til parsellen. Tingretten ga klagerne medhold. Klagerne mener derfor å ha hatt grunn til å tro at innklagede hadde gitt kjøperen alle nødvendige opplysninger med hensyn til klagernes rett/avtale så sent som etter tingrettens dom.

 

Det var først under lagmannsrettens behandling at innklagedes handlemåte ble vurdert annerledes, hvoretter klagerne ble kjent med innklagedes ansvar som grunnlag for at klagerne mistet sin rett gjennom kjøperens ekstinksjon. Klagerne fremsatte da umiddelbart sin klage.

 

Klagerne anfører videre at det fremgår av lagmannsrettens dom at kommunen ville gitt tillatelse til å sammenføye parsellen med naboeiendommen. Verdien av parsellen utgjør under en slik forutsetning kr 150 000 i henhold til fremlagt takst.

 

Klagerne mener imidlertid at parsellen vil kunne selges som en egen boligtomt ved at det dokumenteres nødvendig atkomst. Det går kjørevei ca 50 meter fra parsellen, slik at etablering av nødvendig atkomst må anses kurant. Som selvstendig boligtomt er parsellen vurdert å ha en verdi stor kr 500 000.

 

Klagerne bemerker for øvrig at det ikke er gjort flere forsøk på utskilling. Klagerne mener det er sendt to søknader. Den første skal ha blitt avvist fordi det ikke var gjort rede for atkomst. Den andre skal ha blitt godkjent, men stoppet av nåværende eier av eiendommen.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder feil/ manglende opplysninger i forbindelse med tvangssalg.

 

Reklamasjonsnemnda vurderer først hvorvidt kravet er foreldet.

 

I foreldelseslovens § 9, 1. ledd er det oppstilt et særskilt utgangspunkt for foreldelsesfristen for visse erstatningskrav. Bestemmelsen lyder;

 

”Krav på skadeerstatning eller oppreisning foreldes 3 år etter den dag da skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige”.  

 

Nemnda finner at klageren fikk nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige da lagmannsrettens dom ble avsagt den 26. oktober 2012.

 

Kravet er følgelig ikke foreldet.

 

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet til kjøperen vil ikke bli vurdert. Nemnda tar følgelig ikke stilling til hvorvidt lagmannsretten har tolket kravet til ”god tro” feil, eller hvorvidt kjøperen har valgt å ignorere påståtte mottatte opplysninger.

 

Spørsmålet er dernest om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Nemnda finner det sannsynliggjort at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å endre opplysningene i salgsoppgaven, ikke formidle opplysningene til tingretten og ved at opplysningene ikke fremgår av skjøtet som ble tinglyst den 9. januar 2008, samt at innklagede har brutt varslingsplikten i tvangsfullbyrdelseslovens § 11-6. Nemnda viser til hva flertallet og mindretallet i lagmannsretten – etter umiddelbar bevisføring – har uttalt om innklagedes håndtering av tvangssalget,

 

Nemnda finner at det foreligger erstatningsmessig ansvarsgrunnlag.

 

Når det gjelder kravet om årsakssammenheng og økonomisk tap, har nemnda slik saken er opplyst, ikke grunnlag for å ta stilling til dette. Nemnda viser blant annet til at tomtens (parsellens) verdi og utgiftene til fradeling og sammenføyning ikke er tilstrekkelig dokumentert. Videre viser nemnda til at det forhold at klagerne ikke sørget for tinglysing av rettigheten til tomten etter avslaget på fradeling i 2003, kan få betydning både i forhold til spørsmålet om årsakssammenheng og eventuelt ved utmålingen av erstatningen. Endelig viser nemnda til at klagerne etter det opplyste ikke selv forsøkte å erverve eiendommen ved tvangssalget for å sikre sine rettigheter. Det er også usikkert hvor mye tvangssalget ville innbrakt klagerne om rettigheten til tomten hadde vært opplyst ved tvangssalget. Det er spesielle regler som gjelder ved tvangssalg av fast eiendom. Heftelser som ikke er pengeheftelser, må i en del tilfeller vike (slettes) ved tvangssalg, jf. tvangsfullbyrdelseslovens § 11-21.

 

Nemnda har etter dette kommet til at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, men at nemnda ikke kan ta stilling spørsmålet om eventuell erstatning.

 

 

Konklusjon:

 

Eiendomsmegler Vest AS Haugesund har opptrådt i strid med god meglerskikk.