Klage nr 2013010
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. april 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Privatmegleren Park avdeling Gjøvik
Park Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Saken gjelder salg av klagerens boligeiendom gjennom innklagede meglerforetak. Kjøpekontrakten er signert den 9. februar 2012. Det var klagerens hjelpeverge som foresto salget på hennes vegne. Klageren visste ikke om salget, og har følgelig heller ikke samtykket til det. Boligen ble ikke taksert, det ble ikke utarbeidet salgsoppgave og boligen ble ikke annonsert.
Klageren er bistått ved advokat. Klageren og dennes advokat blir i det følgende betegnet som ”klageren”.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Klageren anfører:
Klagerens boligeiendom ble solgt gjennom innklagede meglerforetak. Boligen ble solgt gjennom klagerens hjelpeverge som klageren fikk oppnevnt for ett år siden. Kjøperen skal ha vært en bekjent/ venn av innklagede.
Boligen ble ikke taksert, og den ble heller ikke annonsert for salg.
I tidligere korrespondanse mellom partene har innklagede vist til at overformynderiet
godkjente salget. Klageren gjør imidlertid gjeldende at overformynderiet i en tidlig fase stilte kritiske spørsmål til håndteringen av saken.
Hjelpevergen skrev brev stemplet 20. juni 2011 til arvingene, hvor det fremgår at huset skal legges frem for salg på det åpne marked, noe han har fått beskjed om fra overformynderiet, og at huset måtte tømmes da det ikke kunne tas bilder og holdes visning slik det da så ut. Klageren hevder at intensjonen altså var at huset skulle legges ut på det åpne marked.
Klageren viser også til brev fra overformynderiet datert 27. mars 2012 til innklagede hvor det ble stilt kritiske spørsmål om hvorfor det ikke ble innhentet boligsalgsrapport, samt at det ikke forelå noen oppdragsavtale, og at boligen heller ikke ble annonsert i aviser. Klageren hevder også at det var oppgitt 12 timer til markedsføring i timelisten selv om dette ikke hadde skjedd.
Eiendomsskattegrunnlaget var opplyst å være på kr 1 015 000, mens boligen ble solgt for
kr 800 000.
Klageren skrev den 26. juni 2012 til innklagede og ba om ”nærmere avklaring på de 2 personene som fra [innklagedes] side var opplyst ønsket å by på eiendommen.” Klageren pekte på at hun hadde fått opplyst at en av de to interessentene var hjelpevergen som var interessert i å kjøpe til sin datter. Klageren mottok ikke svar på dette brevet.
Klageren anmodet et annet meglerforetak om å foreta en verdivurdering vedrørende antatt markedsverdi på eiendommen før de påkostninger som var gjort etter at den ble solgt. Dette meglerforetaket oppga antatt markedsverdi ved salget til kr 1 250 000.
Klageren viser for øvrig til at det fremgår av hjemmelsdokumentene at eiendommen ble videresolgt for kr 2 300 000 den 8. november 2012.
Innklagede anfører:
Av klagens bilag 5 fremgår at klageren før salget av eiendommen, hadde boutgifter på tre boliger. Hjelpevergen skrev til arvingene at ”(…) det begynner å haste nå, siden de vil prøve å selge huset rimelig fort”. Innklagede anfører at det altså var selgersiden som ønsket et raskt salg.
Innklagede gjør dernest gjeldende at klageren representert ved hjelpevergen inngikk en helt ordinær oppdragsavtale.
Innklagede erkjenner at det ikke ble innhentet verditakst for eiendommen. Innklagede mener imidlertid at klageren sto fritt til å gjøre det. Innklagede står ikke fritt til å beslutte på selgerens vegne at det skal innhentes takst. Innklagede mener det årlig omsettes et stort antall eiendommer Norge rundt uten at det er innhentet takst. Innklagede peker også på å ha avgitt sin personlige vurdering av eiendommens verdi. Innklagede utarbeidet også en befaringsrapport som er vedlagt klagen.
Innklagedes verdianslag var på kr 700 000, som også ble benyttet som grunnlag for en foreløpig kalkulasjon av meglerhonoraret i oppdragsavtalen.
Innklagede mener at verdivurderingen tok høyde for at boligen hadde behov for full rehabilitering. Kostnadene ved rehabilitering er, etter innklagedes syn, usikre på forhånd. Det samme gjelder det reelle behovet, etter at søk etter feil og mangler er fullført.
Innklagede peker på at klageren ved hjelpevergen hadde anledning til å be innklagede markedsføre boligen, men det ble avtalt at innklagede skulle forsøke å finne en kjøper uten at boligen var annonsert. Innklagede viser til at dette ikke er en uvanlig prosedyre, og at det årlig omsettes et stort antall boliger i Norge uten offentlig annonsering. Salg uten annonsering sparer blant annet selgeren for markedsføringskostnader, som kan bli store og typisk må dekkes før salgsinntekten for eiendommen er tilgjengelig for selger. Annonsering kan dermed påføre selgeren en likviditetsmessig belastning, som ble unngått i dette tilfellet. Utfallet av annonsering i pressen er uansett i alminnelighet uforutsigbart.
Innklagede har, som andre eiendomsmeglere, et stort kontaktnett blant potensielle boligkjøpere, både til boligformål og investeringsformål. Innklagede kontaktet en slik person i sitt kontaktnett, og en investor (den senere kjøperen) la inn bud på eiendommen på kr 600 000 den 20. januar 2012. Innklagede erkjenner altså å ha kjent vedkommende fra før, men hevder at det overhodet ikke er uvanlig ved boligomsetning, spesielt ikke på et sted som det aktuelle.
Fra dagspressen er det kjent at det også innkom bud fra en annen interessent, og at den første budgiveren derfor forhøyet sitt bud. Også budgiver nummer to forhøyet sitt bud fra kr 700 000 til kr 740 000.
Innklagede anfører at budjournalen viser en helt ordinær budrunde mellom to uavhengige budgivere. Budrunden startet på kr 600 000 den 30. januar 2012, og ble avsluttet ved budaksept dagen etter.
Klageren ved hjelpevergen valgte å akseptere budet på fritt grunnlag, og på ordinær måte for bolighandel. Handel kom dermed i stand, og innklagede er ikke part i salgsavtalen.
Innklagede mener det ikke har noen betydning for vurderingen av innklagedes opptreden, men uten at han var kjent med disse faktiske opplysningene da salget ble avtalt, vil innklagede vise til at tapende budgiver er samboer med datteren til klagerens hjelpeverge. Innklagede kjenner ikke dialogen mellom hjelpevergen og budgiveren i anledning eiendomssalget, men antar at det har vært tett den nære relasjonen tatt i betraktning. Innklagede mener at hjelpevergen har visst at boligen skulle selges i hvert fall siden sommeren 2011, og innklagede antar at den tapende budgiveren var gjort kjent med dette i god tid før budrunden ble avholdt. Den tapende budgiveren skal dermed ha hatt rikelig med tid til å forberede seg på å forsøke å kjøpe eiendommen gjennom budrunden. Når den tapende budgiver med disse forutsetningene stanset sitt bud på kr 740 000, er dette en klar indikasjon på at vedkommende da mente at eiendommen ikke var verd mer. Dersom den tapende budgiver var av den oppfatning at eiendommen var verdt kr 1 250 000, var det etter innklagedes syn, irrasjonelt å avslutte budgivningen på kr 740 000.
Innklagede gjør dernest gjeldende at klagerens hjelpeverge signerte kjøpekontrakten den 9. februar 2012, dvs ni dager etter budaksept. Det skal ikke ha kommet protester eller innsigelser til den avtalte kjøpesummen. Verken takst eller salgsoppgave var vedlagt kjøpekontrakten idet ingen av disse dokumentene var produsert. Dette skal klageren via hjelpevergen ha vært fullt klar over. I kjøpekontrakten er det uttrykkelig inntatt en bestemmelse om at eiendommen er solgt før taksering og markedsføring.
Innklagede anfører videre at eiendommen ble overtatt av kjøperen den 20. februar 2012, dvs 11 dager etter signatur på kjøpsavtalen, og tre uker etter budaksept. Heller ikke da skal klageren eller klagerens hjelpeverge ha kommet med innsigelser til kjøpesummen eller innklagedes gjennomføring av salgsoppdraget.
Kjøperen måtte ved budgivning ta høyde for at eiendommens tilstand var ukjent, og kunne være mye dårligere enn antatt. Salget ble avtalt som et ”som den er” salg.
Eiendommen ble gjort opp som avtalt fra kjøperens side. Innklagede mottok ordinært meglerhonorar ved oppgjøret.
Megleren har ved ulike anledninger bekreftet at han ikke har hatt noen eierinteresse i boligen etter salget, eller noen avtale med kjøperen vedrørende eiendommen. Det samme skal kjøperen ha uttrykkelig bekreftet til pressen.
Megleren sluttet på eget initiativ i sin stilling hos innklagede meglerforetak sommeren 2012. Innklagede meglerforetak har etter salget ikke vært befattet med eiendommen. Etter det innklagede er kjent med, hovedsakelig fra pressen, ble boligen rehabilitert for ca
kr 1 000 000 – kr 1 500 000, og den er visstnok solgt på nytt. Innklagede gjør i den forbindelse gjeldende at rehabiliteringen medfører at salgsobjektet er et helt annet enn da eiendommen ble solgt første gangen. Innklagede har ikke hatt noen rolle i rehabiliteringen og videresalget, og kan ikke opplyse saken på dette punkt. At en eiendomsinvestor etter totalrehabilitering klarer å realisere en gevinst er etter innklagedes syn ikke oppsiktsvekkende. Slike gevinster er grunnlaget for en rekke investeringer i fast eiendom. Innklagede mener for øvrig at den gevinsten som er omtalt i media ikke er urimelig stor, sett i forhold til investert beløp, arbeidet som visstnok er utført, tiden som er medgått, samt den alminnelige prisutviklingen i mellomtiden.
Under rehabilitering skal megleren visstnok ha bistått kjøperen med råd og vink. Innklagede meglerforetak er ikke kjent med at dette ble gjort mens vedkommende fortsatt var ansatt i innklagede meglerforetak. I tilfelle mener innklagede at det er å regne som fritidsaktiviteter uten at vedkommende i denne sammenheng har representert sin arbeidsgiver. Vedkommende megler har en generell kvalifisert oppfatning om interiørløsninger og oppusning generelt, noe som gjør vedkommende kvalifisert som samtalepartner for en boliginvestor. Hva vedkommende megler har gjort etter å ha fratrådt sin stilling hos innklagede kan meglerforetaket ikke mene noe om.
Innklagede anfører at det ikke er uvanlig at selgeren av en eiendom i ettertid skulle ønske han/hun fikk mer for sin eiendom enn det ble solgt for. Selgeren velger selv om bud skal aksepteres eller ikke, og i dette tilfellet ble kjøperens bud akseptert av klagerens hjelpeverge på vegne av klageren. Hjelpevergen har deretter signert på kjøpsavtalen. Ettertidige antakelser om hva eiendommen var verdt ved salgstidspunktet er etter innklagedes syn uten relevans i denne situasjonen. Det engasjerte meglerforetakets verdivurdering vedlagt klagen er etter innklagedes oppfatning fullstendig skjønnsmessig, blant annet fordi meglerforetaket ikke har sett eiendommen slik den var da den ble solgt. Det samme gjelder etter innklagedes oppfatning sammenligninger av boligens antatte verdi før og etter totalrehabilitering. Om det engasjerte meglerforetakets verdivurdering skulle vært riktig, betyr det at kjøperens tap ved totalrehabiliteringen ville vært omkring kr 150 000. Innklagede mener at det ikke henger sammen idet det ved totalrehabiliteringen er skapt betydelige verdier ved at boligen er i en helt annen, og mye bedre, stand enn tidligere.
Innklagede mener at det av dagspressen synes å fremgå at klagerens egentlige innsigelse er at eiendommen ble solgt uten hennes samtykke, dvs at den angivelige feilen er at eiendommen i det hele tatt ble solgt, ikke til hvilken pris. Innklagede hevder imidlertid at inngåelsen av salgsavtalen er fullt og helt hjelpevergens valg, og at innklagede hadde rett og plikt til å forholde seg til hjelpevergen.
Innklagede anfører også at eiendomsskattetaksten er totalt irrelevant som indikator på eiendommens markedsverdi. Eiendomsskattetaksten tar ikke høyde for individuell vurdering av den enkelte eiendom, og dermed ikke for at den aktuelle eiendommen var i langt dårligere forfatning enn boliger flest.
I lys av det gjennomgåtte mener innklagede at innklagedes handlinger ligger godt innenfor innholdet i ”god meglerskikk”. Innklagede mener at klagerens misnøye med prisen i tilfelle må rette seg mot hjelpevergen som var rettslig berettiget og legitimert til å foreta alle disposisjoner på klagerens vegne.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder salg av en boligeiendom gjennom hjelpeverge. Klageren var ikke kjent med salget og hadde følgelig ikke samtykket til det. Klageren er også misfornøyd med meglers håndtering av salgsoppdraget.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til overformynderiet eller den oppnevnte hjelpevergen kan følgelig ikke vurderes av Nemnda.
I det foreliggende har overformynderiet samtykket til salg av den aktuelle boligen med hjemmel i vergemålslovens § 49. Innklagede ble forelagt dette samtykket. Reklamasjonsnemnda kan på denne bakgrunn ikke se at innklagede kan bebreides for å ha solgt boligen uten klagerens vitende og samtykke.
Det ble ikke ble utformet noen salgsoppgave for boligen, avholdt takst eller annonsert i aviser. Hvorvidt dette har påvirket kjøpesummen, er ukjent. Nemnda vil bemerke at det ikke er et formelt krav om utarbeidelse av salgsoppgave, men det er et lovpålagt krav om innhenting og kontroll av informasjon, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Det avgjørende for nemndas vurdering er at hjelpevergen og overformynderiet har akseptert budet, og hjelpevergen har ikke etter det opplyste hatt innvendinger mot innklagedes fremgangsmåte i salgsprosessen. Klagen fører etter dette ikke frem.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.