Klage nr 2013013
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 15. april 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd, Jessheim
Saken gjelder: Misnøye med meglerens håndtering av oppdraget.
Saksfremstilling:
Klageren solgte sin eiendom gjennom innklagede foretak. Det er påstått at innklagede rådet til å sette ned prisantydningen på eiendommen til kr 4 500 000, selv om klageren hevder at det forelå en interessert kjøper som var villig til å by kr 4 800 000 på eiendommen. Kontaktinformasjon til denne interessenten hevdes å være gitt til innklagede,
Innklagede er bistått ved advokat. Klageren og hans advokat blir i det følgende betegnet som ”klageren”.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren har hevdet at innklagede ba om at prisantydningen skulle settes ned til kr 4 500 000. Dette hevdes å ha blitt gjort for å få med flere interessenter. Videre har klageren hevdet å ha gitt innklagede kontaktinformasjon til mulig kjøper som tidligere var villig til å gi
kr 4 800 000. Klageren har dernest hevdet at innklagede plutselig ikke hadde flere interessenter, og at vedkommende viste til den personen som tidligere ville by kr 4 800 000, nå ville by kr 4 500 000. Klageren godtok kjøpesummen, etter påstått press fra innklagede om at dette var det beste de kunne få for eiendommen.
Videre har klageren hevdet at innklagede var veldig opptatt med å legge inn ”tomter” i taksten, til tross for at klageren ikke hadde gjort noe med eiendommen som tilsa dette. Videre anfører klageren at innklagede var opptatt av at det skulle lages et brev til ”meglerkontrakt at selger må betale skatt av eiendommen pga. «tomter»” da ordet var brukt i salgsoppgaven.
Klageren har anført at han er misfornøyd med innklagedes håndtering av tinglysning av veirett på eiendommen. De nødvendige dokumentene hevdes å være levert til innklagede den 16. oktober 2012, og det hevdes at disse ble sendt til tinglysning 2-3 dager før jul.
Klageren har videre anført at innklagede tok kontakt den 11. januar 2013 og informerte om at kjøperen ønsket å kjøpe eiendommen på sitt selskap som ble registrert 9. januar 2013. Dette hevdes å være samme dag som kjøpesummen skulle betales. Klageren mener at innklagede påsto at dette burde aksepteres av klageren, da det ikke var andre interessenter for eiendommen. Det har videre vært anført at innklagede derfor ønsket en ny avtale utarbeidet. Klageren har hevdet at han ikke ønsket dette, men at press fra innklagede resulterte i at et skriv som tegnet firmaet som kjøper, ble utarbeidet 18. januar 2013.
Endelig har det vært hevdet at innklagede ikke hadde kontroll da kjøperen skulle betale kjøpesummen pr. 30. januar 2013.
Innklagede anfører:
Innklagede har anført at megler ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at det dermed ikke foreligger grunnlag for å ta klagen til følge.
Innledningsvis har innklagede vist til at eiendommen hadde ligget ute for salg i 3-4 måneder gjennom et annet meglerforetak. Eiendommen skal ha vært markedsført med en takst og verdivurdering på kr 5 200 000.
Når det gjelder klagerens anførsel om at prisantydningen ble satt ned til kr 4 500 000, har innklagede hevdet at de var tydelige overfor klageren om at den forrige prisantydningen var vesentlig over hva en realistisk markedsverdi for eiendommen kunne være. Innklagede har videre anført at potensialet lå i å fremheve boligtomtene i markedsføringen. Klageren hadde i lengre tid jobbet med å få omregulert disse til boligtomter,. Innklagede har hevdet at det er riktig at de mente at det var riktig å sette ned prisen, men at det samtidig ble poengtert at den nye prisantydningen måtte være en pris som selgerne var villige til å akseptere. Etter dette hevdes det at prisantydningen ble satt ned til kr 4 500 000.
Videre har innklagede kommentert klagerens anførsel om at megler var ”veldig opptatt av at det skal legges inn ”tomter i takst, vil tross for at selgerne ikke har gjort noe med eiendommen som tilsier det”. Iinnklagedes inntrykk var at taksten var mangelfull fordi det ikke var inntatt noe om eiendommens verdi foruten verdien på den eldre boligen, og de ba av den grunn klageren om å ta kontakt med takstmannen for å få inn noen linjer i taksten vedrørende verdien av tomten. Dette ble gjort, og den oppgraderte taksten ble benyttet da eiendommen ble markedsført.
Når det gjelder klagerens anførsler om at det ble videreformidlet kontaktinformasjon til en tidligere interessent som under den forrige markedsføringsrunden var villig til å by
kr 4 800 000, har innklagede avvist å ha mottatt slik informasjon. Innklagede har vist til at første visning ble avholdt ca én uke etter at markedsføringen av eiendommen begynte. På visningen møtte to interessenter, i tillegg til en utbygger som hadde vist interesse, men som kun ønsket å holdes informert om utviklingen. Én av visningsdeltakerne la inn bud på
kr 4 500 000, uten at noen av de andre interessentene fulgte opp. På bakgrunn av den tidligere salgshistorikken, har innklagede hevdet at de rådet klageren til å vurdere budet seriøst. I ettertid har det imidlertid vist seg at kjøperen tidligere hadde vært i kontakt med klageren om en pris på kr 4 800 000. Etter det innklagede kjenner til, har det aldri ikke vært lagt inn formelt bud og vedkommende skal heller ikke ha hatt finansiering til å kunne kjøpe til denne prisen.
Innklagede har videre vist til klagerens anførsel om at ”megler er veldig opptatt av at det skal lages brev til meglerkontrakt at selger må betale skatt av eiendommen pga tomter”: Innklagede har antatt at klageren her sikter til informasjon til selgeren om skattereglene ved salg av fast eiendom. Innklagede har hevdet at de i tråd med god meglerskikk har orientert klageren om skattelovens regler om skatteplikt ved salg av eiendom med utviklingspotensial og anbefalt å sjekke dette før salget. Innklagede har anført at det er i samsvar med god meglerskikk å gjøre selgeren oppmerksom på disse skattereglene, og at dette er bakgrunnen for at innklagede har inntatt et punkt om dette i erklæringen som selgeren må signere før eiendommen legges ut i markedet.
I budet fra kjøperen var det en betingelse om at det skulle tinglyses veirett over naboeiendommen til fordel for de fremtidige tomtene før overtagelse. Dette har innklagede hevdet at var noe klageren selv hadde avklart med hjemmelshaveren av naboeiendommen, dog uten at dette var tinglyst. Klager var informert om kjøperens forbehold før aksept den
5. oktober 2012. Innklagede hevder å ha mottatt dokumentene for tinglysning fra klageren
16. oktober. Etter at innklagede gjennomgikk disse, ble det oppdaget at det var nødvendig med nye signaturer da noen av erklæringene var mangelfullt signert, samt at det måtte innhentes firmaattester. Innklagede har hevdet at de sørget for at dette kom på plass, og at det på denne måten ble ytet en ekstraservice, da det i utgangspunktet er selgerens oppgave å sørge for å levere tinglysningsklare dokumenter. Dokumentene ble sendt til tinglysning før jul, og erklæringene ble tinglyst 14. januar, før avtalt overtagelse den 15. januar 2013.
Når det gjelder kjøperens anførsel om meglerens opptreden i forbindelse med at kjøperen ønsket å overføre kjøpekontrakten til sitt selskap, har innklagede anført at de ikke hadde kjennskap til kjøperens planer, men at dette ble nevnt i en bisetning i forbindelse med budgivningen. Innklagede oppfattet ikke dette som en konkret plan, og ble derfor ikke et tema da eiendommen ble solgt i oktober 2012. Kjøperen dukket opp på innklagedes kontor rett før jul og informerte om at han var i ferd med å etablere et firma som antakeligvis skulle stå som kjøper. Det har blitt hevdet at dette ikke var avklart, og at innklagede heller ikke fikk noen signaler fra kjøperen om at oppgjøret ville bli forsinket. Innklagede ønsket ikke å skape en uklar situasjon overfor selgeren og informerte derfor ikke om dette til klageren, da det ikke var avklart om kjøper skulle endres i avtalen og det uansett ikke var en forsinkelse av oppgjøret. Den 11. januar 2013 tok kjøperen kontakt med innklagede og ønsket at eiendommen skulle stå på firmaet han hadde etablert. Videre fikk innklagede informasjon fra kjøperen om at det bare var søkt om finansiering for kjøperens firma, men at oppgjøret ville bli forsinket. Kjøperen var klar over at forsinkelsen ville medføre et ansvar for forsinkelsesrenter. Innklagede kontaktet deretter banken for å få bekreftelse på at firmaet hadde fått finansiering til kjøpet. Innklagede hevder at informasjonen deretter ble videreformidlet til klageren.
Da innklagede fikk informasjon om at oppgjøret ville bli forsinket, og at det kun var søkt om finansiering for kjøperens firma, ble informasjonen videreformidlet til klageren. Klageren uttrykte sterk misnøye med forsinkelsen. Innklagede hadde forståelse for dette og informerte klageren om alternativene han sto overfor;
– Enten kunne han nekte endring av kjøper og fastholde at kjøper som privatperson skulle gjennomføre kontrakten. Dette ville medføre ytterligere forsinkelse av oppgjøret, ettersom kjøperen ikke hadde søkt om lån som privatperson, da han ikke ønsket at eiendommen skulle stå på ham privat.
– Eller akseptere en endring av kjøper, noe som ville medføre en mindre forsinkelse av oppgjøret.
Innklagede innkalte partene til et møte i forbindelse med forsinkelsen. Klageren skal da ha uttrykt at det ikke var endringen på kjøpersiden som var det vesentlige for selgerne, men at det var forsinkelsen i oppgjøret som var frustrerende. Innklagede har hevdet at den videre rådgivningen derfor baserte seg på å få oppgjøret i stand rasket mulig. Siden det å endre kjøper ville være raskeste måte å få oppgjøret gjennomført på, ble en tilleggsavtale utarbeidet hvor det ble presisert solidaransvar mellom kjøperen som privatperson og hans firma for oppfyllelsen av avtalen. Det presiseres for øvrig at kjøperens finansiering ble kontrollert før aksept av kjøperens bud i oktober, og banken bekreftet da at kjøperen ville få finansiering til kjøpet.
Kjøpesummen og forsinkelsesrenter ble for øvrig innbetalt til innklagede 5. februar 2013.
Meglers vederlag kan settes ned dersom det foreligger ”en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side”, jf eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det er innklagedes påstand at foretaket har ivaretatt klagerens interesser underveis i salgsprosessen på en måte som er i tråd med meglers omsorgsplikt. For ordens skyld har innklagede presisert at klageren har krevd en nedsettelse av meglerhonoraret med kr 50 000. Dette er ifølge innklagede for høyt, tatt i betraktning at det totale vederlaget utgjort kr 53 000 eks. mva.
Innklagede har endelig vist til klagerens erstatningskrav. Det har vært vist til at innklagede ikke har opptrådt uaktsomt ved sin håndtering av oppdraget, og at det således ikke foreligger ansvarsgrunnlag. Heller ikke har klageren etter innklagedes mening sannsynliggjort et økonomisk tap.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder misnøye med innklagedes håndtering av salgsoppdraget. Klageren har krevd
kr 100 000 i erstatning samt at meglerhonoraret nedsettes med kr 50 000.
Nemnda viser til klagerens anførsler slik de er gjengitt ovenfor, og innklagedes bemerkninger og tilbakevisning av de enkelte klagepunktene. Nemnda finner det på denne bakgrunn klart at innklagede ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at det ikke er grunnlag for det fremsatte erstatningskrav, eller kravet om nedsettelse av meglers vederlag.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.