Klage nr 2013014
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. april 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Aktiv eiendomsmegling Skjøren Eiendom
Skjøren & Partners AS
Saken gjelder: Retting av feilaktige opplysninger om felleskostnader.
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en bolig gjennom innklagede meglerforetak. Datoen for budaksept var den 14. november 2011. Dato for overtakelse var den 18. februar 2012. Klagen gjelder felleskostnader. Klageren skal ha blitt informert om at boligens felleskostnader skulle kuttes med kr 585. I ettertid har det vist seg at dette ikke var tilfellet, noe klageren mener at innklagede visste om.
Klageren ønsker fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever erstatning for det tap klageren har lidt som følge av dette.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klagen gjelder felleskostnader. Klageren mener å ha blitt informert om at boligens felleskostnader skulle kuttes med kr 585. I ettertid har det vist seg at dette ikke var tilfellet, og klageren hevder at innklagede visste at dette ikke var tilfellet.
Klageren kjøpte en leilighet i november 2011, som han overtok i februar 2012. I annonser-ingen til boligen stod det at felleskostnadene var delt inn i to deler. Del én av felleskostnadene ble kalt ”grunnbeløp”, og var på kr 2 210. Del to ble kalt balkonglån og var
på kr 585. I annonseringen stod det i klartekst at balkonglånet ville bli innfridd i mars/ april, og at denne delen av felleskostnadene da ville opphøre. Teksten som stod i FINN-annonsen var også å finne i salgsoppgave, side 24; ”Balkongdelen av lånet vil være innfridd i mars/april 2012. Kategorien ”Balkong” vil da utgå fra felleskostnadene”.
Seks måneder senere viste det seg at denne informasjonen ikke stemte. Det såkalte balkonglånet ble riktignok innfridd, men felleskostnadene ble ikke satt ned. Borettslaget har nemlig et samlet annuitetslån, så selv om balkongene var nedbetalt forble borettslagets terminbeløp til banken det samme, og dermed forble også felleskostnadene de samme.
Ved en telefonsamtale og e-postkorrespondanse med innklagede skal klageren ha fått vite at innklagede ble klar over dette tidlig i salgsprosessen, før visning og før salgsoppgaven ble trykket. Klageren skal da ha spurt innklagede hvorfor de ikke informerte klageren om dette. Innklagede svarte at det var riktig at disse opplysningene fremkom i FINN-annonsen, men at det er salgsoppgaven, ikke annonseringen som ligger til grunn for kjøpet. Innklagede skal ha ment at innklagede ikke hadde oppgitt noe feilaktig i salgsoppgaven, da opplysningen om ”balkongdelen av lånet” ikke var forfattet av dem selv, men av forretningsføreren. Ved en telefonsamtale skal klageren ha fått vite at innklagede opprinnelig hadde gjentatt denne informasjonen flere steder i salgsoppgaven, men da innklagede ble klar over at opplysningene var feilaktige, fjernet de disse gjentakelsene.
Klageren anfører at innklagede har forsømt sin opplysningsplikt. Klageren hevder at det å fjerne gjentakelser av feilinformasjon ikke er det samme som å opplyse om at informasjonen er feilaktig. Innklagede visste at balkonglån-delen av felleskostnadene ikke ville opphøre uten å informere klageren om dette.
Borettslagets lån vil i følge salgsoppgavens side 24 være nedbetalt i september 2017. Klageren vil da ha betalt kr 585 66 ganger mer enn hva han fikk opplyst. Klageren anser derfor kr 38 610 (kr 585 x 66) som en rettsmessig erstatning.
Innklagede anfører:
Innklagede viser til brev sendt andelseiere den 30. november 2011 fra styret i borettslaget som varslet 14 % økning av fellesutgiftene fra 1. januar 2012. Klageren kjøpte boligen den
14. november 2011, og overtok boligen 18. februar 2012.
Økningen av felleskostnadene er altså skjedd etter at klageren kjøpte boligen.
Innklagede bestrider å ha vært kjent med at felleskostnadene ikke ville bli kuttet med kr 585 når balkonglånet var nedbetalt.
Innklagede anfører at det på tidspunktet innklagede mottok brevet fra forretningsføreren ennå var uavklart hva som ville skje som følge av at lånet ble innfridd, og at det var forventet at fellesutgiftene ville gå ned tilsvarende.
Innklagede hevder at begrunnelsen for at han i salgsoppgaven hadde en annen formulering enn den informasjon/ formulering som opprinnelig lå i FINN-annonsen, var at man ikke ønsket å ”garantere” en reduksjon av fellesutgiftene, all den tid det tilligger borettslagets styre og/eller generalforsamling å beslutte en slik reduksjon. Innklagede mener at dette for øvrig fremkommer av eiendommens salgsoppgave, hvor det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt av borettslagets styre og/ eller generalforsamling, jf. salgsoppgaven side 5.
Innklagede gjør gjeldende at klageren, før bindende avtale ble inngått, fikk en skriftlig oppgave (salgsoppgave) i tråd med eiendomsmeglingslovens § 6-7, 2. ledd. Opplysningene i denne oppgaven legges etter innklagedes syn til grunn for kjøpet. Salgsoppgavens side 24 og 25 var forretningsførerens opplysningsbrev til innklagede. Innklagede presiserer at de i salgsoppgaven ikke skriver at felleskostnadene vil gå ned som følge av at balkonglånet innfris. At klageren vurderte ordlyden i forretningsførerens opplysningsbrev dit hen at fellesutgiftene vil bli redusert, kan etter innklagedes syn ikke medføre ansvar for innklagede.
Innklagede anfører at de heller ikke hadde grunn til å overprøve eller ytterligere kontrollere den informasjon som forretningsfører gav i sitt opplysningsbrev.
Når det gjelder klagerens påstand om å ha fått vite per telefon at innklagede opprinnelig hadde gjentatt denne informasjonen flere steder i salgsoppgaven, er dette ifølge innklagede ikke riktig.
Innklagede erkjenner at det var noe misvisende opplysninger publisert på FINN.no i forkant av salget, men at dette ble rettet i tide før salgsoppgaven gikk i trykken. Innklagede henviser for øvrig til standard formulering i internettannonsen; ”Annonsene kan være mangelfulle i forhold til lovpålagt opplysningsplikt. Før bindende avtale inngås oppfordres interessenter til å innhente komplett informasjon fra meglerforetaket, selger eller utleier”.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren motsetter seg at innklagede ikke var kjent med at felleskostnadene ikke ville bli kuttet når balkonglånet ble nedbetalt. Klageren mener å ha få vite per telefon at innklagede ble tipset av klagerens nabo om at felleskostnadene ikke ville bli kuttet når balkonglånet ble nedbetalt. Klageren skal ha fått vite at det var dette som førte til at innklagede hadde en annen formulering i salgsoppgaven enn den som lå på FINN.no. Klageren har senere snakket med sin nabo som bekreftet dette.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder retting av feilaktige opplysninger om felleskostnader.
Reklamasjonsnemnda behandler forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren eller forretningsføreren blir ikke vurdert.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken uttaler partene seg ulikt i forhold til hvorvidt innklagede var kjent med at felleskostnadene ikke ville bli kuttet når balkonglånet ble nedbetalt.
Annonsen er ikke fremlagt for Reklamasjonsnemnda. Partene er imidlertid enige om at det ble gitt feil opplysning om at den delen av felleskostnadene som knyttet seg til balkonglånet ville opphøre når lånet ble innfridd i annonsen på FINN.no. Dette er i strid med god meglerskikk.
Det fremgår av boligannonsen på FINN.no at det er informasjonen i den fullstendige salgsoppgaven som er grunnlaget for budgivning, og det fremgår av budskjemaet at budet baseres på opplysninger og salgsvilkår som fremkommer av salgsoppgaven. På denne bakgrunn finner nemnda at det ikke er grunnlag for noe erstatningsansvar for innklagede.
Konklusjon:
Aktiv eiendomsmegling Skjøren & Partners AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.