Klage nr 2013016

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. april 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:         iHus avdeling Grünerløkka

                        Grünerløkka Eiendomsmegling AS

 

 

Saken gjelder:  Meglers utførelse av oppdraget samt nedsettelse av meglers vederlag

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren solgte sin bolig gjennom innklagede meglerforetak. Oppdragsavtalen er datert
6. september 2012. Klageren mener det er flere forhold som begrunner nedsettelse av innklagedes vederlag, herunder brudd på opplysningsplikt, at innklagede skapte forventninger om usannsynlig høy markedspris, samt pliktforsømmelser i salgsprosessen.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren solgte sin bolig gjennom innklagede meglerforetak i september 2012. Det har vært en lengre e-post korrespondanse, samt et møte mellom klageren og innklagede, uten at partene har lykkes i å finne en løsning på konflikten.

 

Klageren anfører for det første at det foreligger brudd på opplysningsplikten.

 

I forkant av salgsoppdraget i september var klageren i kontakt med en megler ved innklagede meglerforetak. Megleren gav klageren et tilbud på salg med fast provisjon på kr 40 000. Da klageren ønsket å selge boligen i september, hadde megleren gått ut i permisjon, så klageren tok kontakt med en annen megler ved innklagede meglerforetak (heretter kalt innklagede).

 

Klageren gjør gjeldende at innklagede opptrådte kritikkverdig fra første stund. Innklagede tok utgangspunkt i salgstilbudet som klageren mottok fra den første megleren, og gav uttrykk for at dette var gjeldende også for hans tjenester. Klageren anfører at innklagede fikk henne til å signere kontrakten som hun trodde var tilsvarende tilbudet hun allerede hadde fått fra innklagede meglerforetak. Tilbudet har i ettertid vist seg å være noe helt annet. Klageren anfører at innklagede ikke gikk i gjennom kontrakten, men bare viste til det tidligere tilbudet klageren hadde fått. Innklagede skal heller ikke ha gitt klageren kopi av kontrakten.

 

I etterkant av møtet med innklagede stusset klageren over ikke å ha fått kopi av kontrakten. Klageren ringte da til innklagede for å etterlyse denne, og forsikre seg om at kostnadene var de samme som innklagede meglerforetak tidligere hadde forespeilet henne. Etter hvert skal innklagede ha innrømmet at han muligens kostet litt mer enn den første megleren. I følge innklagede hadde dette likevel ingen praktisk betydning, idet hun uansett ville ”tjene inn” de ekstra kronene det kostet å ha ham som megler ved å selge boligen til en mye høyere pris enn hva ”vanlige” meglere ville klare. Først senere i salgsprosessen innså klageren at innklagede ville ta ca 30 000 kr mer i provisjon enn kollegaen sin (kr 69 500 i stedet for kr 40 000).  Klageren mener på denne bakgrunn at innklagede som den profesjonelle part i denne salgsprosessen, forsømte sin opplysningsplikt ved kontraktinngåelse.

 

Klageren gjør dernest gjeldende at innklagede skapte forventninger om usannsynlig høy markedspris.

 

Innklagede skal ha gitt uttrykk for at han ville selge leiligheten til en betydelig høyere pris enn hva han faktisk solgte den for. Han uttalte ifølge klageren at han burde få mye mer for leiligheten enn en annen leilighet han nettopp hadde solgt i samme bygård. På spørsmål om hvordan klageren burde forholde seg til eventuelle bud før visning skal innklagede ha svart følgende; ”I utgangspunktet må vi avslå bud før visning, men hvis det kommer inn bud på kr 5 000 000 (…) da må vi tenke oss om. Vi vet jo ikke sikkert om vi får mer enn 5 millioner, så det er litt vanskelig”.

 

Klageren gjør i den forbindelse gjeldende at dette er pliktforsømmende praksis, jf. Norges Eiendomsmeglerforbunds etiske reglers § 6, som lyder;

”Når oppdrag innhentes må selger ikke bli forespeilet en annen markedspris for eiendommen som skal selges enn det megler forventer at den vil bli solgt for i det åpne markedet”.

 

Klageren hevder at innklagede selv skapte forventningene om at klagerens leilighet skulle selges til høyere pris.

 

Også i forbindelse med salgsprosessen anfører klageren at innklagede har opptrådt pliktforsømmende.

 

Klageren mener at det generelt sett er gjort et slett arbeid, og at innklagede har flyttet ansvaret over på henne underveis i salgsprosessen. Eksempelvis mener hun at arbeidet med utforming og korrektur av annonsetekst var oppsiktsvekkende svakt, samt at det ble forventet at hun skulle ta på seg arbeidet med å rette opp i feilene. Klageren var heller ikke fornøyd med bildene, men innklagede skal ha svart at ”Bildene er ikke så viktige. Det viktigste er at folk får et godt inntrykk på visning”. Denne argumentasjonen står i sterk kontrast til den oppfordring den første megleren skal ha gitt om at klageren burde gjøre alt i sin makt for å få leiligheten mest mulig strøken til foto.

 

Klageren gjør dernest gjeldende at innklagede var vært forsinket til begge visningene. I forkant var det avtalt at innklagede skulle komme i god tid for å gjøre de siste forberedelsene til visningen, hvilket han ikke har overholdt. Klageren hevder at blant annet at innklagede kom andpusten inn i leiligheten sammen med de første interessentene til en av visningene.

 

Klageren anfører også at det i møte med kjøperne av leiligheten har kommet frem at innklagede har løyet både til klageren og kjøperne opp til flere ganger. En uke før kontraktsmøtet skulle avholdes gav klageren beskjed til innklagede om at hun ikke ville delta i et slikt møte før konflikten mellom klageren og innklagede var avklart. Klageren ønsket i utgangspunktet heller ikke at møtet skulle avholdes uten at hun var til stede. Innklagede valgte likevel å gjennomføre møtet med kjøperne uten klageren. I kontraktsmøtet skal innklagede ha fortalt kjøperne at klageren ikke var der fordi møtet kolliderte med barnehagehenting, noe som overhodet ikke stemte. Dette har kjøperne bekreftet på e-post.

 

Klageren mener at innklagede har opptrådt kritikkverdig også i forbindelse med overtakelse. Klageren hevder at det ved samtale med kjøperne av leiligheten er kommet frem at verken klageren eller kjøperne ønsket overtakelse før jul. Klageren sto uten hus frem til midten av januar, hvilket innklagede skal ha visst da hun engasjerte ham som megler. Kjøperne hadde på sin side ikke lagt ut sin leilighet for salg, og syntes i utgangspunktet at det var stressende å måtte rekke å selge egen leilighet med overtakelse før jul. Kjøperne skal ha fått beskjed av innklagede om at klageren ønsket overtakelse før jul. Begge parter opplever nå derfor at innklagede var en sterk pådriver for overtakelse før jul, og det stilles fra klagerens side spørsmål om det kan være begrunnet med en bonusordning som er basert på årlig omsetning.

 

Endelig opplyser klageren om at også kjøperne er svært misfornøyd med innklagede som eiendomsmegler, og at disse står som referanse i denne klagesaken. Denne misnøyen bunner i erfaringer både som kjøper og selger (kjøperne engasjerte innklagede da de skulle selge egen leilighet).

 

På bakgrunn at disse negative og alvorlige faktorene, gjør klageren gjeldende at innklagedes vederlag må falle bort, eventuelt reduseres til det prisnivået klageren først ble forespeilet.     

 

Innklagede anfører:

Innklagede mener at flere av klagerens påstander ikke viser sannheten.

 

Hva gjelder klagerens påstand om brudd på opplysningsplikten anfører innklagede at boligen ble befart at ham 5. september 2012, samme dag som oppdragsavtalen ble signert. Innklagede hevder at tilbud på salg ble fremlagt med en reduksjon i provisjon fra 2,5 % til 1,5 % av salgssummen, samt korrigering av kostnad med innhenting av ferdigattest og reguleringskart da innklagede nettopp hadde solgt i samme borettslag, og hadde disse opplysningene liggende. Valgfri annonse i Aftenposten skal også ha blitt streket over da det var enighet om ikke å annonsere i Aftenposten.

 

Innklagede hevder det ble muntlig informert ved gjennomgangen av tilbudet at totalsummen ville komme på over kr 100 000, avhengig av salgssum og om klageren ønsket eierskifteforsikring, ukens bolig osv.

 

Innklagede anfører at tilbud og oppdragsavtale datert 5. september 2012 først ble signert av klageren sammen med innklagede, og deretter senere signert av klagerens ektefelle uten at innklagede var tilstedet.

 

Innklagede hevder at klageren hadde god tid til å gjennomgå tilbudet før signering.

 

Innklagede avviser å ha hatt mål om å få signert oppdraget samme dag, og hevder at klageren ønsket å komme i gang med salget så fort som mulig da hun nettopp hadde kjøpt ny bolig.

 

Først dagen etter at oppdragsavtalen ble signert (6 september 2012) mottok innklagede en e-post fra klageren med informasjon om den tidligere meglerens tilbud.

 

Hva gjelder klagerens anførsel om at innklagede skapte forventninger om usannsynlig høy markedspris, anfører innklagede kun å ha vist til en tilsvarende nyoppusset leilighet i samme størrelse som han nettopp hadde solgt i samme borettslag. Den leiligheten hadde innklagede i mai verdivurdert til ca kr 4 200 000, og salgsprisen ble kr 4 650 000 (august 2012).

 

Innklagede hevder å ha vist til at klagerens bolig hadde potensial til å selges for en tilsvarende sum etter en budrunde, og kanskje mer dersom man var heldig ettersom etterspørselen etter slike leiligheter i perioden var høy og de fleste leiligheter ble solgt godt over prisantydning.

 

Innklagede mener også å ha poengtert at det er vanskelig å vite hva markedet er villig til å betale for en slik bolig da det er svært få boliger på over 80 kvm i det aktuelle området.

 

Innklagede anfører videre at det ikke var noe mer korrektur på annonse og i salgsoppgave enn det er på et normalt oppdrag. Innklagedes oppfatning er at alle boligselgere har ulike meninger om formuleringer, og hva man ønsker å ha med av tekst i annonse og salgsoppgave.

 

Videre bestrider innklagede å ha vært forsinket til visning, og mener å ha kommet ca 10 minutter før oppsatt visning som normalt på andre salgsoppdrag.

 

Når det gjelder klagerens anførsler knyttet til kontraktsmøte, anfører innklagede at det først ble avtalt møte med begge parter. Senere har klageren gitt tilbakemelding om at hun likevel ikke ville stille på kontraktsmøte før det forelå en avklaring i saken.

 

Innklagede valgte likevel å avholde kontraktssignering med kjøperen. Da kjøperen kom til kontraktsmøtet mener innklagede å ha informert om at klageren ikke kunne komme som avtalt uten å utdype dette. Innklagede hevder også å ha informert om at kontrakter av og til blir signert uten alle parter tilstede.

 

Hva gjelder forslag om tidligere overtakelse mener innklagede at klageren flere ganger poengterte at det ikke var mulig med en tidligere overtakelse enn 20. desember da klageren ikke skulle overta ny bolig før i januar.

 

Innklagede bestrider dernest at innklagede meglerforetak har bonusordninger som motiverer til å flytte overtakelser før nyttår. Innklagede peker derimot på at det i budskjemaet fra kjøperen er satt ønsket overtakelse den 7. desember 2012. Overtakelsesdatoen ble forespeilet klageren før budaksept. Etter forhandlinger mellom klageren og kjøperen ble endelig overtakelse satt til 20. desember 2012.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Hva gjelder brudd på opplysningsplikten anfører klageren at det ikke er slik innklagede hevder at oppdragsavtalen ble signert av klagerens ektefelle uten at innklagede var tilstedet. Klagerens ektefelle kom hjem fra jobb på slutten av møtet med innklagede, og signerte avtalen der og da mens innklagede var tilstedet. Klageren mener derfor ikke å ha fått tid til å gå gjennom tilbudet for signering.  

 

Videre bestrider klageren at innklagede informerte om at totalsummen på tjenesten ville komme på over kr 100 000. Som tidligere fremholdt mener klageren at innklagede ikke gikk gjennom kontrakten med klageren, men kun viste til tilbudet fra den tidligere megleren.

 

Klageren fastholder at det var innklagede som var pådriver for å få signert oppdraget såpass raskt, og viser blant annet til at klageren hadde gjort avtaler med to andre eiendomsmegler-foretak som skulle komme på befaring noen dager senere. Klageren opplevde at innklagede presset på for å få til kontraktssignering, gjennom å argumentere kraftig for at klageren ville tape penger ved å avvente situasjonen og at innklagede uansett ville gjøre den beste jobben.

 

Av klagerens e-post  til innklagede fremgår at hun viste til tilbudet fra den første megleren og  at hun syntes kr 100 000 hørtes dyrt ut. Klageren anfører i den forbindelse at e-posten ble skrevet etter at hun hadde snakket med innklagede på telefon samme dag, og hvor hun etterlyste totalsummen på tjenesten idet hun ikke hadde fått noen kopi av kontrakten ved kontraktssignering. Klageren mener derfor ikke å ha kjent til at tjenesten ville komme på over kr 100 000 da hun signerte kontrakten. Klageren trodde, som tidligere anført, at tjenesten ville koste tilsvarende som tilbudet fra den første megleren.

 

Når det gjelder det forholdet at innklagede skapte forventinger om usannsynlig høy markedspris, er klageren enig med innklagede i at det ble vist til en annen leilighet i samme bygård. Klageren mener derimot at det ikke stemmer at innklagede poengterte at det var vanskelig å vite hva markedet var villig til å betale for boligen. Tvert i mot var innklagede ifølge klageren svært sikker i sin sak om at leiligheten ville kunne selges for en mye bedre pris enn leiligheten innklagede nettopp hadde solgt, idet klagerens leilighet hadde balkong, utsikt, bedre planløsning og høyere standard. 

 

Hva gjelder innklagedes syn på hvorvidt det er forekommet pliktforsømmende praksis i forhold til annonse- og utforming av salgsoppgave, foto/styling og kommunikasjon underveis, fastholder klageren sine anførsler fra tidligere.

 

Også når det gjelder kontraktsmøtet fastholder klageren sine standpunkt fra klagen. Klageren legger også ved brev fra kjøperne som kommenterer dette punktet ytterligere. I brevet fra kjøperne kommer det frem at innklagede skal ha gitt feil opplysning til dem angående hvorfor klageren ikke var tilstede på kontraktsmøtet, og at innklagede hadde egne interesser i å avholde kontraktsmøtet med kjøperne til tross for at klageren ikke ville stille.

 

Klageren motsetter seg at kjøperne ønsket overtakelse den 7. desember 2012, at denne overtakelsen ble forespeilet klageren før budaksept, og at den endelige overtakelsesdatoen ble bestemt etter forhandlinger mellom klageren og kjøperne.  Klageren anfører at kjøperne aldri skal ha fått beskjed av innklagede om at hun ønsket overtakelse etter jul, selv om kjøperne skal ha etterlyst klagerens ønske om overtakelsesdato. Kjøperne hevder også ha fått beskjed av innklagede om å sette en tilfeldig dato på budskjemaet, og endte da opp med 7. desember 2012.

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede kjenner seg ikke igjen i påstandene fra klageren, og fastholder at påstandene ikke stemmer med virkeligheten.

 

Som eiendomsmegler er det helt avgjørende at man har et godt ”navn og rykte”, og at innklagede skal ha lurt sin oppdragsgiver på denne måten faller på sin egen urimelighet.

 

Innklagede fremholder dessuten at klageren selv har et ansvar for å se over papirer/ kontrakter før hun undertegnet dem. Når man signerer en kontrakt/ oppdragsavtale er den juridisk bindende for begge parter, og innklagede mener på den bakgrunn at avtalen må respekteres.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder meglers utførelse av oppdraget, samt meglers krav på vederlag.

 

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partenes anførsler var svært omfattende og saksfremstillingen er blitt strammet noe inn. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.

 

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Nemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende sak har partene forklart seg ulikt om de fleste forhold.

 

Det er fremlagt kommentarer angående kontrakt og overtakelse fra kjøperne av leiligheten. Reklamasjonsnemnda har fast praksis for at de ikke tillegger slike erklæringer utformet i ettertid og i klageøyemed særlig vekt.

 

Reklamasjonsnemnda finner at ”saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under saksbehandlingen”, og at ”sakens dokumenter ikke danner tilstrekkelig grunnlag for avgjørelse i nemnda”, jf. avtale om Reklamasjonsnemnd. Reklamasjonsnemnda finner derfor at saken må avvises.

 

 

Konklusjon:

 

Klagen avvises.