Klage nr 2013017

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 15. april 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:         EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS, Namsos

 

Saken gjelder: Krav om erstatning og bortfall av meglers vederlag.      

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne inngikk oppdragskontrakt med innklagede 11. januar 2011. Kort tid etter at klagerne tok kontakt med innklagede, ble de selv kontaktet av en interessent. Partene kom raskt til enighet om salg av eiendommen. Det ble avtalt kontraktsmøte og inngått kjøpekontrakt med bistand av innklagede den 14. april 2011. I ettertid har kjøperne hevet kjøpsavtalen som følge av mangel ved eiendommen. På grunn av at egenerklæringsskjemaet ble undertegnet etter overtakelsen, er klagerne uten dekning av ansvarsforsikringen.

 

Klagerne er bistått ved advokat. Klagerne og deres advokat blir i det følgende betegnet som ”klagerne”.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klagerne har anført at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved flere

anledninger under salgsoppdraget. Det ble for det første ikke sørget for eierskifteforsikring,

 

 

dette til tross for at klagerne bestilte forsikringen. For det annet er det anført at innklaget ikke innhentet informasjon som kreves etter eiendomsmeglingsloven (eml.) § 6-7 annet ledd, ved at innklagede ikke besørget innhenting av ferdigattest, samt at innklagede da han fikk attesten i hende, ikke undersøkte om ferdigattesten omfattet hele bygningen. For det tredje har klagerne anført at innklagede kun innhentet en summarisk vurdering av takstmann, og at innklagede på tross av urovekkende opplysninger i denne vurderingen unnlot å foreta ytterligere undersøkelser av eiendommen. Dernest anfører klagerne at det var i strid med god meglerskikk at innklagede ikke deltok ved overtakelse, da de mener han hadde grunn til å bistå partene. Videre har klagerne anført at det at partene selv ble overlatt til å vurdere takstmannens anmerkninger, er i strid med god meglerskikk. For det sjette har klagerne vist til at innklagede ikke gjennomførte oppgjøret, men holdt tilbake kjøpesummen uten rettslig grunnlag etter at skjøte var oversendt til tinglysning. Endelig har innklagede anført at det var i strid med god meglerskikk at innklagede tre uker etter overtakelse påstås å ha utøvd press overfor klagerne til å undertegne en tilleggsavtale om tilbakehold av kjøpesum. Klagerne har vist til at det var innklagedes side har vært anført at slikt press ikke har vært utøvd.

 

Det ble inngått en avtale med innklagede om å selge klagerens eiendom 11. januar 2011. Det ble avtalt alminnelig oppdrag med salg av eiendommen, og klagerne har hevdet at de i den forbindelse også bestilte eierskifteforsikring. Kort tid etter at oppdragsavtale med innklagede var inngått, ble klagerne kontaktet av en interessent. Kontraktsmøte ble avholdt og kjøpekontrakt utarbeidet med bistand fra innklagede. Det ble ikke utarbeidet en salgsoppgave, og heller ikke annonsert at eiendommen skulle selges. Generelt har klagerne hevdet at de opplevde innklagede som lite tilgjengelig under salgsprosessen og opplevde at han ikke hadde til å ta seg av dem som oppdragsgivere.

 

Det har fra klagernes side blitt bemerket at det i henhold til kjøpekontraktens punkt

12 ”vedlegg” heter at det er vedlagt ”Kopi av forsikringsbevis m/ vilkår – selgers eierskifteforsikring”. I ettertid har det vist seg at slik forsikring ikke foreligger. Grunnen til dette har blitt hevdet å være at egenerklæringsskjema ble undertegnet etter overtakelse. Klagerne anfører at de ikke ble informert om at forsikringen ikke ville bli effektivisert dersom egenerklæringsskjema ikke var undertegnet før overtakelse. Dette burde innklagde ha informert om.

 

Klagerne har videre vist til kontraktens punkt 11 om ”særlige bestemmelser” hvor det er inntatt et forbehold om takst og utarbeidelse av ferdigattest fra kommunen. Når det gjelder forbeholdet om takst, er det anført at innklagede bestilte en rask besiktigelse av eiendommen. Det hevdes at denne befaringen avdekket enkelte avvik. Det ble fra takstmannens side anbefalt å bestille en tilstandsanalyse for en mer detaljert gjennomgang. Dette ble ikke gjort. Videre har klagerne hevdet at innklagede ikke ga dem noen tilbakemelding om vurdering vedrørende innholdet i takstmannens e-post.

 

Når det gjelder forbeholdet om ferdigattest, har klagerne anført at innklagede var kjent med at eiendommen var oppført i 2008, og at det i 2011 var oppført et tilbygg. Klagerne har vist til at innklagede etter eml. § 6-7 (2) nr. 8 er forpliktet til å innhente ferdigattest. Det har videre blitt anført at innklagede overlot til klagerne å innhente attesten hos kommunen, og at denne ble levert til innklagede uten ytterligere gjennomgang. På grunn av manglende tilbakemelding fra innklagede, har klagerne hevdet at de regnet med at alt var i orden. I ettertid har det vist seg at ferdigattesten kun gjaldt hovedbygget, og at tilbygget ikke var omfattet. Det er klagernes anførsel at innklagede som den profesjonelle part burde ha oppdaget mangelen ved ferdigattesten.

 

Videre har klagerne hevdet at innklagede burde ha deltatt på overtakelsen, på grunn at han kunne ha bistått partene når det gjaldt de uklare punktene. Partene måtte selv gjennomgå takstmannens vurdering, og det kan ikke forventes at de selv kunne foreta en god vurdering av disse. Overtakelsesprotokollen ble signert uten anmerkninger.

 

Klagerne har videre vist til at kjøperne fikk hjemmel til eiendommen 20. juni 2011, noe som ifølge klagerne tyder på at innklagede sendte skjøtet til tinglysning like etter overtakelsen.

 

Kort tid etter reklamerte kjøperne på eiendommen med krav om utbedring av mangler. Innklagede holdt ifølge klagerne tilbake kjøpesummen. Etter en tid innkalte innklagede klagerne til et møte hvor det ble lagt frem en tilleggsavtale som de ble pålagt å signere. Videre har klagerne hevdet at de ikke fikk informasjon om at de var i sin fulle rett til ikke å signere dokumentet. Det er klagernes påstand at dokumentet kun er egnet til å ivareta kjøpernes interesser, og at dette viser at innklagede ikke har opptrådt i henhold til formålet med eiendomsmeglingsloven § 1-1 om at megleren skal legge til rette for at partene i handelen skal motta uhildet bistand.

 

Kort tid etter møtet med innklagede eskalerte konflikten med kjøperen da vedkommende krevde hevning og erstatning. Klagerne har anført at innklagede i denne situasjonen svarte med at han ikke hadde noe med saken å gjøre. Videre har klagerne anført at det å utarbeide et tilleggsdokument til kjøpekontrakten som etter deres mening kun ivaretar kjøperens interesser, for deretter å svare klagerne at han ikke ønsker å ha noe med saken å gjøre, er i strid med god meglerskikk.

 

Klagerne har anført at innklagedes opptreden i forbindelse med salget, samlet sett utgjør en ”ikke ubetydelig pliktforsømmelse”, og at denne pliktforsømmelse er av en så alvorlig karakter at selger har krav på at vederlaget for oppdraget faller bort, jf. eiendomsmeglingsloven. § 7-7. Det har derfor blitt krevd at vederlaget til innklagede bortfaller i sin helhet.

 

Klagerne har videre krevet egne utgifter i forbindelse med saken dekket, samt krav om erstatning fra kjøperens side. Totalt har klagerne krevet erstatning anslått til kr 216 056,88.

Det er tatt forbehold om at kravet kan øke.

 

Innklagede anfører:

Innklagede har vist til at det var selgerne som kom med kjøperen før oppdraget var igangsatt, slik at salgsoppgave ikke var utarbeidet ved kontraktsunderskrift.

 

Når det gjelder klagernes anførsel om at innklagede ikke sørget for eierskifteforsikring, til tross for at klagerne bestilte dette, anfører innklagede at de purret på det utfylte egenerklæringsskjemaet ved flere anledninger, men at dette først ble fremlagt om lag én måned etter overtakelsen. Innklagede har vist til sitt brev av 27. september 2012 til klagerne, og hevdet at de da egenerklæringsskjemaet ble levert, gjorde oppmerksom på at det var usikkert om man ville få effektuert forsikringen i ettertid. Videre har innklagede vist til at de forsøkte å få forsikringen så snart erklæringen ble mottatt, uten hell. Det er anført at det er klagernes egen mangelfulle oppfølging som er årsak til manglende forsikring. For øvrig har innklagede anført at forsikringen uansett ikke dekker forhold som selgerne visste om.

 

Videre har innklagede vist til klagernes anførsel om manglende innhenting av ferdigattest. Ferdigattest kunne ikke innhentes før bygget vær ferdigstilt, og at dette er klagernes ansvar. Innklagede har derfor hevdet at klagerne av denne grunn forsto at ferdigattesten kun omhandlet hovedbygget. Innklagede har anført at de ikke kan bebreides for at de ikke kontrollerte at klagernes opplysninger om at alt var i orden.

 

Innklagede har vist til klagernes anførsel om at det er innklagedes manglende oppfølgning som har ført til at handelen ble hevet, og har i den forbindelse hevdet at det klagernes egen manglende oppfølging som har ført til at handelen ble hevet. Innklagede sørget for tinglysning da overtakelsesprotokollen ikke innholdt noen spesielle kommentarer. Innklagedes påstand i denne forbindelse er at klagerne selv må bære kostnadene ved tilbakeskjøting.

 

Det er videre innklagedes anførsel at møtet som ble avholdt etter at kjøperen kom med innvendinger overfor klagerne, og deres forslag om at kjøpesummen ble holdt tilbake frem til forholdene ble avklart, ikke har medført et tap for klagerne, men heller at det har avverget større problemer. Innklagede har videre anført at det fra deres side ikke ble utøvet press for at klagerne skulle signere tilleggsavtalen, men at klagerne selv fant avtalen fornuftig da de selv skulle sørge for å få brakt forholdene i orden.

 

Innklagede har anført at det ikke er et krav at megleren skal være tilstede ved overtakelse av eiendommer, slik klagerne har påstått. Innklagede har påstått at det heller er unntaket enn regelen at megler er til stede ved overtakelse i deres markedsområde.

 

For klagernes krav om erstatning har innklagede vist til sitt brev av 27. september 2012.

 

Endelig har innklagede opprettholdt sitt krav på meglerprovisjon og dekning av utlegg, og har avvist å ha opptrådt på en måte som medfører erstatningsansvar eller frafall av meglerprovisjon ved dette salget.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder om innklagede har opptrådt på en slik måte at meglerhonoraret kan nedsettes eller falle bort etter regelen i eiendomsmeglingsloven (eml) § 7-7, og om det foreligger grunnlagt for erstatning for innklagedes håndtering av oppdraget.

 

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partenes anførsler var omfattende og i saksfremstillingen er anførslene gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.

 

Reklamasjonsnemndas baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda normalt tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens.

 

Reklamasjonsnemnda finner ”at saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under saksbehandlingen”, og at ”sakens dokumenter ikke danner tilstrekkelig grunnlag for avgjørelse i nemnda, jf. avtale om Reklamasjonsnemnda punkt 2. Klagen avvises etter dette.

 

 

Konklusjon:

 

Klagen avvises.