Klage nr 2012159

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 14. januar, 4. februar og 18. mars 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                     PrivatMegleren Renommé

                                   PrivatMegleren Renommé AS

 

Saken gjelder:              Feil/ manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en bolig formidlet gjennom innklagede 21. august 2012. Kjøpesummen var kr 8 700 000, og overtakelsesdato ble satt til 21. september. 2012.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren kjøpte en bolig formidlet gjennom innklagede 21. august 2012. Kjøpesummen var kr 8 700 000, og overtakelsesdato ble satt til 21. september 2012. Kontraktsmøtet ble avholdt 23. august 2012, og klageren fikk på forespørsel forelagt budjournal. Klageren oppdaget da at et bud på kr 8 600 000 var inngitt med forbehold om finansiering. Budgiveren som hadde inngitt dette budet, hadde fremsatt forbehold om finansiering allerede ved sitt første bud på
kr 8 300 000. Innklagede opplyste klageren kun om finansieringsforbeholdet på budet stort
kr 8 800 000, noe hun ikke ønsket å strekke seg over.

 

Klageren henviser til at det i forbrukerinformasjon ved budgivning, uarbeidet av Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Advokatforeningen og Norges Eiendomsmeglerforbund er inntatt følgende punkt:

 

”På forespørsel skal publikum få kunnskap om aktuelle bud på eiendommen. Relevante forbehold skal samtidig oppgis.”

Klageren mener på denne bakgrunn at innklagede har brutt sin opplysningsplikt, da dette vesentlige forbeholdet ikke ble formidlet til henne før etter aksept av bud.

 

Da klageren høynet sitt bud fra kr 8 500 000 til 8 700 000, ble hun anmodet av innklagede om å fjerne sitt forbehold om tidsbegrenset generalfullmakt. Klageren strøk sitt forbehold, da innklagede opplyste at selgeren ikke ville akseptere bud med forbehold, kun rene bud. Klageren ble oppringt med beskjed om budet på kr 8 800 000 og gitt informasjon om at dette var med forbehold om finansiering. Klageren gav beskjed om at hun ikke ønsket å høyne budet sitt, og hennes bud på kr 8 700 000 ble akseptert av selgeren.

 

Klageren anfører at de to andre budgiverne heller ikke ble gitt informasjon om noen av forbeholdene i budrunden, herunder heller ikke klagerens forbehold.

 

Klageren presiserer at de to andre budgiverne hadde vesentlige forbehold, som ikke ville blitt akseptert av selgeren. Hun mener således at dette er svært relevante forbehold, som alle i budrunden skulle vært informert om.

 

Klageren var den 23. august 2012 i kontakt med de to andre budgiverne, B og C. B hadde ingen forbehold i sitt bud på kr 8 400 000. Han bekreftet ovenfor klageren at han, da han innga budet, ikke ble informert om noen av forbeholdene. Budgiver C bekreftet også at han heller ikke ble informert om klagerens forbehold.

 

Det ble verken muntlig eller skriftlig, i sms, formidlet informasjon om forbeholdene i budrunden før klageren fikk informasjon om finansieringsforbeholdet i budet på
kr 8 800 000. Dette betyr at det høyeste reelle budet klageren har budt over var budet på
kr 8 400 000 og hun ville, dersom hun var gitt informasjon om forbeholdene, ikke hevet sitt bud med kr 200 000 fra kr 8 500 000 til 8 700 000. Innklagede har ved å unngå å opplyse om forbeholdene medvirket til at klageren bød kr 200 000 over sitt eget bud. Klageren anfører at hun ville stoppet på kr 8 500 000, dersom hun hadde kunnskap om forbeholdene.

 

Prisantydningen på boligen var satt til kr 8 490 000. For budgivere og interessenter vil en angitt prisantydning i salgsoppgaven måtte forstås som den prisen megleren i kraft av sin erfaring mener et objekt kan omsettes for, og likedan at det er en pris som selgeren er innforstått med å la objektet bli solgt for, jf. forbudet mot bruk av lokkepris.

 

Klageren krever dekket de kr 200 000 som utgjør differansen mellom hennes reelle bud på
kr 8 500 000 og det budet som ble akseptert på kr 8 700 000.

 

Innklagede anfører:

Budrunden startet med bud fra klageren på kr 8 200 000, budet inneholdt forbehold om åpent skjøte med generalfullmakt frem til 1. oktober 2013. Dette forbeholdet ble kun ansett som en ulempe og risiko for klageren, og det ble derfor ikke videreformidlet til de andre budgiverne. Selgeren syntes også at budet var lavt, da prisantydningen var på kr 8 490 000.

 

B la så inn bud på kr 8 400 000 med frist til kl. 15.30 uten forbehold. Klageren la deretter inn bud på kr 8 500 000, med samme forbehold som ved først bud. Kun kort tid etter mottok innklagede bud fra C på kr 8 300 000. Budet hadde forbehold om finansiering, samt at det skulle være konfidensielt ovenfor de andre interessentene. Budet ble formidlet til selgeren, men ikke til de andre budgiverne.

 

B gav seg da han ikke ønsket å by høyere enn klagerens bud på kr 8 500 000. B fikk således aldri informasjon om budet med finansieringsforbehold på kr 8 600 000.

 

C ble kontaktet angående klagerens bud og forhøyet sitt bud til kr 8 600 000. Denne gangen kun med forbehold om finansiering.

 

Innklagede hadde en lengre samtale med klageren etter å ha fått beskjed fra selgeren om at han ikke ønsket å godta bud med forbehold. Det ble i denne samtalen også formidlet informasjon om Cs forbehold, samt at klageren måtte stryke sitt forbehold for at selgeren skulle vurdere budet. Klageren måtte tenke på dette og skulle ringe tilbake. Klageren endte med å høyne sitt bud til kr 8 700 000 uten forbehold. C økte også sitt bud, til kr 8 800 000, men hadde ikke mulighet til å stryke sitt forbehold da banken ikke hadde gitt ham finansiering innen fristen.

 

Klageren ble informert om budet på kr 8 800 000, og at dette fortsatt hadde forbehold om finansiering. Klageren ønsket ikke å høyne sitt bud over dette budet med forbehold. Klageren fikk dermed tilbud om å kjøpe boligen før kr 8 700 000 som var hennes høyeste bud. Dette aksepterte klageren. 

 

Innklagede anfører at alle budgiverne fikk informasjon om finansieringsforbehold. Dette forbeholdet ble ikke opplyst i sms da disse ble utsendt til alle på interesselisten. Det første budet med finansieringsforbehold var derimot konfidensielt, og kunne således ikke opplyses. Da budet ble økt til kr 8 600 000, og forbeholdet om at budet skulle være konfidensielt ble trukket, fikk klageren, som den eneste gjenværende budgiveren, beskjed om finansieringsforbeholdet.

 

Innklagede har på ingen måte latt være å gi korrekt informasjon under denne budrunden, derimot er informasjon gitt til riktig tid.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder informasjon om forbehold ved budgivning.

 

Reklamasjonsnemndas avgjør sakene etter skriftlig behandling. Dette innebærer at nemnda må basere sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I saken her har innklagede ikke kunnet dokumentere skriftlig at forbeholdet ble meddelt klageren. Det er innklagede som den profesjonelle part, som er nærmest til å sikre beviset når det gjelder informasjon om forbehold.

 

Nemnda er etter dette kommet til at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klageren er påført et økonomisk tap, og det er årsakssammenheng mellom innklagedes manglende informasjon om finansieringsforbeholdet og klagerens økonomiske tap.

 

Når det gjelder tapets størrelse, legger nemnda til grunn at dersom klageren hadde vært kjent med forbeholdet i budet på kr 8 600 000, er det på bakgrunn av opplysninger i budjournalen sannsynlig at hun ville strukket seg til å inngi et bud på samme beløp uten forbehold. Erstatningen fastsettes etter dette til kr 100 000.

 

 

Konklusjon:

 

PrivatMegleren Renommé AS må erstatte klageren et beløp stort 100 000 – etthundretusen – kroner.