Klage nr 2012173
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. mars 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Heimdal Eiendomsmegling AS, avd Stjørdal
Saken gjelder: Ansvar for manglende påvisning av eiendommens nøyaktige grense.
Saksfremstilling:
Klagerne solgte sin eiendom i Sverige med bistand fra innklagede eiendomsmeglingsforetak. Under befaring med innklagede ble det opplyst at klagerne var usikre hvor en av grensemarkørene lå i terrenget. I ettertid har det vist seg at en bod delvis står oppført på naboeiendommen. Kjøperen ønsker at klagerne skal bekoste flytting av boden innenfor egen tomtegrense, da en tidsbegrenset godkjennelse om at boden kan stå der den står i dag frem til 2040, ikke ble akseptert av kjøperen. Klagerne mener innklagede har opptrådt ukorrekt i sin rådgivning da det ikke ble opplyste om viktigheten av å bringe den eksakte grensen på det rene.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler
Klageren anfører:
Klagerne anfører at innklagede har forsømt sin informasjonsplikt i forhold til mangler vedrørende et tomtemerke, informert om av klagerne, ved første befaring av eiendommen.
Ett år etter overtagelsen har kjøperne krevet at det manglende merket blir anvist av Landtmateriet. Dette har klagerne betalt for. Oppmålingen viste at et målepunkt ikke var der klagerne i alle år har trodd. Konsekvensen av dette er at en bod for ved og scooter delvis var plassert på hovedbruket. Grunneier har gitt skriftlig tillatelse på at boden kan stå der,
foreløpig frem til 2040. Kjøperne har ikke akseptert dette, og har krevd at klagerne bekoster flyttingen av boden inn på egen eiendom.
Klagerne har krevet at innklagede belastes de omkostninger utgiftene til flytting av boden vil medføre.
Innklagede anfører:
Klager har hevdet at innklagede i håndteringen av salget har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt å ha opptrådt partisk. Som et resultat av dette krever klagerne erstatning samt nedsettelse av innklagedes vederlag.
I forbindelse med bygging på nabotomten og omlegging av veitrasé ble kjøperne gjort kjent med at bod/scootergarasjen helt eller delvis stod inne på annen manns grunn. Grunneieren har senere gitt tillatelse til at boden kunne bli stående fram til 2040. Dette fant ikke kjøperne tilfredsstillende. Kjøperne har fremsatt krav om flytting av boden for klagernes regning.
Anførselen om partisk opptreden kan fra innklagedes side ikke ses underbygget verken av klagen eller i den utfyllende fremstillingen. Innklagede har derfor funnet det vanskelig å imøtegå denne anførselen. I denne saken har innklagede dratt omsorg for begge parters interesser, og ikke hatt noe annet for øye enn å gjennomføre en trygg og god eiendomshandel.
Klagerne har videre anført at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Etter klagernes fremstilling skal det klanderverdige ha vært at innklagede ikke fikk påvist alle grensepunktene i salgsforberedelsen, og at konsekvensen av dette var at ”bod for ved og scooter delvis var plassert på hovedbruket”.
Som det fremgår av brev sendt innklagede 21. november 2012 i 4. avsnitt, 3. pkt, har klagerne selv satt opp nevnte bod ”opp mot det vi trodde var grensen”. Innklagede anfører derfor at det ikke foreligger noen årsakssammenheng mellom innklagede påståtte manglende grensepunktpåvisning og klagernes feilaktige plassering av boden slik man kan forstå klagen. Det påståtte klanderverdige forhold må etter innklagedes oppfatning ha vært at han ikke fikk påvist alle grensemerkene og derigjennom ikke fikk kunnskap om bodens feilaktige plassering før handelen ble sluttet.
Innklagede anfører videre at det ikke ut fra eiendomsmeglingsloven eller normen om god meglerskikk kan utledes en plikt til å få påvist alle grensemerkene til en eiendom før den legges ut for salg. En eiendom kan ha svært mange grensepunkter, og før matrikkeloven av 2005 trådte i kraft, var det etter norsk rett ingen plikt til å merke alle grensepunktene. Dersom en slik plikt skulle bli lagt til grunn, ville dette medført en svært fordyret og forsinket salgsprosess og offentlige myndigheter vil neppe ha kapasitet til å påvise alle grensemerker. Megler må derfor kunne bygge sine opplysinger om tomters størrelser på målebrev, skylddelingsforretninger, fysisk påviselige merker i terrenget, situasjonsplaner samt selgernes og eventuelt naboers angivelse av grensene.
I denne saken har det ikke foreligget en situasjonsplan hvor boden var tegnet inn. Klagerne har hatt en klar oppfatning av at boden lå på 1:238, og det var ingen ting som tilsa en ytterligere undersøkelse av forholdet fra innklagedes side. Slik klagerne skrev i e-post av 2. oktober 2012 var det klagerne som anviste grensemerkene på visning. Klagerne har i e-posten skrevet at de var sikre på at det nord-østre grensepunkt lå ovenfor scooter-garasjen. Med tanke på klagernes oppfatning av hvor grensepunktet lå, var det derfor ingen ting som foranlediget en skjerpet undersøkelsesplikt fra innklagedes side. Boden har vært satt opp med den klare oppfatning av at den var plassert innenfor eiendommens grenser. Innklagede bestrider at han i denne saken har opptrådt partisk eller brutt normen for god meglerskikk.
Påstanden om erstatning og nedsettelse av vederlaget kan således ikke føre frem.
Klagerens ytterligere anførsler:
Når det gjelder brudd på normen om god meglerskikk, anfører klagerne at dette er sakens kjerne. De viser til det første brevet som ble sendt innklagede, der de fortalte at det ved første befaring sammen med innklagede ble opplyst om at det manglet ett grensemerke.
At det ville fordyre salgsprosessen, og at offentlige myndigheter neppe ville hatt kapasitet for å påvise det manglende merke, kan ikke holde.
Da man i ettertid kontaktet Landtmateriet i Sverige, hadde de både kapasitet og tid. For klagerne hastet heller ikke salget. Klagernes mål var at alt skulle være ryddig før salget. Derfor ønsket de bistand av eiendomsmegler.
Klagerne anfører videre at dersom de på et tidlig tidspunkt hadde fått råd angående det manglende grensemerket, ville de i forkant av salget ordnet dette og samtidig godtatt grunneierens samtykke til plassering av boden.
Når det gjelder punktet om partisk opptreden anfører klagerne at det faktum at kjøperne, på grunnlag av diskusjon med innklagede, ikke har godtatt samtykke fra grunneieren, viser at innklagede har opptrådt partisk.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder spørsmålet om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk på bakgrunn av at det ikke ble opplyst til klagerne om betydningen av å avklare hvor det siste grensemerket lå.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken uttaler partene seg ulikt i forhold til hvorvidt klagerne opplyste om det uriktige grensemerket før overtakelsen.
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 har eiendomsmegleren en plikt til å opptre i samsvar med god meglerskikk og etter § 6-7 har eiendomsmegleren en opplysnings- og veiledningsplikt.
Klagerne opplyser i brev sendt til innklagede 21. oktober 2012 at de under hele sin tid som eiere trodde merket lå høyere opp enn de i ettertid ble oppmerksomme på. Dette hevder de også å ha videreformidlet til innklagede.
Nemnda legger avgjørende vekt på at klagerne i hele sin tid som eiere selv har trodd at grensemerket lå høyere opp enn det som i ettertid er klarlagt. Dette underbygges av bodens plassering. Det er ikke dokumentert at innklagede var meddelt klagernes usikkerhet om hvorvidt boden stod inne på deres eget grunnareal eller ikke.
Nemnda har etter dette kommet til at innklagede ikke har brutt god meglerskikk. Dette gjelder både påstandene om manglende undersøkelse om eiendommens grenser, og at innklagede skal ha opptrådt partisk. Innklagede er således ikke erstatningsansvarlig for utgiftene til flytting av boden eller eventuelle andre utgifter.
Konklusjon:
Klagerne gis ikke medhold.