Klage nr 2012175

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 18. mars 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:              DNB Eiendom AS Molde

 

 

Saken gjelder:       Meglers utlegg/ vederlag/ honorar

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren inngikk avtale med innklagede meglerforetak om salg av sin bolig. Oppdragsavtalen er datert den 15. august 2011. Klagen gjelder oppgjøret for salget av boligen. Klageren hevder at det totale utlegget ved salg av eiendommen er urimelig i forhold til mottatt tjeneste fra innklagede. 

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren inngikk avtale med innklagede meglerforetak om salg av sin bolig. Oppdragsavtalen er datert den 15. august 2011. Klagen gjelder oppgjøret for salget av boligen. Klageren synes størrelsen på oppgjøret (kr 42 769) er urimelig i forhold til mottatt tjeneste fra innklagede. 

 

Klageren hevder innledningsvis at oppdragsavtalen ble underskrevet for fire måneder. Klageren gikk da ut ifra at bindingstiden med innklagede kun var i fire måneder, samt at klagerens bolig ble solgt i løpet av disse månedene.

Klageren anfører at det er utført for dårlig jobb fra innklagede når det gjelder salg av boligen.

 

 

Klageren er kjent med at årsaken til at huset ikke ble solgt kunne være mange, blant annet markedet generelt, samt beliggenheten. Klageren anfører imidlertid at det var nettopp derfor klageren ønsket en god megler som ville gjøre en god jobb. Etter å ha hatt huset ute for salg i ett år, sitter klageren ikke igjen med inntrykk av at dette er blitt gjort.

 

Klageren har savnet tilbakemeldinger fra innklagede. Han hevder å ha fått beskjed flere ganger, enten i mail eller tekstmelding, om at han skulle bli kontaktet. Når det har vært interessenter som har vært i kontakt med innklagede, har klageren ikke fått den oppfølging han mener at han burde fått. Klageren har ventet på telefon, og til tider ikke fått beskjed om noe som helst. Klageren er redd han kan ha gått glipp av mulige kjøpere.

 

Klageren hevder at annonsen ble liggende i flere måneder. Klageren ønsket av den grunn å forhøre seg rundt, og viste annonsen til flere bekjente, derav også andre meglere. Klageren fikk tilbakemeldinger om at annonsen var ”tynn”, og kanskje litt kjedelig. Det var mye fakta, men lite selgende tekst. Videre var bildene veldig dårlige. I tillegg var det en rekke skrivefeil i annonsen.

 

Klageren skal da ha tatt kontakt med innklagede, og innklagede skal ha sagt at det ikke ville være avgjørende for salg. Klageren følte at hans synspunkter ikke ble tatt på alvor.

 

Klageren anfører at han gjorde mye av jobben, som han forventet at innklagede skulle gjøre, selv. Klageren tittet på annonser når det gjaldt tekst og bilde, og brukte mye tid på å planlegge hva han kunne endre på. Klageren fikk satt i gang møblering og styling av huset, og tatt nye bilder. Klageren brukte andre annonser til hjelp da han skrev om på teksten i annonsen, og fikk hjelp av bekjente som jobber med eiendom til å lage plantegninger. Dette var viktig for klageren, og det skal ha blitt presisert i mail til innklagede at plantegninger måtte tas med. Likevel kom ny annonse uten plantegninger. Klageren fikk beskjed om at formatet var feil, og ikke kunne brukes. Klageren endret til riktig format selv. Klageren anfører at dette ble en tung prosess, da han ikke følte at megler var på sin side, og fikk beskjed om at det var ”flisespikkeri” han gjorde. Og plantegninger skal klageren ha fått beskjed om at ikke var vanlig.

 

Klageren fikk mange tilbakemeldinger på at han burde skifte megler. Klageren valgte å tro at det skulle gå bra.

Etter å ha hatt boligen ute til salgs i ett år, fant klageren ut at han ikke hadde råd til å la den ligge slik, og valgte derfor å leie det ut.

 

Resultatet og gjennomføringen av denne salgsprosessen ble dessverre ikke som klageren forventet. Den nye annonsen som ble lagt ut i august  ble mye bedre. Klagerens usikkerhet går derfor på hvordan salgsprosessen ville forløpt dersom annonseringen hadde vært utført slik fra start.

Klageren mener at kr 42 679 ikke er forenelig med den tjeneste som ble utført. Hva gjelder markedspakken synes klageren å mene at det ligger inne mye fortjeneste til innklagede. Når det gjelder tilretteleggingskostnader som innhenting av informasjon, utarbeidelse av salgsoppgaver, kopiering, porto og telefoner, vil klageren anta at det ikke kan ha vært de store utgiftspostene i lys av de tilbakemeldingene klageren har fått av innklagede. 

 

Klageren ønsker at tap på dette prosjektet også må tas av innklagede.

 

Klageren minner om at det ikke ble skrevet under noen ny avtale etter at de fire månedene var utløpt. Påløpte kostnader etter utløpsdato kan innklagede følgelig ikke fakturere for.

Innklagede anfører:

Innklagede bemerker innledningsvis at hans tilsvar i hovedsak vil være den e-post som er sendt klageren 20. november 2012, med noen korte presiseringer.

 

Innklagede hevder også at klageren ikke svarte på innklagedes forslag til minnelig løsning i dette brevet, men i stedet valgte å klage innklagedes krav inn for Reklamasjonsnemnda.

 

Innklagede peker på at det ble inngått oppdrag om salg av bolig. Klageren signerte oppdragsavtalen og markedspakkeavtalen ved partenes første møte. Avtalen ble gjennomgått punktvis.

 

Innklagede anfører videre at avtalens betingelser ble presisert per e-post tidligere, med de kostnader som kunne påløpe for klageren dersom handel ikke kom i stand.

 

Innklagede hevder at boligen var tungsolgt, og at den ble priset ned to ganger underveis. Det skal ha blitt avholdt fire annonserte visninger samt minst to private visninger. Ingen av de nevnte tiltak resulterte i bud på eiendommen.

 

Etter hvert skal klageren ha klaget på salgsoppgaven. Klageren hadde godkjent salgsoppgaven per e-post.

 

Innklagede erkjenner at han ikke fornyet oppdragsavtalen etter dens utløp. Innklagede hevder likevel at dette ikke medførte noen ulempe for klageren, kun økt risiko for innklagede. De kostnader som er påløpt etter avtalens utløp er tilbudt dekket av innklagede.

 

Innklagede gjør gjeldende at kravet i utgangspunktet var på kr 42 679, hvorav kr 4 000 var urettmessig krav fra deres side (kostnaden påløp etter oppdragets utløp). Innklagede finner at klageren korrekt har påberopt seg retten til ikke å betale dette beløpet. Innklagede tar feilen til etterretning og beklager denne.

 

Videre har innklagede, i sitt forsøk på forlik, kreditert tre fakturerte visninger (kr 3 600). De andre postene mener innklagede at de har krav på i henhold til signert oppdragsavtale.

 

Innklagede viser i den forbindelse til at markedspakken er benyttet fullt ut, alle annonser er brukt, og salgsoppgaven og nettannonser er levert. Innklagede holder fast ved at klageren har akseptert og godkjent salgsoppgaven. Innklagede gjør dessuten gjeldende at reklamasjon på bilder og salgsoppgave kommer alt for sent til at dette kan tas til følge.

 

I tillegg har innklagede ikke fakturert klageren for ekstra fotografering eller trykking av ekstra prospekter.

 

Som spesifisert i oppdragsavtalen er tilretteleggingsgebyret, et honorar for utført arbeid før eiendommen annonseres. Innklagede mener derfor at gebyret ikke er gjenstand for diskusjon med tanke på utført arbeid etter annonsering.

 

Innklagede opprettholder sitt tilbud til klageren via deres tidligere tilsvar sendt klageren, og kan ikke se at det foreligger megleransvar på utført arbeid versus oppnådd resultat.

 

Av innklagedes brev til klageren datert 20. november 2012 fremgår følgende;

 

Innklagede anfører at det var i overkant av 20 sms og ca 10 e-poster, samt en del telefonsamtaler mellom partene. Innklagede hevder at det fra første stund var svært liten interesse for boligen. Alle interessenter skal ha fått oppfølging etter visning/ tilbud om visninger, og klageren skal ha blitt informert om de aktuelle kundene etter hvert. Innklagede erkjenner å ha glemt å kontakte klageren tilbake ved et par anledninger, og beklager dette. 

 

Når det gjelder annonser og salgsoppgaven hevder innklagede at disse ble godkjent av klageren per e-post den 9. september 2011.

 

Innklagede påpeker at det er vanskelig å fotografere et tomt hus, men at de første bildene som ble tatt ikke var av spesielt dårlig kvalitet.

 

Når det gjelder de påpekte skrivefeil beklager innklagede disse.

 

Innklagede anfører at han tilbød klageren å få møblert huset, men at klageren valgte å gjøre dette selv.

 

Hva gjelder plantegningene anfører innklagede at disse ikke eksisterer på den aktuelle eiendommen, og at de derfor ikke var vedlagt.

 

Innklagede anfører videre at han fulgte opp de endringer partene ble enige om, og at han er enig i at det siste prospektet var bedre med de nye bildene, idet boligen der er delvis møblert.

 

Når det gjelder tilbakemeldingen om ”flisespikkeri” mener innklagede det er siktet til en kommentar han hadde vedrørende en setning klageren ville ha endret, angående en utgravd kjeller. Innklagedes hensikt var ikke å undergrave klagerens synspunkter, men fra et meglerfaglig synspunkt hevder innklagede at enkelte av de nyanserte endringene klageren ønsket ikke var å regne som av særlig betydning for salget.

 

Innklagede anfører at avtalen klageren har signert med innklagede, gir dem muligheten til å kreve klageren for dokumenterte utlegg, samt et rimelig, fast honorar for den tid som ble nedlagt for å forberede salgsprosessen.

 

Når det gjelder pris på markedspakken hevder innklagede at den er satt opp til kostpris. Markedspakken er således ikke noe innklagede tjener penger på, og innklagede har heller ingen provisjon av denne.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren fastholder sine synspunkter i saken, men har enkelte bemerkninger.

 

Klageren viser til tilsvaret fra innklagede der det står at klageren ikke har svart på innklagedes forslag om minnelig løsning. Klageren hevder å ha snakket med innklagede før han sendte klagen, og presiserte da at han ikke ville godta det opprinnelige kravet. Klageren ville sende sitt forslag til minnelig løsning, men forstod det slik at hans forslag ikke ble godtatt. Klageren sendte derfor sin klage til Reklamasjonsnemnda. I mellomtiden mottok klageren krav fra inkassobyrå om å betale det opprinnelige beløpet på kr 42 769.

 

Klageren er klar over at han har signert oppdragsavtalen med tilhørende betingelser. Han mener imidlertid at han ikke har fått den tjenesten han skulle få i forhold til signert oppdragsavtale.

 

Klageren gjør gjeldende at han hele veien har ønsket å ha et godt samarbeid med innklagede, og at han derfor ikke ville kritisere innklagede underveis.

 

Forøvrig fastholder klageren de mangler i forhold til oppdragsavtalen som fremgår av klagebrevet. 

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede presiserer at klagen først ble sendt etter at oppdraget ble avsluttet og innklagede sendte faktura med sitt tilgodehavende. Innklagede mener det ikke på forhånd var antydet fra klageren at klage ville komme. Klagen inneholdt et forslag til oppgjør fra klagerens side. 

 

Innklagede sendte tilsvar på klagerens forslag, da klagerens forslag ikke ble akseptert av innklagede.

 

I mellomtiden ble det sendt ut inkassovarsel på det opprinnelige kravet. Så snart innklagede ble klar over dette ba han økonomiavdelingen lage en ny faktura på korrigert beløp, i påvente av svar fra klageren.

 

Deretter kom responsen fra klageren, via Reklamasjonsnemnda. Innklagedes krav er foreløpig satt på vent.

 

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren bemerker at etter at første faktura var mottatt, skal han ha tatt kontakt med innklagede, og sa i fra at han ikke aksepterte fakturabeløpet. Innklagede skal da ha ønsket at klageren skulle sende sitt forslag til beløp, noe han gjorde med det samme, og med begrunnelse.

 

Klageren fikk da til svar at hans forslag ikke ville bli akseptert, og klagerens sendte da klagen videre til Reklamasjonsnemnda.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen.

 

Det overordnede spørsmålet er om innklagedes honorar skal nedsettes.

 

Reklamasjonsnemnda tar utgangspunkt i oppdragsavtalen. I følge eiendomsmeglingslovens
§ 6-4 første ledd nr. 6 skal det gis et anslag over det totale vederlaget og de samlede utlegg. Begrunnelsen for dette kravet er at det skal være forutsigbart for oppdragsgiveren hva de totale kostnadene blir, jf. NOU:2006 s. 109.

 

 

Reklamasjonsnemnda peker innledningsvis på at innklagede har godtatt å dekke de kostnader (kr 4 000) som er påløpt etter avtalens utløp. I tillegg til å kreditere kostnadene som påløp etter avtalens utløp, har innklagede kreditert de tre fakturerte visningene med kr 3 600. Innklagede har heller ikke fakturert klageren for ekstra fotografering eller trykking av ekstra salgsoppgaver.

 

Forholdet til  meglerens vederlag og dekning av utlegg, er regulert i oppdragsavtalens punkt 5, herunder hva megleren kan beregne seg ved oppdragets utløp.

 

Klageren har anført at kr 42 679 ikke er forenelig med den tjeneste som ble utført.

 

Klagerens misnøye retter seg blant annet til påstand om dårlig kommunikasjon fra innklagede. Innklagede fremholder at kommunikasjonen var god, men erkjenner å ha glemt å kontakte klageren ved et par anledninger. Nemnda finner det ikke avgjørende at innklagede har unnlatt å kontakte klageren ved et par anledninger.

 

Klageren peker dernest på at salgsoppgaven med tilhørende bilder var mangelfull. Anførselen kan ikke føre frem, da klageren har godkjent salgsoppgaven per e-post.

 

Når det gjelder markedspakken gjør innklagede gjeldende at denne er benyttet fullt ut. Nemnda vil for øvrig bemerke at markedspakken og tilretteleggingsgebyret også kan inneholde et element av vederlag, jf, oppdragsavtalens punkt 2 a.

 

Reklamasjonsnemnda har etter dette kommet til at klagen ikke fører frem.

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.