Klage nr 2012177
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. februar 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: iHus Grünerløkka
Grünerløkka Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Mangelfull informasjon.
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet formidlet gjennom innklagede eiendomsmeglingsforetak. Det ble opplyst i kjøpekontrakten at eiendommen var heftelsesfri, noe som viste seg ikke å stemme på tidspunktet for overtakelse. Signert skjøte ble mottatt fire måneder etter at kjøpekontrakten ble signert.
Videre er det feilaktig opplyst at varmtvann er inkludert i husleien.
Klagerne og innklagede blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”klagerne” og ”innklagede”.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren kjøpte eiendommen i april 2012 og kontrakten ble signert samme måned. Megler var ikke til stede under kontraktsmøtet. Det manglet flere vedlegg til kontrakten som klageren måtte purre på. Dette var grunnbokutskrift, sameiets regnskap, styrets årsberetning, sameiets årsmøteprotokoll og reguleringsplan for eiendommen.
Leiligheten ble betalt kontant for å kunne oppta nytt lån på leilighet. På grunn av at leiligheten ikke var fri for heftelser slik som uttrykt kjøpekontrakten, fikk ikke klager lånet innvilget. Dette har medført ekstra kostnader til advokat og private lån, og store forsinkelser på et byggeprosjekt. Signert skjøte ble mottatt fire måneder etter at kjøpekontrakten ble signert, selv om eiendommen ble betalt kontant.
Vider har klageren etter innflytning oppdaget at varmtvannet ikke er inkludert i husleien slik som opplyst i salgsoppgaven. Etter å ha kontaktet selger, henvendte klageren seg til eierskifteforsikringsselskapet. De innrømmer uriktige opplysninger om fellesutgiftene. Megleren og daglig leder var ikke tilgjengelig i denne perioden. I ettertid er kravet på erstatning avslått fra forsikringsselskapets side.
Klageren har anført at forholdene er i strid med kravet til god meglerskikk. Det er vist til at dette er et kontraktsbrudd som klageren krever erstatning for.
Innklagede anfører:
Det er beklagelig at klageren har opplevd at hun ikke har mottatt informasjonen hun har etterspurt (Grunnbok, regnskap, styrets årsberetning, årsmøteprotokoll). Denne forespørselen har ikke kommet frem til fagansvarlig. Fagansvarlig ble kontaktet av Eierforsikringsselskapet og oversendte den dokumentasjonen samme dag.
Slik innklagede forstår klagen, er det to momenter som skal vektlegges. Det første er at det i salgsoppgaven er markedsført at varmtvann er inkludert. For det annet at boligen ikke ble solgt fri for heftelser.
Det er udiskutabelt at det i salgsoppgaven er markedsført at varmtvann er inkludert. Dette var også tatt med i klagen til forsikringsselskapet. Detter var en beklagelig feil fra innklagedes side. Erfaringsmessig koster varmtvann omtrent 200-300 kr pr. måned når man blir belastet dette gjennom fellesutgifter.
Om man tar for seg de fem første årene selger er ansvarlig for skjulte feil og mangler (som er lengre enn gjennomsnittlig botid for leiligheter av denne størrelse i området) får man følgende regnestykke.
Kr 200 pr. måned * 60 måneder (5 år) = kr 12 000
Kr 300 pr. måned * 60 måneder (5 år) = kr 18 000
Vanligvis vil kostnadene ligge på 15-20 % av strømutgifter, så det kan vel være greit at klageren fremlegger utskrift av strømkostnader.
I punkt 300 i takstrapporten står det at varmtvannsbereder er plassert i skap i entré. Felles varmtvannsbereder (når varmtvann er inkludert) vil så å si alltid stå i fellesareal. Som tidligere nevnt har innklagede i salgsoppgaven opplyst at varmtvann er inkludert. Det er derfor motstridende opplysninger i salgsoppgaven, og klageren burde da selv ha foretatt ytterligere undersøkelser for å finne ut hvilke av disse opplysningene som er riktige, jamfør kjøperens undersøkelsesplikt.
Leiligheten ble solgt for kr 3 000 000 + omtrent kr 70 000 i andel fellesgjeld – totalt kr
3 070 000. Kr 18 000 * 100 / kr 3 070 000 = 0,59 % av kjøpesummen.
I spørsmålet om dette er å anse som en vesentlig mangel, er dette langt under hva Høyesterett har godtatt som vesentlig mangel (3-5 %).
For det annet har klager anført at eiendommen ikke ble solgt fri for heftelser. Innklagede har en ekstern oppgjørsavdeling, og innklagede vil derfor henvise til tilsvar gitt på tilsvarende klage til forsikringsselskapet, fra fagansvarlig for innklagedes oppgjørsavdeling.
Det er i hovedsak tre grunnlag som gir veiledning for når et oppgjør kan foretas; lov, avtalen mellom kjøper og selger, og meglerens forsikringsvilkår.
Innklagede har fortatt oppgjøret i henhold til
– Inngått kontrakt mellom kjøper og selger.
– Eiendomsmeglingsloven, særlig §§ 2-7 og 6-9.
– Eiendomsmeglingsforskriften, særlig §§ 2-2, 3-8 og 3-12.
– Finanstilsynets rundskriv 6/2010 og 3/2009.
– Forskrift om risikostyring og internkontroll.
– Innklagede ansvarsforsikrings sikkerhetsforskrifter (IF forsikring)
– NEFs etiske regler
Interne sjekklister.
Det vises for øvrig til en artikkel på NEFs hjemmesider om ”Sluttoppgjør”.
I tillegg mener klager at innklagede har brukt såkalt ”lokkepris”. Taksten på denne eiendommen var på kr 2 400 000. Eiendommen ble ifølge ansvarlig megler først markedsført med en prisantydning på kr 2 390 000. Eiendommen ble da ikke solgt. I runde to ble eiendommen annonsert med en prisantydning på kr 2 330 000, og eiendommen ble til slutt solgt for kr 3 000 000.
Tilslutt bemerker klageren at innklagede ikke har utført sin omsorgsplikt (herunder rådgivningsplikt). Innklagede har problemer med å forstå hva klageren mener med dette. Eiendommen ble solgt på ”vanlig” måte på det åpne markedet uten spesielle forhold som skulle tilsi en utvidet omsorgsplikt.
Konklusjon: Det stemmer at eiendommen ble markedsført med varmtvann inkludert. Da kostnaden til dette er såpass liten i forhold til salgspris for leiligheten, samt at det i taksten er opplyst at varmtvannsbereder er plassert i skap i entré, mener innklagede at det ikke foreligger erstatningsplikt i forhold til dette.
Oppgjør og sletting av heftelser er utført etter gjeldende lover og regler og innklagede kan dermed ikke lastes for klagerens problemer i forbindelse med dette. Innklagede har ikke brukt noen lokkepris og har utført sin omsorgsplikt så langt det har latt seg gjøre.
Klagerens ytterligere anførsler:
For det første ønsker klager å kommentere innklagedes kommentar vedrørende ”meglers omsorgsplikt”.
Som profesjonell aktør i eiendomsmeglerbransjen mener klageren det er meglerens ansvar å sørge for at kjøperen får de opplysninger han/hun trenger/har krav på for å gjennomføre et kjøp av ny bolig.
At innklagede har vist til lover og paragrafer i ettertid for å avvise at han har gjort en dårlig jobb forstår klageren ikke.
Klager innhentet selv så langt det var mulig den informasjonen som etter klagerens mening var vesentlig for kjøp av boligen. Klageren ringte og sendte e-post en rekke ganger til innklagede meglerkontor i en lang periode og fikk aldri snakket med megleren igjen etter at budrunden ble avsluttet. Klageren fikk kun snakke med andre på kontoret. Ansvarlig megler var heller ikke til stede da kjøpekontrakten ble signert. Dette er etter klagerens mening ikke å be om ekstra omsorg eller rådgivning. Det er kun snakk om normal oppfølgning fra megleren ved kjøp av bolig. Her sviktet innklagede totalt. Klageren sitter igjen med det inntrykk at det for innklagede dreier seg om å tjene raske penger. Det var nye oppdrag som ventet.
Det faktum at det tok mange måneder før leiligheten faktisk kunne stilles som garanti for nytt lån vedrørende bygging av annen bolig, var også helt umulig for klageren å forstå, da det i kjøpekontrakten tydelig stod at eiendommen skulle overtas fri for heftelser.
For det annet, når det gjelder varmtvann, tok klager kontakt direkte med selgeren kort tid etter å ha forstått at det ikke var inkludert. Selgeren sier at han ikke var klar over dette. Selgeren hadde bodd i leiligheten i flere år og var nok klar over at varmtvann ikke var inkludert.
For det tredje, når det gjelder uriktige opplysninger om fellesutgifter, er innklagede av den oppfatning av at kjøpere flest ikke lar seg kjøpsmotivere av at varmtvann er inkludert. Det kan godt hende at statistikken viser dette og dette var alene ikke grunnen til at klager kjøpte eiendommen. Klageren vil opplyse at det fra hennes side var aktuelt å øke budet på grunn av opplysninger om inkludert varmtvann. Etter klagerens syn er eiendommen mer verdt, både ved utleie og eventuelt for videresalg, dersom varmtvann er inkludert. Videre hevder innklagede at spørsmålet blir om folk flest hadde betalt mindre for leiligheten dersom salgsoppgaven ikke hadde inneholdt opplysningen om at varmtvann er inkludert i felleskostnadene. Det er klagers oppfatning at folk flest bruker selve salgsoppgaven som underlag for eventuelt bud og lar seg styre av opplysninger gitt i denne. Avhendingsloven
§ 3-8 første ledd er klar på at eiendommen har en mangel dersom uriktige opplysninger er gitt i salgsoppgaven. Klageren mener videre at det er klart at en slik opplysning har virket inn på avtalen, da dette er en langsiktig investering og budet tok høyde for lavere kostnader over tid. Lovens § 3-9 understreker at dette er en klar mangel.
Videre er klageren ikke enig i innklagedes utregning av merkostnad slik som forsikringsselskapet utregnet det. I brevet regnes den kapitaliserte verdien over fem år, noe som hevdes å være gjennomsnittlig botid for slike eiendommer i Oslo. Klageren antar at det fra hennes side er en langsiktig investering, som kan begrunnes ved at eiendommen ble kjøpt kontant. Det er for klager en form for sparing i eiendom og eiendommen skal på sikt leies ut.
For det fjerde, når det gjelder uriktige opplysninger om heftelser på eiendommen, stiller klageren spørsmål ved de opplysninger som ble gitt til forsikringsselskapet fra fagansvarlig oppgjørsavdelingen. Det ble fra deres side opplyst at alt i forbindelse med overdragelse av eiendommen skal ha skjedd etter etablerte rutiner, lover og forskrifter og klageren etterspør disse.
Eiendommen ble kjøpt i midten av april 2012 og kontraktsmøtet var en uke senere. Kontrakten ble her signert av begge parter.
Det vises til kjøpekontrakten § 4 punkt 2, 3 og 4 hvor det står klart og tydelig at eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Slik klager forstår dette skal eiendommen på overtakelsesdato, 15. juli samme år, være fri for enhver heftelse. Eiendommen er, ifølge § 10 i kjøpekontrakten, å anse som overtatt når partene har signer på overtagelsesprotokollen. Altså skal eiendommen være fri for enhver heftelse. Leiligheten ble overtatt 15. juli 2012.
Eiendommen var som innklagede selv skriver, ikke fri for heftelser før 13. september 2013, nærmere fem måneder etter at kjøpekontrakten ble signert. Tinglyst skjøte på eiendommen ble ikke mottatt fra innklagede før 20. november 2012, syv måneder etter signeringen.
Klageren kan ikke forstå at innklagedes behandling av denne saken er etter gjeldende lover og forskrifter.
At eiendommen ikke var fri for heftelser ved overtakelse har medført mye ekstra arbeid ekstra kostnader. Klageren har fremlagt dokumentasjon for advokatutgifter.
Eiendommen er et investeringsobjekt og skulle brukes som pant for et annet objekt. Klageren opprettholder kravet om å få sine utgifter dekket, samt erstatning for uriktige opplysninger vedrørende fellesutgifter.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede har vist til klagerens anførsel om at det i kjøpekontrakten står at eiendommen skal overdras fri for heftelser ved overtakelsesdato, og at det gikk nærmere fem måneder fra kontrakten ble signert til eiendommen var fri for heftelser. Innklagede har i den forbindelse vist til at antall måneder må regnes fra overtagelse, ikke signering av kontrakt. Det tok derfor i underkant av to måneder til heftelsene ble slettet. Det er vist til at det var Statens Pensjonskasse som hadde pant i eiendommen da den ble solgt, og at de var veldig sene med å få obligasjoner slettet etter innfrielse. Innklagede hevder at han på bakgrunn av henvendelsene fra klageren, fulgte opp Statens Pensjonskasse ekstra vedrørende sletting av heftelsen.
Videre har innklagede vist til at tidsvurderingen som skal legges til grunn vedrørende sletting av heftelsen, er at tinglyst skjøte ble mottatt fire måneder etter overtagelse, og ikke syv måneder etter signering av kjøpekontrakt slik klageren har hevdet skal legges til grunn for vurderingen.
Endelig har innklagede vist til klagerens spørsmål om hvordan man skal kunne tinglyse en ny pantobligasjon når eiendommen man kjøper ikke er fri for heftelser ved overtagelse. Til dette har innklagede hevdet at det ble etablert en sikringsobligasjon på eiendommen for å sikre kjøperen (klageren) heftelsesfri eiendom. Innklagede tilbød seg å samtykke til tinglysning på obligasjonen som klageren nå skulle tinglyse på eiendommen, slik at banken fikk etablert sin pant. Dette ville ikke klagerens bank gå med på. Innklagede kan ikke se at han kan klandres for at klagerens banks vurdering rundt dette.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder uriktige opplysninger gitt i salgsoppgaven, at eiendommen ikke var fri for heftelser ved overtakelse, og meglers håndtering av saken etter at bindende bud var akseptert..
Nemnda bemerker innledningsvis at eventuelle pengeheftelser på eiendommen normalt vil bli innfridd med kjøpesummen. Heftelsene vil derfor bli innfridd etter at kjøpesummen er betalt og eiendommen overtatt av kjøperen. Det kan ta noe tid før selgerens långivere sletter sitt pant i eiendommen. I dette tilfellet er det opplyst at det gikk to måneder fra overtakelsen av eiendommen til pantet ble slettet, og dette er helt vanlig. Klagen fører derfor ikke frem på dette punktet.
Klageren har anført at megleren ikke har gitt de opplysninger som en kjøper har krav på for å gjennomføre kjøp av bolig. Det er ikke omtvistet mellom partene at det er gitt uriktige opplysninger i salgsoppgaven vedrørende varmtvann. Reklamasjonsnemndas praksis er at differensen på felleskostnadene må erstattes av innklagede for en periode på fem år neddiskontert til en nåverdi. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på differansens størrelse, men innklagede har antydet et beløp på mellom kr 200 og kr 300 per måned. Nemnda legger etter dette til grunn en differanse på kr 300 per måned i fem år med til sammen kr 16 254 med grunnlag i et avkastningskrav på 3,5 %.
Oppdragsansvarlig megler plikter å gjennomføre kontraktsmøte, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-1 første ledd pkt. e. At plikten ikke er oppfylt, er i strid med god meglerskikk. Dette gir imidlertid klageren i dette tilfellet ikke noe økonomisk krav mot innklagede.
I henhold til reklamasjonsnemndas praksis tilkjenner Nemnda normalt ikke erstatning for utgifter til advokat.
Konklusjon:
Ihus avd. Grünerløkka, Grünerløkka Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må erstatte klageren kr 16 254.