Klage nr 2012178

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. mars 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:         Advokat Per Magnus Falnes

 

 

Saken gjelder:  Meglers forpliktelser ved gjennomføring av oppgjørsoppdrag  

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren inngikk kjøpekontrakt 20. april 2010, hvor det ble inngått avtale om kjøp av ikke fradelt tomt. Kjøpesummen skulle innbetales til innklagedes klientkonto mot etablering av pantesikkerhet i en annen eiendom. Etter fradeling skulle klageren motta heftelsesfritt skjøte.

 

Etter kjøpekontraktens inngåelse viste det seg at det var etablert utleggsforretninger på hovedeiendommen, slik at klagerens tomt ble beheftet med utleggsforretninger på i overkant av kr 320 0000.

 

Klageren gjør gjeldende at oppdraget/ oppgjøret er utført i strid med eiendomsmeglingslovens § 1-2, jf. § 6-3.

 

Både klageren og innklagede er bistått ved advokat. Klageren og innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”klageren” og ”innklagede”.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

 

 

Klageren anfører:

Sakens tema er hvor langt en advokats forpliktelser strekker seg i forhold til eiendomsmeglingslovens bestemmelser.

 

Klageren inngikk kjøpekontrakt 20. april 2010, hvor det ble inngått avtale om kjøp av ikke fradelt tomt. Kjøpesummen skulle innbetales til innklagedes klientkonto mot etablering av pantesikkerhet i en annen eiendom. Etter fradeling skulle klageren motta heftefritt skjøte. Kjøpesummen ble etter det klageren oppfatter utbetalt selger før heftefritt skjøte forelå, og skjøtet på tomten ble tinglyst på klageren 16. desember 2012, mer enn halvannet år senere.

 

Etter kjøpekontraktens inngåelse viste det seg at det var etablert utleggsforretninger på hovedeiendommen, slik at klagerens tomt ble beheftet med utleggsforretninger på i overkant av kr 320 0000. I tilegg kommer påløpte renter.

 

Klageren gjør gjeldende at innklagede ikke har foretatt sine nødvendige omsorgsplikter overfor kjøper i forbindelse med oppdraget.

 

Klageren var av den klare oppfatning at hennes innbetaling av kjøpesummen til innklagedes klientkonto ville sikre henne heftefritt skjøte. Klageren viser til kjøpekontraktens punkt 5 hvor det opplyses at klageren skal ha heftefritt skjøte. Klagerens oppfatning og forventning omkring dette var selvsagt knyttet opp mot innbetaling til innklagedes klientkonto.

 

Dersom det var slik at dette var et ansvar som lå utenfor innklagedes rolle, måtte klageren, som ikke var representert ved advokat, etter klagerens syn kunne forvente å få slik informasjon fra innklagede advokat. 

 

Klageren gjør i lys av dette gjeldende at oppdraget/ oppgjøret er utført i strid med eiendomsmeglingslovens § 1-2, jf. § 6-3.

 

Innklagede anfører:

Innklagede mener at klagerens fremstilling av sakens faktiske side flere steder i klagen ikke er riktig fremstilt, og kommenterer derfor dette før de vurderer sakens rettslige side.

 

Innklagede hevder å ha blitt oppsøkt av selgeren av eiendommen i slutten av april 2010 med en kjøpekontrakt som allerede var inngått mellom et av hans selskaper […] AS og klageren.

 

Innklagede utformet ikke kjøpekontrakten, og han skal heller ikke ha vært involvert ved avtaleinngåelsen. Innklagede hevder å kun ha forestått oppgjøret mellom partene i henhold til kjøpekontrakten og oppgjørsinstruks fra selgeren. 

 

Klagerens krav ble så sikret med første prioritets pant i eiendommen. Da eiendommen nå oppfylte alle vilkårene i kjøpekontrakten og fradelingen av eiendommen var et forhold mellom partene, ble oppdraget avsluttet fra innklagedes side.

 

Først den 10. mai 2011 ble innklagede kontaktet igjen. Det var da klart at klageren hadde oppført et hus på eiendommen. Dette selv om eiendommen ikke var fradelt.

 

Klageren og selgeren inngikk så en tilleggsavtale den 22. mai 2011 hvor man ble enige om at eiendommen skulle sikres med en sikkerhetsobligasjon. Det var på dette tidspunktet kommet flere utlegg på eiendommen.

Det understrekes fra innklagedes side at innklagede ikke var varslet om utlegg på eiendommen før dette tidspunktet, verken fra klageren eller selgeren.

 

Innklagede forstår klagen slik at det hevdes at innklagede har brutt eiendomsmeglingslovens  § 6-3 og kravet til ”god meglerskikk” ved sitt eiendomsmeglingsoppdrag for partene.

 

”God meglerskikk” er en generell standard, og som førstvoterende slår fast i Høyesterettsdom gjengitt i Rt. 1995 s. 1350, gir ”lovgivningen en viss, men begrenset veiledning for hva som skal rammes av den ulovfestede aktsomhetsnormen”.

 

I samme dom blir det også slått fast at det foreligger ”i utgangspunktet et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Likevel er det et visst spillerom før atferd som kan kritiseres må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet”.

 

Innklagede hevder at hovedanførselen for ansvar i denne saken av klager synes å være grunngitt i at klageren var av den klare oppfatning at hennes innbetaling av kjøpesummen til innklagede ville sikre henne heftefritt skjøte.

 

Innklagede anfører at en slik forståelse av kjøpekontrakten ikke kan føre frem. Det følger av punkt 3 i kjøpekontrakten at klageren forplikter seg til å betale ved signering av avtale. Innbetaling skjer til klientkonto xxx hos innklagede. Beløp sikres med første prioritetspant i […].

 

Innklagede hevder at det her kommer tydelig frem at klager allerede ved signeringstidspunktet var forpliktet til å betale kjøpesummen. I tillegg blir det etter innklagedes syn gjort klart hvordan kjøpesummen skal sikres.

 

Videre regulerer kontraktens punkt 5 når heftelsesfritt skjøte blir oversendt; ”Når tomt er fradelt blir heftelsesfritt skjøte oversendt”.

 

Det anføres at innklagede under ingen omstendighet har innestått for kjøpesummen eller gitt andre garantier som gjør at klageren skal ha fått en oppfatning av at innbetaling til innklagede sikret heftelsesfritt skjøte.

 

Innklagede gjør gjeldende at rekkevidden av oppgjørsoppdrag vil bero på hva som er avtalt mellom partene. Innklagede fulgte de forutsetninger som allerede var avtalt til punkt og prikke. Innklagede hevder at alle avtalens forutsetninger var oppfylt ved oppgjørstidspunktet da innklagede avsluttet sitt oppdrag.

 

Først i mai 2011 skal innklagede ha blitt kontaktet igjen, og da var det allerede flere utlegg på eiendommen.

 

For innklagede fremstår det som om begge partene i avtaleforholdet selv valgte å holde innklagede utenfor frem til selve den avsluttende transaksjonen. Innklagede hadde således ingen foranledning eller oppfordring til å følge opp transaksjonen eller partene ytterligere. Innklagede mener det er klageren selv som har tatt en slik risiko, og som må undersøke kontrakten og de premisser denne setter opp før kontraktssignering.

 

Hva gjelder uaktsomhetsvurderingen viser innklagede også til Borgarting lagmannsretts dom med referanse LB-2007-179980, Agder Lagmannsretts dom med referanse LA-2003-694 og Nemndas avgjørelse med referanse KEM-2010-81 og KEM-2010-34.

 

Innklagede kan etter dette ikke se å ha brutt kravet til ”god meglerskikk” eller opptrådt uaktsomt ved sitt megleroppdrag.

 

For innklagede fremstår dette som en sak mellom kjøper og selger.

 

Til orientering kan innklagede heller ikke se at kravet til årsakssammenheng og økonomisk tap er sannsynliggjort av klageren.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Hva angår spørsmålet om hvorvidt det foreligger et oppgjørsoppdrag eller ikke, vises det særlig til vedlagte e-post av 22. april 2010 fra innklagede til klager m.fl. der innklagede bekreftet at innklagede skulle sørge for tinglysning av pant i […] som skulle slettes når angjeldende tomt fikk eget gnr og bnr.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder om innklagedes håndtering av oppgjøret i forbindelse med klagerens kjøp av en ikke fradelt tomt er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Reklamasjonsnemnda finner at det økonomiske oppgjøret innklagede påtok seg, er et oppgjørsoppdrag i eiendomsmeglingslovens forstand, jf. § 1-2. Det forhold at selger og kjøper på forhånd hadde undertegnet avtale om kjøp av tomten har i denne forbindelse ingen betydning. Nemnda viser for øvrig til Rosén og Torsteinsen, Eiendomsmegling – rettslige spørsmål, 2. utgave 2008 side 47.

 

Innklagede har fremholdt at han kun har forestått oppgjøret mellom partene i henhold til kjøpekontrakten og oppgjørsinstruks fra selgeren. Spørsmålet er følgelig om innklagede ved dette har opptrådt i samsvar med god meglerskikk.

 

Nemnda legger det til grunn at det ikke ble inngått noen oppgjørsinstruks mellom selgeren, kjøperen og innklagede.

 

Et rent oppgjørsoppdrag innebærer normalt mottagelse av kjøpesum fra kjøperen ellers kjøperens långiver, sletting av gamle heftelser og tinglysing av nye heftelser, tinglysing av skjøte og utbetaling til selgeren eller dennes långivere, jf. Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) side 29. Den som påtar seg et oppgjørsoppdrag, må derfor i utgangspunktet gjennom avtale med kjøperen og selgeren, eller på annen måte, sørge for at eventuelle begrensninger i hva den oppdragsansvarlige skal utføre og ha ansvaret for, kommer klart frem.

 

Etter nemndas syn vil en som kjøper en fast eiendom normalt forvente at den oppgjørsansvarlige ikke foretar utbetaling av kjøpesummen helt eller delvis til selgeren før kjøperen er sikret heftelsesfritt skjøte. Dersom det – som i saken her – skal kunne foretas utbetalinger før kjøperen får heftelsesfritt skjøte, må det fremgå klart av kjøpekontrakten eller på annen måte. Kjøpekontrakten er relativt enkelt utformet. Nemnda finner imidlertid at
punkt 3 og punkt 5 lest i sammenheng gav klageren forventninger om at kjøpesummen ikke ble disponert til fordel for selgeren før klageren var sikret heftelsesfritt skjøte. Det står ingen ting i avtalens punkt 3 om at innklagede skal kunne utbetale kjøpesummen i henhold til oppgjørsinstruks fra selgeren før klageren var sikret heftelsesfritt skjøte. Selv om kjøpesummen i henhold til avtalen ble sikret med 1. prioritets pant i hovedbølet, tilsier dette ingen annen vurdering av hva klageren kunne forvente.

 

Reklamasjonsnemndas konklusjon er derfor at når innklagede ikke overfor kjøperen i forkant avklarte at utbetaling av kjøpesummen kunne bli foretatt før kjøperen kunne få heftelsesfritt skjøte, har innklagede handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til spørsmålet om eventuelt erstatningsansvar.

 

 

Konklusjon:

 

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.