Klage nr 2012179

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. februar 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:         Eiendomsmegler Vest as, avd. Sotra

 

 

Saken gjelder:  Fradeling av eiendom.

 

Avgjørelsen er anket.

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en eiendom i 2007 gjennom innklagede meglerforetak. Eiendommen var opprinnelig en hytteeiendom. Det var et fellesareal på området, hvor eiendommen kunne få kjørevei nesten frem til hytta ved å bli medeier i tilleggsarealet. Selgeren ønsket å få fradelt en del av fellesarealet for å få en egen garasjetomt. Dette arbeidet stoppet opp da en av eierne ikke ville fradele arealet og undertegne skjøtet. Salgsoppgaven ble endret etter at dette var kjent for innklagede, slik at det fremkom en er usikkerhet omkring når og om dette vil gå i orden.

 

Ved salg i 2012 skulle klageren selge eiendommen og oppdaget da at arealet ikke stemte med eiendommen tillagt tilleggsareaetl.

 

Både klagerne og innklagede er bistått ved advokat. Klagerne og innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”klagerne” og ”innklagede”.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren kjøpte eiendommen i 2007. Klageren var på en privat visning mens selgerne fortsatt bodde på eiendommen. Det fremkom ingen muntlige opplysninger om tvisten som rådet om

 

 

fradeling av gnr. 34 bnr. 306. I salgsoppgaven fremkom følgende under ”Diverse: Eiendommens areal er i følge målebrev 661. I tillegg er det avtalt at denne eiendommen skal få et tilleggsareal. Dette arealet er kommet med i kommunens karter (Bnr. 306), men er ikke tinglyst pr. dags dato. Selger opplyser at dette vil bli ordnet, konferer megler/selger ang. dette.”

 

Klageren underskrev kjøpekontrakt i god tro. Klageren forholdt seg til ”at dette vil bli ordnet”. Klageren hevder å ha vurdert objektet og innrettet seg på bakgrunn av salgsoppgaven. Det står tydelig i salgsoppgaven at eiendommen ”skal få et tilleggsareal”. Faktum er ifølge klager at eiendommen har mistet et areal.

 

Klager forventet som kjøper å få opplysninger om relevante forhold vedrørende eiendommen fra innklagede. Klageren mener denne informasjon må forelegges kjøperen før kjøpekontrakt underskrives. Det hevdes at slike opplysninger om at arealet ikke var inkludert, ikke ble gitt verken muntlig eller under møtet. Klageren er inneforstått med at kjøpet som sådan er en avtale mellom henne og selgeren, men anser megleren som den profesjonelle part og at det må stilles krav til dennes presisjon.

 

Klageren bestemte seg våren 2012 for å selge eiendommen. Det er utført en betydelig oppjustering av huset siden kjøpet i 2007. Innklagede som hadde forestått salget i 2007, ble kontaktet i forbindelse med salget og oppdragsavtale ble undertegnet medio mai 2012.

 

Da takstmannen innhentet opplysninger fra kommunen fremkom ikke bnr. 306 av kartene. Dette syntes klageren var underlig, siden tomtearealet skulle være 876 m2 i henhold til gammel takst. Klageren tok derfor kontakt med kommunen pr. telefon i starten av juni måned 2012. Kommunen opplyste om at det hadde vært en tvist mellom tidligere selger og en nabo der de ikke hadde kommet til enighet om fradeling av bnr. 306. Klageren fikk oversendt diverse dokumenter vedrørende tvisten som hadde pågått pr. e-post.

 

Etter klagerens mening bør tvister som er av en ikke uvesentlig betydning fremlegges potensielle kjøpere. Klageren understreker at det var kommunen som gjorde henne oppmerksom på tvisten. Klageren anfører at en profesjonell part, som megler er, må bringe slike forhold opp i dagslys på et så tidlig stadium som mulig i kjøps-/salgsprosessen.

 

Klagere hevder å ha hatt mange på visning fra slutten av mai måned til august. De som har vært genuint interessert har påpekt at det mangler eiendom mellom parkeringsplass og oppgang til huset. Denne manglende delen av eiendommen gjør at klageren ikke eier eiendommen der hun står parkert pr. i dag og ei heller kan lage en skikkelig vei på egen eiendom mot huset.

 

Det hevdes å være klagerens klare forutsetning at eiendom med bruksnummer 306 tilhører henne som kjøper. Innklagede har utarbeidet salgsoppgave med disse opplysningene og holdes derfor ansvarlig for at det er gitt manglende opplysninger til klageren. I denne forbindelse viser klageren til eiendomsmeglingsloven § 6-7, 1. ledd.

 

Videre er det vist til en e-post fra innklagede der ansvarlig megler har påpekt at det under diverse punkt står: ”Det er usikkert omkring når om dette går i orden”.

 

Klagers svar på e-posten hevdes å være at dette ikke medførte riktighet i henhold til ordlyden i salgsoppgaven. Klageren hevder også å ha vist til øvrig informasjon som var manglende på dette punktet ved visning og kjøpekontrakt. Tvisten som forelå den gang hevdes å være avgjørende for verdien av klagerens eiendom.

 

Klageren mener innklagede har utført et klart brudd på sin opplysningsplikt ovenfor klageren som kjøper. Det hevdes at det er holdt tilbake helt avgjørende informasjon knyttet til fast eiendom som skulle bli ordnet. I stedet falt den tilbake på opprinnelig eier når ikke tinglysning fant sted innenfor en viss periode, opplyste kommunen.

 

Klageren krever erstatning for tap av eiendom ut fra dagens markedsverdi på eiendom i dette området. Det er umulig å få tilbake den delen som klageren har trodd tilhørte eiendommen frem til ny takst ble forelagt ved salget våren 2012. Klageren krever også erstatning for tapte leieinntekter i denne perioden. Videre kreves kompensasjon ved tap av at eiendommen blir skattepliktig ved eventuell gevinst av salget grunnet botid innenfor 2-årsregelen ved salg av eiendom. Saken har for klageren tilført ytterligere problemer. Utleiemegler er kontaktet for å leie ut eiendommen, siden verdien av eiendommen er forringet som følge av at det ikke er tilknyttet en egen vei til huset eller parkeringsplass.

 

Innklagede anfører:

Det som ble sagt muntlig den gangen er ikke godt å gjengi. Innklagede har imidlertid sett at salgsoppgaven ble endret underveis i salgsprosessen. I utgaven som ble signert av klageren på kontraktsmøtet, står det ”Det er usikkert omkring når og om dette går i orden”. Bruksnummer 306 er ikke medtatt i eiendomsbetegnelsen og arealet til bnr. 306 er ikke medtatt i oppgitt tomteareal i denne salgsoppgaven.

 

Det innklagede antar at har skjedd er at når eiendommen først ble lagt ut for salg, har naboen godkjent utskilling av bnr. 306. etter hvert som tomten ikke ble tinglyst, sannsynligvis på grunn av naboens urådighetserklæring, har megleren endret salgsoppgaven.

 

Klageren opplyser at hun har vært på en privat visning. Innklagede synes at det er uheldig dersom selgeren, som var på visningen, ikke opplyste klageren om alle forhold, og muligens også utleverte gammel salgsoppgave.

 

Innklagede mener å kunne dokumentere at dette ble gjennomgått på kontraktsmøtet, ettersom kjøperen (klageren) der paraferte på riktige opplysninger.

 

Videre har megleren notert 20/11: ”Kjøper opplyser at hun arbeider i [X]  kommune, og skal gå og se litt i papirene før hun kommer med bud”. Dette var altså dagen før eiendommen ble solgt.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren ønsker å påpeke at eiendomsmegleren har et profesjonsansvar. Megleren burde særskilt ha gjort klageren oppmerksom på at det var utarbeidet en ny salgsoppgave. Det er ikke bare for en megler å endre salgsoppgaven, men at de burde ha gjort klageren, som en potensiell kjøper, oppmerksom på vesentlige forhold som var knyttet til eiendommen.

 

Megleren skriver i sitt brev at ”kjøper opplyser om at hun jobber i [X] kommune, og skal se litt i papirene før hun kommer med bud”. Klageren er ikke sikker på om megleren trodde hun arbeidet i en annen avdeling i kommunen, for eksempel i plan- og byggsaksavdelingen. Klageren opplyser at hun jobbet 100 % som sosialkurator i kommunen. Det stemmer at hun sa til megleren den gangen at hun skulle ta med papirene på jobb. Dette var fordi klageren på jobb hadde tilgang på en faksmaskin. Det var herfra budet ble fakset fra påfølgende dag.

 

Innklagede har ikke informert klageren som de skulle vedrørende de vesentlige endringene som ble forespeilet i den nye salgsoppgaven som klageren forholdt seg til. At det forelå en endret salgsoppgave ble klageren heller ikke gjort oppmerksom på under kontraktsmøtet, der tekst (og prisantydning er endret vesentlig lavere) er endret under fanen: diverse ”Eiendommens areal er i følge målebrev 661. i tillegg er det avtalt at denne eiendommen skal få et tilleggsareal. Dette arealet er kommet med i kommunens karter (bnr. 306) men er ikke tinglyst per dags dato. Selger opplyser at dette vil bli ordnet. Konferer megler/selger ang dette”. Klageren fikk ikke kopi av det settet med salgsoppgave som initialene måtte signeres på ved gjennomgåelsen av denne på kontraktsmøtet.

 

Klageren vil også vise til budjournal som innklagede har vedlagt sitt brev. Det viser at selger har motbud 15.11.07 på kroner 1 580 000. Klageren vet ikke om det var mellom motbud fra selger, og til klagerens bud den 20.11.07 at megler utarbeidet en ny salgsoppgave og satte prisantydningen til kroner 1 390 000. Muligens kan det ha vært i forkant av sommeren som innklagede viser til i et av sine vedlegg, at naboen har urådighet innhentet dokumentasjon datert 28.08.08.

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede formidlet eiendommen solgt i 2004 til X, som er selger ca tre år etter i denne saken. Det var allerede ved første salg i 2004 arbeidet med å få et tilleggsareal til vedkommende eiendom, som opprinnelig var en hytteeiendom. Ved å bli medeier i tilleggsarealet, 1/7 del, fikk hytteeiendommen kjørevei nesten frem til hytten. Det ble laget en parkeringsplasstil hytten, sør på fellesarealet og gruset sti frem til hytten. Ved å bli medeier i tilleggsarealet fikk også hytteeiendommen bruke boligfeltets ledningsnett til offentlig vann og kloakk.

 

Ved dette salget har selgeren, X, ført dette arbeidet videre ved å søke fradelt en del av fellesarealet, på kart angitt med bnr. 306 for å få en egen garasjetomt.

 

Imidlertid snudde en av eierne og ville ikke gjennomføre fradelingen og undertegne skjøte. Han ville ha et annet areal overført til seg for mulig utbygging.

 

Da innklagede oppdaget at fradelingen var stoppet opp, fikk han selgerens aksept til å endre salgsoppgaven med setningen ”Det er usikkert omkring når og om dette vil gå i orden. Konferer megler/selger ang. dette”. Klageren var på privat visning, kun med selger. Om han unnlot å informere om at det kunne bli problemer med å få fradelt egen tomt til garasje er usikkert nå i ettertid.

 

Innklagede anfører at aktivitetsloggen viser at prisen ble endret fra kroner 1 680 000 til kroner 1 390 000 den 2.11.07. Innklaget laget ny annonse 5.11.07 med innrykk 7.11.07 og visning søndag 11.11.07. Da hadde nok megler med seg nye salgsoppgaver.

 

Det som er litt utydelig her er om klageren sikk den nye salgsoppgaven av selger på sin private visning etter hovedvisningen 11.11.07. Imidlertid lå den nye også på internett, men det var kun en setning av vesentlig art som var tilføyd.

 

Klagerens bud ble sendt X Helse- og sosialkontor 20.11.07 på prisantydning kr 1 390 000. deretter ble det en budrunde og bud kr 1 475 000 ble akseptert 21.11.07. De nye opplysningene burde derfor være kjent for klageren før aksept.

 

Det er den nye salgsoppgaven, som ble heftet på kontrakten og parafert av kjøperen og selgeren. Det går ikke frem i kontrakt eller annen skriftlig informasjon om klageren hadde tilegnet seg spesifikt at hun ville få eget skjøte på bnr. 306. Dersom det var tilfellet at bnr. 306 skulle følge med ved salg, burdet jo det vært beskrevet i kjøpekontrakten.

 

På bakgrunn av dette antar innklagede at klageren visste at bnr. 306 ikke ville bli fradelt ved dette salget.

 

Imidlertid eier klageren fortsatt 1/7 del av bnr. 259 og har full tilgang og egen parkering på det arealet, som opprinnelig ved salgsstart skulle fradeles med bnr. 306. Utskrift fra grunnboken viser dette.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder manglende fradeling av eiendom før klageren kjøpte eiendommen.

 

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) følger det at ”Oppdragstakeren skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen”.

 

I denne saken er det blitt utarbeidet to salgsoppgaver i forbindelse med salget av eiendommen. Klageren har selv opplyst at hun deltok på en privat visning med selgeren. Det er derfor en mulighet for at klageren på denne visningen fikk utdelt den første versjonen av salgsoppgaven.

 

Nemnda mener at innklagede burde ha opplyst om at det har vært utarbeidet to forskjellige salgsoppgaver ved dette salget. Videre burde innklagede ha opplyst om den uenighet som rådet vedrørende tilleggsarealet. Slik informasjon burde vært fremlagt ”før handel sluttes”. Det er ikke tilstrekkelig at klageren har signert den siste salgsoppgaven som et vedlegg til kontrakten, uten at endringen var beskrevet i selve kontrakten eller på annen dokumenterbar måte.

 

Det foreligger følgelig erstatningsmessig ansvarsgrunnlag for innklagede, men Nemnda har ikke grunnlag for å gå inn på de øvrige vilkårene for erstatning.

 

Klageren har fremsatt krav om erstatning fra innklagede på grunn av at klageren hadde fraflyttet eiendommen før salget, slik at gevinsten for salget ble skattepliktig. Dette kravet kan ikke føre frem, da Reklamasjonsnemnda ikke kan se en årsakssammenheng mellom innklagedes håndtering av saken og skattekravet mot klageren.

 

 

Konklusjon:

 

Eiendomsmegler Vest AS, avd. Sotra, har opptrådt i strid med god meglerskikk.