Klageren anfører:

Det anføres innledningsvis at eiendommen er videresolgt, og at dette ble gjort siden klagerne ikke kunne benytte eiendommen som forutsatt. Innklagede er i hovedsak å bebreide for de feil som er gjort i saken. Klagerne mener å ha lidt et økonomisk tap forårsaket av innklagede. Innklagede har bl.a. gitt feil, manglende og uriktige opplysninger om eiendommen. Før eiendommen ble solgt forsøkte klagerne å komme til et forlik med selger ved begjæring om heving og senere prisavslag. Dette forsøket førte ikke frem.

Samme dag som eiendommen ble lagt ut for salg, den 16.12.04, tok klagerne kontakt med innklagede med forespørsel om å få tilsendt salgsoppgave. De fikk opplyst at det var kommet inn et bud på eiendommen som sto til neste dag kl. 12.00 Budet var kr 730.000.

Klagerne ba om å få fakset til seg et forprosjekt som det var henvist til i salgsoppgaven. Utdrag fra salgsoppgave: «X kommune har utarbeidet et forprosjekt med hovedformål og bygge egne enheter med varierende størrelse, Kommunene har valgt å gå bort fra denne løsningen og heller selge eiendommen. Forprosjektet kan sees på megleres kontor.» I forprosjektet sto det at hovedformålet var å bygge om dagens trygdeboliger til boliger for bostedsløse. Innklagede ville ikke sende forprosjektet på faks siden det var så mange sider, men sa at klagerne kunne hente det på innklagedes kontor. Klagerne slo seg til ro med at de kunne se forprosjektet senere, da dette var et forprosjekt som kommunen hadde valgt å se bort i fra. Klagerne antok videre at dersom det var noe i forprosjektet som var av interesse for dem, ville dette ha blitt opplyst av innklagede. Salgsoppgaven ble tilsendt pr. mail samme dag kl. 15.22.

Samme kveld foretok klagerne en besiktigelse av eiendommen. Neste dag la de inn bud kl. 11.08, per faks. Budrunde ble gjennomført, og klagerne fikk tilslaget på kr. 1.100.000.

Etter kjøpet oppdaget klagerne flere feil og mangler. Dette oppdaget de etter å ha mottatt forprosjektet, som ble sendt fra innklagede først den 19.12.04. Klagerne tok dette opp med selger og innklagede uten å lykkes. Det var først da klagerne så tegningene i forprosjektet at de oppdaget at boligarealet umulig kunne være 297 kvadratmeter. Uten at de har regnet nøyaktig på det ser det ut til at boligarealet kan være rundt 190 kvadratmeter, noe som i tilfelle ville utgjøre et avvik på 35 %. Det tillegges at eiendommen har tolv inngangsdører, består av syv separate boenheter og er arkitektonisk bygget slik at det ikke kan legges klagerne til last at de ikke oppdaget det manglende boligarealet før de la inn bud.

Foreløpig har klagerne kun fått en skriftlig beklagelse fra innklagede hvor det står: «I taksten står det at BRA er oppgitt til 297 kvm og at 190 av disse befinner seg i 1. etasje og 107 kvm på loft. Faktum er at arealet er der, fordelt på to etasjer. Vi beklager at det er benyttet feil betegnelse i vår salgsoppgave, BOA, men kan ikke se at dette har virket inn på avtalen, jfr avhendingslovens § 3-9.»

Dette synes lite korrekt. Til uttalelsen fra megler vises det til salgsoppgaven hvor det står:»Bygget er i en etasje med kaldt uinnredet loft og kjeller.»

Dette kan etter klagernes mening vanskelig forstås på annen måte enn at boligarealet er i den ene etasjen. Innklagede opplyst at grunnen til at takstmannen ikke hadde oppført boligareal i taksten var fordi eiendommen var et restaureringsobjekt, og således ikke hadde boligareal. Det anføres at klagerne må kunne stole på opplysningene fremkommet i salgsoppgave, og at man derav antar at det oppgitte boligarealet i en salgsoppgave medførerriktighet.

Innklagede plikter å videreformidle også negativ informasjon dersom det kan antas at den er relevant for kjøpet. Naboforholdene er noe klagerne vil påpeke i dette tilfellet. På nyttårsaften ble det fortalt klagerne at «de narkomane» i bygda bodde på naboeiendommen til klagernes eiendom. Dette var en opplysning som var av vesentlig betydning for klagerne, og som ville avholdt klagerne fra å by på eiendommen.

Klagerne mener at innklagede burde ha oppdaget både arealavviket og disse omstendighetene rundt naboforholdet dersom undersøkelsesplikten hadde blitt overholdt.

Forutsetningen for klagernes kjøp av huset var at foreldrene skulle bo i en del av huset, mens klagerne skulle ha resten. Klagerne antok ut fra salgsoppgaven at boligarealet var på et plan. Forventede inntekter på grunn av utleie ville heller ikke la seg realisere på bakgrunn av feilen om boligarealet.

Klagerne samtykket deretter i et videresalg av eiendommen, med tap. Klagerne fryktet at eiendommen ville være vanskelig å omsette med de korrekte opplysningene om naboforholdene, samt at eiendommens boligareal var mye mindre enn angitt.

Klagerne ber om at innklagede skal dekke klagernes direkte tap. Det bes om at Reklamasjonsnemnda fastsetter erstatningen skjønnsmessig. Klageren viser til en rekke tidligere avgjørelser avsagt av Klagenemnda vedrørende erstatning for arealsvikt, og manglende opplysninger. Det er etter klagernes mening en betydelig forskjell på formuleringene i salgsoppgave og forprosjekt når det gjelder hovedformålet med boligene.

Klagerne ønsker erstatter økonomisk tap for utgifter de er påført ved kjøpet, minimum kr 30.000

Innklagede anfører:

Eiendommen ble solgt 17.12.04 etter en heftig budrunde mellom klagerne og en interessent til. Den 20.12.04 ringte klagerne og fortalte at det hadde vært oppbruddstemning i familien pga. fremtidig flytting. På oppfordring fra klagerne kontaktet innklagede budgiver nr 2, som sa seg villig til å opprettholde sitt høyeste bud som var kr. 1.050.000, kr 50.000 lavere enn kjøpesummen. Klagerne ville tenke på det til neste dag, men avslo så tilbudet og fortalte at de selv ville utvikle eiendommen.

Klagerne ville i brev av 04.01.05 heve kjøpet under henvisning til naboforholdene. Det fremkommer av takst at det er små utleieenheter i nabohuset. Den som påberoper seg å ha en slik spesiell stilling at han ikke kan ta bopel ved siden av kommunale utleieboliger, må etter innklagedes oppfatning selv sørge for å ivareta egne interesser. Siden det kom frem i taksten at mot nordvest er det liten avstand til nabobygg som er et utleiebygg med mindre leiligheter, hadde klagerne en oppfordring til å undersøke dette nærmere eller ta forbehold i sitt bud. Klagerne har ikke gjort noen av delene, og må etter innklagedes mening ta risikoen for forholdene selv.

I salgsoppgaven har innklagede ved en feil benyttet benevnelsen boligareal om takstens bruksareal. Det brukes imidlertid riktig benevnelse i takstrapporten som følger salgsoppgaven. I denne saken mener innklagede at det ikke kan være av avgjørende betydning siden hele eiendommen selges som et restaureringsprosjekt. Loftet må rehabiliteres før det er beboelig, dette fremkommer av takst, og det fremsto slik under visning. Intet er til hinder for at loftet blir boligareal etter rehabilitering. Korrigering av boligarealet vil ikke medføre noen korrigering av verdien overhodet, eiendommens standard tatt i betraktning.

Takstrapporten underbygger at eiendommen krever betydelig renovering, da taksten ikke opererer med boligareal overhodet, men kun bruksareal, samt at eiendommen har et fradrag på kr 2.8 mill. og at markedsverdi er satt til kr 730.000.

Klagerne ble informert om at forprosjektet var tilgjengelig hos innklagede, klagerne fikk beskjed om at det var for mange sider å fakse, men at en kopi kunne hentes på kontoret, eller at han kunne få det per brev. Klagerne gjorde ingen av deleneog la inn bud uten forbehold. Selv om han ikke mottok forprosjektet før han la inn bud, visste han om dette før han la inn bud. Etter innklagedes mening må klagerne selv bære risikoen for at de ikke satte seg inn i forprosjektet før de la inn bud.

Det ble gjort flere forsøk på forlik mellom partene. I siste møte kom selger med et generøst tilbud om å på nytt tilby eiendommen til budgiver nr 2. Selger skulle stå som selger også mot ny kjøper, samt at selger var villig til å ta 60 % av tapet og klagerne 40 %. Tapet for klagerne ble kr 20.000, og for selger kr 45.000. I vedlagte brev fra klagernes advokat fremgår det at forliket er å anse som et fullt og endelig oppgjør i forbindelse med ovennevnte eiendom.

Som en kommentar til at klagerne mener at eiendommen har mindre markedsverdi, kan det opplyses at kjøper nr to solgte eiendommen for kr 1.375.000 pr. 29.03.05.

Innklagede mener han har strukket seg langt for å forsøke å finne en løsning for klagerne.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagedes henvisning til oppbruddstemning i familien er ukjent for klagerne. Det stemmer imidlertid at det ble noen reaksjoner hos barna som gjorde at klagerne ble usikre på prosessen. Dette medførte at klagerne ringte innklagede og ba om muligheter for å komme ut av kjøpet. Innklagede tilbød seg å ta kontakt med den andre budgiveren for å spørre om han ville tre inn i klagernes bud. Budgiver nr 2 skulle tenke på det til neste dag. Dagen etter ringte innklagede og sa at budgiveren var villig til å tre inn i sitt siste bud, kr 1.050.000. Klagerne sa de var villige til å beholde eiendommen.

Klagerne mener det innklagede har anført rundt naboforholdene er feil.

Klagerne er enige i at den som har påberopt seg en spesiell stilling må selv må sørge for å ivareta egne interesser. Men klagerne mener at det er stor forskjell på kommunale utleieboliger og det å bygge om dagens trygdeboliger til boliger for bostedsløse. Dernest sier kommunen selv at det vil være personer relatert til rusmiljøet bosatt der.

Klagerne viser til en tidligere klage til innklagede hvor de viser til lovgivers mening rundt begrepet «omstende». Forarbeidene nevner uttrykkelig uheldige naboforhold i samme hus eller nabolag. Forarbeidene sier at opplysningsplikten omfatter opplysninger som det i seg selv har en del å si for kjøperen å få. Klagerne mener innklagede burde ha informert klagerne om naboforholdene før avtaleinngåelse. At den ene klageren som politimann hevder å ha et ekstra avstand til slike miljøer er antakelig ikke vanskelig å forstå.

At naboeiendommen er et utleiebygg, var ikke nytt for klagerne. De kjente til at det tidligere hadde vært trygdeboliger, og at kommunen som selger hadde leid ut til studenter. Selgeren påberopte seg taushetsplikt første gang klagerne forespurte om beboerne på naboeiendommen.

Når det gjelder arealet, mener klagerne at innklagede har en forfeilet tolkning av forholdene rundt boligarealet.

Klagerne mener at innklagede ved å ha brukt feil benevnelse på arealet har opptrådt erstatningsbetingende, siden en megler etter eiendomsmeglingsloven § 3-6 (1) nr 6 plikter å opplyse om bebyggelsens areal.

I følge Eiendomsmeglingsloven § 3-7 skal megleren så langt det synes rimelig kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen, noe som ikke er gjort i dette tilfellet. Dette er også påpekt ovenfor innklagede i en tidligere klage. Boligarealet er i seg selv en sentral opplysning når interessentene skal vurdere en eiendom. At også innklagede ser det slik fremgår av opplysningene om arealet er fremhavet på salgsoppgavens omslagsside. Her er boligarealet oppgitt å være 297 kvm.

Klagerne oppdaget ikke arealsvikten før de så tegningene i forprosjektet. Klagerne mener innklagede burde sett dette dersom innklagede hadde fulgt bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven §§ 3-6, og 3-7.

Klagerne mener at innklagedes påstander om hvorfor det ikke var oppgitt boligareal itaksten må være feil. En mulig grunn kan være at takhøyden i huset er 232 cm, noe som er under reglene for måling i NS 3940.

Til orientering ble det oppgitt fra innklagede at det var en nyoppusset leilighet, og at oppussing vil være av individuelt behov og smak. Uansett er det oppgitt i markedsføringen at boligen er i en etasje med kaldt uinnredet loft og kjeller. Dette kan umulig tolkes på noen annen måte enn at det oppgitte boligareal må være i den ene etasjen det refereres til. Det stilles krav til boligen dersom den skal betegnes som boligareal. Det er ikke sikkert det lar seg gjøre å innrede loftet til boligareal.

Klagerne mener det innklagede har fremstilt vedrørende forlik er feil. Det er klagerne som gjentatte ganger har forsøkt å komme til et forlik, bl.a. gjennom begjæring om heving og prisavslag. Avtale om salg hvor klagerne skulle betale kr 20.000 gjorde klagerne for å få saken ut av verden.

Klagerne mistenker at det har gått litt fort i svingene for innklagede ved å vise til en rekke punkter i kjøpekontrakten som er feil. Eksemplene benyttes for å underbygge klagernes påstand om innklagedes brudd på lov om eiendomsmegling.

Klagerne fikk ikke beskjed fra megler før videresalg var i orden, men måtte lese om det i lokalavisen.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Det skal fra innklagedes side presiseres at det var klagerne som ville ha betenkningstid i et døgn om han ville la budgiver nr 2 tre inn i budet på kr 1.050.000, og ikke omvendt slik klagerne hevder.

Forprosjektet har etter innklagedes mening liten verdi som dokument i saken da innklagede skrev på første side i salgsoppgaven at kommunen har valgt å se bort fra denne løsningen og heller selge eiendommen.

Vedrørende naboforhold kan det opplyses at innklagede har solgt naboeiendommene tidligere. Det har aldri vært noe tema at naboforholdene skal være så spesielle, verken før eller etter salgene. Innklagede håper det ikke er riktig at en hel gruppe mennesker skal stigmatiseres med eneste grunn at de bebor en kommunal utleieleilighet.

Klagerne la inn skriftlig bud på ovennevnte eiendom med flere muntlige forhøyelser. Siden klagernes juridiske forståelse synes å gå langt utover menigmanns, etterlyser innklagede at klagerne tar det juridiske og økonomiske ansvaret for sine handlinger som det faktisk er å legge inn bud på en eiendom