Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

Klage nr 2012176

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 18. mars 2013.

Innklagede har anket avgjørelsen og bestrider at «den andre budgiveren» har eller har hatt en sentral rolle i markedsføringen av kjeden. Nemnda har fastholdt sin avgjørelse.

Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: Privatmegleren Aveny

Aveny Eiendomsmegling AS

Saken gjelder: Egenhandel, meglerens opplysningsplikt og god meglerskikk

Saksfremstilling:

Klageren har lagt inn bud på en eiendom hvor en av de to andre budgiverne var eiendomsmegler i et annet foretak i kjeden. Klageren fikk ikke informasjon om vedkommende utover dette. I tillegg hevder klageren at innklagede under utførelsen av oppdraget generelt har brutt prinsippet om god meglerskikk og at budrunden ikke ble forsvarlig avviklet.

Det er hevdet fra klagerens side at det faktum at en ansatt megler i samme foretakskjede, og med aksjerettigheter i foretaket strider mot egenhandelsforbudet i eiendomsmeglingsloven
§ 5-3. Videre er det anført at meglerens opplysningsplikt er brutt og at enkelte andre hendelser i budprosessen strider mot prinsippet om god meglerskikk.

Klageren er bistått ved advokat. Klageren og dennes advokat blir i det følgende betegnet som ”klageren”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Eiendommen ble lagt ut for salg sommeren 2012. Oppdragsavtale mellom selgeren og innklagede ble inngått 28. juni 2012. Allerede i forbindelse med at oppdraget ble tatt inn, hevdes det at selgeren gjorde innklagede oppmerksom på at en megler i kjeden hadde vært interessert i å kjøpe eiendommen over lengre tid, og da særlig parsell 1. Innklagede tok likevel oppdraget.

Klageren var interessert i eiendommen, og hadde vært på tre visninger for å se eiendommen. Megler mottok i følge budjournalen et bud stort kr 45 000 000 den 8. november 2012 med akseptfrist kl 20.00 samme dag. Først klokken 16.41 ble klageren informert om dette budet på SMS, og klageren fikk da ikke opplysning om de forbeholdene som fremkom av budjournalen, eller at budgiveren var styremedlem i, og den største eieren av, innklagede foretak. Selv om dette var det første budet som kom inn på eiendommen, var akseptfristen kort, og innklagede gjorde ikke noe forsøk på å forlenge akseptfristen. Innklagede informerte klageren om at han ville anbefale selgeren å akseptere budet. Klageren valgte å legge inn et konkurrerende bud pr. sms kl. 17.28 stort kr 46 000 000 med akseptfrist til klokken 20.00 samme dag. Budet var uten forbehold og med overtakelse etter selgerens ønske. Dette er registrert i budjournalen som innkommet klokken 18.24.

Klageren bekreftet budet på e-post klokken 19.41. Etter at klageren hadde lagt inn sitt bud på eiendommen, mottok klageren en e-post fra innklagede klokken 17.45 om at ”den andre byderen [er] …”, ansatt i et annet foretak. Synes det er ryddig å opplyse om dette”. Klageren ga uttrykk for at han ikke var komfortabel med at opplysningen først kom etter at han hadde lagt inn bud, og ba om nærmere informasjon om budgiveren. Slik informasjon fikk han ikke. Klagerens bud ble avslått

Klageren la deretter inn et nytt bud 8. november klokken 23.07. Budet hadde like vilkår som tidligere og akseptfrist til fredag 9. november 2012 klokken 13.00. Klageren mottok ikke noe svar på dette budet. Klageren forsøkte så å ta kontakt med innklagede uten å lykkes. Etter dette tok klageren kontakt med advokat for videre assistanse i saken.

Etter møte den 13. november 2012 ble salgsobjektet endret, noe som innklagede har hevdet var for å tilpasse situasjonen slik at budgiver 1 kunne by på parsellen som han hele tiden var interessert i.

Klageren har vist til at vedkommende meglerforetak er en betydelig aktør i eiendomsmeglingsmarkedet og at det utad fremstår som en samlet enhet. På foretakets hjemmesider er det ingenting som tyder på at kjeden består av flere rettslige foretak. På nettsiden er kjeden delt inn i ”kontorer”, noe som det hevdes at ikke gir en utenforstående noen informasjon om at det i denne kjeden er snakk om ulike rettslige enheter. Under rubrikken ”om oss” hevdes det at det heller ikke er noe informasjon som tilsier dette. Av denne grunn har klageren hevdet at kjeden fremstår som ett eiendomsmeglingsforetak.

Det er anført at den andre budgiveren i budrunden, som er ansatt som megler i et annet kontor i kjeden, er en sentral person i kjeden. Vedkommende er medeier eller eneeier i flere av foretakene i kjeden, og det hevdes videre at han har flere verv som styremedlem og daglig leder i de forskjellige foretakene. Han er videre profilert i media.

Klageren har hevdet at innklagede har brutt forbudet mot egenhandel hjemlet i eiendomsmeglingsloven § 5-3. Etter denne bestemmelsen er det hevdet at vurderingen blir om vedkommende megler var avskåret fra å by på eiendommen på grunn av sin tilknytning til kjeden som aksjeeier i denne, uten å være ansatt i gjeldene meglerforetak. Vedkommende eiendomsmegler er styremedlem og 35 % eier av foretaket som foresto salget.

Videre har innklagede vist til den utredning professor dr. juris Tore Bråten har skrevet på henvendelse fra klageren. Han konkluderte med at det er uklart hvor vidt bestemmelsen rekker, men at det kan være grunn til å forstå uttrykket vidt slik at det ikke kreves en direkte deltagelse som megler for å være omfattet av bestemmelsen. Klageren hevder videre at bestemmelsen sett i lys av formålet med denne, å sørge for en uavhengig og tillitsvekkende behandling av eiendomsmeglingsoppdrag, og som sitert i betenkningen fra professor dr. juris Tore Bråten å ”generelt bidra til publikums tillit til at megler ivaretar interessene til både oppdragsgiver og interessenter på en god måte.”

Det hevdes videre at det forhold at vedkommende megler er største aksjonær (indirekte via sitt heleide selskap) medfører at forholdet faller inn under egenhandelsreglene. Budgiveren er ansatt megler og fremstår etter klagerens mening for mange som meglerforetakets ansikt utad, og ikke minst fremstår som en representant for kjeden. Videre har klageren hevdet at det faktum at innklagede tok kontakt med Finanstilsynet for deres vurdering av spørsmålet, viser etter klagerens syn at det for innklagede fremstod som usikkert om foretaket kunne påta seg oppdraget. Videre oppfattes det som at innklagedes håndtering og delvis hemmelighold i seg selv indikerte at dette var et grensetilfelle som kunne omfattes av egenhandelsreglene. Klageren hevder at tvilen vedrørende hvorvidt forholdet ble omfattet av reglene, burde fått innklagede til enten å ha avstått fra å påta seg oppdraget, eller å ha avklart med budgiver 1 at han ikke ville komme til å by på eiendommen.

Videre har klageren anført at innklagede har brutt den opplysningsplikten som følger av eiendomsmeglingsloven § 5-3 syvende ledd og at denne kommer til anvendelse selv om tilfellet ikke skulle omfattes av selve egenhandelsforbudet. Klageren hevder videre at måten opplysningene vedrørende budgiver 1 sin rolle i kjeden er tilbakeholdt på, styrker konklusjonen om det kritikkverdige i forhold til egenhandelsreglene.

For det tredje har klageren anført at innklagede ikke har overholdt sin plikt etter eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 om å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Dette fordi han ikke gjorde noe forsøk på få lenger akseptfrist på det første budet, og heller ikke opplyste om at det første budet inneholdt flere forbehold. Det hevdes at det første budet innkommet klokken 13.55 ikke ble videreformidlet klageren før klokken 16.41. Videre har klageren hevdet at eiendommens prisantydning tilsier at innklagede skulle ha vært ekstra påpasselig med at budrunden foregikk på en forsvarlig måte, og at det ikke ble foretatt forhastede beslutninger på grunn av tidsnød. Som en sammenlikning har klageren vist til regelen i forskriftens § 6-3 tredje ledd og det hevdes at hensynet bak regelen er å sikre at budrunden foregår på en forsvarlig måte.

For det fjerde har klageren anført at forholdene totalt sett anses som brudd på god meglerskikk, dette uavhengig av nemndas konklusjon vedrørende egenhandelsforbudet og kravet til megler om å legge til rette for en forsvarlig budrunde. Klageren har hevdet at forholdene samlet sett var av en slik art at de reduserte tilliten til innklagedes uavhengighet og upartiskhet. Klageren hevder at han etter denne prosessen har sittet igjen med følelsen av at budprosessen ble lagt opp til at budgiver 1 skulle få erverve eiendommen på bekostning av klageren som budgiver. Det at innklagede har hatt, en etter klagerens oppfatning uryddig saksbehandling og at det er tilbakeholdt opplysninger som er sentrale for klagerens tillit til innklagedes uavhengighet, er svært betenkelig.

Klageren fikk opplysninger om at budgiver 1 var megler i kjeden, men fikk ikke mer informasjon enn dette til tross for flere forsøk. Ikke før den 14. november 2012 fikk klageren bekreftet ved navn hvem den andre budgiveren var.

Klageren hevder at det er lite tillitvekkende at en person med den tilknytningen til kjeden som budgiveren har, uavhengig av om dette faller inn under eml. § 5-3 eller ikke, er involvert i en budrunde. Klageren har videre hevdet at dette synspunktet forsterkes betraktelig av at det ikke er usannsynlig at denne tilknytningen har gitt seg utslag i selve salgsprosessen. Innklagede ville anbefale et bud med forbehold stort kr 45 000 000, men da klageren kom med bud stort kr 46 000 000 uten forbehold, endre innklagede standpunkt og anbefalte selgeren å ikke akseptere budet.

Videre har klageren hevdet at innklagede har vist liten åpenhet gjennom prosessen. Innklagede og budgiver 1 nektet ved flere anledninger å bekrefte hvem den andre budgiveren var.

Endelig er det hevdet at budrunden ble avviklet med en såpass kort frist at det vanskelig kan sies at innklagede la til rette for en forsvarlig avvikling av denne. Dette forholdet, kombinert med liten åpenhet og inngivelse av bud fra en person med såpass sterk tilknytning til kjeden, gjør at innklagedes opptreden som en helhet virker lite tillitvekkende.

Uavhengig av om det faktisk foreligger en direkte årsakssammenheng mellom budgiver 1 sin involvering og utvikling i saken, er dette forholdet av en slik karakter at det er egnet til å svekke klagerens tillit til innklagedes uavhengighet og upartiskhet. Innklagede forstod tidlig at det kunne fremstå som kritikkverdig utad at budgiver 1 bød på en eiendom som ble formidlet gjennom innklagede foretak. Innklagede tok derfor kontakt med kjedens egen kompetansesjef, og en advokat. Begge disse minnet innklagede om opplysningsplikten. På tross av dette valgte innklagede å ikke gi fullstendige opplysninger om budgiverens rolle, noe innklagede senere har beklaget. Klageren har hevdet at manglende overholdelse av opplysningsplikten i en slik situasjon gjør hele budavviklingen mer kritikkverdig.

Ettersom budgiveren 1 er en profilert eiendomsmegler kan også denne situasjonen bidra til å svekke tilliten til meglerbransjen, noe som er grunnlaget for prinsippet om god meglerskikk.

Klageren har fremmet krav om erstatning for sine advokatutgifter som er påløpt etter at det forelå brudd på opplysningsplikten 8. november 2012, samt reiseutgifter og kostnadene ved behandling i Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.

Innklagede anfører:

Innklagede anfører for det første at de ikke fikk kunnskap av oppdragsgiveren om at en av interessentene var ansatt i en annen del av kjeden i forbindelse med oppdragsinngåelsen.

”Eiendommen” som innklagede hadde i oppdrag å selge var parsell 2 og parsell 3 av Gnr. 44, bnr. 24. Innklagede ble gjort kjent med på befaring at en ansatt i en annen del av foretaket hadde vært interessert i å kjøpe parsell 1, men denne var ikke til salgs ettersom eieren skulle beholde parsellen selv for å bygge på denne. Salgssummen fremkom av oppdragsavtalen, provisjonsgrunnlaget på befaringen ble beregnet til kr 25 000 000. Dette var beregningsgrunnlaget på parsell 2 og parsell 3.

Innklagede markedsførte deretter parsell 2 og parsell 3 i markedet 18. august, men fikk ikke ønsket respons. De fleste interessenter kom med den samme begrunnelse, nemlig at det var ønskelig å utvikle hele eiendommen med parsell 1, 2 og 3, eller kun å kjøpe parsell 1 da denne ville inneholde brygge, strandlinje og badehus.

Oppdragsgiveren valgte deretter å markedsføre hele eiendommen i markedet. Etter omtrent to uker mottok innklagede det første budet på ”hele” eiendommen, stort kr 45 000 000. Tidspunktet for budet fremgår av budjournalen. Innklagede anfører at alle forbehold ble opplyst klageren.

Budets frist ble ikke forsøkt forlenget ved mottak. En seks-timers frist er lenger enn det en megler normalt har til rådighet og det var ikke ansett som nødvendig på dette tidspunktet. Innklagede varslet alle interessenter ved første anledning. Videre hevder innklagede at klageren til og med ble varslet tidligere på dagen om at et bud kunne komme inn. Det hevdes at det ble presisert at det ikke var avholdt visning dagen i forveien, noe som skulle tilsi at det ville bli avholdt budrunde denne aktuelle dagen.

Innklagede viser til e-post klageren sendte 8. november 2012, klokken 23.07.

”Som kjent bad jeg deg i formiddag om å få et møte med deg og selger på førstkommende tirsdag klokken 11, hvoretter du opplyste at dette muligens var for sent idet du ventet inn et bud på kr. 45.000.000 som du var innstilt på å anbefale selger å akseptere dersom det ikke kom inn noe høyere bud”.

Innklagede hevder at det faktum at det fra deres side ble varslet om et mulig bud flere timer i forveien av startbudet, indikerer at det fra deres side ikke forelå et ønske om å la de andre interessentene ha muligheten til å innrette seg vedrørende ”bevegelsen” i salget.

Innklagede hevder dermed at det ble lagt til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og sørget for at budgiverne hadde et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 (1).

Det er videre vist til at klagerens egne bud hadde senere og kortere frister. Dette gjelder bud av 8. september 2012 klokken 18.24 med frist til klokken 20.00, samt bud påfølgende ettermiddag klokken 16.29 med frist klokken 20.00 samme kveld.

Innklagede har presisert at selv om man ikke prøver å forlenge fristen ved mottak av bud, så er det ingenting som tilsier at man ikke vil prøve å få denne forlenget senere når den aktuelle fristen nærmer seg.

Innklagede har vist til klagerens anmerkning om bud stort kr 46 000 000 som ble sendt pr. sms. Innklagede har ikke bestridt denne sms, da det ikke kan erindres at denne er mottatt. Innklagede har vist til side 5 i salgsoppgaven under punkt ”Budgivning” at megler har rett til å avvise bud på sms. Innklagede hevder at det vil anses som god meglerskikk å gjøre nettopp dette, og heller anmode budgiveren om å sende inn skriftlig bud som kan dokumenteres i ettertid. Det ble sendt e-post til klageren, hvor dette fremgikk, og kort tid senere ble bud pr. e-post mottatt fra klageren.

Det fremstår for innklagede som et paradoks at klageren i sin klage redegjør for meglerens krav til ekstra påpasselighet i en budrunde til kr 45 000 000, men selv velger å sende inn bud pr. sms. Innklagede har videre vist til klagerens anførsel om at megleren ikke gjorde noen innsats for å forhindre at budrunden var over på 6 timer. Dette er et paradoks, da klageren selv ringte og stresset budgiver 1, selger og innklagede i løpet av 1 ½ time og fremsatte det som innklagede har oppfattet som lite hyggelige trusler til alle parter om videre forfølgelse av saken. Dette oppfattet innklagede som om klageren prøvde å fremprovosere en avtale innen den fristen som han nå hevder er for kort. Klageren ”punktere” budrunden gjennom disse truslene og lite hyggelige telefonsamtale til alle parter. Innklagede ble deretter enig med oppdragsgiveren om å få en uttalelse fra Finanstilsynet før videre forhandlinger ble gjennomført.

Dessverre for begge budgivernes del, ombestemte oppdragsgiveren seg i forhold til hvilke eiendommer som skulle selges. Dette resulterte i at kun parsell 1 og parsell 3 ble stående til salgs i markedet.

Når det gjelder klagerens anførsel om at han var lite komfortabel med at opplysningen om at den andre budgiveren var megler i samme kjede, har innklagede vist til at klageren fikk denne informasjonen før han la inn sitt eget bud. I tillegg har innklagede påpekt at slike opplysninger gis til de mest aktuelle interessentene, altså de som selv akter å bli med i budprosessen. Innklagede har hevdet at informasjonen om budgiver 1 ble gitt tidsnok. Det ble vist til de tilfeller der megleren har mulighet til å komme med opplysninger som av ulike grunner kan ha blitt utelatt fra å bli fortalt i salgsprosessen, men som likevel kan være av betydning for en eventuell kjøper.

I perioden fra klokken 18.24, da innklagede mottok budet fra klageren, og frem til fristens utløp klokken 20.00, hevdes det at partene har hatt kontakt flere ganger. Innklagede anfører at hver samtale var opphetet og at det kom frem trusler om at egenhandelsforbudet kunne være brutt og at det var ønske om å få bekreftelse på navn på budgiver 1. Innklagede har hevdet at dette er informasjon, som megler verken bør eller skal utlevere. I denne sammenheng har innklagede vist til eiendomsmeglingslovens regler om taushetsplikt i § 3-6. Siden brudd på denne bestemmelsen kan utløse straffansvar, jf. eml. § 8-9, ønsket ikke innklagede å risikere ansvar etter denne bestemmelsen.

Det er videre hevdet at klageren kom med direkte trusler for å få ”punktert” budrunden. Egenhandelsforbudet var i fokus. Det hevdes av innklagede at klageren i forbindelse med budrunden gjentatte ganger har gitt innklagede følgende tre alternativer:

1) At megleren ansatt i kjeden skulle holde seg unna budrunden. Dette ville ha medført at klageren ikke gikk videre med saken.

2) Å sette bort oppdraget til annet foretak eller advokat ble ikke akseptert, da ”skaden” allerede var skjedd og dette ville bli å anse som om innklagede aksepterte det gale som allerede var forårsaket.

3) At megler ansatt i kjeden deltok i budrunden, hvoretter klageren ville forfølge innklagede.

Ettersom alternativ 1 og 2 ville resultert i dårligere salgspris for selgeren, ville det forhold at innklagede føyde seg etter disse truslene resultere i at innklagede brøt den omsorgsplikten som han har overfor sin oppdragsgiver. Flere sakskyndige innklagede har snakket med, har kommet frem til den samme vurderingen.

Innklagede ville ha vært engstelig for erstatningssøksmål fra oppdragsgiveren dersom han måtte ha ekskludert en budgiver på grunn av forhold som hevdes å ikke omfattes av lovverket. Innklagede ønsket ikke å la klageren få legge premissene for hvor mange eller hvem som skulle delta i budrunden.

Videre har innklagede hevdet at det er god meglerskikk at megleren skal arbeide for at oppdragsgiveren oppnår høyest mulig pris for eiendommen, forutsatt at dette skjer innenfor lovverket. Det er videre hevdet at det for oppdragsgiveren vil det være av stor betydning at budrunden ikke ”punkteres” før høyeste pris er oppnådd. Innefor den gitte tidsrammen ble dette dessverre umulig og oppdragsgiveren og innklagede ble enige om å la budgivningen stå i bero til klagerens beskyldninger kunne bli dementert/verifisert av Finanstilsynet.

Spesialrådgiver i Finanstilsynet har ifølge innklagede sagt per telefon samt e-post : ”Etter vår oppfatning går megleren som aksjonær og styremedlem klar av forbudet mot egenhandel i
§ 5-3, da han ikke deltar i daglig drift av foretaket”.

Innklagede megler har videre påpekt at han som ansvarlig megler, styrets leder og daglig leder siden 2008 er godt kjent med at budgiver 1 som er ansatt som megler i kjeden ikke er deltagende i den daglige driften. Vedkommendes oppmøte på kontoret er hevdet til å kunne telles på 2-3 fingre, og at han utover dette har deltatt på ca fire styremøter i året som styremedlem. For øvrig hevder innklagede at vedkommende er en passiv aksjonær.

Videre har innklagede vist til klagerens anførsel om brudd på egenhandelsforbudet i eiendomsmeglingsloven § 5-3. Det er anført at den juridiske betenkningen som er utarbeidet av professor dr. juris Tore Bråten ikke avdekker at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Videre er det anført at innklagede har hatt full tillit fra de øvrige budgiverne, samt oppdragsgiveren.

Når det gjelder klagerens anførsel om at innklagede har brutt opplysningsplikten, har innklagede erkjent at han ikke har varslet i henhold til opplysningsplikten. Det var innklagedes forståelse av bestemmelsen at opplysningen som skulle gis etter bestemmelsen var budgiver 1 sin rolle som ansatt eiendomsmegler i annet foretak i kjeden. Det er erkjent at vedkommende meglers roller som aksjonær og styremedlem også skulle ha fremkommet. Det kan ifølge innklagede diskuteres om foretaket brøt taushetsplikten ved at opplysningen som ble gitt ikke ga budgiveren tilstrekkelig anonymisert deltagelse.

Innklagede har anført at han i forkant av budgivningen, nærmere bestemt samme dag (8. september 2012) klokken 08.18 redegjorde for problemstillingen for kjedens kompetansesjef samt advokat som er kompetent vedrørende eiendomsmeglingsfaglige spørsmål. Ettersom de begge kjenner foretaket og dets ledelse svarte de begge: ”Ettersom interessenten ikke er aktiv i den daglige driften, så er det ingen restriksjoner for dette. Husk imidlertid opplysningsplikten din ovenfor selger og de andre interessentene”.

Denne opplysingsplikten har innklagede erkjent at han muligens kan ha brutt. Innklagede har anført at han forstod innholdet av opplysningsplikten dit hen at den inneholdt en plikt om å opplyse om at budgiver 1 var ansatt eiendomsmegler i et annet foretak i kjeden, og tok ikke hensyn til rollene som aksjonær og styremedlem. Dette har innklagede beklaget. Innklagede anfører at det tok 42 minutter til opplysningen om budgiver 1 ble gitt til klageren ringte direkte til budgiver 1.

Innklagede har anført at det heller kan drøftes om det i det hele tatt burde vært gitt opplysninger om at det var en annen eiendomsmegler i samme foretakskjede som var budgiver, ettersom det var åpenbart at hans identitet ville bli gjort til kjenne. Det er blitt anført at megleren uansett har en rett til å utvise diskresjon om budgivernes identitet. Innklagede har likevel erkjent at opplysningene om rollene kunne ha blitt gitt selv om det var umulig for ham å forholde seg anonymt etter dette.

Når det gjelder anførslene fra klageren om at akseptfristene ikke kan settes kortere enn 18-20 timer etter siste visning. Innklagede har hevdet at det ikke er slik at budene kommer inn på visning. Bud har en tendens til å mottas for eksempel klokken 11.00 dagen derpå, med akseptfrist til klokken 12.00. Det er innklagedes poeng at formidlingen av bud innkommet klokken 13.55 med akseptfrist klokken 20.00 verken er unormalt eller i strid med god meglerskikk.

Videre viser innklagede til klagerens anførsel om ett bud ikke er innført i budjournalen. Dette gjelder bud inntatt i e-post av 8. september 2012 som ble sendt klokken 23.07. Innklagede har i denne forbindelse vist til at budet er mottatt sent på kvelden, hvoretter han hele påfølgende dag og uken deretter var i tingretten i tråd av å være styrets leder. E-posten ble skumlest på vei til retten tidlig om morgenen, uten at innklagede så at det i e-posten lange avhandling var formet et nytt bud i siste setning.

Innklagede og klageren hadde en 7-minutters lang samtale i rettspausen klokken 10.53 uten at klageren nevnte budet. Innklagede har hevdet at dette muligens skyldes det at klageren antok at budet var kommet innklagede til kunnskap, men det var det dessverre ikke. I telefon-samtalen ble det diskutert rundt den oppståtte situasjonen fra dagen i forveien, hvor det hevdes at klageren gjentok de tre alternativene for videre håndtering av budprosessen. I ettertid hevder innklagede at han forstår klagerens fortvilelse ved at han ikke mottok en tilbakemelding innen fristens utløp, men innklagede kan ikke gjøre annet enn å beklage, samt å oppfordre interessenten til en annen håndtering enn den som ble gjennomført fra klageren. Avsendelse av bud klokken 23.07 pr. e-post uten å få dette bekreftet og mottatt og lest, gjorde det dessverre umulig for innklagede å behandle dette innen fristens utløp.

Videre fremmet klageren via sin advokat bud pr. e-post fredag 9. september klokken 16.29. Innklagede dro rett fra retten til oppdragsgiveren for et forhandlingsmøte med budgiver 2 frem til klokken 19.00. E-posten ble dermed ikke åpnet samme kveld. Det hevdes at budet kom til innklagedes kunnskap etter en telefonsamtale med klagerens advokat lørdag morgen den 10. september. Budet ble videreformidlet til oppdragsgiver og senere avslått.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren har vist til innklagedes anførsel om at det pr. telefon ble opplyst om det biologiske mangfoldet og konsekvensutredningen som må utføres ved søknad om rammetillatelse. Klager er enig i at han ble opplyst om konsekvensutredningen generelt, men har bestridt at han ble opplyst om at den andre budgiveren tok forbehold om rammetillatelse.

Videre har klageren vist til at innklagede anførsel om at det ble varslet om ”bevegelse” på eiendommen, og at han ”i hvert fall ikke har hatt noe ønske om og ikke la øvrige bydere få den nødvendige tiden til å områ seg.” Det bestrides ikke atr innklagede opplyste om at det var ventet et bud stort kr 45 000 000. Klageren har hevdet at problemet i denne saken var at innklagede ikke videreformidlet budet umiddelbart etter at dette ble gitt, men ventet i nesten tre timer med å viderebringe informasjonen til klageenr. Når det første budet ble gitt med en akseptfrist på seks timer, vil nesten halvert betenkningstid ha stor betydning.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Innledning:

Sakens hovedspørsmål er om det foreligger brudd på egenhandelsforbudet i eiendomsmeglingsloven § 5-3. Videre reiser saken spørsmål om det foreligger brudd på meglerens opplysningsplikt, og generelt om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved avvikling av budprosessen.

Nemnda vil innledningsvis bemerke at partenes anførsler er gjengitt i hovedsak. Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser i utgangspunktet på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfelle der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens.

Brudd på egenhandelsforbudet?

Reklamasjonsnemnda legger følgende faktum til grunn:

Eiendommen i saken her ble lagt ut for salg via innklagede. Den budgiveren («budgiver 1 «) som eventuelt kan føre til at egenhandelsforbudet er brutt, er ansatt i et annet eiendoms-meglerforetak. Han er imidlertid styremedlem hos innklagede eiendomsmeglerforetak, og han eier via sitt 100 % eide holdingsselskap 35 % av aksjene i innklagede eiendomsmeglerforetak. I tillegg er han sentral i markedsføringen av kjeden innklagede er tilknyttet og på mange måter kjedens ansikt utad.

Eiendomsmeglingslovens regler om egenhandel § 5-3 første ledd har følgende ordlyd:

”Ansatte og personer med tilsvarende tilknytning til foretak som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1, samt eiere og tillitsvalgte i slike foretak som normalt deltar i den daglige driften, kan ikke selge egen eiendom gjennom den aktuelle virksomheten. Tilsvarende gjelder for personer med tilsvarende tilknytning til advokater som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1 første ledd nr. 2. Personer som nevnt i første og annet punktum kan heller ikke kjøpe eiendom eller erverve andre rettigheter som nevnt i § 1-2 annet ledd som den aktuelle virksomheten har eller har hatt i oppdrag å formidle.”

Det fremgår av bestemmelsen at det er oppstilt et forbud mot at nærmere angitte persongrupper kjøper eiendom gjennom «den aktuelle virksomheten», det vil si eget foretak. Forbudet mot kjøp innebærer også at man må avstå fra å inngi bud på eiendommen.

Når det gjelder spørsmålet om «budgiver 1» må regnes som «ansatt» hos innklagede, er nemnda kommet til at han klart ikke er å anse som ansatt his innklagede. Nemnda viser til ordlyden i bestemmelsen og filialunntaket i eiendomsmeglingsloven § 5-3 sjette ledd. Reklamasjonsnemnda har forøvrig i sak nr 2010160 lagt til grunn at det ikke er grunnlag for å utvide kretsen av de som er omfattet av egenhandelsforbudet, utover det som følger av loven.

Det avgjørende blir følgelig om «budgiver 1» rammes av forbudet om at «eiere og tillitsvalgte i slike foretak som normalt deltar i den daglige driften» ikke kan kjøpe eller selge gjennom eget foretak. «Budgiver 1» er som nevnt styremedlem hos innklagede, og spørsmålet blir derfor om det kan sies at han normalt deltar i den daglige driften av innklagedes virksomhet.

Nemnda legger til grunn at hva som ligger i dette, ikke er nærmere omtalt i forarbeidene til hverken eiendomsmeglingsloven 1989 eller 2007-loven, og det foreligger ingen avgjørende rettspraksis på området. Finanstilsynet har heller ikke, så vidt nemnda kjenner til, uttalelser eller praksis som kan kaste lys over tolkningen. I juridisk teori er det imidlertid antatt at det i forutsetningen om at vedkommende «normalt deltar i den daglige driften», ligger at eieren må delta i den operative forvaltningen av selskapet, jf. Rosén og Torsteinsen, Eiendomsmegling – rettslige spørsmål, 2. utg. 2008 side 148.

Etter nemndas oppfatning kan imidlertid situasjonen være en annen, dersom styremedlemmer deltar i foretaket utover den daglige driften i snever forstand. Det kan for eksempel gjelde hvis et styremedlem bidrar som blikkfang i markedsføringen av eiendomsmeglingsforetaket. Nemnda viser til at formålet med egenhandelsreglene blant annet er «generelt [å] bidra til publikums tillit til at megler ivaretar interessene til både oppdragsgiver og interessenter på en god måte», jf. Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) side 106. Finanstilsynet har også en streng praksis omkring eiendomsmeglingsloven § 5-2 om ansattes adgang til å drive annen næringsvirksomhet. Dette tilsier, etter nemndas syn, også at styremedlemmer som regelmessig bidrar i markedsføringen av eiendomsmeglingsforetaket, omfattes av egenhandelforbudet.

Nemnda har funnet saken vanskelig, og man står her overfor et grensetilfelle. Som det fremgår, er «budgiver 1» på mange måter ansiktet utad til den kjeden innklagede tilhører og sentral i markedsføringen. Dette er for øvrig heller ikke bestridt fra innklagedes side. . På denne bakgrunn er nemnda kommet til at egenhandelsforbudet i eiendomsmeglingsloven § 5-3 første ledd er overtrådt.

Ut fra det resultat nemnda har kommet til, behøver nemnda ikke ta standpunkt til om innklagede har brutt den opplysningsplikt som følger av eiendomsmeglingsloven § 5-3 syvende ledd. Nemnda bemerker imidlertid at innklagede har erkjent at opplysningsplikten kan være brutt.

Avvikling av budprosessen:

Klageren har anført at innklagede ikke har overholdt sin plikt etter eiendomsmeglingsloven
§ 6-3 om å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Nemnda bemerker at partene forklarer seg ulikt på dette punkt, blant annet påstanden fra klagerens side om at budprosessen ble lagt opp slik at «budgiver 1» skulle får erverve eiendommen på bekostningen av klageren. Disse forhold, som ikke er dokumentert skriftlig, er i dette tilfellet ikke egnet for skriftlig behandling i nemnda, og nemnda kan følgelig ikke ta stilling til dette.

Brudd på god meglerskikk:

Nemnda har kommet til egenhandelsforbudet i eiendomsmeglingsloven § 5-3 første ledd er overtrådt, og det følger av dette at innklagede har handlet i strid meg god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, jf. § 5-3 tredje ledd.. Når det gjelder klagerens kritikk i denne forbindelse mot avviklingen av budprosessen, kan nemnda, som nevnt, ikke ta stilling til dette.

Erstatningskravet:

Klageren har krevet dekket advokatutgifter og utgiftene til professor Tore Bråthens betenkning, samt reiseutgifter og omkostningene ved behandling av saken i nemnda. Nemndas praksis er svært restriktiv i forbindelse med å pålegge erstatningsansvar for juridisk bistand m.m.

Nemnda finner det klart at utgiftene til professor Tore Bråthens betenkning ikke er dekningsmessig. Det samme gjelder klagerens reiseutgifter m.m.

Når det gjelder utgiftene til advokat etter at det i følge klageren forelå brudd på opplysningsplikten 8. november 2012, finner nemnda heller ikke at dette er dekningsmessig. Klageren engasjerte advokat før han brakte saken inn for nemnda, og klageren må her selv ha risikoen for at det påløp advokatutgifter. Formålet med Reklamasjonsnemnda er også å legge til rette for en enkel saksbehandling, hvor det i utgangspunktet ikke skal være nødvendig med advokatbistand. Hvis en klager likevel velger å benytte seg av advokatbistand, må det normalt være for klagerens egen regning. Nemnda tar imidlertid ikke stilling til om det for klageren er rettslig grunnlag for å reise et særskilt erstatningskrav vedrørende advokatutgifter m.m. overfor innklagede på bakgrunn av det resultat nemnda har kommet til.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Privatmegleren Aveny, Aveny Eiendomsmegling AS, har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.