Klage nr 2013018
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 6.mai 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Trysil
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klagerne inngikk opprinnelig en oppdragsavtale om salg av sin eiendom med et annet meglerforetak enn innklagede foretak. Denne oppdragsavtalen er signert den 9. august 2011. Da ansvarlig megler på oppdraget skiftet arbeidssted til innklagede meglerforetak, ble det inngått en ny oppdragsavtale med innklagede meglerforetak. Den nye oppdragsavtalen ble signert den 27. desember 2012.
Klagerne var misfornøyd med manglende oppfølgning fra innklagede side. Klagerne valgte derfor å si opp avtalen.
Klagerne ønsker nå å få fastsatt at innklagede har brutt flere bestemmelser i eiendomsmeglingsloven, herunder § 6-3 om at oppdraget skal utføres uten unødig opphold. På denne bakgrunn krever klagerne erstatning for de utgifter de har hatt med betjening av renter på lån.
Både klagerne og innklagede er bistått ved advokat. Klagerne og innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”klagerne” og ”innklagede”.
Den innklagede avdelingen er lagt ned. Klagen er besvart av juridisk avdeling hos konsernet. Fagansvarlig ved avdelingen var eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Våren/ sommeren 2011 tok ekteparet X kontakt med klagerne. Den ene av ektefellene er innehaver at et firma som driver med utleie av fast eiendom, mens den andre på det tidspunkt var eiendomsmegler i et annet meglerforetak enn det innklagede.
Bakgrunnen for møtet mellom partene var at begge hadde stiftet bekjentskap med en svindler, i den såkalte ”Lerum-saken”, klagerne i forbindelse med salg av sin eiendom, og den ene av ektefellene i forbindelse med sitt firma. Klagerne hadde på det tidspunkt sin gård ute for salg, og det ble etter hvert prat om bytte av eiendomsmegler. Partene hadde flere møter om dette utover sommeren.
Den 9. august 2011 inngikk klagerne avtale med eiendomsmeglerforetaket som den ene ektefellen jobbet i, om salg av gården.
Eiendomsmegleren skulle være ansvarlig megler på oppdraget. Det fremgår videre av avtalen at hun skulle bistås av sin ektefelle. Før avtaleinngåelsen ble klagerne forespeilet at eiendomsmegleren skulle begynne å jobbe for innklagede meglerforetak. Det var altså innklagede meglerforetak som skulle overta oppdraget på sikt. Det ble etter hvert laget en fremdriftsplan, men klagerne fikk inntrykk av at det ikke skjedde noe særlig med salget i tiden frem til jul. Den 27. desember 2011 ble det signert en ny oppdragsavtale med innklagede meglerforetak som oppdragstaker.
Av avtalen fremgikk at;
”Det er en forutsetning for gjennomføring av oppdraget fra oppdragsgivers side at oppdragstaker bistås av ekstern konsulent ved selskapet […], i forbindelse med gjennomføring av oppdraget. Det foreligger særskilt avtale mellom oppdragstaker og konsulent vedrørende godtgjørelse for utført arbeid”.
Det fremgikk også av avtalen at følgende av bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven skulle fravikes; §§ 6-5 1.ledd, 6-7 2 til 5.ledd, 6-10, 7-1, 7-2, 7-4 2.ledd, 7-6, 7-7 og 8-8 3.ledd. Det var innklagede som satte opp den skriftlige avtalen.
Klagerne ble etter hvert mer og mer misfornøyde med manglende oppfølgning fra oppdragstakers side. De erfarte også at konsulenten (ektefellen til megleren) var lite skikket i forhold til å bistå klienter. Han var hissig og overkjørende og gjorde lite av det de var blitt enige om. Verken innklagede eller konsulenten hadde i perioden 27. desember 2011 til
25. april 2012 foretatt seg noe som helst for å selge eiendommen. Klagerne valgte derfor å si opp avtalen.
Innklagede godtok oppsigelsen, og hevdet samtidig at de ikke hadde noen som helst tilknytning til konsulenten.
Klagerne fremsatte i august 2012 krav om erstatning og oppreisning mot innklagede. Kravet ble imidlertid avvist. Klagerne fastholdt kravet og ba på nytt om tilbakemelding fra innklagedes side. Innklagede har ikke besvart den siste henvendelsen.
Klagerne hevder det følger av anførslene nedenfor at klagerne er å anse som forbrukere, og at innklagede ikke hadde anledning til å fravike eiendomsmeglingslovens § 8-8 i oppdragsavtalen. Klageren anfører derfor at Reklamasjonsnemnda kan behandle klagen.
Klagerne peker på at det klare utgangspunktet er at eiendomsmeglingsloven er preseptorisk. Det følger likevel enkelte unntak for salg utenfor forbrukerforhold, jf. § 1-3, og salg av næringseiendom, jf. § 1-4, jf. eiendomsmeglingsforskriftens § 1-2.
- Innklagede har ved utformingen av oppdragsavtalen mellom partene lagt til grunn at det her dreier seg om salg av næringseiendom. Dette medfører etter klagernes syn ikke riktighet.
Ordlyden i eiendomsmeglingslovens § 1-4, 3.ledd definerer næringseiendom som ”eiendom som ikke helt eller delvis er egnet brukt til bolig- eller fritidsformål”.
I lovens forarbeider (Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) s. 31 flg) var det en diskusjon om hvordan denne avgrensningen skulle defineres. Kredittilsynet foreslo i høringsrunden ordlyden som ble valgt. Dette ble blant annet begrunnet med følgende;
”Denne ordlyden må anses å angi en snevrere avgrensning mot bolig- fritidseiendom enn det utvalgets mindretall foreslår. Ved mindretallets forslag i forhold til for eksempel landbrukseiendommer, vil det kunne være spørsmål om eiendommen som helhet, med dyrket mark/utmark og driftsbygninger ”hovedsakelig” kan anvendes til personlig bruk. Aktørene i handel av landbrukseiendommer kan, etter Kredittilsynets oppfatning, ha behov for den beskyttelse konsesjonssystemet gir, og landbrukseiendommer med et ikke ubetydelig boligelement bør derfor ikke falle utenfor eneformidlingsområdet”.
Departementet var enige med Kredittilsynet om valg av ordlyd i bestemmelsen.
Karl Rosén har i Tidsskrift for Eiendomsrett 2008 s. 205 flg. redegjort for reglene om næringsmegling i den nye eiendomsmeglingsloven. Om virkeområdet for unntaksbestemmelsen uttaler han blant annet;
”Det er en objektiv vurdering av hva den aktuelle eiendommen er egnet brukt til som er avgjørende. Underliggende er det et spørsmål om hvilket marked man henvender seg til, fritids- eller boligmarkedet eller næringsmarkedet. Kriteriet er valgt for å gi en rimelig operasjonell avgrensning mot behovet for forbrukervern (…) Når man vurderer kriteriet ”er egnet brukt til” må vurderingen knytte an til en normalkjøper, og hvilket bruksformål vedkommende vil finne eiendommen egnet til. Dette utgjør den mest nærliggende koblingen mellom begrunnelsen for næringsmeglingsunntaket, behovet for en håndterlig avgrensningsregel og bestemmelsens ordlyd”.
Rosén omtaler også de tilfeller hvor formålet med kjøpet tar sikte på både næring og bolig- eller fritidsformål. Når det gjelder landbrukseiendommer, viser han til det som fremgår av Kredittilsynets høringsuttalelse. Videre uttaler han;
”For landbrukseiendommer vil det normalt forholde seg slik at kjøpergruppen ikke er profesjonelle aktører i eiendomsmarkedet. Disse har således behov for den beskyttelse eiendomsmeglingsloven gir”.
Klagerne hevder det følger av dette at landbrukseiendommer som hovedregel ikke er å anse som næringseiendom i henhold til eiendomsmeglingslovens § 1-4 3.ledd. Dette med mindre boligelementet er helt ubetydelig.
Eiendommen som skulle selges i det foreliggende består av ca 3000 da skog, ca 150 da dyrket mark, et setersameie på ca 5000 da og et fjellsameie på ca 37 000 da. Boligbebyggelsen består av et våningshus på ca 400 m2, en utleiebolig på ca 350 m2, en kårbygning, en låve, tre hytter, et stabbur og en bod.
Klageren hevder på denne bakgrunn at boligelementet ved eiendommen ikke kan anses som ubetydelig. Eiendommen er således ikke en næringseiendom, jf. eiendomsmeglingslovens § 1-4, 3.ledd. Klagerne kan derfor heller ikke anses å ha opptrådt som ledd i næringsvirksomhet ved salget, jf. § 1-3.
Følgen av dette er at innklagede ikke hadde anledning til å fravike bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven i avtalen mellom partene.
- Videre anfører klagerne at det følger av forarbeidene til eiendomsmeglingslovens
§ 6-3 (Ot. prp nr. 16 (2006-2007) s. 150) at god meglerskikk også innebærer et krav om at oppdraget skal utføres uten unødig opphold.
Innklagede har til tross oppfordring ikke kunnet dokumentere at de foretok seg noe som helst for å få eiendommen ut på markedet i løpet av de månedene de hadde oppdraget. Innklagede skulle ha utarbeidet salgsoppgave og foretatt de øvrige grep for å få lagt eiendommen ut for salg på vanlig måte.
At eiendommen har ligget lenge ute for salg, og at den har vist seg vanskelig å selge, kan etter klagernes syn ikke frita innklagede for deres ansvar i saken. Innklagedes unnlatelse av å gjøre noe som helst med salget i perioden desember 2011 til april 2012 har forsinket salgsprosessen med tilsvarende lengde. Å vurdere om eiendommen skal deles opp, eller om salgsprisen skal settes ned, er vurderinger som det er normalt at eiendomsmeglere gjør ved slike oppdrag. Innklagede hadde således også mulighet til å rådgi klagerne om dette mens de hadde oppdraget.
Det anføres etter dette at det foreligger brudd på god meglerskikk, ved at innklagede ikke oppfylte sin plikt til å utføre oppdraget ”uten unødig opphold”.
Videre peker klagerne på at det følger av eiendomsmeglingslovens § 3-5 at megleren kan benytte seg av kontraktsmedhjelper, så lenge vedkommende selv har tillatelse til å drive med eiendomsmegling.
Videre fremgår det av § 7-6 at vederlaget ikke kan deles med kjøper eller selger eller med noen som ikke selv har rett til å drive med eiendomsmegling.
Klagerne anfører at det altså ikke er tillatt for et meglerforetak å benytte seg av en kontraktsmedhjelper som ikke har tillatelse til å drive med eiendomsmegling. Brudd på dette må etter klagernes syn også regnes som brudd på god meglerskikk.
Konsulenten og hans selskap har ikke tillatelse til å drive med eiendomsmegling. Innklagede valgte til tross for dette å bruke ham som kontraktsmedhjelper i saken.
Innklagede har hevdet at konsulenten var klagernes representant og rådgiver i saken. Klagerne mener at dette ikke medfører riktighet. Det fremgår av oppdragsavtalen at det forelå en særskilt avtale mellom innklagede og konsulenten vedrørende godtgjørelse for utført arbeid. Dette er etter klagernes syn direkte i strid med eiendomsmeglingslovens § 7-6. Dersom konsulenten skulle ha vært klagernes representant, er det også rart at vederlaget skulle komme fra innklagede og ikke fra klagerne. At det ikke har funnet sted noen honorering til konsulenten, er kun en følge av at oppdraget ble sagt opp.
Klagerne mener at det også faller på sin egen urimelighet at konsulenten skulle fungere som klagernes rådgiver og representant overfor innklagede, som altså ble representert ved konsulentens ektefelle. Klagerne hevder at de aldri har uttrykt noe ønske om at konsulenten skulle representere dem i dette avtaleforholdet. Han ble ene og alene brakt inn i avtaleforholdet etter ønske fra eiendomsmegleren. De to ektefellene har heller aldri opptrådt på noen måte som tilsa at de skulle representere forskjellige sider i saken. Klagerne tenkte imidlertid ikke over formuleringen i avtalen da denne ble signert. Klagerne hevder at det imidlertid ikke kan være tvil om at konsulenten har opptrådt på vegne av innklagede.
Klagerne anfører videre at det at innklagede valgte å benytte seg av en kontraktsmedhjelper som ikke hadde tillatelse til å drive eiendomsmegling, anses å være en medvirkende årsak til at oppdraget ikke ble utført som forutsatt. Det viste seg at konsulenten ikke hadde de nødvendige kvalifikasjoner for å bidra til gjennomføringen av et slikt salgsoppdrag. Klagerne hevder videre at innklagede uansett hadde en selvstendig plikt til å sørge for at oppdraget ble gjennomført uten unødig opphold.
Det foreligger et strengt profesjonsansvar for gjennomføringen av denne typen oppdrag. De overtredelsene av eiendomsmeglingsloven som innklagede etter klagerens syn har begått i denne saken innebærer at det foreligger ansvarsgrunnlag for erstatning.
Klagernes økonomiske tap skyldes at salgsprosessen har blitt forsinket, som følge av at innklagede forholdt seg passive i perioden desember 2011 til april 2012. Erstatningskravet er basert på de utgiftene klagerne har hatt med betjening av renter på lån i tilsvarende periode. Klagernes intensjon har hele tiden vært å nedbetale disse lånene ved salg av eiendommen. Utgiftene knyttet til lånerenter i nevnte periode utgjør kr 286 598.
Det fremsettes i henhold til dette krav om erstatning fastsatt etter Reklamasjonsnemndas skjønn, oppad begrenset til kr 286 598.
Klagerne krever også at innklagede betaler sakskostnadene.
Innklagede anfører:
Innklagede anfører at Reklamasjonsnemnda ikke har kompetanse til å avgjøre denne saken, og at klagen dermed må bli å avvise. Prinsipalt anfører innklagede at partene i oppdragsavtalen har avtalt at eiendomsmeglingslovens § 8-8 3.ledd om tvisteløsning ikke skal gjelde. Subsidiært at klagen må anses å innkomme fra en klager som handler som ledd i næringsvirksomhet og ikke som forbruker, jf. Avtale om Reklamasjonsnemnd for Eiendomsmeglingstjenester punkt 1, 2. avsnitt (Kompetanse).
Innklagede tiltrer klagernes redegjørelse for faktum i saken for det alt vesentlige.
Innklagede vil likevel presisere følgende når det gjelder konsulentens inntreden og hans rolle i dette megleroppdraget.
Våren/ sommeren 2011 var det kontakt mellom klagerne og konsulenten i forbindelse med den såkalte ”Lerum-saken”. Kontakten førte til et møte mellom klagerne, konsulenten og hans ektefelle. Sistenevnte var på denne tiden eiendomsmegler i et annet meglerforetak enn innklagede foretak. Av oppdragsavtalen som ble inngått 9. august 2011 mellom dette eiendomsmeglerforetaket og klagerne, fremgår det at ansvarlig megler skal bistås av konsulenten. Samme forutsetning er inntatt i oppdragsavtalen som klagerne inngikk med innklagede meglerforetak den 27. desember 2011, om enn i en mer spesifisert form. I sistnevnte oppdragsavtale er det inntatt følgende;
”Det er en forutsetning for gjennomføringen av oppdraget fra oppdragsgivers side at oppdragstaker bistås av ekstern konsulent ved selskapet (…) i forbindelse med gjennomføringen av oppdraget”.
Innklagede mener at det med andre ord var satt som betingelse fra klagerne selv at megleren skulle bistås av konsulenten ved gjennomføringen av oppdraget. Det var også konsulenten som formidlet kontakt mellom klagerne og ansvarlig megler, både da salget lå inne hos det tidligere meglerforetaket og hos innklagede meglerforetak. Konsulenten var med andre ord klagernes egen rådgiver i salgsoppdraget og som en betingelse for at oppdraget mellom klagerne og innklagede kom i stand måtte innklagede la seg bistå av denne rådgiveren. Dette har innklagede forholdt seg til.
Klagerne synes i ettertid å være misfornøyd med sin egen rådgivers utførelse og håndtering i saken, og ikke innklagedes opptreden. Det vises til referat datert 25. mai 2012 fra møte avholdt mellom klagerne samt enkelte representanter ansatt hos innklagede.
Innklagede anfører at vurderingen av denne saken må sees i lys av at klagerne har hatt sin egen rådgiver i hele salgsprosessen, og endog satt som betingelse at konsulenten skulle bistå i megleroppdraget. Innklagede vil anføre at konsulentens påståtte klanderverdige håndtering av sitt oppdrag overfor klagerne ikke kan veltes over på innklagede. Dette ansvar må klagerne, etter innklagedes syn, selv bære.
Innklagede viser så til at eiendomsmeglingslovens bestemmelser som utgangspunkt er ufravikelige. Unntak gjelder utenfor forbrukerforhold og ved næringsmegling.
Avgjørende i denne saken er om klagerne er å betrakte som forbrukere, og om den foreliggende eiendommen er å anse som næringseiendom, jf. eiendomsmeglingslovens §§ 1-3, jf. § 1-4, jf. eiendomsmeglingsforskriftens § 1-2.
Bestemmelsene åpner for at en rekke regler som regulerer utføringen av oppdraget og meglerens plikter overfor partene i handelen (og eventuelle interesser) kan fravikes dersom det er snakk om næringsmegling og/eller utenfor forbrukerforhold.
I nærværende sak ble det i oppdragsavtalen mellom klagerne og innklagede at følgende bestemmelser skulle fravikes;
§ 6-5 (oppdragets varighet)
§ 6-7 1 til 5.ledd (meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder utarbeidelse av salgsoppgave)
§ 6-10 (budgivning)
§ 7-1 (prisinformasjon)
§ 7-2 (generelt om vederlaget)
§ 7-4 2. ledd (betaling av vederlaget)
§ 7-6 (deling av vederlag)
§ 7-7 (nedsettelse av vederlag)
§ 8-8 3.ledd (tvisteløsning)
Særlig av interesse i denne saken er §§ 6-7, 7-6 og 8-8, 3.ledd.
I henhold til eiendomsmeglingslovens § 1-3 kan loven fravikes utenfor forbrukerforhold, dvs i de tilfeller oppdragsgiver er en fysisk person som ”ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet”. Definisjonen har en tilsvarende utforming som fravikelighetsbestemmelser i annen forbrukerlovgivning, som for eksempel kredittkjøpsloven og håndtverkertjenesteloven. Definisjonen er knyttet til egenskaper ved oppdragsgiveren og dennes status. Bestemmelsene som kan fravikes er derfor begrenset til bestemmelser som har til formål å verne interessene til oppdragsgivers medkontrahent eller andre interesser.
Innklagede viser til kommentarer til forbrukerkjøpslovens § 1, 3.ledd v/ Kai Krüger (note 12) Gyldendal Rettsdata. Av nevnte henvisning fremkommer det at kjøp som privatpersoner foretar som ledd i eget hoved- eller bierverv faller utenfor forbrukerdefinisjonen. Dersom vedkommende lignes for næringsinntekt med egne fradragsposter ved siden av ligning for personinntekt med minstefradrag kan dette også være et moment når grensen skal trekkes.
Oppdraget innklagede fikk i oppgave å selge den 27. desember 2012 omfattet følgende eiendommer på (…); gnr 19, bnr 15, gnr 23, bnr 8 og gnr 24 bnr 1, 26, 40, 55 og 146. Dette var i det samme omfang som tidligere meglerforetak hadde i oppgave å selge.
Innklagede viser til at med salget medfulgte ikke mindre enn 300 da skog, 150 da dyrket mark, 5000 da setersameie og 37 000 da fjellsameie, til sammen 45 150 da. I tillegg medfulgte 358 kvm våningshus, 302 kvm utleiebolig, 80 kvm kårbolig, 577 kvm låve, 41 kvm stabbur, en bod på 45 kvm og 3 hytter på henholdsvis 12 kvm hver, til sammen 36 kvm. Totalt sett utgjorde den samlede bygningsmassen 1469 kvm. Dvs at den samlede eiendom bestod av 46 619 da/kvm hvor 740 kvm er å anse som boligmasse/ boligelement (våningshus, utleiebolig og kårbolig). Av den totale eiendomsmassen (46 619) utgjør boligelement kun 1,59 % (740 kvm/ 46 619 kvm). Ovennevnte tallmateriale er dels basert på opplysninger gitt i klagen og dels fra taksten som medfulgte salgsoppgaven som det første meglerforetaket utarbeidet høsten 2012.
Innklagede peker på at det er tale om en eiendom med betydelig eiendomsmasse. De inntekter som eiendommen kaster av seg, for eksempel inntekter av gårdsbruket, leieinntekter, salg av tømmer, inntekt fra jakt og fiske må lignes som næringsinntekt med egne fradragsposter ved siden av klagernes ligning for personinntekt. Innklagede er kjent med at klagerne, etter at salgsoppdraget med innklagede ble sagt opp, har tatt ut 10-15 000 kubikkmeter skog for salg. Salget er skjedd som ledd i næringsvirksomhet.
Innklagede mener på denne bakgrunn at salgsoppdraget har svært lite til felles med ordinære salg foretatt av vanlige forbrukere.
Innklagede viser dernest til at eiendomsmeglingslovens bestemmelser i §§ 4-4, 6-2, 6-4, 6-5, 6-7 til 6-10 samt kapittel 7 og § 8-8 kan fravikes ved oppdrag som er å anse som næringsmegling. Det vises herunder til § 1-4, 3.ledd som omhandler eiendom som ”ikke helt eller delvis er egnet brukt til bolig- eller fritidsformål”.
Som det fremgår av oppdragsavtalen mellom klagerne og innklagede er det inngått en oppdragsavtale om salg av næringseiendom. Innklagede anfører at den eiendom foretaket fikk i oppdrag å selge er å betrakte som næringseiendom, og at det er benyttet riktig oppdragsavtale (”Melgeroppdrag – Salg av Næringseiendom”) for dette salgsoppdraget. Innklagede peker på at også ved inngåelse av oppdragsavtale mellom klagerne og det andre meglerforetaket noen måneder i forveien ble oppdraget definert som salg av næringseiendom.
Innklagede viser her til lovens forarbeider og litteratur som klageren har gjengitt i sin klage. Som nevnt ovenfor utgjør boligelementet kun 1,59 % av den totale eiendomsmassen. Innklagede mener det ikke kan herske tvil om at boligelementet er helt ubetydelig i nærværende sak. Videre mener innklagede at det ikke kan være tvilsomt at en ved salg av en slik eiendom henvender seg til det profesjonelle markedet som har til mål å ta ut profitt ved drift av eiendommen, og ikke til den tradisjonelle forbruker som opererer i fritids- og boligmarkedet.
Innklagede viser også til TFEi 2008-2 punkt 3 (side 208) hvor det fremgår at det for kombinerte landbrukseiendommer er vanskelig å oppstille en forsvarlig hovedkategorisering, og at det vil bli en konkret vurdering i det enkelte tilfellet.
At den aktuelle eiendommen er vanskelig å omsette, dels grunnet dens størrelse, viser også at den ikke er egnet for salg i det tradisjonelle fritids- og boligmarkedet uten fradeling i større eller mindre grad.
Innklagede mener etter dette at eiendommen må anses som næringseiendom, slik den fremstod da innklagede hadde i oppdrag å selge den.
Hva gjelder erstatningskravet mener innklagede at vilkårene for erstatning ikke er innfridd.
Som nevnt mener innklagede at det var en betingelse fra oppdragsgivers side at megleren skulle bistås av sin egen rådgiver ved gjennomføringen av oppdraget.
Ettersom partene hadde avtalt at eiendomsmeglingslovens § 6-7, 2. til 5.ledd skulle fravikes, utarbeidet innklagede heller ingen salgsoppgave. Partene har også avtalt at eiendomsmeglingslovens § 7-6 skal fravikes, hvilket medfører at meglers vederlag kunne deles med klagernes rådgiver.
Rådgiverens opptreden er et sentralt tema i saken. Slik innklagede oppfatter saken, synes klagernes kritikk av utførelsen av salgsoppdraget å være rettet mot deres egen rådgivers opptreden og håndtering av saken, og ikke med megleren hos innklagede foretak.
Innklagede kan vanskelig se at eiendomsmeglingslovens § 3-5 er overtrådt i denne saken, slik klagerne anfører. Bestemmelsen har til hensikt å sørge for at oppdragstaker/ megler gir kvalifisert bistand i alle ledd under megleroppdraget. I nærværende sak har det ikke vært fremmet noe krav fra innklagedes side om at rådgiveren skulle benyttes som kontraktsmedhjelper i denne saken. Passusen om bistand i oppdragsavtalen ble fremforhandlet forut for signering av oppdragsavtalen. Til dette bemerker innklagede videre at klagerne er ansvarlig for sine egne valg av rådgivere og deres utførelse av oppdraget i den enkelte sak.
Avslutningsvis bemerker innklagede at eiendommen har vært svært vanskelig å selge. Før innklagede fikk i oppdrag å selge eiendommen hadde eiendommen ligget ute for salg i minst
1 ½ år, og med to forskjellige meglerforetak. I juli/ august 2012 kom det, i tillegg til innklagede, enda et nytt meglerforetak på banen. Markedsverdien var da satt til kr 7 800 000, noe som er en betydelig reduksjon i forhold til da innklagede hadde oppdraget. Dette fordi salget nå var redusert i omfang.
Eiendommen har med andre ligget ute i markedet i snart 3 år, og er på tross av redusert omfang og en betydelig prisreduksjon, fortsatt ikke solgt. Av denne salgsperioden innehadde innklagede salgsoppdraget i underkant av 4 måneder.
Klagerne har fremmet et krav på kr 286 598. Beløpet referer seg til utgifter ved å betjene lån på eiendommen (renteutgifter).
Innklagede bemerker at det fra klagernes bankforbindelse er opplyst at det dreier seg om totalt tre stk lån”. Det er altså ikke konkretisert hva disse lånene er knyttet opp til (forbrukslån, boliglån mv).
Dernest vil innklagede anføre at klagerne ville hatt disse utgiftene uavhengig av innklagedes forsøk på å selge eiendommen. Som nevnt hadde eiendommen vært forsøkt solgt av andre meglerforetak i 1 ½ år før innklagede fikk oppdraget. Og på tross av at salgsoppdraget i etterkant er overført til ny megler, som etter innklagedes syn, vil ha en lettere oppgave med å selge eiendommen grunnet et mindre omfang og lavere pris, er denne fortsatt ikke solgt. Innklagede vil derfor anføre at klagerne uansett ville hatt de nevnte renteutgifter, og at disse ikke kan veltes over på innklagede.
Innklagede anfører endelig at det ikke er noen sammenheng mellom innklagedes utførelse av oppdraget og det påståtte økonomiske tap dette har påført klagerne.
Klagernes ytterligere anførsler
Klagerne anfører at det dreier seg om et forbrukerforhold. Avtalevilkåret om at § 8-8 3.ledd ikke kommer til anvendelse kan da ikke gjøres gjeldende, jf. eiendomsmeglingslovens § 1-3.
Avgjørende for om det dreier seg om salg av næringseiendom er som tidligere nevnt at boligelementet anses som ”helt ubetydelig”.
Selv om eiendommen er tilknyttet en betydelig eiendomsmasse har det ikke, slik innklagede har antydet, vært store inntekter fra skog og øvrig gårdsdrift. Klageren peker på at det ikke lar seg gjøre å leve av inntektene fra 300 da skog og 150 da dyrket mark alene, og at det heller ikke har vært inntekter knyttet til melk eller kjøtt, da det ikke har vært dyr i fjøset på 50 år. Klagerne gjør gjeldende at inntektene fra gården kun har vært benyttet til å dekke deler av eiendommens utgifter til strøm og forsikring. Påstanden fra innklagede om at det har blitt avviklet 10-15 000 kubikkmeter skog stemmer ikke, da det kun er blitt tatt ut ca 5000.
Innklagede har i sitt tilsvar tatt utgangspunkt i antall kvadratmeter, og mener på det grunnlag at det er åpenbart at boligelementet er helt ubetydelig. Klagerne mener imidlertid at det også må sees hen til verdien av eiendomsmassen. I takstrapporten som er vedlagt tilsvaret fremgår det at bygningsmassen er satt til kr 9 000 000 i teknisk verdi. Store deler av dette skriver seg fra våningshuset, det såkalte ”Kristinehuset” og kårboligen. Kristinehuset, som er blitt omtalt som utleiebolig, har ikke vært gjenstand for utleie de siste 10 årene.
Ut fra dette mener klagerne det er klart at boligelementet ikke er å anse som ”helt ubetydelig”. Eiendommen er således ikke å regne som næringseiendom.
Ettersom oppdraget ikke gjaldt næringseiendom, var klagerne å regnes som forbrukere, jf. eiendomsmeglingslovens § 1-3.
Når det gjelder vilkårene og betegnelsen i avtalen fremholder klagerne at det var innklagede som satte opp avtalen. Klagerne ble aldri informert om hva som lå i at oppdraget ble regnet som salg av næringseiendom.
Klagerne skrev under på avtalen som de fikk seg forelagt uten å gjøre noen grundig gjennomgang av denne, da de forutsatte at de kunne stole på innklagede. De følte også at de var under et visst press da avtalen ble forelagt for signering. Klagerne ønsket selvsagt at det skulle utarbeides salgsoppgave. De ville jo at eiendommen skulle legges ut for salg.
Det kan etter klagernes syn for øvrig ikke være tvil om at innklagede må ta sin del av skylden for at det ikke ble gjort noe i forbindelse med salget mens de hadde oppdraget. Innklagede har et selvstendig ansvar for dette, selv om klagerne også er kritiske til konsulentens opptreden i saken.
Innklagedes ytterligere anførsler
Uavhengig av klagernes inntekter av eiendommen, kommer en etter innklagedes syn, ikke utenom det faktum at boligelementet kun utgjorde 1,59 % av den totale eiendomsmassen innklagede hadde for salg. Boligelementet var med andre ord helt ubetydelig, slik at eiendommen fremstod som en næringseiendom.
Klagerne har anført at verdien på bygningsmassen er et relevant moment i denne saken. Innklagede er ikke enig i det. Klagerne har vist til at den tekniske verdien for bygningsmassen er satt til kr 9 000 000. Innklagede bemerker at verdien er satt etter at innklagede var tatt av oppdraget, og at det under alle omstendigheter er markedsverdien og ikke den tekniske verdi på bygningsmassen som må være avgjørende. Markedsverdien er av takstmann satt til
kr 7 800 000 den 9. september 2012. Låneverdien er satt til kr 6 700 000.
Dette relaterer seg kun til bygningsmassen, Innklagede mener imidlertid det uansett er irrelevant å se hen til verdien (teknisk verdi eller markedsverdi) uten å ha taksert hele eiendommen. Uten en slik sammenlikning mellom verdien på eiendomsmassen sammenholdt med verdien på resten av eiendommen blir det vanskelig å ha noen mening om dette. Med unntak av bygningsmassen har ikke resten av eiendommen vært taksert, da dette har vist seg vanskelig.
Innklagede peker videre på at det ikke er riktig som klagerne hevder at eiendomsmeglingslovens § 7-6 ikke kan fravikes ved avtale, verken i eller utenfor forbrukerforhold.
Når det gjelder opplysningene om at klagerne var under et visst press da de signerte oppdragsavtalen, er dette nye opplysninger som innklagede ikke kjenner seg igjen i. Innklagede anfører at under alle omstendigheter fritar det ikke klagerne for sitt ansvar og den forpliktelse det innebærer å underskrive en gjensidig forpliktende kontrakt. Enhver har selvstendig ansvar for å forsikre seg om at innholdet i en avtale er forstått før den signeres for godkjenning og aksept. Innklagede hevder dessuten at oppdragsavtalen ble gjennomgått på sedvanlig vis med klagerne før signering, herunder ble det avklart at det ikke skulle utarbeides salgsoppgave.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen, herunder at innklagede forholdt seg passiv under oppdragsperioden, samt erstatning for det tap passiviteten påstås å ha påført klagerne.
I eiendomsmeglingsforskriften § 1-2 fremgår det at en rekke bestemmelser i eiendomsmeglingsloven kan fravikes ved oppdrag som omfattes av eiendomsmeglingsloven
§ 1-4 tredje ledd. Unntaket i § 1-4 tredje ledd gjelder for eiendom som ikke helt eller delvis er egnet brukt til bolig- eller fritidsformål, det vil si næringsmegling.
Det dreier seg her om en landbrukseiendom. I forarbeidene til eiendomsmeglingsloven er det uttalt at landbrukseiendommer med et ikke ubetydelig boligelement ikke kan regnes som næringseiendom, jf. Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) side 36, hvor deler av Kredittilsynets (nå Finanstilsynet) høringsuttalelse er gjengitt. Basert på opplysningene i saken finner nemnda at det her ikke dreier seg om en landbrukseiendom med et ubetydelig boligelement, slik at eiendomsmeglingsloven § 1-4 tredje ledd ikke får anvendelse.
Spørsmålet er følgelig om vi her står overfor et forbrukerforhold, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-3. Denne bestemmelsen regulerer hvilke paragrafer i eiendomsmeglingsloven som kan fravikes utenfor forbrukerforhold. Forbruker er definert som en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Avgjørende i forhold til definisjonen er i hvilken egenskap den fysiske personen opptrer i det konkrete tilfellet, det vil si oppdragsgiverens status. Definisjonen på forbruker i eiendomsmeglingsloven § 1-3 er identisk med definisjonen av forbruker i forbrukerkjøpsloven § 1 tredje ledd.
Klagerne er, som det fremgår, fysiske personer. Selv om vi her står overfor et eiendomsmeglingsoppdrag som er en slags mellomkategori mellom rene forbruksforhold og næringsforhold, finner nemnda etter en totalvurdering at klagerne ikke hovedsakelig handlet som ledd i næringsvirksomhet. Nemnda viser også til det som ovenfor er sagt om forholdet til eiendomsmeglingsloven § 1-4 tredje ledd, og hva som regnes som næringsmegling. Nemnda vil i tillegg bemerke at klagerne ikke kan anses som profesjonelle aktører i eiendomsmarkedet, og at de følgelig tilhører en gruppe som nettopp har behov for den beskyttelsen som eiendomsmeglingsloven ufravikelige regler gir dem.
Konklusjonen blir følgelig at vi her står overfor et oppdrag i forbrukerforhold. Dette innebærer at de ulike bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven er ufravikelig, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-3 forutsetningsvis. Det var følgelig ikke adgang til å fravike de bestemmelsene som er nevnt i avtalen mellom klagerne og innklagede, herunder eiendomsmeglingsloven § 8-8 tredje ledd om nemndsbehandling.
Klagen blir etter dette ikke å avvise.
Partene er uenige om hvorvidt konsulenten er å anse som klagernes eller innklagedes representant. Selv om det var klagerne som tok initiativet til at innklagede skulle benytte seg av konsulenten, finner nemnda på bakgrunn av partenes avtale at innklagede må identifiseres med konsulentens arbeid. Nemnda viser til avtalen mellom partene, hvor det ikke er sagt noe om at konsulenten er klagernes representant – og ikke innklagedes. Det fremgår for øvrig av avtalen at det var innklagede som skulle honorere konsulenten for hans arbeid. Nemnda bemerker i den forbindelse at det følger av eiendomsmeglingsloven § 3-5 at provisjon ikke kan deles med noen som ikke har tillatelse til å drive eiendomsmegling. I tillegg viser nemnda til den nære relasjonen mellom innklagede og vedkommende konsulent (ektefeller).
Konklusjon:
DNB Eiendom AS avd. Tynset har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrige fører klagen ikke frem.