Saksframstilling
Klageren kjøpte i juli 2004 en andelsleilighet tilknyttet boligkooperasjonen. Borettslaget hadde nettopp solgt egne leiligheter og loftsarealer til bygging av to leiligheter, dette ville medføre reduksjon i husleien. Klageren hadde i sitt bud tatt forbehold om at husleien skulle ligge innenfor en viss sum i sitt bud. Budet ble akseptert med dette forbeholdet. I ettertid viste det seg at husleien økte utover det beløp som ble lovet av selgeren, og som sto oppført i salgsoppgaven.
Klageren anfører:
Klageren hevder at innklagede har brutt en forutsetning for kjøpet, samt drevet villedende markedsføring som skaper forventninger om at forutsetninger blir innfridd. Det ble i kontrakten nedfelt en husleieendring fra kr 3.068 til kr 2.608 pr måned fra 1. september 2004. Dette samsvarer ikke med den summen som innkreves av forretningsføreren. Klagere hadde tatt forbehold i sitt bud om husleiens størrelse; «Forutsatt at fellesutgiftene går ned som følge av salg av loftsleilighet, ned mot ca 2600 …»
Innklagede har ifølge klageren tilbakevist at han har noe ansvar for dette, da han mener det er en sak mellom klageren og selgeren, og at han kun har forholdt seg til det selgeren har opplyst om. Klageren finner det urettmessig at innklagede kan formidle et salg uten å ha noe ansvar i forhold til den kontrakten han har utarbeidet.
Også salgsoppgave på finn.no markedsfører boligen med at husleien vil gå betydelig ned. Klageren har problemer med å se at en nedsettelse på kr 178 fra kr 3.060 er en betydelig sum. Innklagede har således også vært villedende i markedsføringen av boligen.
Ut fra disse forventningene og den forutsetningen som forelå ved budet på boligen, ses det som et avtalebrudd fra innklagedes side. Klageren krever en kompensasjon fra innklagede for avtalebrudd og villedende markedsføring. Han klager videre på «god meglerskikk».
Innklagede anfører:
Innklagede mener fortsatt å ha fult alle sine interne rutiner og instrukser. Han har videreformidlet de opplysningene som er gitt av selgeren.
Av vedlegg fremgår:
Innklagede innhentet opplysninger fra forretningsføreren. Det gikk ikke frem av disse opplysningene hva husleien kom til å bli når fellesgjelden var nedbetalt og oppgjøret/fordelingen fra loftet var avgjort. Innklagede gjorde flere henvendelser til forretningsføreren med spørsmål om dette og fikk til slutt en tilbakemelding om at husleien ville bli kr 3.068 når fellesgjelden var nedbetalt. Det han ikke fikk opplysning om, var ny husleie etter at oppgjøret/fordeling fra loftet var avgjort. Innklagede ga da beskjed til selgeren om å ta kontakt med borettslagets formann og avtale et møte med ansvarlig hos forretningsføreren. Det ble avholdt et slikt møte mellom selgeren, borettslagets formann og ansvarlig hos forretningsføreren. På dette møtet ble det stipulert en ny månedlig husleie på kr 2.608. Selgeren brakte denne informasjonen til innklagede.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren anfører at det ikke foreliger noe vedtak om at husleien på hans leilighet skulle ned i den summen innklagede har ført inn i kjøpekontrakten. Det har kun foreligget beregninger.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Saken gjelder feilaktige opplysninger om husleie. Klageren krever kompensasjon fra innklagede med utgangspunkt i differansen mellom summen som er angitt i kontrakten og summen er husleien, dvs. kr. 274 pr måned.
Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester behandler bare klager mot eiendomsmegler, og ikke spørsmål som gjelder forholdet mellom selger og kjøper av fast eiendom.
Eiendomsmegler er en mellommann, og ingen representant for selger med hensyn til opplysningene om husleien, slik at innklagede ikke kan bli holdt ansvarlig for kontraktsbrudd. For at innklagede skal kunne bli ansvarlig overfor klageren, må detsåledes foreligge brudd på innklagedes plikter som eiendomsmegler.
Ifølge eiendomsmeglingslovens forarbeider er det selgeren som er meglerens viktigste kilde til opplysninger om eiendommen (NOU 1987:14 kommentarene til § 3-7). Lovforarbeidene sier imidlertid også at meglerens undersøkelsesplikt utvides dersom han på bakgrunn av sin generelle erfaring eller observasjoner i det enkelte tilfelle bør ha mistanke om at de opplysningene som er kommet frem, er feilaktige, misvisende eller ufullstendige.
I dette tilfellet var det usikkerhet om husleiens størrelse. Det er imidlertid opplyst skriftlig fra selgeren at det i forbindelse med salget av leiligheten ble avholdt et møte mellom forretningsføreren, formannen og selgeren vedrørende husleien for leiligheten. Ifølge opplysningene fra selgeren ble husleien her stipulert til kr. 2.608. Det ble ikke utarbeidet noe skriftlig forpliktende materiale til bruk for megleren. Innklagede brakte opplysningen om den stipulerte husleien videre til klageren.
Leiligheten ble solgt på et tidspunkt hvor den endelige husleien opplysningene ikke var klare.
Reklamasjonsnemnda ser ikke grunn til å kritisere innklagede for å bygge på opplysninger fra selgeren i dette tilfellet. Det er ikke opplyst noen forhold som skulle gi innklagede grunn til å tvile på riktigheten av opplysningene, som hevdes å være stipulerte husleieutgifter. I kjøpekontrakten burde det riktignok vært angitt at husleien var stipulert med forbehold for at endringer frem mot endelig husleiefastsettelse kunne skje. Dette kan imidlertid etter Reklamasjonsnemnda ikke gi klageren grunnlag for noe krav mot innklagede. Innklagede kan ikke anses for å ha garantert husleiens størrelse i fremtiden. Opplysninger om husleiens størrelse vil uansett alltid være gitt med forbehold om at den kan bli endret på et senere tidspunkt.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Ikke medhold.
| sign. | sign. | sign. |
| Christina M.R. Moestue | Tore Bråthen | Bård Bømark |
| Forbrukerrådets representant | formann | Norges Eiendomsmeglerforbunds representant |
Oslo, den 23. mai 2005