Klage nr 2013025
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 27. mai 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saken gjelder: Tilbakeholdelse
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eiendom ved kjøpekontrakt av 6. juli 2011 gjennom innklagede som megler. Boligen ble overtatt 1. august 2011. Klageren ble etter kontraktsmøtet informert om skade som måtte utbedres. Ved overtakelsen ble det avtalt å holde tilbake kr 20 000. Klageren krever beløpet overført seg.
Klagerne er bistått ved advokat. Klageren og hans advokat blir i det følgende betegnet som ”klageren”.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Etter kontraktsmøtet 6. juli 2011 fikk klageren opplysninger fra en seksjonseier i sameiet om at boligen hadde en mangel i form av lekkasje/vanninntrengning mellom første og andre etasje som måtte utbedres. Dette var ikke opplyst verken i salgsoppgaven, boligrapporten eller egenerklæringsskjemaet. Klageren kontaktet innklagede etter kontraktsinngåelsen og ba om å
få innhentet en vurdering av fagmann for å fastlå mangelens art og omfang. Dette ble det ikke gitt tillatelse til.
Klageren nektet å overta boligen med dette uavklarte forholdet og krevde delvis tilbakeholdelse av kjøpesummen. At det ble satt av penger til å dekke eventuelle utgifter til utbedring av lekkasjen/skaden var en forutsetning for at klageren ville overta boligen. Selgeren aksepterte på overtakelsen at klageren hadde rett til å holde tilbake kr 20 000 for å sikre dekning av utgiftene til utbedring. Partene inngikk følgende avtale:
”Avtalt mellom partene at det holdes tilbake kr. 20 000,- til forh. vedr. evt. lekkasje/skade tak inng.parti er avdekket/utført.”
Eiendommen ble overtatt 1. august 2011. Klageren innhentet etter overtakelse av boligen en fagvurdering og takst. Det fremgår av denne at det forelå en aktiv vannlekkasje over flere år fra tak, takrenner, takvindu mv som måtte utbedres. Utbedringskostnadene ble anslått å være kr 48 320 inkl mva. Klageren krevde etter dette at det tilbakeholdte beløpet skulle utbetales ham i tråd med avtalen.
Klagerne ble i første runde feilopplyst av innklagede om at kravet måtte sendes selgerens eierskifteselskap. Selskapet avviste saken fordi beløpet ikke var vesentlig. Ett år etter overtakelsen oppfordret innklagede klageren om å rette en ny forespørsel dit om utbetaling av beløpet, noe klageren gjorde. Selgeren nektet imidlertid ansvar etter avtalen, fordi mangelen skyldtes forhold som hadde oppstått før hun overtok boligen i 2008. Innklagede nektet etter dette å utbetale beløpet.
Klageren tok etter dette kontakt med advokat, som sendte krav til innklagede om utbetaling av beløpet med tillegg av renter. Innklagede avviste utbetaling da selgeren motsatte seg dette. Klageren har etter dette vært i kontakt med selgerens advokat med forsøk på å komme til en minnelig løsning, uten at dette har ført frem.
Den 3. februar 2013 kontaktet klageren igjen innklagede med krav om utbetaling av det tilbakeholdte beløpet, uten at dette ble etterkommet. Innklagede nektet å utbetale beløpet under henvisning til at kjøper og selger må være enige før megleren kan frigi beløpet, og at foretaket ikke kan være ”dommer” i saken. Videre at beløpet vil settes inn på deponeringskonto i Norges Bank inntil rettskraftig dom eller frivillig avtale foreligger.
Innklagede er ifølge klageren forpliktet til å utbetale det tilbakeholdte beløpet til ham som kjøper. Partene har den 29. juli 2011 inngått en skriftlig tilleggsavtale som regulerer risikoen for vannlekkasjen og følgeskader. Avtalen supplerer og korrigerer rettsforholdet mellom partene sammen med avhendingsloven, salgsdokumentene og kjøpekontrakten.
Det følger klart av avtalen at kr 20 000 skulle holdes tilbake inntil forholdet rundt lekkasjen var utført eller avdekket. Selgeren aksepterte at klageren fikk overta boligen, men med det forbehold at risikoen for skaden forble på selgerens hånd. Selgeren har ikke påberopt seg utbedringsrett, og klageren har dermed krav på å få utbetalt beløpet for selv å foreta utbedring.
Klageren viser til eiendomsmeglingsforskriftens § 3-9 som sier at klientmidler tilhører den som har innbetalt beløpet inntil pengene er brukt i overensstemmelse med hva partene har avtalt. Da selgeren ikke har utbedret eller tilbudt seg å utbedre lekkasjen, er innklagede følgelig forpliktet til å overføre kr 20 000 med tillegg av forsinkelsesrenter til klageren.
Innklagede anfører:
Overtakelse av boligen fant sted 29. juli 2011. Det var forut for overtakelsen gitt uttrykk fra klageren om at han ønsket tilgang til boligen for å undersøke nærmere påstander om lekkasje. Dette ble ikke gitt tillatelse til av megler og selger. I tillegg var det ikke kjent for verken selger eller megler at det var lekkasje/skade i nevnte område.
Under overtakelsen ble det anført på overtakelsesprotokollen at det skulle holdes tilbake
kr 20 000 til forholdene vedrørende eventuell lekkasje/skade på tak inngangsparti var avdekket eller utført. Det medfører ikke riktighet slik som anført i klagen, at klageren på forhånd hadde nektet å overta boligen.
Det har i tiden fra høsten 2011 frem til våren 2013 vært mye korrespondanse mellom partenes advokater i forbindelse med krav om utbetaling av det tilbakeholdte beløpet.
Klagerens første klage/henvendelse til selgeren vedrørende krav om utbetaling ble videresendt eierskifteforsikringsselskapet, og avslått der. Det medfører ikke riktighet slik som anført i klagen, at innklagede feilaktig har opplyst klageren om at han måtte sende kravet til eierskifteforsikringsselskapet. Det kan heller ikke erindres at megler har oppfordret klageren om å rette ny forespørsel til eierskifteforsikringsselskapet ett år etter overtakelse. I det tidsrommet hadde klageren allerede vært i kontakt med flere advokater i tillegg til at saken allerede var avslått.
Det er i brev av 6. desember 2012 fra selgerens advokat fremsatt forslag til en minnelig løsning hvor klageren er gitt tilbud om at halvparten av beløpet skulle utbetales klageren og det resterende til selgeren.
Innklagede anser saken som et mellomværende mellom partene. Innklagede har ikke anledning til å utbetale summen før det oppnås enighet mellom partene. Innklagede mener at saken er behandlet korrekt fra hans side.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren finner det merkelig at det ved mistanke om skjulte skader på en bolig – før overtakelse – ikke gis adgang til nærmere undersøkelse. Han anfører at det styrker mistanken til at det kan forekomme skjulte feil og mangler.
Han anfører videre at det var en diskusjon mellom ham og megleren om å trekke seg fra avtalen på grunn av de opplysningene som fremkom i tiden mellom budgivning og overtakelse.
Det ble opplyst fra selgeren og innklagede at klageren skulle rettet kravet om erstatning til eierskifteforsikringsselskapet. Dette må anses å være et feilaktig forslag, i og med at denne typen feil var for liten til å komme inn under selskapets erstatningsansvar, det tilbakeholdte beløpet burde derfor vært brukt til å dekke slike mindre, skjulte skader.
Beløpet på kr 20 000 var for lite til å dekke halvparten av utbedringen etter vannskaden. Skaden var bare maskert med utskifting av inngangsdør rett før visning og salg. Deler av det elektriske anlegget på badet er ikke gjort av fagmann og må også utbedres.
Dersom innklagede hadde anbefalt ubetaling etter påviste feil og på den måten tatt ansvar i salgsprosessen, ville saken vært løst for lenge siden.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om utbetaling av tilbakeholdt beløp.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren vil ikke bli vurdert.
Reklamasjonsnemnda vil først vise til at det er forskjell på et tilbakehold når;
- kjøperen ensidig har instruert megleren om å holde tilbake et beløp
- kjøper og selger er enige om et tilbakehold.
I det første tilfellet vil kjøperen ha en instruksjonsrett over beløpet, men det er ikke situasjonen i saken her. Når kjøperen og selgeren har inngått en avtale om tilbakehold av et beløp, kan ikke kjøperen alene instruere megleren om utbetaling av beløpet. En utbetaling forutsetter enighet mellom partene eller rettskraftig dom. Reklamasjonsnemnda viser til at det i overtakelsesprotokollen er formulert ”Avtalt mellom partene at det holdes tilbake …”.
Når det gjelder klagerens anførsler om feilaktig rådgivning vedrørende krav mot eierskifteforsikringsselskapet, er dette bestridt av innklagede. Forholdet er ikke dokumentert og nemnda har således ikke grunnlag for å ta stilling til klagerens påstand.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.