Klage nr 2013027

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. mai 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:         Aktiv Eiendomsmegling Kristiansand

                        Modahl Eiendomsmegling AS

 

 

Saken gjelder:  Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Saken gjelder krav om erstatning fra innklagede for det tap som dødsboet og avdødes to sønner blir påført ved at to pantobligasjoner er bortkommet. Klagerne mener innklagede må ha ansvaret ettersom innklagede ikke kan redegjøre for hva som er skjedd med dokumentene etter at de ble sendt i retur fra Statens kartverk etter tinglysning den 7. april 2009.

 

For Reklamasjonsnemnda anmodes om en uttalelse om hvorvidt innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og om innklagede må erstatte klagernes tap. Saken reiser spørsmål om foreldelse.

 

Klagerne er bistått ved advokat. Klagernes advokat er oppnevnt som bobestyrer for dødsboet. Klagerne samt deres advokat blir i det følgende betegnet som ”klagerne”.  

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klagerne anfører:

Saken gjelder krav om erstatning fra innklagede for det tap som påføres dødsboet og avdødes

 

 

to sønner ved at to pantobligasjoner er bortkommet. Klagerne mener innklagede må ha ansvaret ettersom innklagede ikke kan redegjøre for hva som er skjedd med dokumentene etter at de ble sendt i retur fra Statens kartverk etter tinglysning den 7. april 2009.

 

For Reklamasjonsnemnda anmodes en uttalelse om hvorvidt innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og om innklagede må erstatte klagernes tap.

 

Klagernes advokat er oppnevnt som bobestyrer for dødsboet.

 

Avdøde hadde skiftet med sin tidligere avdøde ektefelle, og i denne anledning ble det tatt skifteutlegg i avdødes eiendom, samt sikret pant i nevnte eiendom til fordel for avdødes to barn. Pantobligasjonene ble tinglyst den 7. april 2009.

 

Under bobehandlingen skal eiendommen selges, og må leveres heftelsesfri til kjøper. Herunder må utestående til avdødes to sønner gjøres opp, og de to nevnte obligasjoner slettes.

 

I anledning ovennevnte er etterspurt de originale obligasjonene. Disse er ikke mulige å finne, og må mortifiseres med de kostnader og tidstap dette medfører. Det man derimot vet om obligasjonene er følgende;
1. De ble 31. mars 2009 sendt fra innklagede til Statens kartverk for tinglysning

2. De ble tinglyst den 7. april 2009

3. De må ha blitt returnert til innklagede ettersom vedkommende er påført som returadresse.

 

Overformynderiet hadde i sine papirer kopi av innsendingen til Statens kartverk.

 

Overformynderiet har ikke mottatt noen original obligasjon, og hadde ikke mer enn kopi av oversendelsen 31. mars 2009. Klagerne hevder den må være sendt fra innklagede samtidig med oversendelsen til Statens kartverk.

 

Det er ikke funnet noen originale dokumenter blant avdødes dokumenter.

 

Ved henvendelse til innklagede, som etter klagernes syn hadde ansvar for innsendingen, er det blitt opplyst at de ikke finner dokumentet, og de har heller ingen brev mv. som viser hva de har gjort med dokumentet. Det skal dog ha blitt opplyst at innklagede ”antar” å ha utlevert dokumentene til avdøde.

 

Klagerne anfører at det ubestridte faktum som må legges til grunn er at innklagede fikk papirene i retur fra Statens kartverk. Innklagede kan etter dette ikke dokumentere hva som har skjedd med dokumentene.

 

Grunnlaget for kravet fra klagernes side er at innklagede hadde ansvar for innsending, og da har de etter klagernes syn også ansvar for å sikre at obligasjonene kommer tilbake, at disse blir oppbevart betryggende eller kan dokumentere oversendelse til andre for oppbevaring. Herunder må innklagede da ha ansvar for å ha dokumentasjon for hvor obligasjonene er sendt.

 

I dette tilfelle har innklagede ingen dokumentasjon, og erkjenner dette. Samtidig erkjenner innklagede ikke ansvar for det tap dette medfører for klagerne knyttet til kostnadene med mortifisering og evt. rentetap.

 

Klagernes ytterligere anførsler:

Klagerne anfører at kunnskapstidspunktet vedrørende det forhold som utløste kravet var i februar 2013, da obligasjonene ble etterlyst for å forberede oppgjør for eiendommen. Denne etterlysningen gav som resultat at det kom frem at obligasjonene var kommet bort. Klagerne anfører at det da gis en tilleggsfrist på 1 år, jf. foreldelseslovens § 10, 1.ledd. Ut fra dette mener klagerne at kravet ikke er foreldet.

 

Innklagede anfører:

Innklagede anfører å ha solgt en annen bolig til avdøde. Avdøde kontaktet innklagede med forespørsel om hjelp til å sende inn to private pantobligasjoner på en annen eiendom. Innklagede peker på at det altså er tale om en bolig som innklagede ikke hadde noen oppdragsavtale på.

 

Innklagede anfører å ha ordnet papirene, og å ha sendt dem inn til tinglysning. Da dokumentene ble returnert til innklagede ble de levert personlig til avdøde. Hva avdøde gjorde med dokumentene kjenner ikke innklagede til.

 

Begrunnelsen for at dokumentene ikke ble ført inn i depotjournalen, er ifølge innklagede at han ikke hadde noe oppdrag å føre dem på. Det var som nevnt ikke tale om en eiendom som innklagede hadde for salg.

 

Innklagede avviser ethvert krav, og bestrider å ha opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder håndtering av pantobligasjoner.

 

Reklamasjonsnemnda knytter først noen bemerkninger til spørsmålet om foreldelse.

 

Det fremgår av foreldelseslovens § 10 første ledd at;

 

”1. Dersom fordringshaveren ikke har gjort fordringen gjeldende fordi han manglet nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren, inntrer foreldelse tidigst 1 år etter den dag da fordringshaveren fikk eller burde skaffet slik kunnskap”.

 

Reklamasjonsnemnda legger til grunn at klagerne først fikk kunnskap om at pantobligasjonene var bortkommet da obligasjonene ble etterlyst i februar 2013.

 

Kravet er følgelig ikke foreldet.

 

Spørsmålet Reklamasjonsnemnda må ta stilling til er om innklagedes håndtering av pantobligasjonene er i samsvar med god meglerskikk, og om håndteringen evt. danner grunnlag for erstatning.

 

Nemnda finner det klart at når innklagede ikke kan dokumentere at de to pantobligasjonene ble tilbakelevert til klagernes far (avdøde), er dette i strid med god meglerskikk. Det vises til eiendomsmeglingsforskriften § 3-6 første ledd.

 

Når det gjelder vilkårene for erstatning, kan ikke nemnda se at saken er tilstrekkelig opplyst for å kunne ta stilling til dette. Dersom innklagede, som påstått, har levert obligasjonene tilbake, er det ikke årsakssammenheng mellom innklagedes manglende journalføring og klagernes økonomiske tap.

 

 

Konklusjon:

 

Aktiv Eiendomsmegling Kristiansand, Modahl Eiendomsmegling AS, har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.