Klage nr 2013038

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 27. mai 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:                     iHus Eiendomsmegling avd. Torshov

Torshov Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:              Feil/manglende opplysninger om fellesutgifter

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en leilighet som var til salgs gjennom innklagede som megler. Bud ble akseptert 8. januar 2013 og kjøpekontrakten underskrevet 15. januar 2013. Overtakelse var 28. februar 2013. Det var i salgsoppgaven opplyst at fellesutgiftene var kr 2 700 pr mnd, og at beløpet var besluttet satt ned til kr 2 000 fra 1. juli 2013. Dette har i ettertid vist seg ikke å være korrekt.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Leiligheten var annonsert til en prisantydning på kr 4 390 000 og med verditakst kr 4 500 000 og ble kjøpt for kr 5 000 000. I FINN-annonsen og i salgsoppgaven var det reklamert med at ”fellesutgiftene er besluttet satt ned fra kr 2700 til kr 2000 fra 1. juli 2013”. Dette var informasjon klageren la stor vekt på ved budgivningen. Også banken la stor vekt på denne opplysningen ved beregning av klagerens lånefinansiering.

 

Ved årsmøtet i sameiet den 9. april 2013, fikk klageren informasjon om at det aldri var besluttet å sette ned fellesutgiftene. Sameiets styreleder hadde også tatt kontakt med selgeren da hun ble klar over den informasjonen som var brukt i annonse og salgsoppgave. Hun

 

 

anmodet om at informasjonen skulle fjernes da den var feil og villedende. Dette ble ikke gjort, det ble heller ikke opplyst om feilen ved visning, ved overtakelse eller i ettertid. Klageren anser det som innklagedes plikt og oppgave å samle inn korrekt informasjon og mener derfor at innklagede i dette tilfellet har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Det ble på årsmøtet besluttet å senke fellesutgiftene til kr 2 200 pr mnd fra og med 1. juli 2013.

 

Da nedsettelse av fellesutgiftene ikke var besluttet før på årsmøtet den 9. april 2013, mener klageren at det ikke burde vært informert i salgsprosessen om dette, og i hvert fall ikke gitt feilaktig informasjon. Klageren mener dessuten at denne feilinformasjonen var bevisst og med den hensikt å gi villedende informasjon ”for å manipulere markedsprisen” på boligen. Informasjonen hadde direkte innvirkning på klagerens budgivning. Klageren mener derfor at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og søker erstatning for kr 39 623 (nåverdien av differansen på kr 700 pr mnd i fem år). Grunnen til at klageren krever differansen på kr 700 pr måned, er basert på at det på nevnte tidspunkt ikke var besluttet noen nedgang i fellesutgiftene og denne feilaktige informasjonen med stor sannsynlighet har ”manipulert markedsprisen” med et minst like stort beløp som kr 39 623.

 

Innklagede anfører:

Klageren kjøpte eiendommen etter å ha ”kuppet” boligen før budrunden. I salgsoppgaven og i FINN-annonsen ble boligen markedsført med felleskostnader på kr 2 700, det er også etter selgerens ønske tatt inn at felleskostnadene var besluttet satt ned til kr 2 000 fra 1. juli 2013. Det har i etterkant på årsmøtet i sameiet, blitt sagt noe annet rundt nedsettelsen av felleskostnadene enn det selgeren tidligere har informert om og bekreftet for innklagede og takstmannen. Felleskostnadene ble på årsmøtet besluttet satt ned til kr 2 200.

 

Selgeren har hele tiden hatt en tett dialog med styret. Det har i etterkant vist seg at det var en misforståelse rundt kommunikasjonen vedrørende felleskostnadene. Beslutningen om nedsettelse av felleskostnadene var ikke vedtatt, slik selgeren trodde. Videre ble ikke nedsettelsen det samme som innklagede ble informert om, men kr 200 mindre. Selgeren tar ifølge innklagede på seg ansvaret for denne informasjonen. Dette er også kommunisert fra innklagede til klageren ved en tidligere anledning.

 

Dette er et lite sameie med ni seksjoner, og informasjonen vedrørende nedsettelse av felleskostnadene har været kommunisert mellom eierne. Sameiet har god økonomi og driftes godt.

 

Innklagede mottok en e-post fra klageren etter årsmøtet, hvor klageren beskyldte ham for bevisst å reklamere med nedsettelsen for å manipulere markedsprisen på boligen. Innklagede tar sterk avstand fra denne beskyldningen. Han har ingen ting å vinne på dette. Selgeren er meglerens primære kilde til informasjon om eiendommen og innklagede har aldri på noe tidspunkt hatt grunn til å mistenke at denne informasjonen ikke var korrekt.

 

Innklagede tar kritikk på at han burde undersøkt informasjonen rundt nedsettelse av felleskostnadene nærmere, han mener likevel at han ikke kan holdes ansvarlig for denne informasjonen på vegne av selgeren. Han mener heller ikke at dette er brudd på god meglerskikk.

 

Verken innklagede eller hans megler ble på noe tidspunkt kontaktet av styret eller selgeren med beskjed om at informasjonen rundt felleskostnadene var feil eller burde fjernes fra salgsoppgaven. Innklagede er gjort oppmerksom på dette i etterkant av overtakelsen.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder feilaktige opplysninger om nedsettelse av fellesutgiftene.

 

Reklamasjonsnemnda behandler forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren faller utenfor nemndas mandat og vil ikke bli vurdert.

 

Det er uomtvistet at det i salgsoppgaven og FINN-annonsen er opplyst at fellesutgiftene er besluttet satt ned fra kr 2 700 til kr 2 000 fra 1. juli 2013. Opplysningene er ifølge innklagede mottatt fra selgeren. Spørsmålet for Reklamasjonsnemnda blir da om innklagede har oppfylt sin undersøkelsesplikt ved ikke å kontrollere selgerens opplysninger mot styret i sameiet.

 

Det følger av NOU 2006:1 s. 119 at

 

”… Oppdragsgiver er normalt meglers primære kilde til informasjon om eiendommen. I forholdet mellom disse blir det derfor naturlig et spørsmål om hva selger er nærmest til å ha kjennskap til og i hvilken grad det er rimelig at megler gjør videre undersøkelser og kontrollerer opplysninger han eller hun får av oppdragsgiver.

…

Selv om selgeren er førstehåndskilde for mange opplysninger om eiendommen, kan megler ikke ansvarsfritt videreformidle all informasjon fra selger uten å kontrollere opplysningene, …”

 

Det er ikke dokumentert for Reklamasjonsnemnda at opplysningene om at fellesutgiftene skulle settes ned til kr 2 200 er kontrollert mot styret. Slik manglende kontroll er i strid med god meglerskikk.

 

Klageren har krevd erstattet differansen mellom kr 2 700 og kr 2 000 dvs kr 700 pr måned i fem år. Det reelle beløpet kr 200 måtte i tilfelle legges til grunn, idet fellesutgiftene ble satt ned til kr 2 200 fra 1. juli 2013. Erstatningsbeløpet utgjør da kr 200 pr. måned i fem år, dvs kr 12 000 som neddiskontert til nåverdi utgjør kr 10 836 med et avkastningskrav på 3,5 %..  Dersom beløpet erstattes av selgeren, kan det ikke i tillegg kreves fra innklagede.

 

Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å vurdere feilopplysningen til å være gitt bevisst ”og med hensikt i å gi villedende informasjon for å manipulere markedsprisen på boligen.” Det er heller ikke dokumentert at styrelederen har vært i kontakt med innklagede for å be om at informasjonen ble fjernet. Dette er for øvrig imøtegått av innklagede.

 

 

Konklusjon:

 

iHus avd Torshov, Torshov Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må erstatte klageren kr 10 836.