Saksframstilling
Klageren kjøpte hyttetomt ved kjøpekontrakt av 15. oktober 2003. Overtakelse var satt til 1. november 2003. Ifølge salgsoppgave og kjøpekontrakt var tinglyst festerett en forutsetning for handelen. Innklagede har ikke sørget for tinglysning.
Klageren anfører:
Hyttetomten ble kjøpt 15.10.2003. Slik det fremkommer av salgsoppgave og kjøpekontrakt er tinglyst festerett en forutsetning for handelen. Penger ble overført innklagedes klientkonto sammen med kjøpekontrakten for å ordne med tinglysningen.
Høsten 2004 ble det avdekket at hytten ikke kunne pantsettes på grunn av manglende tinglysning. Pant lot seg likevel arrangere på annen måte. Klagers bank som var långiver ved kjøpet, sendte brev til innklagede hvor det ble etterlyst tinglyst pantobligasjon. Dette fordi lånet som ble gitt ved kjøpet forutsatte pant i hytten.
Innklagede verken vil eller kan foreta tinglysning ifølge klageren, og klageren anser dette som et kontraktsbrudd fra deres side, som gir grunn til omgjøring av kjøpet.
Klager ber Reklamasjonsnemnda se på saken og bistå som nødvendig for å løse tvisten.
Innklagede anfører:
Innklagede har utarbeidet salgsoppgave og annet materiell basert på opplysninger fra selger, diverse dokumentasjon fra selgeren, samt offentlige
opplysninger. Det er på det rene at hytten er markedsført som festet tomt med opplysning om at festekontrakten er tinglyst 01.06.2003. At festeavtalen er omtalt som tinglyst, er en inkurie, da saksbehandleren var informert av faglig leder om de korrekte opplysninger om festeavtalen.
Innklagedes saksbehandler skal ha gjort rede for situasjonen omkring at festeavtalen ikke var tinglyst før klagers bud ble akseptert. Innklagede innser at det forhold at salgsoppgave og kjøpekontrakt inneholder feil i seg selv er kritikkverdig. Det finnes heller ikke dokumenter som beviser meglers muntlige opplysninger om festekontrakten. Innklagede mener likevel at opplysningene ikke representerer en slik mangel at heving av avtalen kan føre frem.
I tiden etter kontraktsmøtet ble det avholdt flere møter vedrørende festeavtalens beskaffenhet. Dette fordi kjøper i etterkant reiste spørsmål om de opplysninger som muntlig var blitt meddelt ham. Innklagede forsto at klager ikke hadde forstått betydningen av tinglyst festerett contra utinglyst, og dette ble da forklart i møter samt i skriftlig korrespondanse. Klagerens far var også tilstede på møter, slik at det skulle fremstå som klart.
Innklagede tilbyr klageren å være behjelpelig ved prosessen omkring deling. Innklagede sier i sitt tilsvar at utgifter ved kart og delingsforrenting samt tinglysing, etter konkret avtale med klageren kan dekkes av ham.
Klageren ventet over ett år med å fremsette klage, fra han mottok brevet hvor informasjon om tinglysning helt klart fremgikk. Innklagede mener derfor at reklamasjonen ikke er fremsatt innen rimelig tid, og at forholdet må ansees som foreldet.
Innklagede mener at et eventuelt hevingskrav må rettes mor selger, og ikke megler og at meglers ansvar eventuelt er et rent erstatningsansvar. Da klagers påstand kun er heving, kan innklagede ikke se at kravet kan føre frem.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Saken gjelder krav som følge av misnøye med saksbehandlingen.
Klageren krever omgjøring av kjøpet. Reklamasjonsnemnda behandler bare krav mot eiendomsmegler og ikke krav mot selgeren av eiendommen. Et eventuelt hevingskrav må rettes mot selgeren.
Spørsmålet for Reklamasjonsnemnda er om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og om dette eventuelt kan gi grunnlag for et erstatningskrav.
Kravet mot eiendomsmegleren er ikke foreldet, jf. foreldelsesloven § 2 sml. § 9 som oppstiller en tre års foreldelsesfrist. Reklamasjonsnemnda er enig med innklagede i at klageren kanskje kunne ha fremmet sitt krav tidligere, men kan ikke se at klagerens kravdermed er gått tapt som følge av passivitet.
Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det kritikkverdig at det korrekte festeforholdet ikke kom frem i salgsoppgaven m.v. Innklagedes tilbud om kompensasjon synes å være fremsatt først i tilsvaret, noe som er så vidt sent i prosessen at det ikke kan tillegges vekt.
Innklagede er dermed ansvarlig for det tap som er en direkte følge av innklagedes forsømmelse. Tilbudet om at innklagede skal bidra til å rette opp feilen, fremstår da som en løsning i tråd med salgsoppgave og inngitt bud. Erstatning utover dette synes i så fall ikke å kunne komme på tale.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Oslo, den 29. august 2005
| (sign.)
Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.)
Tore Bråthen formann |
(sign.)
Bård Bømark Norges Eiendomsmeglerforbunds representant |