Klage nr 2012052

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 17. juni 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:                   Metropol Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:             Oppgjør.

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren har solgt sin eiendom gjennom innklagede. Et beløp som er gjenstand for tvist mellom klageren og sameiet, ble utbetalt til sameiet av innklagede. Tvisten gjelder hvorvidt innklagede hadde rett til å utbetale beløpet.

 

Klageren er bistått ved advokat. Klageren og hans advokat blir i det følgende betegnet som ”klageren”.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klager mener at innklagede har brutt god meglerskikk ved å utbetale betrodde midler til en utenforstående tredjeperson uten klagerens godkjennelse.

 

Oppdraget om salg av klagerens bolig ble inngått 19. april 2011. Eiendommen ble solgt i september samme år.

 

 

 

Klageren er i tvist med sameiet i borettslaget vedrørende utgifter til reparasjon av en membran under takterrassen. Saken var ferdig behandlet i tingretten og anket til lagmannsretten før boligen ble solgt. Kostnadene forbundet med rettstvisten med sameiet er regulert i kjøpekontrakten. Forholdet til kjøperen er dermed denne tvisten uvedkommende

 

I forbindelse med at oppgjør for salget skulle finne sted, ble innklagede kontaktet av styreleder i sameiet. Sameiet krevde at innklagede skulle holde tilbake summen de ble tilkjent i den ikke-rettskraftige tingrettsdommen, samt det de beskriver som utestående felleskostnader. Innklagede varslet klageren om sameiets krav og klagerens advokat hadde tett dialog med innklagede i perioden frem til oppgjør skulle finne sted. Etter at det fra klagerens side gjentatte ganger var redegjort for at sameiets krav var oppgjøret uvedkommende, gav innklagede beskjed om at han ikke hadde behov for å konferere med sin advokat og at oppgjøret ville gjennomføres som planlagt.

 

Innklagede ga senest to dager før oppgjøret fant sted klageren garanti om at det ikke ville bli holdt tilbake noe av kjøpesummen ved oppgjøret. Overraskelsen var derfor stor for klageren da midlene som sameiet hadde beskrevet som utestående felleskostnader, kr 34 673, 48, ikke bare ble holdt tilbake, men overført direkte til sameiet. Dette altså på tross av lovnader om at oppgjør skulle gjennomføres som vanlig, og til tross for at sameiet kun hadde bedt om at midlene ble tilbakeholdt.

 

Klageren anfører at innklagede før oppgjøret var godt kjent med at det som ble beskrevet som utestående felleskostnader var omstridte midler som var innkrevd uten at sameiet kunne påvise noen hjemmel for slik innkreving. Det er således ikke riktig at det beløpet innklagede utbetalte til sameiet dekker alminnelige ubetalte fellesutgifter. Det utbetalte beløpet refererer seg i sin helhet til to regninger i tilknytning til tvisten med sameiet om reparasjon av terrassen.

 

Innklagede informerte ikke klageren på noe tidspunkt om at midlene var tilbakeholdt og utbetalt til sameiet. Da klageren oppdaget at deler av oppgjøret manglet, tok han straks kontakt med innklagede. Innklagede hevdet da at utbetalingen var en feil og at han straks ville rette opp i feilen. Da dette ikke skjedde har den videre dialogen mellom partene foregått mellom deres advokater.

 

Finanstilsynet inndro i november innklagedes tillatelse til å drive eiendomsmegling. Klageren har på denne bakgrunn også fremmet kravet ovenfor innklagedes forsikringsselskap, som har avvist saken.

 

Klageren viser til at midler som overføres megleren i forbindelse med salg, ved overtakelsen blir selgerens, og megleren kan ikke disponere over midlene uten selgerens samtykke, jf. forskrift om eiendomsmegling § 3-9 sml. eiendomsmeglingsloven § 3-2. Megleren er således avhengig av fullmakt fra selgeren for å kunne utbetale midler. Det fremgår av kjøpekontrakten at innklagede kun hadde fullmakt til på nærmere vilkår å innfri lån, jf. avtalens § 4 (4).

 

I dette tilfellet har innklagede hevdet at de til tross for manglende fullmakt i avtalen kunne betale ut midlene som følge av sin omsorgsforpliktelse for både kjøperens og selgerens interesser i saken. Klageren mener omsorgsforpliktelsen megleren har for begge parters interesse ikke gir hjemmel for utbetaling. Klageren fremhever at innklagede bruker dette argumentet til tross for at det ikke er kjøperen som har fremmet krav om tilbakeholdelse eller utbetaling.

 

Klageren anfører at det heller ikke dreier seg om reelle ubetalte felleskostnader, men et omtvistet krav fra sameiet. Årsaken til at klageren ikke har betalt har imidlertid ingen betydning i saken, det avgjørende er at innklagede har handlet uten fullmakt. Sameiets legalpant er knyttet til seksjonen, og gir heller ikke fullmakt til utbetaling i en salgsprosess.

 

Klageren mener det er skjerpende at innklagede valgte å betale ut midlene til tross for at sameiet kun ba om at de skulle holdes tilbake inntil tvisten med klageren var avgjort. Innklagede har dermed tatt stilling til tvisten mellom sameiet og klageren, og på eget initiativ besluttet at midler, som av tredjeperson er ønsket tilbakeholdt, skulle utbetales.

 

Klageren mener innklagede har disponert over klientmidler i strid med god meglerskikk og at de derfor er forpliktet til å erstatte klagerens tap på kr 34 673,48 med tillegg av forsinkelsesrenter fra oppgjørsdato 19. oktober 2011 til betaling finner sted. Klageren mener også at innklagede skal dekke sakens kostnader.

 

Innklagede anfører:

Innklagede bestrider at de har disponert i strid med god meglerskikk ved utbetalingen til sameiet.

 

Innklagede anfører at utbetalingen skjedde i tråd med oppdragsavtalen mellom klageren og innklagede.

 

Det er eiendomsmeglingsloven og tilhørende forskrift som hjemler meglerens behandling av det økonomiske oppgjøret mellom partene. Innklagede viser til forskriftens § 3-9 og anfører at skjæringstidspunktet for instruksjonsretten og rådigheten er overtakelsestidspunktet. Innklagede viser videre til kjøpekontrakten § 4 (2) der det står ”Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, men unntak for…”, og videre i § 4 (3) sies det ”Videre forplikter selger seg til å betale alle avgifter m.v som vedrører eierseksjonen som er forfalt, eller forfaller før overtakelsen(jf. § 9.)”.

 

Klageren har etter det som følger av avtalen forpliktet seg ovenfor kjøperen til å overdra en eiendom fri for heftelser, samt at blant annet fellesutgifter skal være betalt. Gjennom kjøpekontrakten har innklagede påtatt seg ansvar ovenfor begge parter til å gjennomføre det økonomiske oppgjøret. Et slikt utgangspunkt følger også av eiendomsmeglingsloven § 6-9 første ledd punkt 4.

 

På den ene siden vil det være i klagerens interesse at kjøpesummen blir overført til ham, mens kjøperens interesse tilsier at eiendommen overføres fri forheftelser. Megler har en plikt til å ivareta begge parters interesser, og dette følger av eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.

 

Sameiet har gjennom sin foretningsfører gjort innklagede oppmerksom på at det forelå ubetalte fellesutgifter. Dette utgjør en heftelse på eiendommen. Sameiet har i samsvar med eierseksjonsloven § 25 legalpant for forfalte fellesutgifter tilsvarende 1G. På bakgrunn av dette kan sameiet, dersom eiendommen hadde blitt overført til kjøperen med heftelsene i behold, kreve beløpet betalt av kjøperen eller kreve andelen tvangssolgt på kjøperens hånd. Det vil derfor stride med det som er avtalt mellom partene dersom heftelsen ikke ble innfridd før overtakelse.

 

Innklagede har i kraft av den instruks som følger av avtalen, sørget for at kjøperen har fått eiendommen overskjøtet uten heftelser.

 

Klageren påpeker i sin klage at det kravet sameiet har fremsatt er omtvistet, og at det enda ikke foreligger noen rettskraftig dom mellom klageren og sameiet. Det er et grunnleggende krav i erstatningsretten at man faktisk har lidt et økonomisk tap for å kunne kreve erstatning. Et slikt tap er enda ikke godtgjort av klageren. For at det skal oppstå et økonomisk tap, må klageren først vinne frem i saken mot sameiet. Dersom klageren taper, har han ikke lidt noe økonomisk tap.  Videre må sameiet ikke være søkegodt. Dersom sameiet har penger som kan inndrives oppstår ikke noe tap.

 

At kravet er bestridt kan ikke påføre megleren ansvar. Megleren må i forbindelse med oppgjøret forholde seg til opplysninger om forfalte fellesutgifter fra forretningsfører og kan ikke ta stilling til eventuelle motkrav selgeren måtte ha mot sameiet.

 

I sin klage har klageren anført at innklagede med sine handlinger tok stilling til tvisten mellom partene. Dette er ikke riktig. Klageren vil fortsatt ha sitt krav i behold mot sameiet dersom han har betalt for mye. Denne saken dreier seg, slik innklagede forstår det, om hvorvidt en selger kan instruere megler om å holde tilbake/ utbetale til selger, deler av kjøpesummen som er nødvendig for å innfri pantheftelser på eiendommen. Klageren har gjennom kjøpekontrakten både forpliktet seg til å overdra eiendommen fri for heftelser, samt gitt innklagede instruks om å gjennomføre det økonomiske oppgjøret. Når megleren gjennomfører oppgjøret vil dette være utgangspunktet så lenge ikke kjøperen og selgeren er blitt enige om noe annet. Det er ikke tilfelle i denne saken.

 

Selv om klageren i samsvar med kjøpekontrakten og avhendingsloven blir eier av kjøpesummen når kjøperen har overtatt eiendommen, kan ikke dette innebære at selgeren i medhold av sin instruksjonsrett over kjøpesummen kan instruere innklagede til å unnlate å innfri pantesikrede heftelser i eiendommen, herunder legalpant. Dersom megleren følger en slik instruks, vil resultatet bli at kjøperen ikke får en heftelsesfri eiendom.

 

Konklusjonen må derfor her være at når megleren har tatt på seg å gjennomføre det økonomiske oppgjøret innestår han ovenfor kjøperen for at eiendommen ikke overføres med andre panteheftelser enn det som følger av kontrakten. Selgeren kan derfor ikke tilbakekalle fullmakte til megleren om å innfri panteheftelser med deler av kjøpesummen så lenge dette er nødvendig for at eiendommen kan overdras uten heftelser til kjøperen.

 

Innklagede anfører at de derfor rettmessig har unnlatt å etterkomme krav om tilbakehold og utbetaling til klageren av kr 34 673,48, og i stedet utbetalt dette beløpet til sameiets forretningsfører til dekning av forfalte pantesikrede krav.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Det er nå avsagt dom i saken, den er ikke anket av motparten.

 

Når det gjelder sakskostnadene, jf klagens punkt 2, kreves disse dekket etter de alminnelige erstatningsregler. Ansvarsgrunnlaget vil være innklagedes uhjemlede og erstatningsbetingende utbetaling fra klientkontoen, jf. skadeserstatningsloven § 2-1. I den forbindelse viser klageren til den redegjørelsen som er gitt i klagen av 26. mars 2012.

 

Da det er fast praksis i nemnda at det ikke tilkjennes dekning av kostnader pådratt som ledd i nemndas behandling av saken, begrenses kravet til de kostnader som er pådratt i tiden forut for dette. Til dette arbeidet, som har bestått i å avklare forholdet til innklagede og dets ansvarsassurandør, har det gått med til sammen 13,8 timer, hvilket beløper seg til kr 33 875 inkludert merverdiavgift.

 

Det gjøres gjeldende at innklagede er erstatningsansvarlig for de advokatkostnader som er pådratt, jf skadeserstatningsloven § 2-1. Det er ifølge klageren ikke tvilsomt at innklagedes uhjemlede og ulovlige utbetaling av midler fra oppgjørskontoen bryter med de krav klageren med rimelighet kan stille til virksomheten eller tjenesten.

 

De innsigelser som fremkommer i motpartens brev synes å bero på en misforståelse av innklagedes plikter. Det er ikke slik at megleren står fritt til å innfri omtvistede fordringer uten samtykke fra den påståtte debitor. At det hefter en panterett på den aktuelle seksjonen, gir ingen ubetinget rett til å kreve innfrielse av påståtte pengekrav som er sikret under pantet. Dette beror på en sammenblanding av panterett og pantekrav. Ei heller er det slik at klageren skal være henvist til å kreve beløpet tilbakebetalt av sameiet. Når innklagede har utbetalt det omtvistede beløpet til sameiet, må det være opp til innklagede selv å kreve dette tilbakebetalt.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken dreier seg om hvorvidt megler har rett til å innfri et omtvistet krav fra et sameie.

 

Saken ble brakt inn til sekretariatet 26. februar 2012.  Klagen har vært stilt i bero i påvente av rettskraftig dom i saken mellom klageren og sameiet. Borgarting lagmannsrett avsa dom 29. januar 2013, hvor klageren vant saken. Dommen er rettskraftig.  Meglerforetaket har i mellomtiden lagt ned sin drift, mens aksjeselskapet under avvikling fortsatt består.

 

Det er på det rene at kjøpekontrakten ga innklagede i oppdrag å gjennomføre oppgjøret slik at kjøperen kunne motta en heftelsesfri eiendom. Det følger av eierseksjonsloven § 25 at sameiet har pant i eierseksjonen for krav som følger av sameieforholdet, såkalte felleskostnader. Det omtvistede kravet gjelder reparasjon av en membran under takterrassen.

 

Klageren har anført at innklagede gikk lenger enn nødvendig ved å utbetale kravet idet sameiet kun hadde bedt om at summen skulle holdes tilbake ved oppgjøret. Dette var tilfellet i sak 28/07. Reklamasjonsnemnda uttalte her at det var i strid med god meglerskikk å holde tilbake et beløp i sikkerhet uten at kjøperen var kjent med og enig i at eiendommen skulle overdras med heftelsen.

 

I nærværende sak krevde sameiet tilbakehold av kr 34 673 på meglerens klientkonto inntil endelig avgjørelse i saken mellom klageren og sameiet. Dersom innklagede hadde fått samtykke fra kjøperen om sperring av dette beløpet til sikring av sameiets mulige krav, ville en deponering av beløpet vært tilstrekkelig. I og med at megleren skal sørge for at eiendommen er heftelsesfri for kjøperen ved overtakelse, valgte han å overføre det omtvistede beløpet til sameiet.  Ifølge kontrakten har selgeren påtatt seg ”å betale alle avgifter m.v som vedrører eierseksjonen som er forfalt, eller forfaller før overtakelsen”. Innklagede har således oppfylt sine forpliktelser vedrørende oppgjøret av hensyn til kjøperen, selv om sameiet kun har bedt om at beløpet ble deponert på meglerens klientkonto.

 

Reklamasjonsnemnda har etter dette kommet til at innklagede ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det følger av dette at innklagede ikke kan pålegges å besørge tilbakebetaling av beløpet som ble utbetalt til sameiet. Etter lagmannsrettens dom er sameiet for øvrig forpliktet til å betale beløpet tilbake til klageren. Saksomkostninger for nemnda tilkjennes ikke.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.