Klage nr 2013012
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 17. juni 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Fana
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandling
Saksfremstilling:
Klageren solgte sin eiendom gjennom innklagede foretak. Etter avholdte visninger i begynnelsen av sommerferien fikk ikke klageren inn tilfredsstillende bud. Det ble da avtalt å trekke boligen fra markedet frem til slutten av august. Kort tid etter dette ringte innklagede med et bud fra den ene budgiveren som klageren hadde vært i en bud/motbud-situasjon med. Klageren hevder hun ble presset til å akseptere dette budet.
Klagerne og innklagede blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”klagerne” og ”innklagede”.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler
Klageren anfører:
Klageren kjøpte en leilighet formidlet gjennom innklagede. Innklagede spurte da om han kunne selge klagerens eiendom, noe hun sa ja til. Innklagede anbefalte takstmann og fotograf. Kontrakt ble skrevet og muntlig avtale gjort om 5-6 visninger på huset. Huset ligger i en av indrefiletene i Bergen.
Da huset ble lagt ut for salg, hadde klageren fire private visninger. Det ene paret har leid i nabohuset og var meget godt kjent med forholdene. Paret sa ”dette huset skal vi ha”. På visningen kom det ikke så mange, kanskje fordi det den uken var ca 70 boenheter for salg i Bergen og ferietiden var begynt. Klageren var heller ikke så fornøyd med budene som kom inn. På spørsmål om flere visninger svarte innklagede at det skulle vi ikke, for da ville folk tro at det var noe i veien med huset. Til sammenligning ble et hus solgt i naborekken for omtrent to år siden for kr 4 350 000. Klageren forlangte da at huset ble trukket fra markedet, og at det skulle legges ut for salg igjen i siste halvdel av august. Det sa innklagede seg enig i. Videre mente han at eiendommen kunne legges ut for kr 4 100 000. Overraskelsen ble stor da innklagede ringte klageren på jobb og sa at nå måtte hun slå til. Kjøperen hadde nådd sin ”smerteterskel” og ville være i hus før skolen begynte igjen. Klageren følte seg da overrumplet og tvunget til å si ja.
Huset er i ettertid revet så bare ytterveggene står igjen og er pusset opp for i underkant av to millioner kroner, pr. 30. desember 2012 er ingen flyttet inn. Kjøper har villet ha dette huset på grunn av adressen. Kommentaren fra innklagede på dette var at det bare var å flytte rett inn i dette huset.
Klageren mener at innklagede har gått bak hennes rygg og forhandlet med kjøperen før huset ble lagt ut for salg igjen. Dette bør etter klagerens mening få konsekvenser.
Innklagede anfører:
Innklagede oppfatter klagen mot innklagede megler å være hans håndtering av salget av eiendommen, prissetting og press mot klageren til å akseptere bud på kr 4 100 000.
Det er tradisjon i Bergensområdet at takstmenn brukes i stor grad til verdsetting av bolig, slik også i dette tilfellet. Taksmannen satte normal omsetningsverdi til kr 4 000 000, mens innklagede anbefalte en prisantydning på kr 3 990 000. Dette ble godtatt av klageren som utgangspunkt for salget.
Som det fremgår av budjournalen var det kun to budgivere på eiendommen, og budrunden startet på kr 3 800 000, og eiendommen ble som det fremgår solgt for kr 4 100 000. Den ene budgiveren stoppet på kr 3 910 000, og etter det ble det gitt flere bud og motbud, før kjøpers bud endelig ble akseptert av klager.
Klageren påstår at innklagede har gått bak hennes rygg når det siste budet ble fremsatt av kjøper, og forhandlet med kjøper selv om klager og innklagede hadde avtalt at salget skulle utsettes til august samme året. Det er på det rene at det ble forhandlet med bud og motbud som gikk over flere dager, og klager hadde underveis alle muligheter til å si stopp for å utsette salget til august. Til slutt høynet kjøperen sitt bud til kr 4 100 000, en pris som selger tidligere hadde gitt motbud på. Kjøper var nå villig til å strekke seg opp til den prisen klageren ville ha. I en slik situasjon vil det være helt naturlig at megler sterkt anbefaler selger å akseptere et slikt bud, da det finnes nok av eksempler på at det å ta saker opp igjen på et senere tidspunkt kan bety at selger ikke senere oppnår den samme prisen.
Prisen var også over både takstmannens vurdering og innklagedes prisantydning.
Hva en kjøper finner på å gjøre med en bolig etter overtakelse vil aldri megler ha kontroll på. At kjøper velger en fullstendig rehabilitering før innflytting må nødvendigvis bli opp til kjøper selv, selv om både kjøperen og megleren mener at boligen er fullt beboelig.
Klageren mener det er uforståelig at eiendommen to år tidligere (2010) ved meglertakst avholdt av samme megler ble verdsatt til kr 4 200 000. Til det er det å si at en meglertakst ofte vil svinge i forhold til markedssituasjonen på det tidspunkt taksten blir avholdt, og det kan være at markedet på den tiden var spesielt godt med mange interessenter i markedet som i slike situasjoner vil bidra til å presse opp prisen. Ifølge innklagede var det her til en viss grad hensyntatt at salget av boligen ville skje litt frem i tid, da klageren hadde kjøpt en prosjektert leilighet som ikke var klar til overtakelse. Det er også slik at man i liten grad innhenter dokumentasjon om eiendommen når det avholdes meglertakst.
Innklagede kan ikke se at klageren i dette tilfellet verken er påført noe tap, eller lagt under noe utilbørlig press. En megler har en interesse i å få til et best mulig salg for selger, og i dette tilfellet mener innklagede at det er gjort maksimalt ut av situasjonen, under rådende forhold. Innklagede ville forstått selger dersom megler hadde avvist siste utspill fra kjøperen, uten å forelegge dette budet for selger fordi en var blitt enige om å utsette salget til etter ferien.
Innklagede er av den oppfatning at megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk, og således ikke kan bebreides for salgsarbeidet og oppfølgning av kunden.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder mulig press til å akseptere et bud formidlet av innklagede, til tross for avtale om å utsette salget til etter sommerferien.
Reklamasjonsnemndas baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende sak uttaler partene seg ulikt i forhold til hvorvidt formidlingen av budet ble utøvet med press fra innklagedes side.
Generelt vil nemnda bemerke at det i en salgssituasjon normalt vil være i meglerens interesse å oppnå en salgspris som er høyest mulig. I denne saken formidlet innklagede et bud som det fremgår av budjournalen at klageren selv gav som motbud til kjøperen.
At det i ettertid viser seg at den informasjonen om ønsket innflyttingstidspunkt som ble gitt sammen med formidlingen av budet, viste seg ikke å stemme, kan ikke innklagede være ansvarlig for. Heller ikke er det i denne saken påvist en sammenheng mellom kjøperens opptreden etter å ha overtatt eiendomsretten og mulig påvirkning av klageren til å akseptere budet som ble formidlet av innklagede.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.