Klage nr 2013026

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 17. juni 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:       Eiendomsmegler 1 SR-Bank AS

 

Saken gjelder: Oppgjør, herunder renter og innkrevning av forsinkelsesrenter.

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren solgte sin og sin tidligere samboers felles eiendom gjennom innklagede. Forut for salget var klageren og samboeren gjennom et brudd, og i etterkant av salget var det uenighet om fordelingen av nettoprovenyet. Innklagede skal ha vært kjent med at selgerne var i en vanskelig livssituasjon.

 

Etter salget ga klageren innklagede beskjed om ikke å utbetale oppgjøret i tråd med den foreløpige oppgjørsoppstillingen, da det var uenighet mellom selgerne om ansvaret for heftelsene internt. Tvisten dreier seg om innklagedes ansvar for den feilaktige utbetalingen. I ettertid av utbetalingene hevder klageren at skifteoppgjøret har blitt vanskeligere og at den andre parten har kommet så godt ut av salget, at det ikke er noen motivasjon for å komme til en enighet med klageren. Klageren har krevd at innklagede sørger for at den andre selgeren tilbakebetaler sin del av oppgjøret til klientkontoen frem til selgerne er enige om oppgjøret. Subsidiært har klageren bedt om at innklagede selv overfører det beløpet som de feilaktig har utbetalt til klientkontoen.

 

Klageren er bistått ved advokat. Klageren og dennes advokat blir i det følgende betegnet som”klageren”.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Klageren anfører:

Innklagede fikk i oppdrag å selge klagerens og hans tidligere samboers felles eiendom. I etterkant av salget ble ikke samboerne enige om fordelingen av nettoprovenyet, og klageren gav derfor innklagede beskjed om at oppgjør ikke skulle foretas i tråd med innklagedes foreløpige oppgjørsoppstilling.

 

Oppgjøret ble likevel foretatt i tråd med den foreløpige oppstillingen, og innklage har innrømmet feilen. Ved å ha gjort dette hevder klageren at innklagede har forfordelt samboeren i det økonomiske oppgjøret. I tilligg til dette hevder klageren at innklagede ved oppgjøret har foretatt en overføring til samboerens far på bakgrunn av en avtale som kun er delvis signert, og som ikke var sikret med pant i boligen, jfr. klagerens instruks til megleren om kun å foreta oppgjør til de som hadde pant i boligen.

 

I ettertid har klageren bedt innklagede om å kreve tilbake oppgjøret som er foretatt til samboeren og samboerens far, men utover en skriftlig henvendelse til disse anføres det at innklagede ikke har ønsket å rette opp den feil som er begått, og overlatt dette til partene selv.

 

Klageren har videre hevdet at ved å foreta oppgjør i strid med direkte instruks fra klageren, har innklagede forskuttert klagerens skifteoppgjør, og satt klageren i en posisjon hvor forhandlinger med samboeren har blitt veldig vanskelig, da det hevdes at utbetalingene til samboeren har medført at vedkommende har mistet motivasjonen for å gå i forhandlinger med klageren. Klageren hevder å være tvunget til å reise sak for retten for å få skiftesaken avgjort.

 

Det hevdes at innklagede ved utbetalingen har flyttet prosessrisikoen over på klageren.

 

Hvorvidt og hvilket økonomisk tap klageren vil lide som følge av innklagedes uaktsomhet, vil ikke være klart før skifteoppgjøret mellom partene er endelig gjennomført. Krav om erstatning vil av denne grunn ikke bli fremmet på det nåværende tidspunkt.

 

Ettersom innklagede har disponert over midler på klientkontoen uten avtale, kreves det at innklagede betaler de beløp som er utbetalt uten avtale tilbake til klientkontoen, slik at innklagede må ta risikoen for å få tilbakebetalt de oppgjør som er foretatt uten avtale. Beløpene som kreves tilbakebetalt til klientkonto fremkommer som følger:

 

Overført samboeren:              kr 451 689, 96

Overført klageren:                  kr 183 647, 97

 

Differanse:                             kr 268 042,00

Overført samboerens far:       kr 252 112,00

 

Til sammen kreves:                 kr 520 154,00 tilbakebetalt til klientkonto.

 

Det anføres at innklagedes håndtering av oppgjøret innebærer en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Klageren vil i medhold av Eiendomsmeglingsloven kreve at innklagedes vederlag settes ned betraktelig.

 

Som et forslag har klageren lagt ned påstand om at innklagede plikter å betale kr 520 154,- tilbake til klientkonto. Videre at klageren innrømmes et prisavslag på kr 35 100,- tilsvarende hans del av provisjon på kr 70 200,-.

 

Innklagede anfører:

Innklagede viser til at det er klart at det i denne saken har skjedd en kommunikasjonssvikt mellom salgsavdelingen og den sentrale oppgjørsavdelingen ved at partene først hadde skrevet under på en avtale om fordeling av oppgjøret, som senere ble bestridt av klageren som bad om at nettoprovenyet av salget skulle holdes tilbake på innklagedes klientkonto.

 

Videre bestrider innklagede klagerens krav idet klageren selv har undertegnet på en avtale datert 28. august 2012 mellom samboeren, samboerens far, om at han av nettoprovenyet skulle ha utbetalt kr 504 225,- hvorav ½ part skulle dekkes fra hver av de selgende parter. I oppgjøret har samboerens far fått utbetalt klagerens andel på kr 252 112,-, mens samboeren andel er utbetalt til henne og ikke hennes far.

 

Samboerens far har ikke fremmet noe krav mot innklagede, og dersom han har noe krav må dette eventuelt søkes dekket hos hans datter. Innklagede anfører at dette ikke er forhold som gjelder klageren.

 

Videre har innklagede vist til at fordelingen av nettoprovenyet av salget ble fordelt på følgende måte:

 

Nettoprovenyet av salget på                                                 kr 887 449,94

 

Klageren har fått utbetalt                  kr 183 647,96

Klagerens gjeld til samboerens far     kr 252 112,00     =      kr 435 759,96

 

Klagerens samboer har fått utbetalt                                      kr 451 689,98

Derav farens krav                              kr 252 113,00

Hennes andel av oppgjøret                kr 199 576,98

 

Etter innklagedes mening er det kun differansen på kr 15 929,- mellom det som er utbetalt til klageren og det som er utbetalt til klagerens samboer som kan være tema i denne saken. Innklagede er selvsagt villige til å kompensere klageren for ½ parten av denne differansen.

 

Samboeren har i telefonsamtale med fagansvarlig opplyst at hennes tidligere samboer, klageren, har gitt beskjed til henne om at hun ikke skal tilbakebetale beløpet til megleren, men at megleren skulle dekke kravet. Innklagede kan selvsagt ikke akseptere en slik spekulasjon fra selgernes og klagerens side, og hevder at saken av denne grunn ikke egner seg for behandling i nemnda da en bevisføring vil kreve vitneforklaring.

 

En eventuell konflikt mellom partene er ikke forårsaken av det oppgjøret som er foretatt av innklagede, og det foreligger etter deres mening ikke årsakssammenheng mellom denne og den eventuelle feilen innklagede har begått. Påstanden om at innklagedes oppgjørsavdeling og deres håndtering av saken har medført at klager er satt i en mye dårligere forhandlingsposisjon avvises, da klager har bidratt aktivt til at partene er satt i denne situasjonen.

 

Klagerens krav om at innklagede skal tilbakeføre kr 504 225,- til klientkontoen avvises også, da innklagede og/eller innklagedes forsikringsselskap vil være ansvarlig for å dekke det økonomiske tap klager har blitt påført, forutsatt at erstatningsvilkårene er oppfylt.

 

Når det gjelder klagerens krav om prisavslag på kr 35 100,- så antas det at klageren mener at innklagede vederlag skal reduseres med dette beløpet. Innklagede kan ikke se at meglerens håndtering av saken skulle berettigede en slik reduksjon, og avviser dette kravet.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede erkjenner i sitt tilsvar at det har skjedd en kommunikasjonssvikt på deres side. Dette innebærer en erkjennelse av at oppgjør er foretatt i strid med direkte instruks fra klager.

 

Klagemotparten har i strid med instruksen lagt til grunn en delvis signert avtale med samboerens far. Videre har partene ved utbetaling til partene forskuttert et skifteoppgjør som skulle tatt hensyn til partenes innbyrdes ansvar for de heftelser som ble innfridd av megleren.

 

Innklagedes beregning av klagers økonomiske tap forutsetter en ”likedeling” mellom partene, hvilket det ikke er dekning for å legge til grunn. Klagerens krav er slik en ser det fra klagerens side langt høyere enn hva innklagede søker å pretendere.

 

Klageren har både bestridt kravet fra samboerens far før oppgjøret ble foretatt, og fremmet krav direkte overfor både samboerens far og samboeren selv.

 

Klagerens siste brev til samboeren som er fremlagt for nemnda, søker å sannsynliggjøre partenes krav mot hverandre på skifte. Det fremgår av klagerens redegjørelse at hans økonomiske tap utgjør kr 356 858,89. Dette forutsetter imidlertid at partene aksepterer å dele halvparten av samboerens far sitt krav. Dette kravet er i utgangspunktet bestridt av både klageren og samboeren.

 

Det anføres at klagemotpartens kommunikasjonssvikt innebærer en alvorlig rutinesvikt, som har påført klageren betydelige vanskeligheter, og at dette gir klager rett på prisavslag i form av redusert vederlag.

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede hevder at avtalen datert 28. august 2012 om kravet til samboerens far er bindende for partene, og at klageren ikke ensidig kan kreve denne avtalen satt til side. Klagerens krav på dette punktet avvises. For øvrig vises også til oppgjørsskjema undertegnet av begge parter, klageren og samboeren, samme dag.

 

Videre viser innklagede til at klageren ikke har sannsynliggjort at innklagedes fordeling av oppgjøret har medført en større konflikt mellom partene, som har forårsaket noe tap for klageren.

 

Klageren kommenterer overhodet ikke det forholdet mellom partene hvor klageren har anmodet samboeren om ikke å tilbakebetale noe til megleren, da han skulle fremme dette kravet mot innklagede.

 

Innklagede fastholder at denne saken ikke egner seg til ensidig skriftlig behandling i Reklamasjonsnemnda på grunn av ovennevnte forhold som krever vitneavhør.

 

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Det hevdes at innklagede ikke har noe grunnlag for å legge til grunn at bindende avtale er inngått med samboerens far, så lenge samboeren selv ikke har signert avtalen.

 

Ei heller har innklagede grunnlag for å legge til grunn at samboeren og klageren verken utad eller seg imellom hefter for hver sin halvpart.

 

Det avgjørende er imidlertid at klageren gav innklagede klar instruks om at kravet fra samboerens far ikke skulle innfris.

 

Videre, det foretatte oppgjøret innebærer en fordeling av partenes innbyrdes gjeldsansvar som ikke er avtalt mellom partene. Når oppgjøret er foretatt har samboeren ikke lenger noe incitament til å søke å komme til enighet med klageren om et oppgjøre som for henne vil være mindre gunstig.

 

Det anføres at klagerens forslag til skifteskisse sannsynliggjør at klagere lider et betydelig tap som følge av det oppgjøret som er foretatt, jf. det som er sagt om innbyrdes gjeldsansvar ovenfor.

 

Klagerens henvisning til, og fremleggelse av, kravbrev sendt direkte til samboeren og til hennes far anses å utgjøre tilstrekkelig kommentar til innklagedes påstand om at samboeren skal ha blitt anmodet om ikke å betale noe tilbake til klageren.

 

Den anføres at nemnda må kunne behandler saken uavhengig av den vitneforklaring som innklagede viser til.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder hvorvidt utbetaling av nettoproveny etter endt eiendomssalg i strid med en av selgernes instruks om ikke å utbetale oppgjør i tråd med meglerens foreløpige oppgjørsoppstilling, er i strid med god meglerskikk.

 

Nemnda tar først stilling til innklagedes påstand om at saken ikke kan behandles i nemnda på grunn av det som anføres å være et behov om vitneførsel.

 

Slik nemnda vurderer saken, dreier klagen seg om spørsmålet om det var i strid med god meglerskikk å utbetale oppgjøret til tross for den beskjeden klageren gav om ikke gjøre dette. Etter nemndas oppfatning vil ikke en vitneforklaring være nødvendig for å ta stilling til dette spørsmålet isolert, og nemnda har derfor kommet til at saken skal behandles.

 

I sin e-post av 17. september 2012 oversendte innklagede den foreløpige oppgjørsoppstillingen for utbetalingen av nettoprovenyet. Klageren besvarte denne e-posten den 7. oktober 2013, og gav i denne e-posten beskjed om at den private delingen skulle holdes tilbake frem til selgerne ble enige. Når det gjelder utbetalingen til samboerens far, skrev klageren i e-posten at dette kravet ikke skulle dekkes.

 

På denne bakgrunn har nemnda kommet til at innklagede ikke skulle ha foretatt utbetalingen. Nemnda viser for øvrig til at nå en megler er klar over at det ved salg av bolig etter for eksempel samlivsbrudd, kan oppstå uenighet mellom partene om oppgjøret, må megleren vise ekstra påpasselighet med oppgjøret. Her hadde megleren fått klar instruks fra en av selgerne om ikke å foreta oppgjør utover de tinglyste heftelsene. Megleren må da holde seg til denne instruksen. Når det gjelder avtalen datert 28, august 2012 underskrevet av klageren og hans tidligere samboers far, gir den ingen rettighet for faren i forhold megleren.

 

Nemnda finner etter dette at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det er imidlertid ikke grunnlag for å pålegge megleren å tilbakeføre det feilaktige utbetalte beløp til klientkontoen.

 

Klageren har også fremsatt krav om bortfall av hans del av meglerens vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Nemnda finner at innklagede ved å foreta den feilaktige utbetalingen er å anse som en ”ikke ubetydelig pliktforsømmelse”. Nemnda har derfor kommet til at meglerens vederlag bør reduseres skjønnsmessig til kr 40 000.

 

Det er i klagen opplyst at klagerens andel av meglerens vederlag utgjør en halvdel. Dette innebærer at klageren har krav på å få tilbakebetalt kr 15 100 fra innklagede, som utgjør halvparten av reduksjonen i meglers vederlag.

 

 

Konklusjon:

 

Eiendomsmegler 1 SR-Bank AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må erstatte klageren kr 15 100.