Klage nr 2013031
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 27. mai/17. juni 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: KBBL Eiendomsmegling
Saken gjelder: Feilaktig/manglende opplysninger om fellesgjeld
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eierleilighet som var til salgs gjennom innklagede som megler. Overtakelse av leiligheten var den 8. mai 2012. Klageren fikk etter overtakelsen vite at det var en fellesgjeld i eiendommen, som for hennes andel utgjorde ca kr 25 000.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren kjøpte en eierseksjon hvor selgeren og innklagede holdt tilbake informasjon om fellesgjelden. Fellesgjelden var ikke opplyst i salgsoppgaven. Under regnskapet sto ingen opplysninger om at fellesutgiftene gikk til betjening av fellesgjeld. Det ble derimot vist til at det var lave fellesutgifter fordi sameiet ikke hadde fellesgjeld.
Leiligheten ble overtatt av kjøperen den 8. mai 2012, det var først i slutten av november 2012 at en nabo tilfeldig opplyste at sameiet har en fellesgjeld som ved årsskiftet 2011/2012 var kr 101 259 fordelt på fire like deler, dvs kr 25 314,75 på klagerens leilighet.
Innklagede ble kontaktet og beklaget feilen, og viste til selger som ikke opplyste om fellesgjelden. Selgeren i sin tur sa at han ikke kjente til fellesgjelden og klageren ble
henvist til Help forsikring. Forsikringsselskapet mente at klageren kunne søke om kompensasjon ved det nye salg av leiligheten, dersom hun fikk tap ved salget.
Klageren krever fellesgjelden tilbakebetalt fra selger/megler fordi de fikk klageren til å kjøpe leiligheten til kr 1 550 000 mens den reelle prisen var kr 1 575 314,75. Dette helt uavhengig av hva hun får solgt leiligheten for i neste omgang.
Innklagede anfører:
Dette er et sameie bestående av fire eiere, hvor regnskapet ble ført av selgeren. Innklagede fikk opplyst at det var felleskostnader på seksjonen, men ikke at det var fellesgjeld. De opplyste felleskostnadene dekker bl.a. nedbetaling av denne fellesgjelden. Andel fellesgjeld er ifølge innklagede ”ubetydelig” i forhold til kjøpesummens størrelse, og innklagede hevder at denne ikke ville påvirket verken prisen eller kjøperens interesse for leiligheten, i og med at de oppgitte felleskostnadene var riktige og dekket nedbetaling av fellesgjelden.
Innlagede beklager at han ikke har mottatt, og dermed kunne ha formidlet, at det var fellesgjeld på seksjonen, men mener ikke å ha opptrådt i strid med god meglerskikk. Dette fordi felleskostnadene var oppgitt, og disse dekket nedbetaling av fellesgjelden.
Klagerens ytterligere anførsler:
Det er ikke oppgitt i salgsoppgaven eller regnskapet at felleskostnader går til nedbetaling av fellesgjeld. Sameiet eier derimot en utleieseksjon, leieinntektene fra denne gikk til nedbetaling av fellesgjelden. I salgsoppgaven var det oppgitt at inntektene gikk til oppbygging av felleskapital. Ved bortfall av leieinntekter for fellesseksjonen, noe som skjedde da leietakeren flyttet ut og seksjonen måtte renoveres, ble det nødvendig å doble månedlig husleie for seksjonen, da husleien som oppgitt i salgsoppgaven er urealistisk lav.
Det er ikke oppgitt i salgsoppgaven at felleskostnadene går til nedbetaling av fellesgjeld. Felleskostnadene er urealistisk lave, tatt i betraktning betjening av fellesgjeld og oppussingsbehovet som bygget har. Det er inntektene fra utleieseksjonen som står for betjening av fellesgjelden, og dermed faller ”oppbygging av felleskapital” bort.
Når det gjelder opplyst andel fellesgjeld per 31. desember 2011, gir ikke banken detaljert oversikt over nøyaktig størrelse på fellesgjeld pr bestilt dato, men utskrift pr årsskiftet.
Klageren anfører at det er meglerens oppgave å sjekke fellesgjeld ved salg. Klageren mener også at opplysningsplikten i forhold til kjøperen ikke kan påhvile selgeren alene, da selgeren kan ha egeninteresse eller manglende innsikt. Klageren anfører videre at selgeren er meglerens oppdragsgiver, og dermed representerer begge ”en og samme juridisk(e) enhet i forhold til meg som kjøper” Hun mener at det er av mindre interesse hvem som har gitt manglende opplysning om fellesgjelden.
Klageren mener at hun kjøpte leiligheten for et høyere beløp enn hun var klar over, på grunn av manglende opplysning fra selgeren via innklagede, og hun krever derfor fellesgjelden tilbakebetalt med renter.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder manglende opplysninger om at det var en fellesgjeld i sameiet og at en fjerdedel av denne hvilte på klagerens leilighet..
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren vil ikke bli vurdert.
Det er på det rene at det hvilte en gjeld på eiendommen og at klagerens andel av denne utgjorde ca kr 25 000.
Det er ikke dokumentert at innklagede ble gjort kjent med fellesgjelden i sameiet. Eiendommen er et lite sameie, bestående av fire seksjoner og hvor selgeren førte sameiets regnskap. Det er ikke oppgitt hvorvidt det var et styre eller forretningsfører for sameiet, regnskap og budsjett, generalforsamlingsprotokoller med mer er ikke fremlagt. Eiendomsmeglingsloven § 6-7 legger føringer for hvilke opplysninger megleren skal sørge for at kjøperen får. Av tredje ledd fremgår blant annet at kjøperen skal ha opplysninger om boligselskapets budsjett og regnskap. Etter femte ledd skal det opplyses om at slike dokumenter er tilgjengelige hos megleren. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at slik opplysning fremgår av salgsoppgaven, ei heller er regnskapet en del av den salgsoppgaven nemnda har mottatt.
Dette er i strid med god meglerskikk og kravene til oppdragstakerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Nemnda finner imidlertid ikke at innklagede er erstatningsansvarlig. Fellesgjelden er så liten i forhold til kjøpesummen, at fellesgjelden vanskelig kan ha hatt noen betydning for prisen for leiligheten. Fellesutgiftene er imidlertid riktig opplyst, og det er da ikke noe grunnlag for å pålegge innklagede erstatningsansvar.
Videre er det i salgsoppgaven sagt at deler av inntekten for utleieleiligheten går til å dekke deler av driftskostnadene for sameiet. Dette er jo korrekt, men ifølge klageren var fellesutgiftene satt så lavt at de ikke dekket de reelle kostnadene inkl låneutgifter.
Konklusjon:
KBBL Eiendomsmegling har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å opplyse om andel fellesgjeld. For øvrig fører klagen ikke frem.