Klage nr 2013035

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 17. juni 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:       Torkildsen, Tennøe & CO Advokatfirma Bergen AS

 

 

Saken gjelder: Overtakelse/Tilbakehold av oppgjør

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en eiendom hvor innklagede var oppgjørsansvarlig. Innklagede utarbeidet forslag til kjøpekontrakt. Klageren hevder at han under kontraktsmøtet ønsket å ta inn forbehold i teksten, men at innklagede ikke tillot dette. Forbeholdet ble derfor tatt inn i et eget dokument. Kjøpekontrakten inneholdt ikke en henvisning til dette dokumentet. Da det forbeholdet som var inntatt i kjøpekontrakten ble løftet, utbetalte innklagede den resterende del av oppgjøret. Klageren protesterte og viste til at forbeholdet som fremkom av det selvstendige dokumentet, og som var signert av sakens parter, ikke var løftet. Klageren bestred utbetaling av det resterende oppgjøret, men dette var allerede utbetalt av innklagede.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

Klageren anfører:

Saken gjelder kjøp av en eiendom hvor innklagede var oppgjørsansvarlig. Under kontraktsmøte mellom selgerne og kjøperne var innklagede bare delvis til stede. Klageren hadde flere merknader til kontrakten, men fikk ikke lov til å tilføre endringer i denne. Et tilleggsdokument med merknader ble da signert av kjøper og selger. Dette ble gjort etter enighet om at selgeren kunne holde tilbake kr 150 000 som sikkerhet for utførelse av alle utestående punkter/merknader (pkt. 5.4). Klageren ønsket at det ble lagt inn referanse til dette tilleggsdokumentet i kontrakten, men dette ble heller ikke tillatt. I kontrakten § 1 ble det avtalt å holde tilbake kr 200 000,- inntil heftelsesfritt skjøte var utstedt til kjøperen.

 

Innklagede sender e-post om at forbeholdet i henhold til kontrakt var oppfylt, og at restoppgjør vil bli utbetalt (kr 200 000,-). Klageren svarte pr. e-post samme dag at ”Forbeholdet i tillegget til kontrakten er ikke oppfylt, det medfører at restbeløpet ikke skal utbetales”. Innklagede betalte likevel ut beløpet pålydende kr 50 000,- + kr 150 000,- til selger. Det er på dette punktet saken er omtvistet.

 

Om den videre saksgangen:

 

Klageren har flere ganger vært i kontakt med innklagede for å komme frem til en løsning og få disse kr 150 000 tilbakebetalt. Siste korrespondanse i saken var pr. telefon 12. mars og
e-post av 18. og 23. mars 2013.

 

Klageren mener innklagede har opptrådt urettmessig ovenfor ham på kontraktsmøtet og i ettertid. Videre kan ikke klageren se at innklagede har ivaretatt hans interesser som kjøper i denne saken. Hvis innklagede nå i ettertid mener tilleggsdokumentet ikke er et gyldig dokument, skulle dette vært opplyst om i kontraktsmøtet av innklagede, og at merknader måtte legges inn i kontrakten.

 

I etterkant av kontraktsmøtet har klageren fått opplyst at innklagede flere ganger tidligere har opptrådt som selgerens advokat. Selgeren sitter nå varetektsfengslet for andre forhold, noe som gjør at han ikke kan ferdigstille andre utestående punkter som ikke er nevnt i klagen, men som han er kontraktsmessig forpliktet til. Dette vil påføre klageren som kjøper betydelige kostnader for å få ferdigstilt, blant annet tilførsel av vann og avløp til tomten, samt tilførsel av elektrisk påkobling. Klageren mener at dette er grunnlag for at innklagede, i henhold til punkter signert i tilleggsdokument, skal tilbakebetale klageren kr 150 000.

 

Innklagede anfører:

Det fremstilles i klagen som om innklagede på forespørsel har vært delaktig i å nekte klageren å innta endringer eller tillegg i kontrakten. Dette avvises på det sterkeste. Undertegnede var – og skulle heller ikke være – tilstede på kontraktsmøte.

 

Da kontrakten ble gjennomgått og signert var undertegnede ikke til stede. Det var heller ikke meningen. Partene benyttet et møterom på innklagedes kontor av praktiske hensyn, da selgeren hadde tilhold utenbys og var i byen kontraktsignering. På forhånd var det utarbeidet en kontrakt som skulle gjenspeile det innklagede på forhånd fikk opplyst at partene var enige om.

 

Videre er det således korrekt at innklagede var til stede en kort periode. Det ble gitt beskjed om at de fikk ta kontakt hvis de hadde behov, men at det ellers var opp til partene å gjennomgå og signere kontrakten. Innklagede kan ikke huske å ha vært til stede under møtet utover dette. Innklagede har ikke på noe tidspunkt avvist eller vanskeliggjort endringer i kontrakten. Slikt spørsmål ble ikke rettet mot innklagede. Da partene var ferdige på møtet, fikk innklagede overlevert et eksemplar av signert kontrakt.

 

Da kontrakten var signert, gjaldt det et tilbakehold av et beløp, i påvente av tinglyst skjøte for nøstetomt. Dette var naturlig da nøstetomten på det tidspunkt ikke var endelig fradelt hovedeiendommen – den hadde ennå ikke fått eget bruksnummer. Bestemmelsen i kontrakten var innklagedes forslag i utkastet, som så lot det være opp til partene å avgjøre med hvilken sum tilbakehold burde gjøres. Dette havnet da på kr 200 000.

 

Refleksjonen til innklagedes rolle i transaksjonen finnes i kjøpekontraktens § 3 punkt 8.

 

Den 14. desember 2012 utbetalte innklagede restoppgjøret til selgeren i henhold til avtalen, og varslet deretter partene om det. Beløpet ble utbetalt samme morgen, før innklagede fikk krav fra klageren på e-post.

 

Dersom det er korrekt at selgeren ikke har fullført restarbeider på eiendommen, og for øvrig gitt feilaktige og/eller mangelfulle opplysninger om eiendommen, er det selvsagt trist for klageren. Dersom slik eventuell opplysningssvikt gjelder klagerens forutsetninger for tilbakehold også, er innklagede i så fall ført bak lyset i samme grad som klageren. Det er likevel slik at kravet i alle tilfelle må dokumenteres og rettes som et erstatningskrav mot selgeren – ikke innklagede som oppgjørsansvarlig.

 

Det er vedlagt klagen et brev fra innklagede vedrørende opprettelse av realsameie. Det er uklart for innklagede hvilken relevans dette skal tillegges i forhold til klagerens krav her. Om innholdet i dette, er det å si at det er dokumentasjon på at den eiendommen klageren har kjøpt også har fått sin ideelle 1/3 av fellesareal i området, og at innklagedes bistand for å få det formelle på plass dermed er avsluttet.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder påstått feilaktig utbetaling av tilbakeholdt del av kjøpesummen.

 

Reklamasjonsnemndas baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken uttalte partene seg ulikt i forhold til hvorvidt innklagede deltok i møtet eller ikke.

 

Hva som ble sagt vedrørende det omtvistede forbeholdet, og om innklagede var til stede under møtet eller ikke, reiser ”bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under saksbehandlingen”. I tillegg mener nemnda at ”sakens dokumenter ikke danner tilstrekkelig grunnlag for avgjørelse i nemnda”, jf. Avtale om Reklamasjonsnemnd. Reklamasjonsnemnda finner derfor at klagen må avvises.

 

 

Konklusjon:

 

Klagen avvises.