Klage nr 2013037

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 17. juni 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:       Notar Ålesund avd. Sentrum

Ålesund Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder: Tilbakeholdelse, herunder renter av tilbakeholdt beløp

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren har kjøpt en eiendom formidlet gjennom innklagede. Eiendommen var en leilighet i et nybyggprosjekt. Overtakelsesforretning ble i første omgang kun gjennomført for leiligheten klageren hadde kjøpt. Det ble opplyst om at overtakelsesforretning for carport, kjellerbod og fellesarealer ville bli foretatt på et senere tidspunkt. Etter befaringen av leiligheten, signerte klageren protokollen etter at relevante anmerkninger var blitt foretatt.

 

Den senere overtakelsesforretningen som ble arrangert for fellesarealene ble avrutt da det viste seg at det var så mange feil og mangler at protokollen ikke kunne signeres. Klageren ønsket da at innklagede skulle holde tilbake 5 % av kjøpesummen til sikkerhet for at manglene ble utbedret, men det viste seg at innklagede hadde utbetalt hele kjøpesummen etter at protokollen for leiligheten var signert.

 

Videre har klageren krevd erstatning for den merutgift det utgjorde for klageren at utbyggeren måtte bytte fra planlagt biobrenselpeis til å sette inn pipeløp. Det er hevdet at innklagede bevisst har gitt feilaktig informasjon for å få klageren til å godta en ekstrautgift på kr 40 000.

 

Klagerne og innklagede blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”klagerne” og ”innklagede”.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

Klageren anfører:

Klageren kjøpte en eiendom formidlet gjennom innklagede i januar 2012.

Overtakelsesforretning ble gjennomført i januar 2013. Tilstede var en representant fra innklagede, utbyggeren og utførende entreprenør. Da overtakelsesforretningen begynte ble det opplyst at befaringen bare skulle omfatte selve leiligheten, og at carport, kjellerbod og fellesarealer ville bli tatt senere.

Klageren stusset over dette, men gikk med på å gjennomføre befaringen og signerte protokoll etter at relevante anmerkninger var blitt nedskrevet.

Fredag 1. februar 2013 skulle det være overtakelsesforretning av fellesarealene. På denne befaringen møtte en representant for utbyggeren. Det møtte ingen representanter fra innklagedes side. Overtakelsesforretningen ble avbrutt da det viste seg å være så mange feil og mangler at protokollen ikke kunne signeres.

Mandag 4. februar 2013 sendte klageren en e-post til innklagede og ba om at 5 % av kjøpesummen skulle holdes tilbake da det var fremkommet betydelig antall feil og mangler. Dagen etter kom det svar fra innklagede om at hele kjøpesummen allerede var utbetalt til utbyggeren. Det ble videre opplyst at dersom deler av kjøpesummen skulle holdes tilbake for uferdige fellesarealer etter bustadoppføringsloven § 31, så måtte det ha vært gjort under overtakelsesforretningen av leiligheten.

Klageren mener at kjøpesummen ikke kan overføres til selgeren før hele overtakelsesforretningen er gjennomført og funnet i orden. Det er ikke naturlig å be om å holde tilbake deler av kjøpesummen når det uttrykkelig blir opplyst at bare deler av befaringen skal gjennomføres. Klagerens synspunkt er at hele befaringen må gjennomføres før megleren har anledning til å utbetale avtalt kjøpesum.

Det er tydelig at fellesarealene har betydelige mangler og er uferdige, da utbygger hevder at det er holdt igjen kr 100 000 fra utførende entreprenør.

Manglene klageren har påpekt er betydelige og er rettet mot utbyggeren. Det gjelder manglende sikker adkomst til feiing av pipe, feil prosjektert carport (for smal), manglende asfaltering osv.

Klagerens krav er at 5 % av kjøpesummen på kr 2 790 000 tilbakeføres klagerens klientkonto, alternativt at innklagede stiller bankgaranti for tilsvarende beløp inntil feil og mangler er utbedret.

Klageren har videre utfylt sin første klage med følgende:

I desember 2011 ble klageren kontaktet av innklagede med informasjon om at prosjektet ikke ville bli godkjent med biobrenselpeis, og at det måtte settes inn pipeløp med alternativ oppvarming. Dette ville medføre en ekstra kostnad på kr 40 000. I e-posten fra innklagede skriver han; ”Vi har hatt samtaler med alle de andre kjøperne i prosjektet, og disse har godtatt økningen på 40 000 kr, og nå gjenstår det en tilbakemelding frå deg”. Klageren etterspurte deretter regnestykke for denne omleggingen, der kostnadene for biobrenselpeis er trukket ut.

I en senere e-post fikk klageren informasjon om blant annet hvorfor det måtte settes inn pipe, og at det hastet med å bestille disse. Videre ble det opplyst at ”dette ses på som en merverdi for alle leilighetene i bygget, og at alle andre kjøpere har stilt seg svært positiv til denne endringa”.

Erklæring fra klageren om å betale ekstra for pipeløpet ble sendt innklagede i desember.

I januar underskrev klageren kjøpekontrakt hvor kr 40 000 for pipeløper var inkludert i prisen på kr 2 790 000. Kjøpekontrakt signert av selgeren ble mottatt i februar 2012.

Den 20. januar 2013 mottok klageren et krav fra innklagede om betaling for pipeløpet. Under stiftelsesmøtet for sameiet to dager senere, ble det undersøkt om flere hadde fått krav om å betale for pipeløpet to ganger. Av de fem fremmøtte kjøperne, hadde bare én annen kjøper fått en slik henvendelse. De andre tre kjøperne hadde ikke fått noen slik henvendelse fra selgeren. Alle syv leilighetene har fått pipeløp. Klageren vet bare om en annen kjøper som har betalt
kr 40 000 ekstra i tillegg til kjøpesummen i prospektet. Klagerens avgjørelse om å akseptere ekstra betaling for pipeløpet var basert på at ”alle de andre kjøperne i prosjektet hadde godtatt økningen på kr 40 000” og at ”alle de andre kjøperne hadde stilt seg svært positive til denne endringen”. Til orientering er det bare fem kjøpere som blir omtalt, da det fortsatt er to leiligheter som ikke er solgte.

Klageren har opplevd dette som bevisst feilinformasjon og ville ikke ha akseptert et tillegg i kjøpesummen for pipeløp på kr 40 000, dersom de faktiske forholdene hadde vært kjent. På denne bakgrunn har klageren satt frem et krav om tilbakebetaling av kr 40 000 som er betalt ekstra for pipeløpet.

Innklagede har i sitt svar til klagerens krav forklart at de andre kjøperne har betalt ekstra for pipeløpene, men det fremgår av avisannonse at tinglyst kjøpesum ikke er endret i forhold til prisen som er oppgitt i salgsprospektet. Dette samsvarer med at bare en annen kjøper har blitt spurt om og betalt ekstra for pipeløpet.

Innklagede anfører:

Innklagede anfører innledningsvis at klagen bør anses ugyldig da det er rettet mot feil foretak.

 

Det videre tilsvaret foretas under forutsetning av at Reklamasjonsnemnda likevel tar klagen til behandling.

 

Klageren anfører at innklagede ikke hadde anledning til å overføre hele kjøpesummen til selgeren før også overtakelse av fellesarealene var gjennomført og funnet i orden. Klageren hevder i den forbindelse at overtakelsesforretningen ikke er gjennomført etter gjeldende regler. Klageren mener at også overtakelsesforretning av fellearealer må gjennomføres før megleren har anledning til å utbetale kjøpesummen.

 

Innklagede viser innledningsvis til at de har forsøkt å komme til en minnelig løsning partene imellom, og har i den anledning innledet samtale mellom selgeren og klageren, hvor de foreslo at et beløp tilbakeføres til meglerens klientkonto til sikkerhet for klagerens påståtte krav mot selgeren.

 

Imidlertid har ikke innklagede lykkes i å oppnå enighet mellom partene da klagerens krav om tilbakeføring av beløp er helt urealistisk. I den forbindelse viser innklagede til at klageren i tillegg til å kreve tilbakeført et beløp til sikkerhet for uferdige arbeider som avdekket under overtakelsesforretningen, også krever tilbakeført beløp til sikkerhet for mangelskrav hun mener å ha mot selgeren uten at disse har sammenheng med uferdige arbeider på sameiets fellesarealer.

 

Innklagede gjør videre oppmerksom på at forhandlinger mellom klageren og selgeren fremdeles pågår.

 

Videre vises det til at krav som klageren hevder å ha mot selgeren på bakgrunn av uferdige arbeider på fellesareal utelukkende gjelder forholdet selger/kjøper. Spørsmål vedrørende hvorvidt klageren har et berettiget krav mot selgeren på grunnlag av uferdige arbeider og mangler har derfor Reklamasjonsnemnda ikke kompetanse til å behandle.

 

Innklagede kan med utgangspunkt i § 6-3 i lov om eiendomsmegling og alminnelige erstatningsregler bli ansvarlige for et økonomisk tap klageren har lidt.

 

Det er innklagedes oppfatning at innlagede ikke har begått brudd på meglerens alminnelige omsorgsplikt.

 

Alminnelig fremgangsmåte ved overtakelse av nybygg er at overtakelse av selve leiligheten foretas straks denne er ferdigstilt. Overtakelse av fellesarealer foretas på et senere tidspunkt. Dersom det er gjenstående arbeider på eiendommens fellesarealer, gir dette vanligvis ikke kjøperen rimelig grunn til å nekte overtakelse av eiendommen. Overtakelse gir derfor selgeren rett til å kreve sluttoppgjør.

 

Kjøperen har imidlertid i kraft av bustadoppføringsloven § 31 rett til å holde tilbake beløp til sikring av entreprenørens (selgerens) ferdigstillelse av fellesarealene i siste byggetrinn. Dersom kjøperen ønsker å tilbakeholde et beløp til sikkerhet for uferdige arbeider, må kjøperen opplyse om dette før fullstendig oppgjør er gjennomført.

 

Klageren har, etter innklagedes syn, fått tilstrekkelig veiledning om forbrukers tilbakeholdsrett. Kjøperens rettigheter med hensyn til eventuelt tilbakehold av penger, er nøye omtalt i kjøpekontraktens punkt 4.1 siste avsnitt. Videre vises det til kontraktens punkt 6 som omhandler selve overtakelsesforretningen.

 

I tillegg ble klageren informert om forbrukerens alminnelige tilbakeholdsrett under kontraktsmøtet. Klageren mottok også kopi av bustadsoppføringsloven som et vedlegg i kontraktspermen som klageren fikk utdelt under kontraktsmøtet.

 

Dersom Reklamasjonsnemnda skulle komme til at innklagede har begått brudd på omsorgsplikten, mener innklagede at klageren uansett ikke har krav på økonomisk kompensasjon.

 

Innklagede begrunner sitt synspunkt med at klagerens manglende mulighet til å tilbakeholde penger for uferdige arbeider ikke har medført noe økonomisk tap for klageren som kan kreves erstattet av innklagede. Kjøper ville uansett i en overtakelsesprotokoll krevd tilbakehold inntil kravet var innfridd.

 

Klagerens krav om erstatning kan ikke føre frem.

 

Til den utfyllende klagen har innklagede anført:

 

Innledningsvis anføres det at klagerens krav om erstatning ikke kan behandles av Reklamasjonsnemnda da klagen utelukkende omhandler forhold mellom selgeren og klageren som kjøper. Innklagede opptrer som mellommann i et kjøpsforhold, og plikter derfor å videreformidle selgerens eventuelle krav om tilleggsbetaling. Nemnda har således ikke kompetanse til å ta stilling til hvorvidt klageren har et berettiget krav på tilbakebetaling av
kr 40 000 for tilleggsbetaling av pipeløp.

 

For ordens skyld er det vist til eiendomsmeglingsloven § 6-8 første ledd som omhandler oppdragstakerens plikt til å utarbeide skriftlig kjøpekontrakt.

 

Det stilles vanligvis krav om at kontrakten må gjenspeile det som fremgår av salgsoppgaven, men det er anledning til å bli enige om annet enn det som allerede er avtalt.

 

Det vises i den forbindelse til at klageren signerte kjøpekontrakt hvor total kjøpesum var endret i samsvar med erklæring om tilleggsbetaling for pipeløp. Det fremgår av kjøpekontraktens punkt 3.1 at ”vederlaget for i den punkt 2 nevnte bolig er satt til
NOK 2 790 000,-”[…]”.

 

Klageren er således bundet av den signerte kjøpekontrakt og har ikke anledning til å fravike denne.

 

Innklagede viser videre til at klageren baserer sitt krav på forhold som omhandler øvrige kjøpere og øvrige leiligheter i prosjektet. Innklagede viser til at dette er forhold som ikke vedrører denne saken. Det presiseres at kjøpekontrakt inngått mellom selgeren og øvrige kjøpere i prosjektet ikke er av relevans for avtaleforholdet mellom klageren og selgeren.

 

Prinsipalt anføres derfor at klagen ikke kan tas til behandling i Reklamasjonsnemnda.

 

Det antas at klageren begrunner sitt påståtte erstatningskrav mot innklagede med utgangspunkt i eiendomsmeglingsloven § 6-3 annet ledd som omhandler meglers opplysningsplikt.

 

Etter forarbeidene følger det blant annet at oppdragstakeren også skal arbeide for at medkontrahenten kan inngå en avtale på grunnlag av riktig informasjon.

 

Klageren anfører i sin klage at avgjørelsen om å akseptere ekstra betaling for pipeløpet var basert på innklagedes uttalelse om at ”alle de andre kjøperne i prosjektet hadde godtatt økningen til på kr 40 000,-” og at ”alle de andre kjøperne hadde stilt seg svært positive til denne endringen”. Klageren anfører videre at hun opplever dette som bevisst feilinformasjon, og at hun ikke hadde akseptert et tillegg til kjøpesummen for pipeløp dersom de faktiske forholdene var kjent.

 

Det er innklagedes oppfatning at det ikke er gitt feilinformasjon til klageren om de faktiske forholdene, og at klagerens krav må avvises.

 

Det vises til forklaringen som ble gitt til klageren i brev av 4. februar 2013. Av innklagedes forklaring fremgår det at to av kjøperne i prosjektet ble bedt om og godtok signering av erklæring om betaling for tillegg. Innhenting og signering av tilleggserklæringen var da nødvendig ettersom midlertidig kjøpekontrakt ble signert på et tidspunkt da selgeren fremdeles ikke hadde nødvendig informasjon om tilleggskostnader for pipeløp. Kjøpesum for disse leilighetene var derfor beregnet med utgangspunkt i den opprinnelige leveransebeskrivelsen. Den opprinnelige leveransebeskrivelsen inkluderte kun brenselpeis.

 

En tredje kjøper inngikk en intern avtale med selgeren hvor enighet om total kjøpesum også inkluderte tilleggskostnad for nytt pipeløp. Partene var derfor inneforstått med at endelig kjøpesum var beregnet med utgangspunkt i leveranseendringen og tilleggskostnad for pipeløp. Det var i dette tilfellet derfor ikke nødvendig å innhente tilleggserklæring fra kjøperen. Hva gjelder de øvrige kjøpere i prosjektet, ble kjøpekontrakt signert på et senere tidspunkt. På det tidspunktet da innklagede innhentet tilleggserklæring med henvisning til at ”alle de andre kjøperne i prosjektet hadde godtatt økningen på kr 40 000,-”, gjaldt henvisningen kjøperne på det aktuelle tidspunkt i prosjektet.

 

Innklagede har dermed ikke feilinformert klageren i forbindelse med innhenting av erklæring om tilleggsbetaling for pipeløp.

 

Klageren kan ikke gis medhold i sitt erstatningskrav mot innklagede foretak.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren registrerer at innklagede mener at klagen ikke kan behandles, da den er stilet til et annet meglerforetak. Klagen er rettet mot det foretaket som fremkommer av det følgeskriv som ble sendt sammen med kjøpekontrakten datert 6. februar 2012. Det menes derfor at klagen ikke kan avvises. Herved endres klagen til å gjelde innklagede.

 

Når det gjelder tilbakeholdelse av deler av kjøpesummen, kan tilbakeholdelse skje med grunnlag i både uferdige arbeider og mangler ved utførte arbeider. Klageren vurderer uferdige arbeider på overtakelsestidspunktet til å være en mangel ved det avtalte produkt som kjøpes. Når det gjelder realismen i kravet, så er det saklig dokumentert i vedlegg som ble utarbeidet i forbindelse med at innklagede tok kontakt og ønsket å inngå forlik. Forslag til kontrakt for forlik fra innklagede er basert på en ”mangelliste” der betydelige feil og mangler samt uferdige arbeider ved leilighet og fellesarealer er utelatt. På denne bakgrunn ble klagerens krav opprettholdt. I telefonsamtale med innklagede ble det til klageren opplyst at innklagede allerede hadde endret sine rutiner på bakgrunn av denne klagen.

 

Det er ukjent for klageren at det fortsatt pågår forhandlinger for å finne en løsning, slik innklagede hevder. Klageren har vært kontaktet pr. telefon en gang. Samme kved ble det tilsendt en avtale på e-post. Denne ble besvart skriftlig samme kveld. Etter dette tidspunktet, har ikke klageren hatt kontakt med innklagede.

 

Klageren er glad for at innklagede sier seg enig i at kjøperen kan holde tilbake et beløp dersom fellesarealene ikke er ferdigstilt på overtakelsestidspunktet. Hovedpoenget i denne saken er at innklagede har utbetalt hele kjøpesummen til selgeren før ferdigbefaring av fellesarealene er gjennomført. Innklagede fant heller ikke grunn til å møte opp på ferdigbefaringen av fellesarealene som viste seg å ha så mange feil og mangler at befaringen måtte avbrytes uten at det ble signert protokoll. Det kan opplyses om at det enda ikke er avholdt ferdigbefaring av tak på selve boligblokken og carport.

 

Til innklagedes brev av 16. mai 2013 har klageren kommet med følgende bemerkninger:

 

Klagerens hovedpoeng i saken er at innklagede har feilinformert klageren for å få en aksept for pristillegg for pipeløp. I ettertid har klageren forstått at dette var viktig for å få prosjektet i gang.

 

Dette baseres på at innklagede i to e-poster har skrevet:

 

”Vi har nå hatt samtaler med alle de andre kjøperne i prosjektet, og disse har godtatt økningen på 40 000 kr, og nå gjenstår en tilbakemelding frå deg”.

 

”Dette ses på som en merverdi for alle leilighetene i bygget, og alle andre kjøpere har stilt seg svært positiv til denne endringa”.

 

Innklagede sier i sitt tilsvar at ”alle de andre kjøperne i prosjektet” er ment å henvise til kjøperne på det aktuelle tidspunktet. Det er begrunnet i klagen at ”alle de andre kjøperne” på det aktuelle tidspunkt gjelder 1 kjøper av 7 kjøpere i prosjektet.

 

En slik teknisk omskriving av virkeligheten faller på sin egen urimelighet.

 

Innklagede hevder at klageren er bundet av kjøpekontrakten, der pipeløpet er inkludert i prisen. Kjøpekontrakten er like fullt inngått på bakgrunn av uriktige opplysninger fra innklagede. Denne feilen må kunne rettes opp.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder for det første klagerens krav om at 5 % av kjøpesummen på kr 2 790 000 tilbakeføres til klagerens klientkonto hos innklagede til sikkerhet for utbedring av de mangler prosjektet har. For det andre gjelder klagen krav om erstatning på kr 40 000 for det innbetalte beløp til pipeløp.

 

Klagen var opprinnelig rettet mot feil innklaget, men dette forholdet er senere rettet opp. Dette medfører ikke at klagen må avvises.

 

Normal prosedyre i ved overtakelse av leilighet ved byggeprosjekter av denne art, er at det deponeres penger på klientkonto slik som beskrevet i kjøpekontrakten pkt. 4.1 siste avsnitt, dersom det er mangler ved leiligheten eller fellesarealer. I dette tilfellet var innklagede med på overtakelsesforretningen. Det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser at megleren har veiledet kjøperen i tilstrekkelig grad i dette tilfellet om konsekvensene av manglende tilbakehold og faren for rettstap. I denne saken fremstår det som klart at kjøperen (klageren) burde ha holdt tilbake/deponert del av kjøpesummen på meglerens klientkonto til dekning av kjøperens forholdsmessige andel for ferdigstillelse av fellesarealer. Nemnda finner det derfor lite sannsynlig at megleren har gitt slik veiledning.

 

Nemnda har på denne bakgrunn kommet til at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Dersom det foreligger ansvarsgrunnlag, adekvat årsakssammenheng og økonomisk tap, vil innklagede også kunne bli erstatningsansvarlig.

 

Når det gjelder erstatningskravet på kr 40 000, står det påstand mot påstand. Nemnda finner at dette forholdet reiser spørsmål som ikke egner seg for skriftlig behandling i nemnda.

 

 

 

Konklusjon:

 

Notar Ålesund, avd, Sentrum, Ålesund Eiendomsmegling AS, har opptrådt i strid med god meglerskikk.