Klage nr 2013022
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. august 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler 1 Oslo AS, avd. Torshov
Saken gjelder: Feilaktige opplysninger om fellesutgifter
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet formidlet gjennom innklagede. Klageren hevder at innklagede ikke har formidlet korrekt størrelse på fellesutgiftene slik opplysningen på salgstidspunktet etter klagerens mening tilsa. Heller ikke skal innklagede ha formidlet at det det forelå et vedtak som ville medføre at klagerens fellesutgifter ville øke ytterligere.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren kjøpte leiligheten formidlet av innklagede i juli 2012. På bakgrunn av visning og salgsoppgave la klageren inn bud tilsvarende prisantydning. Ifølge salgsoppgaven var fellesutgiftene til leiligheten kr 3 629. Da klageren syntes at dette var relativt høyt sammenlignet med andre tilsvarende leiligheter, ble innklagede spurt om årsaken til dette. Innklagede opplyste at en del av fellesutgiftene, omtrent 1000 kroner, var knyttet til et kortsiktig lån til rehabilitering av bad, noe klageren anså som tilfredsstillende. Videre opplyste innklagede at selgeren var styreleder i borettslaget og derfor eventuelt kunne svare på ytterligere spørsmål.
Under kontraktsmøtet fikk klageren overlevert utskrift fra grunnboken. Samtidig ble det utdelt en stor mengde opplysninger om boligselskapet og borettslaget, uten at disse ble gjennomgått.
Klageren ble derfor svært overrasket da han noen dager senere oppdaget at megleropp-lysningene som var innhentet viste fellesutgifter på kr 3 976, eller nær ti prosent høyere enn hva som ble oppgitt i salgsoppgaven og av innklagede. Klageren tok derfor kontakt med megleren som skal ha sagt at eieren hadde opplyst at det høyere beløpet skyldtes en misforståelse av den nye forretningsføreren, og at eieren som styreleder kunne bekrefte at de faktiske fellesutgiftene tilsvarte summen som var oppført i salgsoppgaven, eventuelt at fellesutgiftene skulle nedjusteres umiddelbart.
Første faktura etter overtakelsen viste imidlertid at utgiftene faktisk lå på kr 3 977. Klageren tok da kontakt med både selgeren og forretningsføreren for å få klargjort de reelle fellesutgiftene. Selgeren (som ikke var styreleder men et styremedlem) opplyste pr. telefon at fellesutgifter ville bli nedjustert. Videre ble klageren henvist til styreleder i borettslaget. Vedkommende opplyste klageren om at fellesutgiftene hadde vært på 3 976 kr siden begynnelsen av 2012, men at en gjennomgang ville bli gjort ved ny forretningsfører snarest. Vedkommende påpekte imidlertid at gjennomgangen og ny fordelingsbrøk sannsynligvis ville medføre en økning i klagerens fellesutgifter. Klageren valgte likevel å avvente den varslede gjennomgangen, da den var varslet til høsten 2012. Da en slik gjennomgang endelig ble gjort i desember 2012, medførte dette en økning i fellesutgifter for klagerens leilighet til kr 4 435. På kjøpstidspunktet lå med andre ord de månedlige fellesutgiftene kr 347 høyere enn hva som er oppgitt i salgsoppgaven. Det forelå videre opplysninger fra både forretningsføreren og styrelederen at disse snart ville justeres og at dette sannsynligvis ville medføre en økning i de aktuelle fellesutgiftene, som pr. 1. januar 2013 er 806 kr høyere enn oppgitt ved salg.
En månedlig differanse på kr 347, nå reelt kr 806, representerer en vesentlig merkostnad for klageren, og ville naturlig nok ha påvirket budet som ble inngitt. Ettersom det ikke ble inngitt andre bud på leiligheten, og dermed heller ikke ble avholdt budrunde, er det også en viss sannsynlighet for at klageren har betalt en høyere pris for leiligheten enn hva den faktisk er verdt. De høye felleskostnadene har konsekvenser for klagerens økonomi i lang tid, og vil sannsynligvis også ha konsekvenser for den fremtidige salgsverdien på boligen.
Ved å oppgi feil opplysninger om fellesutgifter mener klageren at innklagede misligholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt i medhold av eiendomsmeglingsloven. Klageren ber om at innklagede kompenserer for lidt tap som følge av differansen i fellesutgiftene samt verdiforringelse.
Innklagede anfører:
Innklagede har i forbindelse med tilretteleggingen av salgsoppdraget innhentet boligopplysninger fra forretningsføreren. I opplysningene ble det oppgitt en husleie på
kr 3 976,- pr mnd. Den oppgitte husleien var blitt justert opp av ny forretningsfører etter at skifte av forretningsfører fant sted tidligere samme år. Selgeren, som i sin tid satt i styret i sameiet, var av den oppfatning at denne oppjusteringen var uriktig, gjennomført uten styrevedtak og insisterte på at innklagede skulle benytte seg av opprinnelig husleie, kr 3 629, jfr. bilag 1 – salgsoppgaven under punktet «Felleskostnader». Av salgsoppgaven fremkommer det informasjon om at; «Sameiet fikk ny forretningsfører 1/3-12. Forretningsfører vil foreta en nøyere regnskapsgjennomgang i juni måned. Husleien kan bli justert i den forbindelse». Innklagede fikk ikke opplysninger om endringer av eierbrøk i sine opplysninger fra forretningsfører, kun et varsel om gjennomgang av den økonomiske situasjonen, som opplyst i salgsoppgaven. Av styrets årsberetning, eller boligopplysninger fra forretningsføreren, som fulgte salgsoppgaven, fremkom det ikke informasjon om en ytterligere økning av fellesutgiftene, utover den nevnte gjennomgangen. Selgeren har akseptert ansvaret for differansen i fellesutgiftene og innklagede har dermed formidlet et tilbud til klageren på
kr 19 130. Tilbudet er basert på nåverdien av differansen på salgstidspunktet, kr 347, avregnet over 5 år.
Innklagede kan ikke se at det fremkom opplysninger på salgstidspunktet som legger grunnlaget for en høyere erstatning. Basert på informasjon fra forretningsføreren ville husleien blitt oppgitt til kr 3 976 og innklagede har i oppgaven varslet om at det kunne skje en endring. Etter innklagedes syn har klageren akseptert å ta risikoen for dette. Å spekulere i hva en fremtidig endring vil medføre, faller utenfor meglerens oppgave.
Innholdet og grunnlaget for fastsettelsen av nye fellesutgifter var også ukjent på salgstidspunktet. Klageren har blitt tilbudt erstatning fra selgeren. Kjøperen har avvist tilbudet, og vil at en ti års periode legges til grunn for beregningen, i tillegg til at selgeren kompenserer henne for forhøyelse som kom etter ny forretningsførers gjennomgang den 1. juni 2012.
Klagernes ytterligere anførsler
Det stemmer at klageren er tilbudt en erstatning på kr 19 130. Klageren mener at det reelle økonomiske tapet er høyere og at det er det som må legges til grunn for erstatnings-utmålingen. De faktiske fellesutgiftene er i dag kr 4 435, det vil si kr 806 mer enn opplyst i salgsoppgaven. Oppjusteringen kom få måneder etter kjøpet og som følge av en lånejustering som både selgeren og innklagede kjente til, og som megleren refererte aktivt til da klageren først klaget på fellesutgiftene kort tid etter kjøpet. Klageren anfører derfor at det er det høyere beløpet som må legges til grunn for erstatningsutmålingen.
Videre har klageren i et mottilbud formidlet argumentene overfor. Klageren har til forskjell fra tidligere, foreslått at det legges til grunn et femårs perspektiv for beregningen av tap, ikke et tiårs perspektiv som innklagede hevder i tilsvaret. Det ble i brevet bedt om at innklagede legger det faktiske tap til grunn og vurderer å heve erstatningsbeløpet til omtrent kr 38 260. For øvrig ber klageren om at innklagede dekker hennes klagegebyr på kr 500.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder spørsmålet og innklagede har oppfylt undersøkelsesplikten og opplysningsplikten som følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Etter bestemmelsens 3. ledd nr. 1 skal salgsoppgaven blant annet inneholde opplysninger om «lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og månedlige felleskostnader, samt andre faste kostnader som knytter seg til dette».
Innklagede har bekreftet at opplysningene fra forretningsfører på salgstidspunktet tilsa at fellesutgiftene var på kr 3 976. Begrunnelsen for at salgsoppgaven likevel omtalte at fellesutgiftene var på kr 3 629 var at selgeren krevet dette, da han mente at styrevedtaket som hadde fastsatt dette var ugyldig.
Ved å innhente informasjon om borettslagets formuesforhold har innklagede tilsynelatende oppfylt den undersøkelsesplikt loven pålegger megler. Nemnda finner likevel at det å tilsidesette den informasjonen forretningsføreren gir, skjerper meglerens aktsomhetsplikt vedrørende selgerens opplysninger og om disse er korrekte. Nemnda kan ikke se at innklagede på en betryggende måte har kontrollert den informasjon selgeren kom med. På bakgrunn av dette er nemnda kommet til at innklagede i denne saken ikke har oppfylt de plikter loven pålegger ham, og at han har handlet i strid med god meglerskikk.
Når det gjelder utmålingen av erstatningen finner nemnda at salgsoppgaven har inneholdt tilstrekkelig informasjon vedrørende mulig oppjustering av fellesutgiftene i nær fremtid. Av den grunn gis ikke klageren medhold i at hun kan få erstattet differansen på kr 806, men at differansen på kr 347 skal legges til grunn. Dette utgjør en årlig differanse på kr 4 164.
Utgangspunktet for erstatningsutmålingen er at klageren kan kreve full dekning. Etter praksis i nemnda må innklagede dekke felleskostnader tilsvarende fem års utgifter som utgjør
kr 4 164 x 5 = kr 20 820, neddiskontert til nåverdi med 3,5 % beregnet forrentning utgjør det kr 18 801.
I vår sak har innklagede på vegne av selgeren gitt klageren et tilbud om erstatning tilsvarende nemndas utregning. Av den grunn har nemnda kommet til at klageren ikke kan få medhold utover tilbudet fra selgeren. Nemnda forutsetter at selgerens tilbud fortsatt står ved lag etter at partene har mottatt nemndas avgjørelse. Det er for øvrig ikke grunnlag for å pålegge innklagede å betale klagegebyret.
Konklusjon:
Eiendomsmegler 1 Oslo AS, avd. Torshov, har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.