Klage nr 2013029
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. august 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Privatmegleren Tromsø
Nansen Plass Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren solgte sin leilighet gjennom innklagede. Sameiets hadde en egenkapital innsatt på bankkonto, hvor klageren eide en andel av det totale beløpet. Det er litt usikkert hva som er praksis ved overdragelse i sameiet, da innestående på konto er knyttet til den enkelte seksjonen. Klageren mener innklagede skulle ha funnet ut at sameiets praksis var at kjøperen betalte selgerens andel av innestående på konto i tillegg til kjøpesummen, og at han skulle ha formidlet dette til kjøperen før bindende avtale kom i stand. Klageren krever at innklagede erstatter beløpet.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren hevder at innklagede ikke ivaretok selgerens interesser ved å unnlate å innta en formulering om kjøperens betalingsplikt for verdien av selgerens andel av innestående på sameiets bankkonto. Innestående på bankkontoen utgjorde kr 27 164 i tillegg kommer rettsgebyr på kr 860 og sakskostnader på kr 3 440 i forbindelse med selgerens etterfølgende forsøk på å ivareta sine interesser overfor kjøper. Først medio september 2011 undersøkte innklagede praksis hos sameiet i forbindelse med klagerens verdiandel av bankkontoen. Han fikk da opplyst saldoen på kontoen og hvilken praksis som hadde vært etablert ved omsetning
av boliger i dette sameiet. Det hadde vært vanlig at kjøper betalt for oppspart kapital innestående på sameiets konto. Klageren tok ut forliksklage mot kjøperne 4. april 2012. kjøperne ble på grunn av omstendighetene frifunnet og tilkjent sakens omkostninger. Klageren har senere søkt dekning hos innklagede for sitt tap og sine utlegg uten å oppnå medhold.
Klageren har krevd at innklagede betaler beløpet innestående på seksjonens andel samt sakskostnadene, totalt kr 31 464.
Innklagede anfører:
Innklagede mottok salgsoppdrag for eiendommen i mai 2011 og henvendte seg til forretningsføreren for innhenting av opplysninger om eiendommen. Det ble da ikke gitt spesielle opplysninger om fordelingen av sameiets formue, og heller ikke ble det gitt informasjon fra klageren om at hennes andel av sameiets formue skulle tilbakebetales ved salg.
Det ble videre utarbeidet salgsoppgave og annonser og avholdt visninger. Eiendommen ble solgt i juli 2011. Akseptbrev og utkast til kjøpekontrakt ble oversendt begge parter samme dag. Innklagede mottok ingen kommentarer til kontraktens innhold, og kontraktsmøte ble deretter gjennomført.
Etter at boligen var solgt, gjorde klageren innklagede oppmerksom på at hun hadde utbetalt til sin selger et beløp tilsvarende seksjonens andel av sameiets formue da hun kjøpte leiligheten, og at hun krevde at hennes kjøper skulle betale tilsvarende til henne i tillegg til kjøpesummen. Hun opplyste samtidig at hun alternativt krevde beløpet utbetalt fra sameiet. Innklagede tok da kontakt med styrelederen og forretningsføreren for å høre om dette hadde vært vanlig praksis, og for beregning av leilighetens andel av formue.
Styrelederen opplyste da at han kjente til at leilighetens andel av oppsparte midler ved tidligere overdragelser hadde vært overført til selgeren i tillegg til kjøpesummen, men at han ikke visste om dette hadde vært tilfellet ved alle overdragelser. Han opplyste videre at sameiet ikke hadde involvert seg i disse oppgjørene, men at de hadde gått direkte mellom kjøper og selger. Sameiet var imidlertid ikke villige til å utbetale leilighetens andel av formuen til selgeren. På bakgrunn av disse opplysningene tok innklagede kontakt med kjøperen, og oversendte deretter utregningen fra forretningsføreren samt en betalingsoppfordring på vegne av selgeren. Kjøperen avviste kravet under henvisning til at dette skulle det vært opplyst om før det ble inngått bindende avtale om kjøp av leiligheten.
Praksisen med å innkreve selgerens beregnende andel av sameiets formue fra kjøperen var helt ukjent for innklagede, og han fikk heller ikke opplysninger om dette før etter at boligen var solgt. Innklagede har heller ikke kjennskap til andre sameier som gjennomfører lignende praksis ved salg av leiligheter. Eiendommens andel av sameiets formue overdras vanligvis sammen med leiligheten uten at det gjøres avregning.
Innklagede mener å ha gjennomført salgsoppdraget i henhold til god meglerskikk, og at det ikke var noen grunn til å undersøke denne praksisen uten at det ble gitt særskilt oppfordring til å undersøke det. Klagerens krav om at innklagede skal utbetale beløpet som var innestående på sameiets konto avvises.
Klagernes ytterligere anførsler
Klageren anfører at innklagede kjente til problemstillingen vedrørende innestående på sameiets konto både på generelt og på spesielt grunnlag. Det er på det rene at innklagede har utført flere oppdrag for eiere av leiligheter i dette sameiet hvor problemstillingen er tilsvarende denne saken.
Videre viser klageren til at innklagede var til stede i et møte i mars/april 2007 sammen med klagerens/selgerens fullmektig. Under møtet ble klagerens erverv drøftet sammen med innklagede, og selgerens fullmektig overleverte en kvittering for innbetaling av innestående på sameiets konto.
Klageren anfører at innklagede kjente til praksis i sameiet både på generelt og spesielt grunnlag direkte knyttet til klagerens oppdrag til innklagede. Klageren legger også vider til grunn at innklagede observerte denne hendelsen i 2007.
Det anføres videre fra klagerens side at innklagede var kjent med den spesielle ordninen som eksisterte i sameiet angående innbetaling til dekning av fremtidige kapitalbehov i sameiet.
Dette forholdet angår skjæringspunktet mellom selgerens opplysningsplikt og innklagedes undersøkelsesplikt. Klageren legger til grunn at nemnda må legge avgjørende vekt på at megleren er pliktig til å undersøke alle forhold til sameiets økonomi og formuesmessig stilling relatert til selgerens ensidige forhold til sameiet. Det må også legges vekt på at megleren er den profesjonelle part i forholdet og således har en betydelig større aktsomhetsplikt enn klageren som selger, og som er ganske ukjent i denne type problemstillinger.
Innklagedes ytterligere anførsler
Innklagede mottok informasjon om denne høyst uvanlige praksisen først etter at leiligheten var solgt. Videre har innklagede gjennomført flere salg i det aktuelle sameiet uten at han har fått opplysninger om at sameiets formue skal fordeles eller tilbakebetales. Innklagede har aldri tidligere vært involvert i overføringer av sameiets formue mellom en kjøper og en selger.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder spørsmålet og innklagede har oppfylt undersøkelsesplikten og opplysningsplikten som følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Etter bestemmelsens første ledd skal megleren sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen.
Innklagede har vist til at det ble innhentet opplysninger fra forretningsføreren som oppfyller de plikter loven pålegger megleren ved salg av fast eiendom. I dette tilfellet påstår klageren at innklagede ikke har oppfylt denne plikten da det ikke ble gitt informasjon til kjøperen om krav på betaling utenom kjøpesummen. Etter nemndas syn er det klageren selv som har bevisbyrden for at innklagede hadde slik kunnskap da ordningen må sies å avvike fra det som er vanlig praksis i bransjen.
Reklamasjonsnemndas baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken uttaler partene seg ulikt i forhold til hvorvidt innklagede fikk kunnskap om en mulig praksis i sameiet under et møte i 2007.
Innklagede har lagt frem for nemnda en e-post-korrespondanse som viser at innklagede fikk svar på sin henvendelse til forretningsføreren den 26. oktober 2011. Det er opplyst for nemnda at budaksept på eiendommen forelå den 5. juli 2011. Nemnda har derfor kommet til at klageren ikke på en tilstrekkelig måte har bevist at innklagede skal ha hatt en slik kunnskap som påstått før avtale var inngått.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.