Klage nr 2013030

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. august 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:       Eiendomsmegler Tormod Møller AS

 

Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Innklagede kjøpte en enebolig formidlet gjennom innklagede. Eneboligen hadde en enhet som under visning var utleid med en månedlig leieinntekt på kr 5 000. Det ble opplyst at utleieenheten ikke var søkt godkjent hos kommunen. Innklagede skal ha sagt at «det kun manglet noen gipsplater og en strømmåler for å få enheten samt garasjen godkjent av kommunen. Selgeren hadde frem til salg leid ut enheten ulovlig. I ettertid har klageren fått kunnskap om at selgeren allerede i 2006 fikk varsel fra kommunen om at leieforholdet måtte opphøre. Klageren har krevd erstatning fra innklagede.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren kjøpte en enebolig med «dobbel garasje med leilighet i 2. etg.» gjennom innklagede eiendomsmegler.

 

Innklagede skal ha gitt uttrykk for at den kun manglet noen «gipsplater» og en strømmåler for å få leiligheten i dobbelgarasjen godkjent av kommunen. Når det gjelder innklagedes utsagn, bemerkes at kjøper og megler er bekjente. Klageren fastholder at innklagede inntok en noe kjekk holdning og opplyste at det som eventuelt måtte til var doble gipsplater og strømmåler. Videre uttalte innklagede at leiligheten var «rosinen i pølsa».

 

Under visning var leiligheten over garasjen utleid med en husleie på kr 5000 pr. måned.

 

Da klageren undersøkte i kommunen, viste det seg imidlertid at selgeren av eiendommen allerede i 2006 hadde fått varsel fra kommunen om opphør av bruk av den aktuelle leiligheten, samt varsel om tvangsmulkt dersom leieforholdet ikke opphørte. Det fremkom også at byggmesteren som hadde oppført garasjen hadde gitt kommunen opplysninger om at han ikke ville gå videre med søknad om bruksendring fordi det på eiendommen var store begrensninger i BYA og utomhusplan for to enheter på så liten tomt. Videre ville brannkravene bli for omfattende.

 

Dette betyr ifølge klageren at selgeren har drevet med ulovlig utleie av den aktuelle garasjen siden 2006.

 

Klageren anfører at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og at megleren er erstatningsansvarlig for klagerens tap som følge av forsømmelsen.

 

Saken er rimelig analog med Reklamasjonsnemndas avgjørelse KEM-2007 s. 217 idet eiendommen er markedsført med utleiedel uten forbehold. Dette fremgår flere steder i salgsoppgaven samt i boligsalgsrapporten. At eiendommen er markedsført på denne måten gir kjøperen en berettiget forventning om at utleiedelen er godkjent av bygningsmyndighetene.

 

Dette forsterkes av at leiligheten var utleid for kr 5000  på salgstidspunktet. Videre er utleiedelen benyttet som et klart salgsfremmende moment, og klageren kalkulerte med disse inntektene i forbindelse med finansieringen av kjøpet.

 

I egenerklæringsskjemaet står det følgende i punkt 14: «Dersom eiendommen selges med utleiemulighet, leilighet, hybel e.l., kjenner du til om denne er godkjent hos bygningsmyndighetene»? Det er her krysset av for ja, med kommentaren «Vi har ikke godkjennings dokumenter på det».

 

Det fremgår videre av punkt 15 at det foreligger løpende leiekontrakt på den aktuelle leilighet.

 

En slik opplysning fra en selger er en klar oppfordring til eiendomsmegleren om å foreta ytterligere undersøkelser vedrørende utleiedelen. Alternativt må markedsføringen tilpasses, slik at kjøperen får tilstrekkelige opplysninger om at han løper en kalkulert risiko ved å kjøpe en eiendom hvor det ikke er avklart om utleiedelen er godkjent.

 

Under overtakelsen spurte innklagede selgeren hvorfor han ikke hadde lagt frem opplysningene om at det var lagt ned forbud mot utleie og at han drev med ulovlig utleie. Selgeren skal ha svart at han ikke hadde gjort det for han regnet med at det «ville bli så mye bråk».

 

På denne bakgrunn har innklagede ikke oppfylt sin undersøkelses- eller opplysningsplikt og har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede blir da erstatningsansvarlig for det tap klageren er påført.

 

Det er blitt særlig fremhevet at det er et økende problem i meglerbransjen at hus annonseres med utleiedel, uten at megleren har undersøkt om boligen er godkjent for utleie.

 

Det er nedlagt påstand om at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at han blir erstatningsansvarlig for klagerens tap som følge av forsømmelsen.

 

Innklagede anfører:

Innklagede mottok oppdrag på salg av eiendommen. Innklagede megler innhentet på vanlig vis alle offentlige dokumenter via Infoland. Selgeren opplyste både til innklagede og takstmannen at leiligheten over garasjen ikke var godkjent av kommunen. Innklagedes oppfatning av dette, herunder også takstmannens oppfatning, var at forholdet ikke var omsøkt og at eiendommen måtte selges slik den sto med denne mangelen. Dette ble det således informert om på visning og det er i tillegg behørig opplyst på fire forskjellige steder i salgsdokumentene: på side 4 i salgsoppgaven, på side 27 i boligsalgsrapporten og på side 42 under kommunale opplysninger er det opplyst at det kun er registret en boenhet på eiendommen. På side 39 er det sågar opplyst i selgerens egenerklæringsskjema. All dokumentasjon er en del av salgsoppgaven, som er innbundet og stiftet sammen med alle vedlegg, nettopp for at en kjøper ikke skal miste opplysninger, eller i ettertid kunne påstå at han ikke har fått alle opplysninger om eiendommen. Som nevnt ble dette også muntlig gitt beskjed om på visning, og megleren kan også vise til e-post hvor klageren ble oppfordret til å ta kontakt med kommunen for å få opplysninger om hva som skulle til for å få leiligheten godkjent for beboelse. I tiden fra kontraktsignering til overtakelse oppdaget imidlertid klageren at selgeren hadde søkt om godkjenning allerede i 2006, med dertil avslag i 2007. Korrespondansen mellom selgeren og kommunen som ble innhentet av kjøperen i ettertid, er tilsendt klagerens advokat. Denne informasjon ble aldri overlevert verken til takstmannen, megleren eller kjøperen før handelen var et faktum.

 

Klageren oppdaget som kjent før overtakelsen at selgeren hadde søkt om godkjenning tidligere, og av den grunn fremmet hun et krav om erstatning mot selgeren på overtakelsen. Det ble på overtakelsen avtalt å holde tilbake kr 300 000 inntil avgjørelsen fra Protector forelå. Innklagede har sendt inn denne avgjørelsen, som konkluderte med at forholdet var tilstrekkelig opplyst overfor klageren og at dette således ikke var dekningsmessig under selgers eierskifteforsikring. Ved at «mangelen» ble forsøkt dekket av selgerens eierskifteforsikring viser det at klageren anså at mangelen lå hos selgeren ved «manglende opplysninger».

 

Klagerens advokat viser i sitt brev til en avgjørelse som ble avgjort i Reklamasjonsnemnda i 2007, sak 2007217. Innklagede mener at denne avgjørelsen ikke er relevant for denne saken, idet det i den saken overhodet ikke ble informert om at utleiedelen ikke var godkjent.

 

I henhold til avtale som ble gjort på overtakelsesdagen, med tilbakehold av kr 300 000 av kjøpesummen, skulle saken avklares av Protector innen en måned. Klageren valgte kun å gå en runde med Protector, og kunne etter innklagedes skjønn valgt å forsøke å forlenge avtalen med selgeren, for å få den ytterligere belyst. I henhold til avhendingsloven kunne hun etter innklagedes skjønn ha gjort krav på prisavslag, retting eller annullering, idet hun hadde en helt klar oppfatning om at det var selgeren som hadde tilbakeholdt eller gitt uriktige opplysninger. Således også overfor innklagede i henhold til kjøpekontraktens § 8 punkt 2, som heter «når selger har gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Det samme gjelder dersom eiendommen ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selgeren. Dette gjelder likevel bare dersom man ga ut ifra at opplysningene har virket inn på avtalen, og ikke er blitt rettet i tide». Da avslaget var et faktum, valgte klageren i stedet å prøve å hente ut en erstatning hos innklagede, og etter innklagedes skjønn på fullstendig sviktende grunnlag.

 

Dersom nemnda likevel skulle komme frem til at deler av innholdet i salgsoppgaven skulle være kritikkverdig, er det ingen tvil om at forholdet er rettet overfor klageren med høy grad av gitt informasjon gjennom tekster i salgsoppgave, takst, kommunal informasjon, egenerklæring, e-poster og muntlige samtaler gjennom hele prosessen fra visning til kontraktsmøte og overtakelse.

 

Innklagede mener at det i denne saken kun er en årsak til at klageren mener hun er kommet dårlig ut, og det er at selgeren har tilbakeholdt informasjon overfor megleren, takstmannen og henne som kjøper.

 

Innklagede er også av den oppfatning av at når megleren tilskriver kommunen og ber om relevant informasjon om eiendommen, og sågar betaler nesten 3000 kroner for dette, må man kunne forvente at eventuelle viktige saksdokumenter sendes til megleren.

 

Innklagede mener således at megleren ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk i denne saken.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder spørsmålet om innklagede har oppfylt undersøkelsesplikten og opplysningsplikten som følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7.

 

Etter bestemmelsens første ledd skal megleren sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. Innklagede har oppfylt denne plikten ved å innhente de kommunale opplysningene, og det fremgår også av salgsoppgave, boligsalgsrapport og egenerklæring at leiligheten over garasjen ikke var godkjent.

 

Innklagede har imidlertid på salgsoppgavens forside markedsført eiendommen som enebolig med dobbel garasje med leilighet i 2. etg. Dette er i strid med god meglerskikk. Det fremgår for øvrig av salgsoppgaven at eiendommen er markedsført med P-rom og BTA, til tross for at boliger fra 2008 i henhold til veileder til NS 3940 skal angis med P-rom og BRA.

 

Selv om det er opplyst flere steder at leiligheten over garasjen ikke var godkjent til beboelse, skulle innklagede fått frem i salgsdokumentasjonen konsekvensene av dette, særlig ut fra hvordan eiendommen ble markedsført.

 

Når det gjelder spørsmålet om erstatning, finner nemnda ikke at vilkårene for erstatning foreligger. Brudd på god meglerskikk tilsier ikke automatisk at en megler også har opptrådt uaktsomt i erstatningsrettslig sammenheng. I dette tilfellet var det imidlertid opplyst at leiligheten over garasjen ikke var godkjent. Klagerens anførsel om at det ble opplyst fra innklagede at det var bagatellmessige ombygginger som skulle til for å få godkjent leiligheten, er ikke nærmere dokumentert, og nemnda kan ikke legge dette til grunn.

 

 

Konklusjon:

 

Eiendomsmegler Tormod Møller AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, for øvrig fører klagen ikke frem.