Klage nr 2013032
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. august 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: OBOS Eiendomsmeglere avd. Lambertseter
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Innklagede fikk i oppdrag å selge klagerens eiendom. Det var ved inngåelsen av oppdragsavtalen muntlig avtalt to visninger i mars måned. Innklagede skal ha endret dette, da det i forbindelse med salg av en tilsvarende leilighet var flere interessenter som kunne være interessert i klagerens eiendom. Ny visningsdag ble tirsdag etter vinterferien. Innklagede skal ha opplyst om endringene vedrørende visningsdag i internettannonsen som klageren godkjente. Klageren var misfornøyd med endring av visningsdag og mener dette kan ha gitt utslag i at salgsprisen ikke ble like høy som forventet.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren gav oppdraget med å selge sin eiendom til innklagede. Det var ønsket visning torsdag og søndag 7. og 10. mars 2013. Disse dagene var ønsket da det etter klagerens mening ville sikre flest på visning, og gi kjøpere mer tid til å tenke seg om før de la inn bud. Mars måned ble valgt da klagerens bror som er part i saken var bortreist frem til da.
Ønsket visning ble avtalt og notert av innklagede på årsplan vedlagt i mappe som klageren fikk ved inngåelsen av oppdragsavtalen.
Oppdragsavtalen ble signert 21. januar 2013. Klageren fikk ingen kopi av avtalen, og den ble
etterlyst 11. mars. Den ble tilsendt sammen med overdragelsesdokumentene. I avtalen er visningsdagene ikke nevnt.
Ved et senere møte på innklagedes kontor opplyste han at visning ville bli den 25. og 26. februar, mandag og tirsdag.
Omgjøringen av visningsdager uten å drøfte dette med klageren kom overraskende, men klageren valgte å ikke spørre om hvorfor han omgjorde avtalen fordi hun allerede hadde fått oversendt annonsen som skulle legges ut på FINN.no og godkjent denne. I ettertid har klageren sett at det i denne annonsen ikke var oppsatt visningsdager, men at det stod «velkommen til visning». Annonsen må da ha blitt endret uten at klageren fikk informasjon om dette til «velkommen til visning mandag 25. februar».
Da annonsen senere ble lagt ut på FINN.no så klageren ingen grunn til å sjekke om den 25. og 26. februar var satt opp som visningsdager.
Fredag før visning sa innklagede til klageren at «da blir det spennende på tirsdag, jeg skal holde deg orientert». Klageren sa da at det var avtalt både mandag og tirsdag, men fikk til svar at «nei, det var kun mandag».
Klageren ble overrasket og skuffet, men innså at det var for sent å lage en endring, i og med at visningen ville være om to dager.
Visningsdagen var mandag etter vinterferien, noe klageren anser som ugunstig. I tillegg er det slik at innklagede samt andre meglere ved foretaket har to visningsdager med få unntak.
Slik klageren oppfattet det, kom det tre par, samt en som var alene på visningen. Neste dag kom det ikke inn bud. Klageren aksepterte da forhåndsbudet som var lagt inn etter en privatvisning som innklagede hadde hatt torsdag før visningsdagen. Leiligheten ble solgt for kr 2 350 000. Gjennomsnittsprisen for salg av tilsvarende leiligheter i samme område er
kr 2 700 000 (opplysninger gitt i forkant av visning). Klagerens leilighet var et oppussingsobjekt i på 71m2 med peis og innglasset veranda med nye vinduer samt parkett i stue, kjøkken og spisestue. Klageren hadde forventet at leiligheten muligens ville bli solgt for kr 2 500 000.
To oppussingsobjekt på 64 m2 solgt av innklagede omtrent samtidig med klagerens ble solgt for kr 2 350 000.
I etterkant av salget ringte klageren innklagede og fortalte at hun var misfornøyd med at han hadde brutt avtalen om antall visningsdager. Dette avviste han. Klageren kontaktet deretter daglig leder ved meglerforetaket som ba om at klageren måtte sende en skriftlig klage. I klagen ba klageren om økonomisk erstatning på grunn av avtalebrudd.
Innklagede har bestridt kravet, da de mener at salget har blitt meglet forsvarlig. Innklagede argumenterer i tillegg med at klageren burde ha sjekket annonsen på FINN.no bedre, noe som ikke ble gjort siden klageren regnet med at innklagede ville holde seg til avtalen. Innklagede argumenterer videre med at den oppnådde prisen er grei og at innklagede megler har hatt god erfaring med én visning nylig i en naboblokk. Dette stemmer ikke, det kom inn ett bud og leiligheten ble solgt til kr 50 000 under prisantydning.
Klageren har bedt nemnda om å vurdere om det er grunnlag for å forlange erstatning, og at nemnda i så fall fastsetter erstatningssummen. Klageren mener at innklagede har brutt avtalen om antall visningsdager. Etter klagerens mening kunne man ha oppnådd en langt bedre pris dersom innklagede hadde holdt seg til avtalen.
Innklagede argumenterer med at klageren kunne ha sagt ifra før. Klageren mener at hun verken hadde plikt eller grunn til å følge med på om avtalen de hadde stod ved lag. Innklagede burde forstått at klageren ikke ville gått inn for en visning, hvor det betyr mindre folk på visning og veldig kort tid på å bestemme seg for budgivning. Dessuten kan en spørre seg hvorfor klageren ville ønske en visning mandag etter vinterferien når man hadde en avtale om visning på en torsdag og søndag i mars måned.
Innklagede anfører:
Megler gjennomførte befaring hos innklagede mandag 14. januar 2013. Tilstede, sammen med innklagede var klageren og hennes bror. Oppdragsavtalen ble gjennomgått og fremdriftsplan ble diskutert. Det er riktig som klageren påpeker at deres ønske var at visninger skulle avholdes 7. og 10. mars. Oppdraget ble signert på meglerens kontor 21. januar 2013.
Innklagede hadde på samme tidspunkt salgsoppdrag på en tilsvarende leilighet i nabobygget, hvor det ble avholdt visning 17. og 20. januar. Her kom det klart flere interessenter den ene dagen, dog uten at det resulterte i salg. Det ble gjennomført ny visning 28. januar og leiligheten ble da solgt. Her var det flere interessenter og disse kunne være interessert i tilsvarende leilighet. Ut ifra dette vurderte innklagede at det ville være gunstig for salget av klagerens leilighet å fremskynde visningen, samt å holde kun en visning for å samle flest mulige interessenter på en dag.
Endring av visningstidspunkt ble diskutert med klageren, og innklagede utarbeidet salgsoppgave og internettannonsering som ble godkjent av henne 15. februar. Tid for visning er ikke tatt med i salgsoppgaven, mens det ble i internettannonsen opplyst om visning den 25. februar kl. 17-18. I ettertid har det kommet frem at innklagede ikke har kommunisert tydelig nok at hans forslag var å avholde kun en felles visning. Klageren sier hun først ble klar over dette gjennom en telefonsamtale hun hadde med innklagede fredagen før visning, og i tillegg til en felles visning. Leiligheten var annonsert på FINN.no i ti dager før visning, og i tillegg til en fellesvisning har innklagede gjennomført to privatvisninger. Etter at visninger var gjennomført aksepterte klageren bud på kr 2 350 000 som er kr 110 000 over takst.
Innklagedes oppfatning er at klageren er holdt løpende orientert underveis i prosessen og er overrasket over at dette kommer opp først etter at eiendommen er solgt.
Innklagede foretak har beklaget overfor klagere at denne situasjonen har oppstått og har tilbudt henne kr 3000 i kompensasjon for å bøte på den misnøyen hun har gitt uttrykk for. Dette er ikke en innrømmelse av erstatningsansvar og innklagede mener at hun ikke har lidt noe økonomisk tap som følge av at det er uenighet om det er avtalt en eller to felles visninger.
Klagerens ytterligere kommentarer:
Innklagede skriver blant annet at han fant det best å gjennomføre kun en visning av leiligheten da det var flere interessenter etter visningen i nabobklokken. Det blir argumentert med at dette ble drøftet med klageren og avtalt kun en visning. Dette ble ikke drøftet med klageren og argumentet ville ikke hatt noen betydning for dette. Dersom noen ønsker å by på en leilighet, gjør man det enten det er en eller to visninger.
Opplysningene vedrørende salget i naboblokken fikk klageren kunnskap om fordi annonsen ble sett på FINN.no. Klageren kontaktet innklagede og spurte om det var kommet inn bud. Hun fikk da til svar at det var laber interesse og at innklagede måtte ha en tilleggsvisning. Denne leiligheten var overhodet ikke et tema da det ble avtalt to visningsdager, og det ville i så fall ikke ha vært et godt argument.
Innklagede holdt tre visninger på naboleiligheten, og leiligheten ble solgt under prisantydning. At det derfor var mange
interessenter fra den andre leiligheten som ville se klagerens leilighet, høres derfor rart ut. I tillegg skjedde salget av den leiligheten etter at det var blitt avtalt to visninger i februar.
Oppdragsavtalen ble signert 21. januar 2013. Klageren fikk da ingen opplysninger om at visningsdatoer i mars ville bli forandret. Klageren sendte en klage til daglig leder ved innklagede foretak. Han sa at bakgrunnen for en visning var at megleren hadde god erfaring med dette på tilsvarende bolig i naboblokken.
Videre viste daglig leder til at klageren godkjente salgsoppgaven hvor det kun var oppsatt en visningsdag. Klageren ber nemnda se i innsendt e-post at det kun stod «velkommen til visning», og at klageren godkjente denne salgsoppgave da hun gikk ut i fra at innklagede ville tilføye visningsdagene. Klageren har en travel hverdag og så ingen grunn til å sjekke visningsdagene da disse allerede var avtalt.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning på grunn av at innklagede bare avholdt én visning i stedet for to, og at visningsdatoene ble endret.
Reklamasjonsnemnda registrerer at det er uenighet mellom klageren og innklagede om hva som er avtalt om visningene. Det er enighet om at innklagede i utgangspunktet skulle avholde to visninger på en annonse, og klageren aksepterte at visningene ble flyttet.
Klageren er imidlertid uenig med innklagede i at det bare skulle holdes én visning, og trodde at datoene 25. og 26. februar skulle være visningsdager. Innklagede har beklaget dårlig kommunikasjon på dette punkt og tilbudt klageren kr 3 000 i kompensasjon.
Slik nemnda oppfatter saken, har innklagede gjort en vurdering av at det var mest hensiktsmessig bare å avholde én visning for å samle flest mulig interessenter på én visning. Nemnda registrerer at eiendommen er solgt over prisantydning, og at klageren aksepterte budet.
Når det gjelder spørsmålet om erstatning, finner nemnda at erstatningsvilkårene ikke er oppfylt. For det første foreligger det ikke ansvarsgrunnlag, da innklagede etter nemndas syn ikke har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. For det andre har klageren ikke dokumentert noe økonomisk tap.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.