Klage nr 2013033
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. august 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Privatmegleren Prestige
Prestige Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Nybygg. Arealangivelse.
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte i slutten av april 2010 en leilighet formidlet gjennom innklagede. Leiligheten var under oppføring og den var markedsført med 58 m2 BRA. Da klageren skulle selge sin leilighet i 2013, opplyste ny megler at leiligheten måtte markedsføres med P-rom: 55 m2. Klageren mener dette vil påvirke mulig salgssum negativ, og krever erstatning fra innklagede.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren mener at innklagede har villedet med feil/mangelfull informasjon om arealer. Klageren kjøpte i slutten av april 2010 en leilighet formidlet av innklagede.
Før handelen fikk klageren utlevert et hefte kalt ”Nøkkelinfo om eiendommen – Eierseksjon”, – et dokument klageren oppfattet som en tradisjonell salgsoppgave slik det er gitt retningslinjer for i Eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) og som han derfor oppfattet som et dokument med tilstrekkelig korrekt informasjon til å danne seg et bilde av leilighetens verdi.
Denne salgsoppgaven ga følgende opplysninger om leilighetens areal: ”BRA: 58 m2. Primærromsareal: Leilighetens areal oppgis i bruksareal (BRA). Konferer megler ved spørsmål”.
Teksten forsto klageren slik at areal p-rom var det samme som areal BRA. Han var ikke rutinert boligkjøper og var ikke kjent med definisjonen på de ulike arealtypene og hva slike definisjoner kunne innebære. Han ”konstaterte” bare at det var slik og tilla ikke dette noen særlig betydning. Klageren var heller ikke kjent med reglene som gjelder for megleres bruk av arealangivelser i markedsføringen. Han trodde han hadde oppfattet informasjonen riktig og så derfor heller ikke noen grunn til å ringe innklagede med spørsmål.
Leiligheten var den første leiligheten klageren kjøpte sammen med sin partner og tanken var å ha den en kortere stund, til en eventuell familieforøkelse og/eller bedre økonomi ville gi dem muligheten til å bytte ut med noe større og mer barnevennlig.
Da klageren senere skulle selge leiligheten, opplyste den nye megleren at areal p-rom var
3 m2 mindre enn BRA og det klageren hadde oppfattet p-romsarealet til å være. Kravet ble av ny megler hjemlet i lov om eiendomsmegling, bransjenorm for markedsføring av boliger, bransjemarkedsføringslov og god meglerskikk. Eiendommen ble markedsført i tråd med kravene. Klageren er ikke i tvil om at markedsføring med arealangivelse 55 m2 gir mindre interesse og lavere salgssum enn markedsføring med 58 m2. Dette har påført klageren et relativt, men reelt tap.
Siden klageren mente at innklagede villedet med sin markedsføring, sendte klageren reklamasjon med krav om kompensasjon. Klageren er usikker på hvordan et slikt tap skal beregnes. For det tilfellet at nemnda gir klageren medhold helt eller delvis bes det om opplysninger om hva som vil være rett fremgangsmåte for å beregne et slikt tap. Brevet ble ikke besvart av innklagede, men av meglerforetakets forsikringsselskap.
Klageren har gitt følgende kommentarer til forsikringsselskapets brev.
Under punkt 1 bestrider forsikringsselskapet at meglerens arealinformasjon kan forstås slik klageren gjorde. Til dette sier klageren at det var nettopp slik informasjonen ble forstått.
Etter klagerens mening er det klart at måten innklagede ga informasjonen på er i strid med lov om eiendomsmegling, lov om markedsføring og bransjenormen som gjelder for megleres markedsføring av eiendom.
Klageren mener det uansett står fast at innklagede ikke har gitt betydningsfull informasjon (relevante arealer), jf eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) pkt 6 i skriftlig salgsoppgave, jf
§ 6-7 (1).
Den manglende informasjonen er et klart eksempel på villedende utelatelser jf. markedsføringslovens § 8:
Videre har innklagede vist til bransjenormen av desember 2008. Under punktet om «Faktiske opplysninger om boligen /Areal» står det følgende:
«Areal av boliger bør oppgis i all markedsføring og beregninger foretas i samsvar med reglene i Norsk Standard 3940.
Når areal oppgis ved annonsering i papirbasert medium, skal boenhetens totale bruksareal
(BRA) og samlet areal for primære rom (P-ROM) (Vår utheving) innenfor selve boenheten, inkludert innvendige vegger mellom disse, fremkomme.
I salgsoppgave/ prospekt/ internettannonse skal bruksarealet (BRA) for hver etasje i boenheten og for hele boenheten oppgis, samt spesifisert samlet areal for primærrommene
(P-ROM) (Vår utheving) og en oversikt over disse.
Planskisser anbefales vedlagt salgsoppgave/ prospekt».
Det er selvfølgelig gode grunner til at disse bestemmelsene er formulert slik de er. Tungtveiende har det antagelig vært å skjerme uprofesjonelle forbrukerkjøpere mot villedende informasjon. I klagerens tilfelle har meglerens brudd på disse bestemmelsene vært årsak til at han dannet seg et feilaktig bilde av boligens verdi og således bragt ham i en økonomisk uforutsett og vanskeligere situasjon.
Klageren har videre vist til selgerens eierskifteforsikring og knyttet en del bemerkninger til deres avslag. Reklamasjonsnemnda gjengir ikke disse, da det gjelder kontraktsforholdet til selger. Nemnda behandler kun klager mot eiendomsmeglere.
Innklagede anfører:
Innklagede har presisert at salget gjaldt transport av en kjøpekontrakt for en bolig under oppføring. Alle opplysninger om arealer og annet ble hentet fra utbyggerens prospekt, og dette var klageren kjent med. Innklagede er uansett av den oppfatning at klageren ikke har fått uriktige opplysninger om eiendommen, og viser for øvrig til brev fra Protector Forsikring ASA til kjøperen datert 28. november 2012.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder angivelse av leilighetens størrelse ved formidling av kontraktsposisjon av bolig under oppføring.
Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at anførslene er gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.
Nemnda finner det klart at klagen ikke kan føre frem. Klageren kjøpte 58 kvm BRA, og det samme arealet ble også oppgitt ved salg. Bestemmelsen om at P-rom skal oppgis ved salg av nyoppført bolig kom inn i veileder til NS 3940 i 2012, det vil si to år etter at klageren kjøpte leiligheten. Dette innebærer at innklagede ikke gjorde feil ved formidling av transportavtalen i 2010.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.