Klage nr 2013041

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. august 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:       Aktiv Eiendomsmegling Frognerveien

Frogner bolig- og prosjektmegling AS

 

 

Saken gjelder: Budgivning. Manglende opplysninger om forbehold ved annen budgivers bud.

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en bolig gjennom innklagede meglerforetak for kr 5 820 000. Dato for budaksept var 12. februar 2013, dato for kontraktsmøte var den 22. februar 2013 og overtakelse var satt til den 1. juni 2013. Klageren krever erstatning fra innklagede som følge av at innklagede ikke opplyste om forbehold ved annen budgivers bud.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren fremsatte per e-post 4. mars 2013 krav mot innklagede om erstatning som følge av at innklagede ikke opplyste om forbehold ved annen budgivers bud i budrunde om en leilighet hvor klageren til slutt endte med høyeste bud på kr 5 820 000.

 

Innklagede avviste erstatningsansvaret per e-post den 7. mars 2013. Klageren ber derfor om at nemnda fastslår at det foreligger erstatningsgrunnlag, samt at nemnda tar stilling til utmålingen av erstatningsbeløpet.

 

Klageren vant budrunden og er i dag eier av eiendommen. I etterkant av salget

 

 

viste det seg imidlertid at klageren ikke var blitt informert om at budgiveren med nest høyeste budet hadde tatt forbehold i sine bud om kun kr 40 000, i stedet for kr 582 000 i forskuddsbetaling ved kontraktsignering. Klageren anfører at et slikt forbehold er vesentlig og burde vært opplyst til ham samt selgeren.

 

Klageren gjør gjeldende at dersom vedkommende hadde fått disse opplysningene i budrunden, kunne (og ville) han ha ventet til innklagede hadde forhørt seg med selgeren om et slikt forbehold ville bli akseptert, og deretter vurdert å gå inn i en budrunde. I ettertid skal den andre budgiveren eksplisitt ha gitt uttrykk for at det ikke ville være aktuelt å legge inn bud uten forbehold om redusert forskuddsbetaling.

 

På denne bakgrunn mener klageren at det var misvisende og klart uaktsomt av innklagede å unnlate å informere om den andre budgiverens forbehold. Tvert i mot skal innklagede ha bekreftet på forespørsel fra klageren at det kun forelå forbehold om at hvitevarer og gardiner fulgte med kjøpet. Klageren mener derfor at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må erstatte klageren det tapet han har lidt som følge av innklagedes forsømmelse og uaktsomhet.

 

Klageren gjør gjeldende at tapsberegningen skjønnsmessig settes til kr 300 000, som utgjør avviket ned til tredje høyeste budgiverens bud, for å kompensere for den økte pris klageren bød på grunn av det feilaktig formidlede bud. En slik beregning har etter klagerens syn grunnlag i at det må anses overveiende sannsynlig at selgeren ville solgt for lavere pris dersom det ikke hadde vært budrunde med budene fra budgiveren med nest høyeste bud.

 

Klageren erkjenner at tapsberegningen i denne type saker, hvor det gjelder et hypotetisk hendelsesforløp, er utfordrende, og at innklagede kan tenkes å påstå at selgeren uansett ikke ville solgt for mindre enn kr 5 820 000. Klageren mener likevel at i et tilfelle som dette, hvor innklagedes regelbrudd er såpass grovt, må tvilen gå utover innklagede fremfor klageren.

 

Klagerne anfører at det fremkommer klart av dennes skriftlige tilbud på leiligheten at budet var gitt med forbehold om at forutgående bud ikke inneholdt noen form for forbehold. Innklagede bekreftet da per e-post at de forbeholdene som forelå, var at hvitevarer og gardiner fulgte med på kjøpet, og det ble ikke nevnt at det i tillegg forelå forbehold om forskuddsbetaling i forbindelse med kontraktsinngåelse.

 

Budjournalen klageren fikk tilsendt dagen etter avsluttet budrunde inneholdt heller ikke angivelse av forbeholdet om forskuddsbetaling fra den andre budgiveren.

 

Etter mottakelse av budjournalen, kontaktet klageren den andre budgiveren for å forsikre meg om at det forutgående budet var reelt og ikke var avgitt med andre forbehold enn det som var angitt i akseptbrevet med tilhørende budjournal. Den andre budgiveren skal da ha forklart at han hadde tatt forbehold vedrørende forskuddsbetaling, og at dette var helt avgjørende for ham. Dette har den andre budgiveren senere bekreftet per e-post.

 

Klageren konfronterte deretter innklagede med de opplysningene han hadde fått om den andre budgiverens forbehold per e-post den 15. februar 2013. Innklagede svarte at det ikke var tale om et forbehold, og forklarte at den andre budgiveren ikke hadde andre forbehold enn de som er formidlet. Han hadde kun skissert en finansieringsplan som avvek fra 10 % ved avtaleinngåelse.

 

Innklagede fastholdt denne forklaringen i e-post 20. februar 2013 da klageren igjen stilte spørsmål ved det forutgående budet.

 

Klageren tok så igjen kontakt med den andre budgiveren som fastholdt at det klart var snakk om forbehold, og at alle hans forbehold var blitt formidlet på samme måte; både over telefon og skriftlig på budskjemaet.

 

Kontraktsmøtet ble avholdt den 22. februar 2013, og 10 % forskudd ble innbetalt. På kontraktsmøtet ble selgeren og klageren forelagt budjournalen, som fremdeles ikke inneholdt angivelse av den andre budgiverens forbehold vedrørende forskuddsbetaling. Klageren ble bedt om å signere budjournalen i tillegg til kjøpekontrakten. Klageren skal da ha forklart at han mente at budjournalen ikke var korrekt, og at han derfor ikke ville signere den. Klageren fremhevet også at han anså dette som en sak mellom kjøperen og megleren, uten betydning for selgeren. Selgeren signerte budjournalen slik den ble fremlagt.

 

Klageren tok kontakt med innklagede per telefon den 4. mars 2013. Innklagede skal ha holdt fast ved sine forklaringer, og antydet at den andre budgiveren måtte ha løyet. Klageren fulgte opp med en e-post påminnelse.

 

Først da klageren ba om kopi av den andre budgiverens budskjema, gav innklagede tilkjenne at det forelå et forbehold om kun kr 40 000 i forskuddsbetaling. Samtidig med innrømmelsen av forbeholdet fremsatte innklagede også påstand om at selgeren under budrunden hadde blitt informert om og aksepterte dette forbeholdet. Selgeren hadde imidlertid bekreftet det motsatte på kontraktsmøtet, ved skriftlig signatur på budjournalen slik denne ble fremlagt uten det aktuelle forbeholdet.

 

I ovennevnte e-post ble det foreslått følgende løsning; ”For å få en løsning på saken har vi nå snakket med selger og hun aksepterer at dere også betaler kr 40 000. Håper det kan være en akseptabel og god løsning for dere”.

 

Dette forslaget kom 2 ½ uke etter at forskuddet allerede var innbetalt, noe innklagede visste godt. Dette fremstod etter klagerens syn derfor ikke som et reelt tilbud. Klageren hadde på dette tidspunktet i tillegg gjentatte ganger fremholdt at dette var en sak mellom kjøperen og megleren, og klageren ble sjokkert over at innklagede forsøkte å skyve problemet over på selgeren.

 

Som en følge av dette fremsatte klageren et erstatningskrav på kr 300 000 samme dag, og varslet at saken ville bli brakt inn for Reklamasjonsnemnda og/eller de alminnelige domstoler om man ikke kom til enighet.

 

Klageren mottok svar den 7. mars 2013 hvor innklagede avviste klagerens krav.

 

Klageren svarte den 3. april 2013 at han ikke så annen mulighet enn å sende inn en klage til Reklamasjonsnemnda, og ba igjen om å få oversendt en kopi av den andre budgiverens budskjema og budjournalen som ble signert av selgeren på kontraktsmøtet.

 

Den andre budgiverens budskjema var fremdeles ikke fremlagt ved skriving av klage. Etter gjentatte purringer mottok klageren kopi av budjournalen som ble signert av selgeren som bekrefter at selgeren ikke var klar over den andre budgiverens forbehold på tidspunktet for kontraktsmøtet.

Innklagede anfører:

Klageren krever erstatning fra innklagede grunnet ikke korrekt formidlet informasjon rundt forbehold i budprosessen.

 

Innklagede anfører at dette ene forbeholdet, om betaling av kr 40 000 ved kontraktsskriving, som klageren viser til, også var i finansieringsplanen på budskjemaet. Dette forbeholdet ble klarert med selgeren umiddelbart og akseptert. Når selgeren har fått informasjon om forbeholdet er det urealistisk at klageren operer med et hypotetisk økonomisk tap, som kreves dekket av innklagede.

 

Selgeren hadde gitt sinn sønn salgsfullmakt. Sønnen bor i leiligheten, og innklagede forholdt seg til dem begge under budrunden. Begge kan bekrefte at de hadde akseptert den andre budgiverens krav om å betale kr 40 000 umiddelbart da budet ble forelagt dem.

 

Klageren, som er advokat, var med i hele budrunden og endte med å ha det høyeste budet og ble kjøper.

 

Problemet oppstod etter at budrunden var avsluttet. Klageren kontaktet andre budgivere for å høre om de hadde tatt andre forbehold enn de som var blitt formidlet til ham. Han fikk da opplyst av en annen budgiver at denne hadde tre forbehold i sitt bud; at gardiner skulle medfølge, at hvitevarer skulle medfølge samt at han ville betale kun kr 40 000 ved kontraktsskriving. Alle disse forholdene ble formidlet til selgeren da budet ble mottatt hos innklagede, og akseptert.

 

Klageren fikk, under budrunden opplyst fra innklagede bare to forbehold, det at gardiner og hvitevarer skulle medfølge. Når det gjelder de kr 40 000 ble det ikke formidlet til klageren fordi innklagede hadde notert at det stod under avsnittet ”finansieringsplan”, og ikke også under avsnittet ”forbehold”. Uansett hadde klageren fått opplysningen om at den andre budgiveren ønsket å betale kr 40 000 ved kontraktsskriving, og akseptert det.

 

Innklagede anfører at dersom klageren også hadde fått opplysning om at det var et forbehold, ville budrunden ikke vært annerledes enn den ble, fordi selgeren allerede hadde akseptert forbeholdet da han fikk budet presentert.

 

Den andre budgiveren hadde altså ført opp dette forbeholdet på to ulike plasser på budskjemaet, både som et konkret forbehold, men også under punktet finansieringsplan. Innklagede skal ha snakket med den andre budgiveren om alle tre forbeholdene. Innklagede behandlet kravet om redusert innbetaling ved kontraktsskriving som et forbehold om finansering under budrunden med selgeren. Dette ble akseptert, og ”falt” følgelig bort.

 

Klageren argumenterer med at budrunden ville blitt annerledes dersom han hadde fått informasjon om at den andre budgiveren ville betale kr 40 000 ved kontraktsskriving. Innklagede mener at dette ikke stemmer, fordi selgeren kjente til og aksepterte at den andre budgiveren skulle betale kr 40 000 umiddelbart da de fikk budet.

 

Når det er sagt, vil innklagede legge til at selgeren ikke umiddelbart ville selge for kjøpesummen 5 820 000. Dette var første visningsrunde, og det var stor interesse rundt boligen. Klageren fikk først motbud på kr 5 875 000 fra selgeren. Dette ble avslått av klageren, og etter ca. 45 minutter fikk klageren et nytt motbud på sitt høyeste bud
kr 5 820 000. Dette ble akseptert.

 

Selgeren har sendt sms og e-post, og bekreftet at de er kjent med at den andre budgiveren ønsket å betale kr 40 000 ved kontraktsskriving. Det er derfor ingen hypotetisk situasjon som kunne oppstått under budrunden etter innklagedes syn.

 

Klageren har ønsket at innklagede skal sende ham den andre budgiverens budskjema. Dette samtykket innklagede først til, men innklagedes fagansvarlige mente at innklagede ikke kunne sende det på grunn av personvernet.

 

Innklagede anfører ikke å ha gjort noe som har påvirket budrunden.

 

Innklagede kan ikke se å ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og bestrider erstatningskravet.

 

Innklagede viser til de kumulative vilkårene for erstatning, samt til det strenge profesjonsansvaret for eiendomsmeglere, jf. Rt. 1995 side 1350.

 

Innklagede viser til at man som megler skal orientere interessenter om bud og forbehold. Innklagede kan se at innklagede ideelt sett burde ha informert klageren om at en annen budgiver hadde tatt forbehold om å betale kr 40 000 ved kontraktsinngåelsen i stedet for 10 % av kjøpesummen.

 

I den grad klageren hadde fått informasjon om forbeholdet ville han, etter innklagedes syn, kunne tatt et tilsvarende forbehold i sitt bud, som også, slik innklagede ser det, ville blitt akseptert av selgerne. Klageren har i ettertid fått tilbud om dette, noe klageren har avslått.

 

Innklagede gjør videre gjeldende at det ikke foreligger noe konkret økonomisk tap hos klageren. Et av vilkårene for erstatning er derfor ikke til stede, og det kan av den grunn ikke kreves erstatning.

 

Etter innklagedes syn foreligger det heller ikke adekvat og påregnelig årsakssammenheng mellom noe tap og noen skadevoldende handling eller unnlatelse i saken. Innklagede hevder at selgeren aldri ville ha akseptert et bud under kjøpspris.

 

Innklagede bemerker for øvrig at boligen ble solgt for et beløp som ligger på samme nivå som andre tilsvarende eiendommer i samme område.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren presiserer at det ikke er dokumentert at selgeren bekreftet forbeholdet. Tvert i mot mener klageren at det foreligger bevis for at selgeren ikke var blitt informert om dette som et forbehold ved budet. Innklagede skal ha insistert på at det ikke var tale om et forbehold, og kan derfor umulig ha formidlet dette til selgeren som et forbehold.

 

Selgeren bekreftet skriftlig ved signatur på budjournalen slik den ble fremlagt under kontraktsmøtet at han ikke var kjent med forbeholdet.

 

Innklagede skal senere ha forsøkt å skyve problemet over på selgeren ved å be ham om å akseptere redusert forskuddsbetaling fra klageren. Klageren anfører at det derfor er grunn til å tro at innklagede ikke har opplyst selgeren om innklagedes erstatningsansvar i slike situasjoner, hvilket i seg selv er kritikkverdig. Klageren anfører at selgerens svar på fremlagte SMS-er må ses i lys av den villfarelse innklagede synes å ha skapt hos selgeren på dette punkt, og ikke som bekreftelse på at selgeren hadde akseptert forbeholdet under budrunden. Dato og tidspunkt for SMS-ene er heller ikke opplyst, og klageren bemerker at det ser ut som om det er lagt noe korrekturlakk over et område på de to iPhone-bildene.

 

Hva gjelder innklagedes påstand om at klageren aksepterte forbeholdet ved signering av kontrakten, anføres det at klageren på kontraktsmøtet ble bedt om å signere budjournalen slik den ble fremlagt uten det aktuelle forbeholdet. Klageren skal ha nektet uttrykkelig å signere budjournalen idet han mente at denne ikke var korrekt, og at klageren hadde klaget på dette til innklagede. For det tilfellet at signering av kontrakten kan oppfattes som en aksept av forbeholdet, anfører klageren at innklagede hadde en klar oppfordring til å veilede ham om å anmerke den klagen klageren forklarte innklagede om vedrørende budjournalen.

 

Klageren presiserer for øvrig at det ikke var den opprinnelige megler, men en kollega som var til stede på kontraktsmøtet. Klageren anfører at meglerne identifiseres med hverandre i denne situasjon, og at det må legges til grunn at de begge kjente til at klageren klaget på ikke å ha fått opplysning om forbeholdet.

 

Hva gjelder innklagede påstand om at budrunden ikke kunne blitt annerledes om det hadde vært opplyst om forbeholdet fordi selgeren kjente til og aksepterte at den andre interessenten skulle betale kr 40 000 umiddelbart når de fikk budet, anfører klageren at det må legges til grunn at selgeren ikke kjente til eller aksepterte forbeholdet om redusert forskuddsbetaling under budrunden.

 

Uansett anfører klageren at slik aksept fra selgeren ikke er tilstrekkelig til å godtgjøre at budrunden ikke ville blitt annerledes dersom klageren var blitt opplyst om forbeholdet.

 

Når det gjelder innklagedes anførsel om at klageren, dersom korrekt opplysning var blitt gitt, kunne tatt et tilsvarende forbehold, som også ville blitt akseptert av selgeren, anfører klageren at dersom vedkommende hadde blitt opplyst om forbeholdet, er ikke den eneste sannsynlige reaksjonen at klageren ville ha tatt et tilsvarende forbehold. Klageren hevder at dersom han hadde fått opplysningene han skulle ha fått, kunne (og ville) klageren ha ventet til innklagede hadde forhørt seg om denne typen forbehold kunne bli akseptert av selgeren før han innlot seg i budrunde.

 

Klageren bemerker også at innklagedes tilbud om at selgeren kunne akseptere redusert forskuddsbetaling kom lenge etter at pengene var skaffet til veie og innbetalt, og dermed fremstår tilbudet som helt meningsløst.

 

For øvrig vises det til de faktiske og rettslige anførslene i klagen som opprettholdes i sin helhet.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder manglende opplysning om forbehold ved budgivning.

 

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at anførslene er gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.

 

Reklamasjonsnemnda avgjør sakene etter skriftlig behandling. Dette innebærer at nemnda må basere sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig Det er vist til uttalelser fra både selgerne og den andre budgiveren i saken. Reklamasjonsnemnda har en fast praksis der nemnda normalt ikke tillegger slike erklæringer utformet i ettertid og i klageøyemed særlig vekt.

 

Reklamasjonsnemnda anser klausulen fra den andre budgiveren om kun å betale kr 40 000 ved kontraktsskriving som et forbehold. I saken her har innklagede ikke kunnet dokumentere skriftlig eller på annen måte at forbeholdet ble meddelt klageren. Det er innklagede som den profesjonelle part, som er nærmest til å sikre beviset når det gjelder informasjon om forbehold.

 

Nemnda finner at dette er i strid med god meglerskikk.

 

Nemnda er etter dette kommet til at innklagede har handlet erstatningsbetingende uaktsomt. Hva gjelder de øvrige erstatningsvilkårene, finner ikke Reklamasjonsnemnda at disse er oppfylt. Det er ikke sannsynliggjort at klageren har blitt påført et økonomisk tap. Innklagede er etter dette ikke erstatningsansvarlig.

 

 

Konklusjon:

 

Aktiv Eiendomsmegling, Frogner Bolig- og prosjektmegling AS, har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.