Klage nr 2013043

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. august 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:       Eiendomsmegler Vest Sandnes

Ottesen & Dreyer Sandnes AS

Saken gjelder: Nybygg. Feil/ manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte en kontraktsposisjon gjennom innklagede som megler. Prisantydningen var satt til kr 5 200 000 og kjøpesummen endte etter en budrunde på kr 5 450 000. Av prospektet fremgikk at klagerne skulle betale en byggekostnad til entreprenør på kr 4 970 000 og en merverdi til selgerne på kr 480 000. Av kontraktutkastet fremgikk at kontraktsverdien var satt til kr 4 870 000, dvs kr 100 000 mindre til entreprenøren. Differansen utgjorde ifølge innklagede at kjelleren opprinnelig skulle innredes, men at selgerne besluttet at kjelleren skulle leveres uinnredet. Dette var ukjent for klagerne på kontraktstidspunktet.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klagerne kjøpte en i januar 2013 bolig under oppføring formidlet av innklagede, en såkalt transportavtale. Som det fremgår av prospektets fremside var prisantydning kr 5 200 000. Videre fremgår det av betalingsplan inntatt i prospektet at opprinnelig kontraktssum mellom selger og utbygger var på kr 4 970 000.

 

Videre følger det av prospektet informasjon om blant annet betalingsvilkår. Her fremgår det at kjøpesum skal betales i henhold til vedlagt betalingsplan det vil si nevnte betalingsplan inntatt

 

 

i prospektet. Videre følger det at merverdi, det vil si differansen mellom kjøpesum i henhold til betalingsplan og bud, betales til selger via innklagede.

 

Ved kjøpet av transportavtalen skulle dermed kr 4 970 000 av kjøpesummen betales direkte til entreprenør i samsvar med betalingsplan, men overskytende/merverdi skulle betales til selgerne via megleren.

 

Klagerne fattet interesse for objektet, og fikk tilsagn på sitt bud på kr 5 450 000.

 

Ut ifra betalingsvilkårene, slik disse fremgikk av prospektet, skulle dette innebære at klagerne skulle betale en byggekostnad til entreprenør på kr 4 970 000 og en merverdi til selgerne på
kr 480 000.

 

Da klagerne skulle signere transportavtalen, ble de presentert for et kontraktutkast med endrede betalingsforutsetninger. Det fremgikk av utkastets betalingsplan at kontraktsverdien var satt til kr 4 870 000- med andre ord skulle klagernes betaling til entreprenør for oppføring av boligen være kr 100 000 lavere enn angitt i prospektet. Merverdien til selgerne skulle dermed være kr 100 000 høyere enn det som fremgikk av grunnlaget for klagernes bud.

 

Klagerne reagerte på dette, da de hadde en formening om at de la inn bud på en kontraktsposisjon som opprinnelig hadde en verdi på kr 4 970 000.

 

Innklagede gjorde i den forbindelse gjeldende at kontraktsummen på kr 4 970 000 som fremgikk av betalingsplanen i prospektet innebar at kjelleren skulle innredes, men at selgerne besluttet at kjelleren skulle leveres uinnredet og at korrekt kontraktsum derfor var 4 870 000. Det ble i den forbindelse lagt frem to endringsmeldinger. Av disse fremgår at det er en prisforskjell på kr 100 000 mellom henholdsvis innredet og uinnredet kjeller. De parallelle endringsmeldingene ble trolig inngått for å gi opprinnelig kjøper en valgfrihet knyttet til om kjelleren skulle innredes eller ikke, men slik at endelig kontraktsum ville variere med
kr 100 000 avhengig av hva som ble valgt. Dette var opplysninger som var ukjente for klagerne på tidspunktet da de innga bud.

 

Innklagede har videre pekt på at klagerne var klar over at de kjøpte en bolig uten innredet kjeller, og at de dermed ikke kunne ha en forventning om å overta boligen med innredet kjeller som opplyst kontraktsum på kr 4 970 000 tilsa.

 

Dette er imidlertid ikke poenget. Klagerne kunne ikke ut fra gjennomgangen av prospektet trekke slutninger om at konsekvensen av uinnredet kjeller i prospektets generelle beskrivelse var at betalingsplanen var feil. Tvert i mot var det ingen opplysninger som skulle tilsi at verdien av kjøpsobjektet var lavere enn det som fremgikk av prospektet.

 

Klagerne undertegnet kjøpekontrakten med forbehold om å gjøre krav gjeldende mot innklagede i anledning endring av betalingsforutsetningene.

 

Det fremstår som rimelig klart at innklagede har begått en veil ved å innta en betalingsplan i prospektet som i realiteten ga feil opplysninger om entreprisekontraktens verdi. Dersom det var slik at klagerne skulle overta en kontraktsposisjon med verdi på kr 4 870 000, skulle dette selvsagt ha fremgått av prospekt eller annen skriftlig informasjon. Slikt skriftlig materiale foreligger ikke.

 

Prospektet ga videre ikke noen foranledning til nærmere undersøkelser fra klagernes side før de ga bud. Betalingsplanen inneholder ingen spesifisering av ytelsene som det skal betales for i henhold til de ulike avdrag/faktura.

 

Klagerne la, som naturlig er, til grunn at kontraktsummen som fremgikk av prospektet utgjorde den reelle byggekostnaden, slik at verdier tilsvarende kr 4 970 000 ville bli tilført boligen ved oppføring, i samsvar med prospektet. Ved å tre inn i selgernes kontraktsposisjon vis á vis entreprenøren, skulle klagerne på denne måten overta en verdi tilsvarende
kr 4 970 000.

 

De feilaktige opplysningene i prospektet/betalingsplanen medførte at forutsetningen for budrunden og det endelige tilsagnet fra klagerne ble gitt på uriktige forutsetninger.

 

Dersom klagerne hadde vært kjent med at den egentlige verdien på kontrakten var kr 100 000 lavere enn det som fremgikk av prospektet, ville dette selvsagt hatt betydning for de vurderinger og avgjørelser som klagerne foretok underveis i budrunden.

 

Innklagedes feil har medført en økning av selgerens merverdi ved salget. Merverdien var i realiteten kr 100 000 høyere enn det opplysningene som ble forelagt klagerne tilsa. Gjennom kjøpekontrakten har klagerne endt opp med å skulle betale kr 100 000 mer til selgerne, hvilket i seg selv innebærer en større risiko ved investeringen enn det opplysningene i meglerens prospekt tilsa.

 

Når kjøpsobjektet til klagerne i realiteten er mindre verdt enn det prospektet gir anvisning på, innebærer dette at klagerne ved et eventuelt senere videresalg av kontrakten eller boligen må ta høyde for at bygget har en lavere verdi.

 

Klagerne anfører at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk ved å gi uriktige opplysninger om kjøpsgjenstandens reelle verdi. Klagerne anfører at de på denne måten er påført et økonomisk tap på kr 100 000 som de krever erstattet av innklagede.

 

Innklagede anfører:

Eiendommen ble i januar 2013 lagt ut for salg. På prospektets forside fremkom det tydelig at dette dreide seg om «salg av kontraktsposisjon». Prisantydning var satt til kr 5 200 000, og etter en budrunde endte man opp på en kjøpesum på kr 5 450 000.

 

Det vises til prospektets side 6 hvor følgende tekst fremkommer:

«Det gjøres oppmerksom på at salget gjelder transport av kontrakt. Dette vil si at kjøper trer inn i allerede gjeldende kontrakt mellom selger og utbygger med alle rettigheter og forpliktelser. Interessenter anmodes på generelt grunnlag å ta en særlig grundig gjennomgang av nevnte kontrakt kjøpekontrakt på rom og leveransebeskrivelse. Opprinnelig kjøpekontrakt er tilgjengelig hos …».

 

Videre vises det til prospektets side 4 under punktene om «innhold» og «standard»:

«U.etasje: Uinnredet med egen inngang og inndelt i disponibelt rom, bod og vask/bod». «Boligen har en meget god og gjennomtenkt planløsning med hele fire soverom og en uinnredet kjeller som kan formes etter eget ønske og behov».

 

I opprinnelig kjøpekontrakt fremkommer det tydelig at opprinnelig kjøpesum for boligen var kr 4 490 000, hvilket utgjorde den opprinnelige boligen som ble kjøpt. Opprinnelig kontraktsum er altså ikke kr 4 970 000 som klagerne påpeker i sin klage.

 

Som klagerne korrekt påpeker, er det i prospektet lagt ved feil betalingsplan. Betalingsplanen viser ratene for innbetaling av kjøpesummen og det var i denne hensikt den ble lagt ved i prospektet. Innklagede innrømmer selvsagt at den betalingsplanen som ble lagt ved gjelder ved endringskontrakt med innredet kjeller.

 

Innklagede erkjenner at det ble lagt ved feil betalingsplan, men bestrider imidlertid klagernes påstand om at «prospektet ga videre ikke noen foranledning til nærmere undersøkelse fra […] side før han ga bud». I prospektet oppfordrer innklagede alle interessenter til å sette seg grundig inn i den allerede inngåtte avtalen man her kjøper.

 

Som klagerne allerede påpeker er det ingen spesifisering av ytelsene i betalingsplanen. Dette stemmer, og grunnen er at betalingsplanen kun skal vise de ulike nedbetalingene og når hver enkelt betaling skal finne sted. Dette var også innklagedes hensikt med å legge den ved i prospektet. Betalingsplanen var ment å gi ny kjøper informasjon om når de enkelte delinnbetalingene forfalt. Ved prosjektsalg er det som kjent flere ulike nedbetalings-alternativer en utbygger kan velge. Noen velger for eksempel innbetaling av et forskudd på kr 50 000 eller 10 % av kjøpesum, en nedbetaling som ofte er gunstig og ikke minst ønskelig fra kjøpernes ståsted. Andre velger, som i dette tilfellet, at nedbetalingen skal finne sted i rater etter hvert som bygget oppføres. Det er viktig at en kjøper får vite at det er slik nedbetaling skal foregå, og det var som sagt dette som var innklagedes mening bak å legge ved betalingsplanen.

 

Når det gjelder forutsetningene for budrunden, vil innklagede på det sterkeste avvise at det faktum at betalingsplanen var vedlagt i prospektet medførte bristende forutsetninger i budrunden. Kjøperne er klart og tydelig informert om at det de bød på var en kontraktsposisjon. Dette innebærer at kjøperne trådte inn i allerede avtalt kontrakt på
kr 4 490 000 med de rettigheter og forpliktelser som fulgte av denne. I tillegg er kjøperne informert om at boligen blir levert uten innredet kjeller.

 

I dette tilfellet startet budrunden på kr 5 200 000 (prisantydning). Etter endt budrunde som bestod av totalt seks bud fra to budgivere, endte kjøpesummen på kr 5 450 000.

 

Klagerne har altså lagt inn tre bud på en eiendom med prisantydning på kr 5 200 000. De har i hele prosessen vært klar over, noe de blant annet innrømmer i e-post, at boligen de kjøpte var uten kjeller.

 

Etter innklagedes mening må det kunne dokumenteres at klagerne faktisk har lidt et økonomisk tap som følge av at det ble lagt ved feil betalingsplan. Dette bestrides på det sterkeste. Etter budrunde fikk kjøperne tilslaget på en enebolig under oppføring uten innredet kjeller til en kjøpesum stor kr 5 450 000. Dette samsvarer nøyaktig med det de vil få levert. I budrunden var altså boligen for dem verdt kr 5 450 000.

 

Vedlagt tilsvaret fulgte en e-post fra kjøperne som bekreftet det innklagede her har påpekt. I andre avsnitt sier kjøperne følgende: «Iflg megler og prospekt-teksten er dette uten innredet kjeller. Det er vi innforstått med…». Videre skrives det: «Vi fikk tilslaget på budrunden på 5.450.000,- for denne kontrakten, en sum vi naturligvis skal betale (og har signert på)».

 

Klagerne hevder videre at de ved et eventuelt videresalg vil tape på at «byggeriet» i følge dem er kr 100 000 mindre verdt enn forventet. Som denne saken tydelig viser har verdien av «byggeriet» veldig lite å si ved salg i det åpne markedet. Da er det markedskreftene som styrer, og det er hva den potensielle kjøper er villig til å betale som avgjør. Den faktiske byggekostnaden (verdien av «byggeriet») er av liten betydning. Den endelige kjøpesummen for denne boligen om fremdeles ikke er oppført må være bevis nok i seg selv at det er markedskreftene som rår.

 

Avslutningsvis nevner innklagede at den korrekte nedbetalingsplanen ikke ville endret kjøpesum for klagerne. Det forutsettes at de har lagt all tilgjengelig informasjon om boligen med leveransebeskrivelse og opprinnelig kjøpekontrakt til grunn i forbindelse med budrunden, ikke den vedlagte betalingsplanen alene.

 

Som en følge av det ovennevnte vil innklagede derfor avvise kravet og forventer at nemnda gjør det samme. Etter innklagedes mening har ikke klagerne lidd noe økonomisk tap, da det aldri på noe tidspunkt har vært tvil om hva de har kjøpt, og ei heller hva de skal betale for leveransen.

 

Klagernes ytterligere anførsler

Innklagede henviser i tilsvaret til prospektets side 6, der blant annet følgende er sitert:

 

«Det gjøres oppmerksom på at salget gjelder transport av kontrakt. Dette vil si at kjøper trer inn i allerede gjeldende kontrakt mellom selger og utbygger med alle rettigheter og forpliktelser».

 

Klagerne ble oppmerksom på annonsen på kvelden 21. januar og møtte opp på innklagedes kontor kl. 09.00 dagen etter. Innklagede orienterte om at det lå inne et bud med frist til
kl. 10.00 samme dag, slik at klagerne iallfall måtte inngi bud innen den tid. Som det fremgår av budprotokollen ga klagerne sitt første bud kl. 09.41.

 

Klagerne la til grunn de opplysninger som fremgikk av prospekt, og de opplysninger innklagede ga.

 

I denne forbindelse er det oppsiktsvekkende at innklagede i sitt tilsvar hevder at

 

«I opprinnelig kjøpekontrakt fremkommer det tydelig at opprinnelig kjøpesum for boligen var kr 4.490.000,- hvilket utgjorde den opprinnelige verdien av boligen som ble kjøpt».

 

Den opprinnelige kjøpekontrakten ble aldri presentert for klagerne, idet innklagede viste til prospektet. Opprinnelig kjøpesum fremgår ikke av prospektet, hvilket også åpenbart er en mangel ved utformingen av prospektet, hvis hensikten var å gi kjøperne en forståelig oppstilling av de ytelser som lå inne i kontraktsposisjonen. Innklagede hadde en særlig oppfordring til å fremlegge opprinnelig kjøpekontrakt for klagerne uten oppfordring fra dem, dersom han var av den oppfatning at det var nødvendig å avklare feil i prospektet. Innklagede fikk imidlertid ingen opplysninger om feil i prospektet.

 

Klagerne innga derfor bud basert på prospektet, uten å kjenne til at den opprinnelige kjøpesummen var kr 4 490 000.

 

Selv om klagerne imidlertid hadde kjent opprinnelig kjøpesum på tidspunkt for budgivning spiller dette liten rolle ved vurderingen av hvorvidt de har fått det de har krav på etter kontrakten. Basert på de skriftlige opplysninger som er gitt i forbindelse med kjøpet, må det være åpenbart at for enhver kjøper, så vel som megler, at den kontrakten som overtas har en verdi på kr 4 970 000. Opprinnelig kjøpesum på kr 4 490 000 er etter det klagerne forstår basert på at boligen ikke hadde noen kjeller. Det var aldri noe tema under samtalen med innklagede at boligen skulle leveres uten kjeller, og det fremgår av prospektet at boligen leveres med uinnredet kjeller. Klagerne forstår derfor verken relevansen av, eller anførselen knyttet til den opprinnelige kjøpekontrakten som er pålydende kr 4 490 000. Det formodet at innklagede ikke er av den oppfatning at klagerne trer inn i en kontrakt med verdi på
kr 4 490 000 i henhold til det som var den opprinnelige kjøpesummen.

 

Klagerne må gjennom sin budgivning kalkulere med at det som han totalt sett skal betale for, er å tre inn i en posisjon overfor entreprenøren som er verdt kr 4 970 000. Dette fremgår skriftlig og eksplisitt av betalingsplanen som var vedlagt prospektet, sammenholdt med teksten under prospektets punkt om «Betalingsvilkår»;

 

«Kjøpesum betales ihht. vedlagt betalingsplan … Merverdi betales til meglers klientkonto ved overtakelse».

 

Innklagedes kommentar til spørsmålet om innredet eller uinnredet kjeller, er uten relevans for vurderingen. Klagerne krever ikke at de skal overta boligen med innredet kjeller, det fremgår av prospektet at det er en uinnredet kjeller som ligger inne. Denne uinnredede kjellerens forhold til kjøpesum eller betalingsplan sien dokumentasjonen ingenting om.

 

Etter dette kan det ikke være særlig tvilsomt at klagerne må gis medhold i at de har kjøpt en kontraktsposisjon som er verdt kr 4 970 000 i samsvar med opplysningene i prospektet. Ved at innklagede har gitt feil opplysninger, har klagerne i realiteten betalt kr 100 000 mer til selger enn salgsgrunnlaget angir. Konsekvensen er at kontrakten som klagerne overtar fra selger vis á vis entreprenøren har en lavere verdi enn det klagerne fikk opplyst.

 

Klagerne registrerer at innklagede avslutningsvis i tilsvaret legger til grunn at faktisk byggekostnad «er av liten betydning». Det må være nokså klart at en slik oppfatning hos innklagede ikke gir ham rett til å utføre megleroppdraget basert på feil opplysninger.

 

Klagerne fastholder sitt krav.

 

Innklagedes ytterligere anførsler

Som opplyst tidligere var klagerne på innklagede kontor da budet ble avlevert. Det var således fullt mulig for klagerne å få seg forelagt opprinnelig kjøpekontrakt. Budet som ble avgitt utløp kl. 12.00 samme dag. Klagerne hadde i hele denne perioden full anledning til innsyn i dokumentasjonen.

 

Det gjøres et nummer av at betalingsplanen til entreprenør ikke var korrekt. Dette har ingen betydning for klagernes økonomiske forpliktelser i henhold til kontrakten, men er et forhold mellom selgerne og entreprenøren.

 

Tidligere påstand opprettholdes.

 

Klagernes atter ytterligere anførsler:

Det vil presiseres at klagerne hadde svært kort tid på seg til å inngi bud på eiendommen. Da klagerne møtte opp på innklagedes kontor dagen for budgivningen, dagen etter at selve prospektet for eiendommen var mottatt, var det mindre enn en time til akseptfristen for et allerede foreliggende bud utløp. Det aktuelle dokumentet, budjournalen, viser at det første budet som lå inne var gyldig til kl. 10.00 samme dag. Klagernes bud er i henhold til budjournalen registrert mottatt kl. 09.41. Det er derfor ikke slik at klagerne hadde tiden frem til kl. 12.00 med å etterspørre tilleggsdokumenter til prospektet.

 

For øvrig har innklagede vist til at klagerne gjør «et nummer av at betalingsplanen til […] ikke var korrekt». Spørsmålet i saken er imidlertid ikke om entreprenøren hadde utarbeidet en korrekt betalingsplan eller ikke. Kravet bygger på innklagedes feilaktige angivelse av kjøpsobjektets verdi, ved at innklagede har vedlagt og vist til en entreprisekostnad inneholdende ytelser som ikke ligger inne i kontraktsposisjonen som selges. De endringer som er foretatt i kontraktsforholdet mellom selgerne og entreprenøren er ikke fanget opp av innklagede, slik at presentasjonen av kjøpsobjektet er uriktig.

 

Det er innklagede som har risikoen for at de opplysninger og dokumenter som inntas i markedsføringen av eiendommen er korrekte. Det fremstår som åpenbart at innklagede i denne situasjonen ikke kan løpe fra sitt ansvar ved å henvise til dokumenter som ikke er presentert for kjøperne, og som dessuten uansett ikke vil kunne avdekke feilen. Dersom klagerne hadde etterspurt opprinnelig kjøpekontrakt mellom selgerne og entreprenøren ville dette uansett ikke avdekket innklagedes feil i prospektet.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved markedsføring av salg av kontraktsposisjon, og om klagerne har krav på erstatning.

 

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda normalt tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens

 

Det er uomtvistet at prisantydningen på kontraktsposisjonen var kr 5 200 000, og at denne etter budrunden ble solgt for kr 5 450 000. Uenigheten går på utbyggerens prisgrunnlag ved salg av eiendommen til første kjøper. I betalingsplanen, som var vedlagt prospektet, fremgår det at prisen til første kjøper var kr 4 970 000, men da klagerne skulle gjøre opp, ble det lagt til grunn at prisen fra utbyggeren var kr 4 870 000. Dette på grunn av at kjelleren skulle leveres uinnredet.

 

Nemnda finner at klagerne har hatt feil beslutningsgrunnlag. Det er ikke tilstrekkelig at korrekt informasjon befant seg på innklagedes kontor, og at det i salgsoppgaven fremgikk at interessenter ble oppfordret på generelt grunnlag til å gjennomgå opprinnelig kjøpekontrakt. Prospektet viste til en vedlagt betalingsplan som opplyste at kontraktssum inklusiv tomt var
kr 4 970 000 – ikke kr 4 870 000.

 

Nemnda finner derfor at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Når det gjelder spørsmålet om erstatning, kan ikke nemnda se at klagerne har påvist et økonomisk tap. Salget ble gjennomført ved en normal budrunde, og klagerne må ha hatt en formening om at eiendommen denne kontraktsposisjonen gjaldt, hadde en verdi tilsvarende kjøpesummen.

 

 

Konklusjon:

 

Eiendomsmegler Vest Sandnes, Ottesen & Dreyer Sandnes AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. Forøvrig fører klagen ikke frem.