Saksframstilling
Klagerne kjøpte bolig på tvangssalg i 2003. Bud på kr. 2.750.000 ble stadfestet av tingretten, og senere anket av debitor. Anken ble avvist. Klagen retter seg mot det som klagerne oppfatter som manglende informasjon i forbindelse med tvangssalget. Klagerne var ikke klar over fra hvilken dato de overtok risikoen for boligen.
Klageren anfører:
Klagerne innga, etter budrunde, bud av 23. mars 2003 pålydende kr. 2.725.000. Budet ble oversendt Trondheim tingrett 1. april for stadfestelse, og budet ble stadfestet 28. april 2003.
I forbindelse med stadfestelsen ble klager opplyst av innklagede om at de kunne forholde seg til 1. juli 2003 som en mulig overtakelsesdato. Dette var forutsatt av at tidligere hjemmelshaver ikke anket avgjørelsen om stadfestelse. Innklagede opplyste at overtakelse ikke var mulig før rettskraftig dom forelå.
Tidligere hjemmelshaver anket stadfestelsen, og klager fikk beskjed av innklagede om at de måtte avvente en rettskraftig avgjørelse.
I e-post av 4. november 2003 fra klager til innklagede bes om en orientering rundt prosedyrene rundt kjøpesum, betaling og overtakelse av eiendommen, da ankefristene til tidligere hjemmelshaver snart ville utgå.
I e-post fra innklagede av 5. november 2003 ble klager for første gang orientert om kontonummer for innbetalinger og omkostninger i forbindelse med tvangssalget. Klager blir først orientert om risikoovergang for eiendommen pr e-post 7. november. Opplysninger om oppgjørsdag og renter i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven § 11-27 blir mottatt pr e-post 10. november, samtidig med informasjon om omsorgsplikt for eiendommen, herunder ansvar for strøm, forsikring og kommunale utgifter. Det ble opplyst et dette gjaldt fra oppgjørsdagen 1. juli 2003.
Eiendommen ble solgt med opplysning om en månedlig leieinntekt på kr. 10.800. Pr faktisk overtakelse var denne leiligheten bebodd av tidligere hjemmelshavers slektning, og klager har ikke mottatt noen leie for perioden fra juli til faktisk overtakelse. Tidspunktet for klagerens overtakelse medførte p.g.a. vanskelige utleieforhold midt i et skoleår at klagerne ikke fikk leid ut leiligheten før i mars 2004.
Klagerne har aldri blitt informert om sin rett til å overta eiendommen pr oppgjørsdag den 1. juli 2003, heller ikke mottatt opplysninger om hvordan de i tilfelle kunne foretatt et oppgjør.
Det bemerkes at hovedleiligheten på eiendommen har stått ledig hele perioden. Klagerne kunne således ha overtatt eiendommen 1.juli 2003 dersom riktig informasjon hadde blitt gitt.
Mangelen på informasjon og bruddet på god meglerskikk har medført et betydelig tap for klagerne. På bakgrunn av innklagedes brudd på god meglerskikk krever klagerne tapet dekket. Tapet er en direkte følge av innklagedes manglende opplysningsplikt, som medførte ca fire og en halv måneders forsinket overtakelse. Tapet refererer seg til renteutgifter, driftsutgifter og inntektstap grunnet ugunstig overtakelsestidspunkt.
Tap for tapt leieinntekt utgjør kr. 86.400, for til sammen åtte måneder.
Renteutgifter til tingretten kr. 70.000, kommunale utgifter kr. 3.158, festeavgift kr. 2.334, merutgifter på eget lån som følge av forsinkelsen kr. 30.666.
Korrigert for skattefradrag vedrørende renteutgifter utgjør totale meromkostninger totalt kr. 164.372.
Tapet kreves dekket av innklagede.
Innklagede anfører:
Det fremkommer av salgsoppgave og budskjema hvilke bestemmelser som gjelder med hensyn til oppgjørsdag, risikoovergang, betalingsplikt m.m. Dette er opplysninger som klagerne er gjort kjent med.
Innklagede registrerer at klagen inneholder mangelfulle og viktige vedlegg, så som budskjema side 2. Klagerne har på budskjemaets forside skrevet under på at de er kjent med budskjemaets side 2.
Innklagede har under hele ankeprosessen bedt klagerne forholde seg til tingretten for å få klarhet i rettsreglene rundtkjøpet.
Innklagede har også tidlig i ankeprosessen anbefalt klagerne om å oppsøke juridisk bistand slik at deres interesser blir best mulig ivaretatt.
Innklagede mener at klagernes krav er urettmessig og avviser derfor kravet i sin helhet.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Saken gjelder krav mot eiendomsmegler som følge av påstått forsømmelse i forbindelse med tvangssalg.
Oppgjørsdagen er i dette tilfellet 1. juli 2003. Dette følger av tvangsl. § 11-27, hvor det heter at «kjøpesummen skal betales innen en oppgjørsdag som er tre måneder regnet fra den dag medhjelperen forelegger bud m.m for rettighetshaverne og tingretten etter § 11-29». Det heter videre «Betalingsplikten inntrer likevel ikke før to uker etter at stadfestelseskjennelsen er rettskraftig».
I dette tilfellet ble stadfestelseskjennelsen anket av tidligere hjemmelshaver, og stadfestelseskjennelsen ble rettskraftig etter at ankefristen til Høyesterett gikk ut 24. november 2003.
Klagerne hadde etter dette ingen plikt til å betale kjøpesummen før to uker etter 24. november 2003. Når klagerne utnyttet denne muligheten til utsettelse av betalingsplikten, følger det av tvangsl. § 11-27, annet ledd at det skal betales en rente fastsatt av Kongen. For tiden er renten 6 % p.a.
Spørsmålet i denne saken er om innklagede som medhjelper ved tvangssalg har oppfylt sine forpliktelser etter tvangsl. § 11-17, § 11-24 og eiendomsmeglingsloven. Det som er aktuelt i denne saken, er om innklagede har oppfylt sin plikt til å gi opplysninger som henger sammen med at det er et tvangssalg, spesielt reglene om betalingsfrist og oppgjørsdag i tvangsl. § 11-27, og om overgang av risikoen for eiendommen i tvangsl. § 11-31.
Innklagede påberoper seg å ha gitt tilstrekkelig informasjon ved å vise til budskjemaets side 2, hvor det fremgår at det påløper renter dersom ikke kjøper ved tvangssalg betaler innen oppgjørsdato. Hva som er oppgjørsdato, er beskrevet i informasjonen.
Innklagede har med dette gitt riktig informasjon. Det er likevel mulig at han til tross for den skriftlige orienteringen burde redegjort nærmere for reglene rundt betaling ved oppgjørsdagen, og informert klagerne hvor betaling kunne skje. Reklamasjonsnemnda kan imidlertid ikke se at innklagede har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Ikke medhold.
Oslo, den 22. juni 2005
| (sign.)
Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.)
Tore Bråthen formann |
(sign.)
Bård Bømark Norges Eiendomsmeglerforbunds representant |