Klage nr 2013046

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. august 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:       Privatmegleren Tromsø

Nansen Plass Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder: Nybygg. Feil/ manglende opplysninger vedrørende seksjonering

 

 

Saksfremstilling:

 

Saken gjelder krav om erstatning for klagerens påståtte økonomiske tap. Klageren kjøpte en bolig solgt via innklagede. Etter at akseptbrev ble sendt klageren oppstod det tvist mellom klageren og selgerne av boligen. Tvisten gjaldt hovedsakelig spørsmål om seksjonering av boligen. Klageren og selgerne inngikk et rettsforlik hvoretter klageren ble kompensert økonomisk for å fragå avtalen. Tvisten påførte klageren advokatkostnader og tap av kontrakt, og klageren anser innklagede som ansvarlig for dette tapet.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klagerens anførsler gjengitt i hovedsak:

Klagen gjelder krav om erstatning for økonomisk tap som etter klageren syn er forårsaket av innklagedes uaktsomhet. Klageren kjøpte én av fire eneboliger (hus 4), solgt via innklagede. Etter at avtale var inngått oppstod det tvist mellom klageren og selgerne av boligen. Tvisten påførte klageren advokatkostnader og tap av kontrakt, og klageren anser innklagede som ansvarlig for dette tapet.

 

Klageren gjør gjeldende at innklagede, i etterkant av avtaleinngåelsen, ble oppmerksom på at det kunne være problematisk å levere hus 4 som én seksjon. Innklagede skal da ha fremsatt et krav om at klageren måtte frafalle reklamasjonsrett knyttet til seksjoneringen, hvilket klageren ikke aksepterte.

 

Klageren hevder at selgerne deretter brøt avtalen med klageren, og at det så oppstod tvist mellom klageren og selgerne. Den 30. januar 2013 ble det inngått et rettsforlik mellom klageren og selgerne, som medførte bortfall av avtalen.

 

Grunnlaget for at innklagede er erstatningsansvarlig er, etter klagerens syn, at det foreligger brudd på eiendomsmeglingslovens § 6-7 første og annet ledd. Innklagede skal ikke ha gitt opplysninger før handelen ble inngått, om at det var problematisk å levere boligen som én seksjon. Klageren gjør gjeldende at det motsatte var tilfellet, idet innklagede markedsførte prosjektet som «fire eneboliger», skrev i prospektet at huset kunne leveres som «en bolig», og opplyste per telefon at det ble levert som én seksjon.

 

Videre skal innklagede ha fremsatt et absolutt krav om at klageren måtte frafalle reklamasjonsrett knyttet til seksjonering for at salgsavtalen ikke skulle bortfalle. Klageren anfører at det ikke var avtalerettslig grunnlag for å fremsette et slikt krav. Klageren hevder at det var en ensidig måte å håndtere problemet på, og at det utgjør et brudd på god meglerskikk.

 

Klageren påpeker endelig at da konflikten mellom klageren og selgerne oppstod, ville ikke innklagede ta stilling til hvorvidt det var inngått en bindende avtale. I stedet var situasjonen den at selgerne skal ha opplyst at de hadde konferert med innklagede, og deretter konkludert med at de ikke var bundet av noen avtale. Dette til tross for at innklagede i akseptbrevet hadde bekreftet at partene hadde inngått en bindende avtale. Innklagedes håndtering av saksforholdet var, etter klageren syn, uten omsorg og varetakelse av klagerens interesser som kjøper. Også dette er et brudd på god meglerskikk.

 

Etter annonsering av boligen ble klageren interessert i boligen som i annonsen var omtalt som ”hus 4”. Hus 4 hadde to bruksenheter. Av annonseteksten fremgikk det følgende kjøpsmuligheter:

”HUS 4 PLAN 1 OG 2 . BRA 149 kvm med takterrasse – Fast pris kr. 5.950.000,-

 

HUS 4 PLAN 0 – BRA 76 kvm – Fastpris kr. 3.500.000,-

 

HUS 4 – BRA 225 kvm kan selges samlet som en bolig over 3 etasjer, med 2 garasjeplasser og takterrasse – Fast pris kr. 8.800.000,-”

 

Klageren ble interessert i det siste kjøpsalternativet, og tok kontakt med innklagede. I telefonsamtalen spurte klageren blant annet om boligen ble levert som én seksjon dersom man kjøpte dette samlet. Spørsmålet skal ha blitt besvart bekreftende.

 

Klageren sendte i etterkant av telefonsamtalen en e-post til innklagede som viser at muligheten til å seksjonere ut kjelleretasjen på et senere tidspunkt var et tema i telefonsamtalen, og at klageren forutsatte at boligen ved overlevering ble levert som én seksjon.

 

I etterkant av e-posten hadde klageren møter med selgerne, og klageren hadde korrespondanse med innklagede om status underveis. Den 25. januar ga klageren bud på boligen, og etter noen justeringer i sluttforhandlingene som ble gjort via innklagede på telefon ble budet akseptert av selgerne. Innklagede sendte SMS samme dag og gratulert med kjøpet. Den 26. januar oversendte innklagede akseptbrevet.

 

Klageren viser til at akseptbrevet er tydelig på at det er inngått bindende avtale: ”Det bekreftes med dette at budet er akseptert av selger, og at det dermed er inngått bindende avtale mellom partene…”

 

Innklagedes ansvarlige megler for oppdraget sluttet hos innklagede meglerforetak den 31. januar. Daglig leder/ fagansvarlig i meglerforetaket tok deretter over oppdraget.

 

Klageren viser dernest til kjøpekontrakten som omtaler overdragelse av ”seksjonen”, og etablering av ”ny eierseksjon”. Det fremgår etter klagerens syn at det er én seksjon som skal overdras.

 

Kontraktsmøte ble avholdt 17. februar. Dokumentet og de avtalte tilleggene og presiseringene til kontrakten ble gjennomgått. Fagansvarlig skal ved gjennomgangen ha spurt om det var meningen at dette skulle leveres som én seksjon. Selgerne skal da ha bekreftet dette. Fagansvarlig skal ha opplyst at dette muligens var problematisk, da boligen hadde to atskilte boenheter. Fagansvarlig påtok seg imidlertid å undersøke dette nærmere.

 

Den 27. februar mottok klageren en e-post fra fagansvarlig hvor vedkommende skrev at ”kjøpers ønske om å beholde begge leilighetene i én seksjon ikke [er] forenlig med kravet om at boligen byggmessig skal tilfredsstille kravene til seksjonering”. Klageren hevder at fagansvarlig da mente at det ikke lot seg gjøre å levere boligen som én seksjon, og at vedkommende da også forutsatte at selgerne ensidig kunne endre avtalen til å gjelde levering av to seksjoner.

 

Klagerne besvarte e-posten samme dag med at levering i to seksjoner innebar skatteplikt på leieinntektene i sokkelleiligheten, at det hadde vært en forutsetning fra første stund at boligen skulle leveres som én seksjon og at det ikke hadde vært noen forbehold omkring dette. Klageren var også klar på at selgerne burde forsøke å levere boligen som én seksjon, og at man ikke ville få en avklaring på hvorvidt boligen kunne leveres som én seksjon før kommunen – og eventuelt klageinstansen – hadde tatt stilling til dette.

 

Tilbakemeldingen fra innklagede på vegne av selgerne var imidlertid hele tiden at selgerne kun gikk videre med avtalen dersom klageren selv tok risikoen for utfallet av seksjoneringssaken, og at klageren ikke fremmet noe krav om prisavslag og/ eller erstatning knyttet til dette.

 

Det ble sendt søknad om igangsettelse 13. april 2012, og gitt igangsettelsesvedtak deretter. På dette tidspunkt og utover, var selgerne i posisjon til å søke seksjoneringen for å få situasjonen ble avklart, jf. eierseksjonslovens § 6 sjette ledd.

 

Tross dette ble det aldri sendt noen søknad fra selgernes side. Klagerens forsøk om å søke for å få situasjonen avklart ble heller aldri besvart eller imøtekommet.

 

Det ble heller ikke gjort noen andre forsøk fra innklagede eller selgerne for å oppnå en omforent løsning. Klageren tilbød på sin side tre alternativer.

 

Selgerne forklarte standpunktet om at huset kun ble solgt dersom klageren i forkant frafalte reklamasjonsrett knyttet til seksjoneringen blant annet med at dette var konferert med innklagede.

 

Klageren forsøkte selv å løse saken ved å ta kontakt med kommunen for å få aksept for å ha huset i én seksjon, men mulighetene for dette var noe begrenset da klageren ikke selv var i posisjon til å sende en søknad. Klageren skal imidlertid ha fått beskjed om at det ville bli jobbet videre med problemstillingen.

 

Da klageren videresendte svaret til innklagede, fikk klageren tilbakemelding om at man tok kommunens endelige beslutning om at boligen ikke kan leveres som én seksjon med to bruksenheter til etterretning. Innklagede gav på denne bakgrunn tilbakemelding om at selgerne ikke ønsket å gjennomføre handelen.

 

Klageren anså dette som en klar melding om avtalebrudd, og engasjerte advokat for å følge opp overfor selgerne. Klageren ønsket i den forbindelse en tilbakemelding fra innklagede på fire spørsmål, noe klageren ikke fikk. Klageren fulgte opp med ytterligere spørsmål, men skal heller ikke ha mottatt noe svar på disse. Innklagede bidro, etter klagerens syn, ikke i diskusjonene mellom klageren og selgerne.

 

Etter noe ytterligere korrespondanse med selgerne uten å komme nærmere noen enighet ble det sendt stevning den 6. september 2012. Det ble fremsatt krav om at avtalen var bindende. Etter første dag i retten ble forlik diskutert. Etter forhandlinger ble klageren og selgerne enige om å avslutte saken mot at klageren fikk utbetalt kr 425 000.

 

Da avtalen skulle formaliseres morgenen etterpå fremsatte selgernes advokat et forslag til avtaletekst hvor klageren skulle frafalle krav mot innklagede meglerforetak i anledning saken. Klageren hevder at dette ikke hadde vært et tema da enighet ble oppnådd dagen før. Klageren aksepterte ikke, og klageren og selgerne fikk formalisert et rettsforlik på de vilkår som var avtalt kvelden før.

 

Klageren anfører at det foreligger et ansvarsgrunnlag, et økonomisk tap og årsakssammenheng som medfører et erstatningsansvar for innklagede.

 

For det første anfører klageren at det foreligger svikt i opplysningsplikten forut for avtaleinngåelsen. Klageren viser i den forbindelse til eiendomsmeglingslovens§ 6-7. Av annet ledd fremgår at megleren plikter å gi kjøperen opplysninger om ”eiendommens registerbetegnelse og adresse”. I dette ligger det også at en kjøper normalt må få vite om eiendommen leveres som én eller to eierseksjoner.

 

Hvorvidt hus 4 ble levert som én eller to seksjoner, hadde store økonomiske konsekvenser. Blant annet medførte det løpende skatt på utleie av kjelleretasjen, skatt ved en eventuell gevinst på senere salg av sokkelleiligheten, doble omkostninger til tinglysning og høyere likningsverdi på sokkelleiligheten (sekundærbolig). Klageren anfører at den store betydning spørsmålet hadde for klageren, er skjerpende for vurderingen av innklagedes opplysningsplikt.

 

Klageren viser for øvrig til at det var kjent for innklagede at sokkelleiligheten skulle tjene som utleieobjekt.

 

Ettersom klageren ikke ble gitt noen opplysning om at det kunne være problematisk å få eiendommen i én seksjon, foreligger det brudd på eiendomsmeglingslovens § 6-7.

 

Klageren anfører dernest at det foreligger svikt i budprosessen. Klageren hevder, som nevnt, å ha fått avklart på telefon med innklagede at boligen skulle leveres som én seksjon.

 

Under enhver omstendighet må det legges til grunn at innklagede var kjent med at levering i én seksjon var en betingelse fra klagerens side. Dette er også bekreftet av fagansvarlig.

 

I og med at det oppstod tvist i etterkant knyttet til dette, er det klagerens oppfatning at innklagede ikke sørget for tilstrekkelig klarhet i at alle betingelser var akseptert fra selgernes side.

 

Klageren anfører dernest at innklagedes plikter i forbindelse med utforming av kontrakten og gjennomføring av handelen for øvrig er tilsidesatt.

 

Når det gjelder innklagedes plikt i denne fasen viser klageren til Rosén Torsteinsen, side 365: ”Megler bør innlede kontraktsmøtet med å gjøre det klart for partene hvilken rettsstilling de står i, herunder forklare partene at det er for sent å kreve inntatt bestemmelser i kontrakten som fraviker bakgrunnsretten på kontraktsmøtet. Rettslig sett er endringsforslag fra en av partene å anse som et tilbud om ny/endret avtale som medkontrahenten står fritt til å avslå eller akseptere.”

 

Videre peker klageren på at det videre i kapittelet om meglers erstatningsansvar knyttet til denne plikten er ytterligere utdypet at det ikke er meningen at partene må engasjere ekstern bistand for å ivareta sine interesser ved kontraktsutformingen.

 

Klageren viser videre til Finanstilsynets rundskriv om formidling av boliger under oppføring (Rundskriv 21/2011).

 

Klageren anfører at det foreligger to atskilte brudd på rundskrivet;

 

For det første fremsatte innklagede et krav om forskyvning i partenes rettigheter og plikter ved å kreve at klageren frafalt muligheten til senere å kreve prisavslag/ erstatning som følge av levering i to eierseksjoner.

 

For det andre medvirket innklagede til at selgerne senere fragikk avtalen da klageren ikke aksepterte å frafalle muligheten til senere å kreve prisavslag/ erstatning. Dette for det første ved å konkludere med at eiendommen ikke kunne leveres som én seksjon uten å forsøke en søknadsprosess til klageinstansen, eller å innhente kvalifiserte råd. For det andre ved ikke å ta stilling til hvorvidt det forelå en bindende avtale.

 

Begge disse handlinger er etter klagerens oppfatning basert på en uriktig forståelse av partenes forpliktelser, og også av de offentligrettslige forhold.

 

Klageren anfører også at innklagede baserte seg på en uriktig forståelse av eierseksjonsloven da de konkluderte med at hus 4 ikke kunne leveres som forutsatt. Det vises i den forbindelse til Rosén og Torsteinsen på side 563 hvor det er presisert at ”dersom megleren først ser at saken reiser et juridisk spørsmål, men gir et råd hvor han tolker rettsreglene uriktig, er hovedregelen at rettsvillfarelsen ikke er unnskyldelig. Megler må i stedet henvise partene til kvalifisert bistand, fremfor å ta sjansen på at rådet er korrekt”.

 

Klageren har i etterkant av saken blitt kjent med ytterligere rettskilder som tilsier at det skal være mulig å levere hus 4 som én seksjon, blant annet Fylkesmannen i Troms klagesak 2006/1646.

 

Innklagede har bestridt erstatningsansvar blant annet med henvisning til at det ikke kan forutsettes at megler har inngående kjennskap til regler om seksjonering. Dette er klageren ikke enig i, og viser i den forbindelse til Rosén og Torsteinsen side 534 hvor det uttales at eierseksjonsloven må anses å ”ligge i kjernen av de rettsfeltene megler skal ha kunnskap om etter sin utdannelse og erfaring. Som generelt prinsipp kan megleren bare helt unntaksvis høres med at han ikke kjenner rettsregler med relevans for omsetning av fast eiendom”.

 

Det er på det rene at klageren er påført et økonomisk tap i form av advokatkostnader, tap av kontrakt og kostnader til fagkyndig bistand. Klageren anfører at dette tapet ikke hadde oppstått om innklagede hadde overholdt sine plikter.

 

For det første mener klageren at det er sannsynlig at selgerne ville valgt å overholde avtalen dersom innklagede hadde meddelt at selgerne var forpliktet til dette.

 

For det andre anfører klageren at det er sannsynlig at Fylkesmannen ville godkjent seksjoneringen om innklagede rådet selgerne til å sende søknad. Alternativt kunne innklagede innhentet kvalifisert juridisk rådgivning knyttet til spørsmålet.

 

For det tredje anfører klageren at tvisten ikke ville oppstått dersom innklagede sørget for at alle betingelser knyttet til avtalen ble tilstrekkelig klarlagt før avtalen ble inngått.

 

Hva gjelder det økonomiske tapet viser klageren til at totale omkostninger til advokatbistand er kr 133 263. Faktura for dette er sendt til innklagede.

 

Omkostninger til fagkyndig bistand i forbindelse med avtaleinngåelse, og oppfølging i etterkant er kr 30 187.

 

Klageren ber også Reklamasjonsnemnda ta stilling til hvorvidt det foreligger et erstatningsansvar for tap av kontrakt (tapt verdistigning).

 

Innklagedes anførsler gjengitt i hovedsak:

Det omtalte prosjektet er et prosjekt med fire hus på to eiendommer (to gnr/ bnr), og utgjør derfor to boligsameier. Hus 1 og 2 som ett sameie, mens hus 3 og 4 utgjør ett sameie.

 

I prospektbeskrivelsen av prosjektet ble hus 4 presentert med to separate leiligheter (tomannsbolig). I prospektet ble det i tillegg åpnet for at hus 4 kunne kjøpes samlet: ”Alternativt kan hele hus 4 kjøpes for kr. 8.800.000,-”, og i annonsen på internett: ”kan selges samlet som bolig over 3 etasjer”. Bakgrunnen for at dette alternativet ble presentert var at en tidligere interessent hadde ønsket å kjøpe hele huset for å bruke som enebolig (én boenhet), og hadde avtalt pris på kr 8 800 000.

 

Klageren tok kontakt med innklagede per telefon medio november 2011, og fulgte senere opp med en mail. Klageren uttrykte interesse for å kjøpe hele hus 4, og det sentrale var da at han i tillegg måtte få innrede utleie (hybel) i 1. etasje, uten at boligen fremstod som flermannsbolig på grunn av skattemessige hensyn.

 

Kjøpsinteressen og kontaktinformasjon til klageren ble videreformidlet til selgerne som deretter overtok dialogen, og avholdt flere møter med klageren uten at innklagede var til stede eller på annen måte involvert. Innklagede hevder å ha fått sporadisk informasjon fra møtene mellom partene, og ”kjøpetilbudet” på kr 8 900 000, som var en mail av 19.01.2012 med en rekke betingelser skal ha blitt sendt direkte til selgerne som deretter videresendte mailen til innklagede. Betingelsen om at boligen skulle leveres som én seksjon var ikke nevnt i denne mailen.

 

Budet ble akseptert av selgerne etter ytterligere forhandlinger om tilvalg og endringer, og akseptbrev ble sendt begge parter den 26.01.2012. Innklagede anfører at akseptbrevet inneholder presiseringer vedrørende avtalte endringer, herunder downlights, tilsåing og ferdigattest, men det står ikke noe om seksjonering her heller.

 

Ansvarlig megler for oppdraget sluttet hos innklagede meglerforetak den 31.01.2012, og saken ble da overlatt til fagansvarlig.

 

Innklagede innkalte til kontraktsmøte, og oversendte utkast til kjøpekontrakt den 06.02.12. Kontraktsmøte ble, etter flere utsettelser grunnet kjøpers ønske om endringer i leveransebeskrivelse, avholdt på vårt kontor den 17.02.12.

 

Under kontraktsmøtet ble fagansvarlig oppmerksom på kjøperens forutsetning om at hus 4 skulle leveres som én seksjon. Fagansvarlig skal da ha antydet at det kunne bli problemer med å levere hus 4 som én seksjon med to boenheter grunnet eierseksjonslovens forutsetning om at seksjoneringen skal omfatte alle bruksenhetene i eiendommen. Fagansvarlig hevder da å ha påtatt seg å undersøke dette nærmere med kommunen. Kjøpekontraktene ble ikke undertegnet under møtet, idet det fortsatt ikke var full enighet om innholdet i avtalen.

 

Innklagede hevder deretter å  ha kontaktet kommunen, og fått bekreftet at kommunen ikke ville godta å tinglyse begjæring med én seksjon som skulle ha to boenheter. Innklagede skal da ha sendt en likelydende e-post til begge parter der partene ble informert om kommunen svar, og forespurt om det skulle ses bort fra vilkårene om at eiendommen skulle leveres som én seksjon.

 

Innklagede anfører at klagerens umiddelbare reaksjon var at kjøpesummen måtte reduseres med kr 1 000 000 for at totaløkonomien i eiendommen skulle bli den samme, og at det ikke var usannsynlig at kommunen tok feil i forhold til reglene om seksjonering.

 

Innklagede gjorde deretter ytterligere undersøkelser i forhold til seksjonering, og skal ha foreslått at innklagede også skulle se på muligheten av å dele eiendommen mellom husene slik at hvert av husene fikk egne gnr og bnr. Innklagede fikk ikke tilstrekkelig betryggende svar fra selgerne med tanke på seksjoneringen, og selgerne var, etter å ha vært i kontakt med kommunen, ikke villig til å søke om deling av eiendommen.

 

Etter dette var det, i følge innklagede, ikke mulig å få partene til å bli enige. Innklagede foreslo derfor, på vegne av selgerne, en løsning der kjøperen selv måtte ta risikoen i forhold til seksjoneringen og akseptere å overta huset selv om det ble levert som to seksjoner, eller at avtalen måtte heves. Dette forslaget ble ikke akseptert av kjøperen, og selgerne var etter dette ikke villige til å ta risikoen med å starte byggingen av huset.

 

Innklagede anfører at deres oppdrag for utbyggeren kun var å selge eiendommen, og at innklagede ikke hadde ansvar for seksjoneringen.

 

Det anføres fra innklagedes side at den alternative løsningen med at hus 4 skulle leveres som én seksjon med to boenheter ikke var vurdert før klageren tok kontakt med deres kontor. Prospektet var utarbeidet med tanke på at hus 4 alternativt kunne selges og overdras som en enebolig. Innklagede videreformidlet kontakten med klageren til selgerne som overtok forhandlingene, og forutsatte at selgerne hadde gjort nødvendige undersøkelser i forhold til seksjoneringen før aksepten ble formidlet.

 

Innklagede hevder å ha gjennomført oppdraget etter god meglerskikk, og har forsøkt å finne løsninger etter at konflikt oppstod.

 

Klageren har etter innklagedes oppfatning ikke dokumentert noe økonomisk tap, og påstanden om dekning av tap og omkostninger til advokat og fagkyndig avvises.

 

Klagernes ytterligere anførsler

Klageren anfører at henvisningen til at klagerens kjøpetilbud ikke inneholder noe om seksjonering er misvisende. Klageren viser til tidligere e-post hvor dette er redegjort for. Klageren viser for øvrig til at innklagede allerede har bekreftet å ha oppfattet at det var en betingelse at eiendommen ble levert som én seksjon.

 

Etter klagerens syn er det heller ikke riktig at kontraktsmøtet ble utsatt grunnet klagerens ønske om endringer i leveransebeskrivelsen. Klageren hevder at møtet ble utsatt én gang grunnet personlig tidspress hos klageren, og én gang fordi selgerne ikke hadde oversendt de dokumenter klageren skulle ha i tide.

 

Videre anfører klageren at det er uriktig at kontrakten ikke ble signert på bakgrunn av at det ikke var full enighet om innholdet i avtalen. Klageren gjør gjeldende at forholdet her var at partene i kontraktsmøtet først gjennomgikk dokumentet som beskrev de avtalte tillegg. Selgerne skal ha ønsket å gjøre en del justeringer på det som var skriftlig avklart i forbindelse med avtaleinngåelsen. Da partene var ferdige med dette hadde ikke selgerne mer tid og de skal ha forlatt møtet idet gjennomgangen av selve kjøpekontrakten ble gjennomgått. Selgerne kunne altså ikke signere kontrakten fordi de hadde forlatt møtet.

 

Innklagede oversendte både tilleggsdokumentet og kjøpekontrakten samme dag, og klageren hevder at verken klageren eller selgerne hadde da noen uenighet omkring innholdet.

 

For øvrig mener klageren at det aldri var noe tema, verken i prospekt eller i korrespondansen, at hus 4 skulle leveres med en annen planløsning for kjøpsalternativet som gjaldt ”samlet som en bolig”. Det var kun én planløsning i prospektet, og denne var med en atskilt sokkelleilighet i kjelleretasjen.

 

Klageren anfører at det forhold at innklagede ikke hadde vurdert holdbarheten av alternativ de presenterte klageren, og at de forutsatte at selgerne gjorde de nødvendige undersøkelser, i realiteten er en erkjennelse av deres egen svikt i utførelsen av oppdraget.

 

Klageren holder for øvrig fast ved sin klage.

 

Innklagedes ytterligere anførsler

Innklagede konstaterer at det ikke ble levert inn bud med betingelser i forhold til seksjonering.

 

Videre presiserer innklagede at kontraktsmøtet ble utsatt flere ganger fordi klageren ”justert leveransebeskrivelse” fra selgerne – innklagede har ikke dermed sagt at utsettelsen skyldtes klageren.

 

Hva gjelder kontraktsmøtet hevder innklagede at møtet ble innledet med en gjennomgang av ”tillegg til leveransebeskrivelse”. Dokumentet skal være utarbeidet av selgerne, men redigert av klageren og deretter returnert til innklagede og selgerne dagen før kontraktsmøtet. Innklagede anfører at selgerne ikke var enige i endringene i leveransebeskrivelsen som var gjort av klageren, og at det gikk flere timer til gjennomgang av endringene. Innklagede minnes ikke når selgerne (eller noen av selgerne) forlot kontraktsmøtet, men konstaterer at kontraktene ikke ble undertegnet, og at det ble gjort endringer både i tillegget til leveransebeskrivelsen og kjøpekontrakten, og at ny kontrakt ble sendt ut partene senere samme dag.

 

Innklagede holder fast ved sin redegjørelse for bakgrunnen for fremstillingen av ulike alternativer i prospektet, og at ideen om to boliger som én seksjon ikke ble presentert av innklagede, men at den kom fra klageren. Videre var det innklagede som fanget opp og brakte på banen at kjøpet ikke kunne bli gjennomført slik dette ble initiert av klageren.

 

Innklagede viser dernest til den omfattende korrespondansen i saken, herunder korrespondanse som har vært direkte mellom klageren og selgerne, og gjør gjeldende at Reklamasjonsnemnda ikke uten videre kan legge klagerens fremstilling til grunn for behandlingen som dekkende og riktig beskrivelse av faktum selv om den på enkelte punkter kan stå ubesvart eller uten kommentarer.

 

Videre anfører innklagede at klageren var kjent med at innklagede var delaktig i forliket som ble inngått med selgerne. Innklagede mener derfor det er uriktig av klageren å kreve at innklagede dekker kostnader som allerede er dekket i forliket med selgerne. Kostnader som er pådratt i tvisten mellom kjøper og selger kan, etter innklagedes syn, under ingen omstendighet veltes over på innklagede.

 

Avslutningsvis hevder innklagede at klageren bør opplyse om hvorvidt han har mottatt dekning under egen forsikring for rettshjelpskostnader.

 

Klagerens atter ytterligere anførsler

Klageren hevder å ikke ha fått dekket sine saksomkostninger gjennom forsikring eller på noen annen måte. Klageren anfører at saksomkostningene heller ikke er dekket gjennom forliket med selgerne. Det vises til klagerens og selgernes utkast til rettsforlik, samt det endelige rettsforliket, og klageren hevder at det der fremgår at selgerne ikke påtok seg å dekke klagerens omkostninger i anledning saken. De kostnadene klageren krever dekket nå, er kostnader som ikke er dekket i forliket med selgerne.

 

Klageren var for øvrig ikke kjent med at innklagede var delaktig i rettsforliket da dette ble inngått. Dette er det redegjort for i klagerens opprinnelige henvendelse til Reklamasjonsnemnda av 3. mai.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder påstand om feilaktige opplysninger vedrørende seksjonering ved avtale om kjøp av prosjektert bolig.

 

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partenes anførsler var omfattende og i saksfremstillingen er anførslene gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.

 

Nemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgerne vil ikke bli vurdert.

 

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken uttalte partene seg ulikt om forholdene rundt kontraktsmøtet.

 

Nemnda finner det klart at klagen ikke kan føre frem.

 

Når det gjelder spørsmålet om erstatning, finner nemnda at det ikke er sannsynliggjort at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Nemnda vil i tillegg bemerke at det er fast praksis på at advokatutgifter og utgifter til fagkyndig bistand m.m. ikke kan kreves dekket av innklagede, når det inngås forlik, herunder rettsforlik, hvor innklagede ikke er involvert eller har påvirkningsmulighet i forliksprosessen. Av samme årsak er det heller ikke grunnlag for å tilkjenne erstatning for tap av kontrakt.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.