Klage nr 2012179-2

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 23. september 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:       Eiendomsmegler Vest as, avd. Sotra

 

 

Saken gjelder: Fradeling av eiendom.

 

Saksfremstilling:

 

Klagen ble behandlet av Reklamasjonsnemnda den 25. februar/18. mars 2013. Innklagede har anmodet om fornyet behandling ved brev datert den 23. april 2013. Nemnda besluttet å ta saken opp til fornyet behandling, og både klageren og innklagede ble gitt anledning til å kommentere saken ytterligere. Nedenfor følger avgjørelsen fra behandlingen av saken 25. februar/18. mars 2013 gjengitt i sin helhet.

 

«Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en eiendom i 2007 gjennom innklagede meglerforetak. Eiendommen var opprinnelig en hytteeiendom. Det var et fellesareal på området, hvor eiendommen kunne få kjørevei nesten frem til hytta ved å bli medeier i tilleggsarealet. Selgeren ønsket å få fradelt en del av fellesarealet for å få en egen garasjetomt. Dette arbeidet stoppet opp da en av eierne ikke ville fradele arealet og undertegne skjøtet. Salgsoppgaven ble endret etter at dette var kjent for innklagede, slik at det fremkom en er usikkerhet omkring når og om dette vil gå i orden.

 

Ved salg i 2012 skulle klageren selge eiendommen og oppdaget da at arealet ikke stemte med eiendommen tillagt tilleggsareaetl.

 

Både klagerne og innklagede er bistått ved advokat. Klagerne og innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”klagerne” og ”innklagede”.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren kjøpte eiendommen i 2007. Klageren var på en privat visning mens selgerne fortsatt bodde på eiendommen. Det fremkom ingen muntlige opplysninger om tvisten som rådet om

 

fradeling av gnr. 34 bnr. 306. I salgsoppgaven fremkom følgende under ”Diverse: Eiendommens areal er i følge målebrev 661. I tillegg er det avtalt at denne eiendommen skal få et tilleggsareal. Dette arealet er kommet med i kommunens karter (Bnr. 306), men er ikke tinglyst pr. dags dato. Selger opplyser at dette vil bli ordnet, konferer megler/selger ang. dette.”

 

Klageren underskrev kjøpekontrakt i god tro. Klageren forholdt seg til ”at dette vil bli ordnet”. Klageren hevder å ha vurdert objektet og innrettet seg på bakgrunn av salgsoppgaven. Det står tydelig i salgsoppgaven at eiendommen ”skal få et tilleggsareal”. Faktum er ifølge klager at eiendommen har mistet et areal.

 

Klager forventet som kjøper å få opplysninger om relevante forhold vedrørende eiendommen fra innklagede. Klageren mener denne informasjon må forelegges kjøperen før kjøpekontrakt underskrives. Det hevdes at slike opplysninger om at arealet ikke var inkludert, ikke ble gitt verken muntlig eller under møtet. Klageren er inneforstått med at kjøpet som sådan er en avtale mellom henne og selgeren, men anser megleren som den profesjonelle part og at det må stilles krav til dennes presisjon.

 

Klageren bestemte seg våren 2012 for å selge eiendommen. Det er utført en betydelig oppjustering av huset siden kjøpet i 2007. Innklagede som hadde forestått salget i 2007, ble kontaktet i forbindelse med salget og oppdragsavtale ble undertegnet medio mai 2012.

 

Da takstmannen innhentet opplysninger fra kommunen fremkom ikke bnr. 306 av kartene. Dette syntes klageren var underlig, siden tomtearealet skulle være 876 m2 i henhold til gammel takst. Klageren tok derfor kontakt med kommunen pr. telefon i starten av juni måned 2012. Kommunen opplyste om at det hadde vært en tvist mellom tidligere selger og en nabo der de ikke hadde kommet til enighet om fradeling av bnr. 306. Klageren fikk oversendt diverse dokumenter vedrørende tvisten som hadde pågått pr. e-post.

 

Etter klagerens mening bør tvister som er av en ikke uvesentlig betydning fremlegges potensielle kjøpere. Klageren understreker at det var kommunen som gjorde henne oppmerksom på tvisten. Klageren anfører at en profesjonell part, som megler er, må bringe slike forhold opp i dagslys på et så tidlig stadium som mulig i kjøps-/salgsprosessen.

 

Klagere hevder å ha hatt mange på visning fra slutten av mai måned til august. De som har vært genuint interessert har påpekt at det mangler eiendom mellom parkeringsplass og oppgang til huset. Denne manglende delen av eiendommen gjør at klageren ikke eier eiendommen der hun står parkert pr. i dag og ei heller kan lage en skikkelig vei på egen eiendom mot huset.

 

Det hevdes å være klagerens klare forutsetning at eiendom med bruksnummer 306 tilhører henne som kjøper. Innklagede har utarbeidet salgsoppgave med disse opplysningene og holdes derfor ansvarlig for at det er gitt manglende opplysninger til klageren. I denne forbindelse viser klageren til eiendomsmeglingsloven § 6-7, 1. ledd.

 

Videre er det vist til en e-post fra innklagede der ansvarlig megler har påpekt at det under diverse punkt står: ”Det er usikkert omkring når om dette går i orden”.

 

Klagers svar på e-posten hevdes å være at dette ikke medførte riktighet i henhold til ordlyden i salgsoppgaven. Klageren hevder også å ha vist til øvrig informasjon som var manglende på dette punktet ved visning og kjøpekontrakt. Tvisten som forelå den gang hevdes å være avgjørende for verdien av klagerens eiendom.

 

Klageren mener innklagede har utført et klart brudd på sin opplysningsplikt ovenfor klageren som kjøper. Det hevdes at det er holdt tilbake helt avgjørende informasjon knyttet til fast eiendom som skulle bli ordnet. I stedet falt den tilbake på opprinnelig eier når ikke tinglysning fant sted innenfor en viss periode, opplyste kommunen.

 

Klageren krever erstatning for tap av eiendom ut fra dagens markedsverdi på eiendom i dette området. Det er umulig å få tilbake den delen som klageren har trodd tilhørte eiendommen frem til ny takst ble forelagt ved salget våren 2012. Klageren krever også erstatning for tapte leieinntekter i denne perioden. Videre kreves kompensasjon ved tap av at eiendommen blir skattepliktig ved eventuell gevinst av salget grunnet botid innenfor 2-årsregelen ved salg av eiendom. Saken har for klageren tilført ytterligere problemer. Utleiemegler er kontaktet for å leie ut eiendommen, siden verdien av eiendommen er forringet som følge av at det ikke er tilknyttet en egen vei til huset eller parkeringsplass.

 

Innklagede anfører:

Det som ble sagt muntlig den gangen er ikke godt å gjengi. Innklagede har imidlertid sett at salgsoppgaven ble endret underveis i salgsprosessen. I utgaven som ble signert av klageren på kontraktsmøtet, står det ”Det er usikkert omkring når og om dette går i orden”. Bruksnummer 306 er ikke medtatt i eiendomsbetegnelsen og arealet til bnr. 306 er ikke medtatt i oppgitt tomteareal i denne salgsoppgaven.

 

Det innklagede antar at har skjedd er at når eiendommen først ble lagt ut for salg, har naboen godkjent utskilling av bnr. 306. etter hvert som tomten ikke ble tinglyst, sannsynligvis på grunn av naboens urådighetserklæring, har megleren endret salgsoppgaven.

 

Klageren opplyser at hun har vært på en privat visning. Innklagede synes at det er uheldig dersom selgeren, som var på visningen, ikke opplyste klageren om alle forhold, og muligens også utleverte gammel salgsoppgave.

 

Innklagede mener å kunne dokumentere at dette ble gjennomgått på kontraktsmøtet, ettersom kjøperen (klageren) der paraferte på riktige opplysninger.

 

Videre har megleren notert 20/11: ”Kjøper opplyser at hun arbeider i [X]  kommune, og skal gå og se litt i papirene før hun kommer med bud”. Dette var altså dagen før eiendommen ble solgt.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren ønsker å påpeke at eiendomsmegleren har et profesjonsansvar. Megleren burde særskilt ha gjort klageren oppmerksom på at det var utarbeidet en ny salgsoppgave. Det er ikke bare for en megler å endre salgsoppgaven, men at de burde ha gjort klageren, som en potensiell kjøper, oppmerksom på vesentlige forhold som var knyttet til eiendommen.

 

Megleren skriver i sitt brev at ”kjøper opplyser om at hun jobber i [X] kommune, og skal se litt i papirene før hun kommer med bud”. Klageren er ikke sikker på om megleren trodde hun arbeidet i en annen avdeling i kommunen, for eksempel i plan- og byggsaksavdelingen. Klageren opplyser at hun jobbet 100 % som sosialkurator i kommunen. Det stemmer at hun sa til megleren den gangen at hun skulle ta med papirene på jobb. Dette var fordi klageren på jobb hadde tilgang på en faksmaskin. Det var herfra budet ble fakset fra påfølgende dag.

 

Innklagede har ikke informert klageren som de skulle vedrørende de vesentlige endringene som ble forespeilet i den nye salgsoppgaven som klageren forholdt seg til. At det forelå en endret salgsoppgave ble klageren heller ikke gjort oppmerksom på under kontraktsmøtet, der tekst (og prisantydning er endret vesentlig lavere) er endret under fanen: diverse ”Eiendommens areal er i følge målebrev 661. i tillegg er det avtalt at denne eiendommen skal få et tilleggsareal. Dette arealet er kommet med i kommunens karter (bnr. 306) men er ikke tinglyst per dags dato. Selger opplyser at dette vil bli ordnet. Konferer megler/selger ang dette”. Klageren fikk ikke kopi av det settet med salgsoppgave som initialene måtte signeres på ved gjennomgåelsen av denne på kontraktsmøtet.

 

Klageren vil også vise til budjournal som innklagede har vedlagt sitt brev. Det viser at selger har motbud 15.11.07 på kroner 1 580 000. Klageren vet ikke om det var mellom motbud fra selger, og til klagerens bud den 20.11.07 at megler utarbeidet en ny salgsoppgave og satte prisantydningen til kroner 1 390 000. Muligens kan det ha vært i forkant av sommeren som innklagede viser til i et av sine vedlegg, at naboen har urådighet innhentet dokumentasjon datert 28.08.08.

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede formidlet eiendommen solgt i 2004 til X, som er selger ca tre år etter i denne saken. Det var allerede ved første salg i 2004 arbeidet med å få et tilleggsareal til vedkommende eiendom, som opprinnelig var en hytteeiendom. Ved å bli medeier i tilleggsarealet, 1/7 del, fikk hytteeiendommen kjørevei nesten frem til hytten. Det ble laget en parkeringsplasstil hytten, sør på fellesarealet og gruset sti frem til hytten. Ved å bli medeier i tilleggsarealet fikk også hytteeiendommen bruke boligfeltets ledningsnett til offentlig vann og kloakk.

 

Ved dette salget har selgeren, X, ført dette arbeidet videre ved å søke fradelt en del av fellesarealet, på kart angitt med bnr. 306 for å få en egen garasjetomt.

 

Imidlertid snudde en av eierne og ville ikke gjennomføre fradelingen og undertegne skjøte. Han ville ha et annet areal overført til seg for mulig utbygging.

 

Da innklagede oppdaget at fradelingen var stoppet opp, fikk han selgerens aksept til å endre salgsoppgaven med setningen ”Det er usikkert omkring når og om dette vil gå i orden. Konferer megler/selger ang. dette”. Klageren var på privat visning, kun med selger. Om han unnlot å informere om at det kunne bli problemer med å få fradelt egen tomt til garasje er usikkert nå i ettertid.

 

Innklagede anfører at aktivitetsloggen viser at prisen ble endret fra kroner 1 680 000 til kroner 1 390 000 den 2.11.07. Innklaget laget ny annonse 5.11.07 med innrykk 7.11.07 og visning søndag 11.11.07. Da hadde nok megler med seg nye salgsoppgaver.

 

Det som er litt utydelig her er om klageren sikk den nye salgsoppgaven av selger på sin private visning etter hovedvisningen 11.11.07. Imidlertid lå den nye også på internett, men det var kun en setning av vesentlig art som var tilføyd.

 

Klagerens bud ble sendt X Helse- og sosialkontor 20.11.07 på prisantydning kr 1 390 000. deretter ble det en budrunde og bud kr 1 475 000 ble akseptert 21.11.07. De nye opplysningene burde derfor være kjent for klageren før aksept.

 

Det er den nye salgsoppgaven, som ble heftet på kontrakten og parafert av kjøperen og selgeren. Det går ikke frem i kontrakt eller annen skriftlig informasjon om klageren hadde tilegnet seg spesifikt at hun ville få eget skjøte på bnr. 306. Dersom det var tilfellet at bnr. 306 skulle følge med ved salg, burdet jo det vært beskrevet i kjøpekontrakten.

 

På bakgrunn av dette antar innklagede at klageren visste at bnr. 306 ikke ville bli fradelt ved dette salget.

 

Imidlertid eier klageren fortsatt 1/7 del av bnr. 259 og har full tilgang og egen parkering på det arealet, som opprinnelig ved salgsstart skulle fradeles med bnr. 306. Utskrift fra grunnboken viser dette.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder manglende fradeling av eiendom før klageren kjøpte eiendommen.

 

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) følger det at ”Oppdragstakeren skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen”.

 

I denne saken er det blitt utarbeidet to salgsoppgaver i forbindelse med salget av eiendommen. Klageren har selv opplyst at hun deltok på en privat visning med selgeren. Det er derfor en mulighet for at klageren på denne visningen fikk utdelt den første versjonen av salgsoppgaven.

 

Nemnda mener at innklagede burde ha opplyst om at det har vært utarbeidet to forskjellige salgsoppgaver ved dette salget. Videre burde innklagede ha opplyst om den uenighet som rådet vedrørende tilleggsarealet. Slik informasjon burde vært fremlagt ”før handel sluttes”. Det er ikke tilstrekkelig at klageren har signert den siste salgsoppgaven som et vedlegg til kontrakten, uten at endringen var beskrevet i selve kontrakten eller på annen dokumenterbar måte.

 

Det foreligger følgelig erstatningsmessig ansvarsgrunnlag for innklagede, men Nemnda har ikke grunnlag for å gå inn på de øvrige vilkårene for erstatning.

 

Klageren har fremsatt krav om erstatning fra innklagede på grunn av at klageren hadde fraflyttet eiendommen før salget, slik at gevinsten for salget ble skattepliktig. Dette kravet kan ikke føre frem, da Reklamasjonsnemnda ikke kan se en årsakssammenheng mellom innklagedes håndtering av saken og skattekravet mot klageren.

 

 

Konklusjon:

 

Eiendomsmegler Vest AS, avd. Sotra, har opptrådt i strid med god meglerskikk.»:

 

 

Partenes anførsler ved den fornyede behandlingen:

 

Innklagedes anførsler:

Innklagede har for det første hevdet at de anså saken foreldet. Bnr. 306 var ikke medtatt i kjøpekontrakten og klageren har heller aldri mottatt skjøte på bnr. 306. Innklagede anfører at  at klageren ikke har vært i aktsom god tro og at klagen er fremsatt for sent.

 

Videre har innklagede ansett det for påtakelig at klageren åpnet budrunden ved å legge inn bud på ny prisantydning som fremkom i den siste versjonen av salgsoppgaven.

 

Innklagede mener at Reklamasjonsnemnda tar feil når nemnda skriver at det ikke er tilstrekkelig at klageren har signert den siste versjonen av salgsoppgaven som dokumentasjon på at opplysningene er gitt. Bakgrunnen for at salgsoppgaven blir parafert er nettopp for å kunne dokumentere hvilken versjon av salgsoppgaven som er lagt til grunn for handelen.

 

Innklagede har videre anført at det i vedtaket henvises til ny lov om eiendomsmegling gjeldende fra 1. januar 2008. Den aktuelle eiendommen ble solgt i 2007 og da etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989. I tillegg er det vist til at det av vedtaket står at både klager og innklagede er bistått av advokat hvilket heller ikke var tilfellet.

 

Prinsipalt hevdes det at det er svært viktig for innklagede å få avklart om parafering av dokumenter er tilstrekkelig dokumentasjon for at opplysninger er gitt. Det antas av innklagede at det er en samlet bransje i dag som gjør dette og dersom dette vedtaket blir stående må samtlige endre sine rutiner.

 

Klagerens anførsler:

Klageren har vist til innklagedes anførsel om at eiendomsmeglingsoppdraget ble regulert av eiendomsmeglingsloven av 1989, og i den forbindelse til kjøperens krav på opplysninger som fremkommer av lovens § 3-6, jfr.§§ 3-7 og 3.8. Innklagede har hevdet at det nye prospektet som ble signert på kontraktsmøte skulle være nok dokumentasjon til at en forbruker skal klare å fange opp slike detaljer. Klageren opprettholder sin tidligere forklaring om at hun ikke mottok eller ble gjort kjent med ny salgsoppgave verken på privat visning, før budrunde eller etter kontraktsignering. Det er videre hevdet at hun ikke fikk utlevert salgsoppgaven etter at kjøpekontrakten var signert, noe hun har opplevd ved andre kjøp og salg. Etter at klage ble sendt innklagede fikk hun kopi av side 1 av salgsoppgaven som viste hennes initialer, samt kopi av budjournal.

 

Dersom det medfører riktighet, har klageren hevdet at det er underlig at selgeren ga motbud på kr 200 000 over ny takst to dager etter hovedvisningen.

 

Videre har klageren vist til innklagedes anførsel om at saken er foreldet, og stiller seg uforstående til dette.

 

Det er hevdet at det var klagerens forutsetning at eiendommen med bnr. 306 tilhører henne som kjøper.

 

Klageren har opprettholdt sitt krav om erstatning for tap av eiendommen bnr. 306, og anfører at erstatningen må fastsettes utfra dagens verdi. Det må anses som et vesentlig tap at klageren ikke kan bygge egen vei opp til huset på egen eiendom eller sette opp en garasje.

 

Videre er det vist til at klageren har tapt leieinntekter i forbindelse med denne saken, og at hun vil ha et betydelig tap ved salg nå etter boplikt innenfor to års regelen. Klagerens ektefelle har lidd økonomisk under denne prosessen siden de har delt økonomi.

 

Avslutningsvis har klageren anført at innklagede som profesjonell part må sørge for å opplyse om slike forhold på et så tidlig tidspunkt som mulig. Det er vist til at et salg er en avtale mellom en kjøper og en selger, men at det må stilles krav til megleres presisjon som profesjonsutøver.

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede har opprettholdt at saken er foreldet etter foreldelsesloven (fl.) § 3 sammenholdt med § 2.

 

Det er vist til at utgangspunktet for klagers påstand om krav mot innklagede bygger på lovfestet profesjonsansvar, og ikke på avtale. Det er anført at fristen for klagerens krav derfor regnes ut i fra fl. § 3 nr. 1. De handlingene innklagede megler utførte, og som klageren mener har ført til erstatningsansvar, skjedde før dato for overtakelse. Samtidig var utløsende årsak til klagerens tap at skjøtet ikke ble overlevert til avtalt tid. Klageren har derfor hevdet at tidspunktet hun «tidligst har rett til å kreve oppfyllelse», jfr. § 3 nr. 1, ikke kan være senere enn på det tidspunkt selgeren skal ha misligholdt avtalen.

 

Etter dette har innklagede anført at klagerens krav ble foreldet 11. januar 2011, jfr. fl. § 2.

 

Innklagede holder også fast ved at det ikke har vært grunnlag for å fremme krav overfor megleren.

 

I og med at klageren paraferte på salgsoppgaven samtidig med signering av kjøpekontrakten, er det hevdet at innklagede har bevis for at klageren mottok opplysningene før handlene var gjennomført. Det at klageren startet budgivningen på samme beløp som den nedjusterte prisvurderingen som fremkom av den siste salgsoppgaven, tilsier etter innklagedes mening at klageren også hadde mottatt siste versjon av salgsoppgaven.

 

Det er hevdet at opplysningene i salgsoppgaven går ut over det minimum som var påkrevd etter eiendomsmeglingsloven av 1989.

 

Innklagede har ment at det er feil når nemnda hevder at kontrakten ikke opplyser om at eksklusiv hjemmel til parsellen ikke er omfattet av avtalen. For det første er det klart presisert hvilke matrikler som inngikk i avtalen. Dette er gjort i punkt 1. For det andre er salgsoppgaven listet opp som vedlegg til kontrakten, og utgjør således en del av denne. I vedlegget er det igjen listet opp hvilke matrikler som er omfattet og det er opplyst eksplisitt om at det ikke er gitt at en senere vil oppnå eksklusiv hjemmel til parsellen.

 

Videre har innklagede ment at det at klageren startet budgivningen på samme beløp som den nedjusterte prisvurderingen, ga megler en klar forventning om at klageren hadde sett siste utgave av salgsoppgaven, og at det derfor ikke er grunnlag for å opplyse særskilt om at det hadde eksistert flere utgaver.

 

Når det gjelder klagerens kommentar til selgerens motbud, så har innklagede hevdet at dette ikke er relevant. Prisvurderingen i salgsoppgaven var den prisen innklagede mente det var realistisk å oppnå, og er ikke bindende for selgeren. Prisvurderingen er bare ment å være et utgangspunkt for forhandlingene mellom selgeren og potensielle kjøpere, som skjer i form av bud og motbud. Det gjøres oppmerksom på at bransjenormen ble vedtatt ett år etter at avtalen var inngått.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren har vist til innklagedes anførsel om at klageren ved å parafere på salgsoppgaven samtidig med signering av kjøpekontrakten beviselig har fått opplysninger før handelen var gjennomført. Klageren har hevdet at det er påfallende at innklagede hevder å ha dette som bevis, når klageren gang på gang har informert skriftlig om at denne informasjonen ikke ble mottatt før klagen ble sendt inn. Videre er det hevdet at det er stor forskjell i maktforholdet når den ene parten er profesjonell part som har dette som jobb, og den andre parten er privatperson med begrenset erfaring med kjøp og salg av bolig. Det er klagerens påstand at innklagede ikke har ivaretatt sitt profesjonelle ansvar i saken.

Reklamasjonsnemndas bemerkninger:

 

Saken gjelder fornyet behandling av nemndas avgjørelse fra 25. februar/18. mars 2013.

 

Sakens forhold behandles etter lov om eiendomsmegling av 1989. Kjøperens krav på opplysninger reguleres av § 3-6. Etter denne bestemmelsen plikter megleren «før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder følgende opplysninger om eiendommen: 1. registerbetegnelse og adresse,».

 

I denne saken har innklagede utarbeidet to salgsoppgaver for samme eiendom. Klageren har hevdet at hun aldri fikk informasjon som fremkommer i den andre salgsoppgaven. Innklagede har imidlertid vist til at denne ble signert samtidig med signeringen av kjøpekontrakten. Spørsmålet nemnda må ta stilling til er følgelig om en slik parafering er nok for å legge til grunn at kjøperen har fått informasjonen loven pålegger megleren å gi, når det som i denne saken er utarbeidet to ulike salgsoppgaver.

 

Nemnda mener at opplysningsplikten som sådan er oppfylt ut ifra innholdet i salgsoppgave
nr. 2. Problemet i denne saken er at vesentlig informasjon i den første salgsoppgaven er endret i den andre. Nemnda finner at en slik endring gir megleren en skjerpet opplysningsplikt. Nemnda kan ikke se at innklagede har dokumentert, eller forsøkt å dokumentere, at han opplyste klageren om de foretatte endringene. Det kan være vanskelig for en kjøper å sette seg grundig inn i en salgsoppgave, for så å oppfatte endringer når det utarbeides en ny.

 

Når det gjelder innklagedes anførsel om at kravet er foreldet, er nemnda ikke enig i det. Innklagede har vist til at kravet mot megleren bygger på ulovfestet profesjonsansvar, og ikke på avtale. Foreldelesfristen må derfor ifølge innklagede beregnes i henhold til foreldelsesloven § 3 nr. 1.

 

Nemnda viser til at forholdet mellom en megler og en kjøper tidligere ble ansett å være et forhold utenfor kontrakt, jf. Rt. 2005 side 879 avsnitt 32. I Rt, 2012 side 335 avsnitt 89 synes Høyesterett å forutsette at megleren har kontraktsrettslige plikter overfor både selger og kjøper, jf. Bergsåker, Nytt i privatretten nr. 2/2012 og Bergsåker, Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk (2010) side 173. Det følger av dette at tilleggsfristen i foreldelsesloven § 10 nr. 1 får anvendelse, og kravet er følgelig ikke foreldet.

 

 

Konklusjon:

 

Avgjørelsen av 25. februar 2013 opprettholdes. Eiendomsmegler Vest AS, avd. Sotra, har opptrådt i strid med god meglerskikk