Klage nr 2013047
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 23. september 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Privatmegleren Drammen
Liavaag Eiendom AS
Saken gjelder: Nybygg. Tilvalg og heving
Saksfremstilling:
Saken gjelder innklagedes opptreden i forbindelse med salg av prosjektert fritidseiendom. Klagerne underskrev kontrakt for bygging av hytte med en entreprenør den 14. november 2011. Salget var formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Kontrakten ble hevet med henvisning til entreprenørens vesentlige mislighold den 27. august 2012.
Klagen til Reklamasjonsnemnda gjelder at klageren hevder at innklagede har opptrådt kritikkverdig, lovstridig og i strid med god meglerskikk. Klagerne mener videre at innklagede har et erstatningsansvar for deres tap som følge av innklagedes opptreden i saken.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Saken gjelder innklagedes opptreden i forbindelse med salg av prosjektert fritidseiendom. Klagerne underskrev kontrakt for bygging av hytte med en entreprenør den 14. november 2011. Salget var formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Kontrakten ble hevet under henvisning til entreprenørens vesentlige mislighold den 27. august 2012.
Klagerne anfører at deres økonomiske krav fremsatt mot innklagede den 20. oktober 2012 er et rettmessig krav (krav på kr 55 000 som er verdien av kjøkken- og baderomsinnredningen). Klagerne ønsker å oppnå at kravet innfris.
Klagerne mener også at innklagede er erstatningspliktig overfor dem av flere grunner enn det som er lagt frem i klagernes økonomiske krav av 20. oktober 2012. Klagerne nevner her tre kritikkverdige forhold;
- Feilinformasjon før kontraktsinngåelse,
- manglende kontroll av gyldigheten av kontraktsdokumenter, samt
- urettmessig tilbakehold av forskudd, urettmessig krav om tilbakelevering av entreprenørgaranti samt urettmessig videresalg av kjøkken- og baderominnredning.
Etter klagernes oppfatning er det en klar årsakssammenheng mellom innklagedes opptreden og det tap klagerne har lidt.
Feilinformasjon før kontraktsinngåelse
Klagerne spurte innklagede før kontraktsinngåelsen hva som ville skje dersom entreprenøren gikk konkurs i løpet av prosjektet. Innklagede skal da blant annet ha svart at «selv har jeg aldri opplevd at en entreprenør går konkurs på små prosjekt som dette». I ettertid har det fremkommet at entreprenøren har hatt store økonomiske problemer over mange år. I forbindelse med et tidligere hytteprosjekt gikk entreprenørens daværende firma konkurs. Kjøperne måtte selv besørge og bekoste ferdigbefaring. Innklagede var megler også for dette prosjektet, og kjente til entreprenørens økonomiske problemer og konkurs. Innklagede ga imidlertid aldri klagerne informasjon om dette, selv ikke da klagerne spurte om konkursmuligheten. I mars 2013 hevdet innklagede at entreprenøren ikke hadde privatøkonomi til å kunne fri noen krav fra klagerne, selv om de skulle være rettmessige.
Klagerne anfører at dersom de hadde kjent til at entreprenøren hadde hatt vedvarende dårlige økonomi over flere år, i en slik grad, hadde de ikke skrevet under på noen kjøpekontrakt med denne entreprenøren. Klagerne hevder at innklagede har feilinformert dem om et forhold som hadde stor betydning for deres kjøpsbeslutning.
Klagerne mener derfor at innklagede er økonomisk ansvarlig for hele klagernes tap i prosjektet. Dette er totalt ca. kr 180 000, som fordeler seg på tap knyttet til kjøkken- og baderomsinnredning, nødvendige advokatutgifter og nødvendige utgifter til byggeteknisk sakkyndig (OPAK).
Manglende kontroll av gyldigheten av kontraktsdokumenter
Klagerne anfører dernest at innklagede ikke i tilstrekkelig grad har kontrollert gyldigheten av dokumenter vedlagt i kontraktspermen. Klagerne gjør gjeldende at det var vedlagt en ugyldig/ forfalsket byggetillatelse i kontraktspermen ved kontraktsignering. Byggetillatelsen var ugyldig både på grunn av ubetalt saksbehandlingsgebyr, og fordi prosjektet ikke var igangsatt innen fastsatt tid fra tillatelsen var utstedt. Kommunen sendte brev til entreprenøren den 19. februar 2010, der det ble understreket at byggetillatelsen ikke var gyldig før gebyret ble betalt. Klagerne anfører at dersom innklagede hadde innhentet nødvendig dokumentasjon fra kommunen, ville han fått vite dette.
Byggetillatelsen fra 2008 som innklagede la i kontraktspermen var ikke bare ugyldig, den var også forfalsket gjennom at ansvarlig utførende firma var blitt endret ved hjelp av korrekturlakk. Firmaet som i utgangspunktet var satt opp som ansvarlig utførende firma var et firma som entreprenøren hadde i 2008 (da søknaden ble sendt), men som gikk konkurs i etterkant. At firmaet gikk konkurs var innklagede kjent med.
Klagerne hevder å ha blitt forledet til å tro at det eksisterte en gyldig byggetillatelse under kontraktsmøtet, hvilket ikke var tilfelle. I perioden fra 12. desember 2011 til 5. desember 2012 skal klagerne gjentatte ganger ha bedt innklagede om å legge frem dokumentasjon på at gyldig byggetillatelse forelå. Klagerne fikk kun korte svar fra innklagede hvor den udokumenterte påstanden om at byggetillatelse forelå ble gjentatt. Klagerne ble imidlertid ikke forelagt den dokumentasjonen de etterspurte. I ettertid har det vist seg at informasjonen klagerne fikk fra innklagede var uriktig. På grunn av manglende byggetillatelse innførte kommunen byggestans den 5. januar 2012, og det så en stund ut til at dette ville forårsake en vesentlig forsinkelse.
Klagerne gjør gjeldende at de ikke ville skrevet under noen kjøpekontrakt med denne entreprenøren dersom de hadde visst at gyldig byggetillatelse ikke forelå.
Tidsaspektet for ferdigstillelse var svært viktig for klagerne. Klagerne mener derfor at innklagede er økonomisk ansvarlig for hele klagernes tap i prosjektet. Dette er totalt ca.
kr 180 000, som fordeler seg på tap knyttet til kjøkken- og baderomsinnredning, nødvendige advokatutgifter og nødvendige utgifter til byggeteknisk sakkyndig (OPAK).
Urettmessig tilbakehold av forskudd, urettmessig krav om tilbakelevering av entreprenørgaranti samt urettmessig videresalg av kjøkken- og baderomsinnredning
Klagerne gjør dernest gjeldende at innklagedes opptreden i forbindelse med tilbakehold av forskudd og krav om tilbakelevering av entreprenørgaranti er erstatningsbetingende.
Endelig anfører klagerne at innklagede, med viten og vilje, har videresolgt kjøkken- og baderomsinnredning som er kjøpt og betalt av klagerne, uten at klagerne er kompensert for det.
Klagerne mener at innklagede må være økonomisk ansvarlig for de utgiftene klagerne hadde til advokat i forbindelse med dette, totalt kr 8 800. Dette er et overlappende krav, hvor tilsvarende utgifter også inngår i punktene ovenfor, men med ulik begrunnelse.
Innklagede anfører:
Innklagede har valgt å svare punktvis i fra klagerens brev.
Feilinformasjon før kontraktsinngåelse
Innklagede anfører at selger (entreprenøren) ikke på noe tidspunkt har vært konkurs, og at foretaket fremdeles er i drift. Klagerne nevner «Entreprenørens firma». Innklagede antar at klagerne henviser til (…) Eiendom AS. Dette foretaket ble frivillig oppløst i 2010. På forespørsel fra klagerne om selgerens økonomiske situasjon og eventuell konkurs, hadde innklagede ingen forutsetninger for å svare noe annet enn det svaret som ble gitt.
Innklagede understreker videre at (…) bank hadde gitt tilsagn om byggelån, og bekreftet å stille § 12-garanti. Innklagede stiller seg undrende til om banken hadde gjort dette dersom den økonomiske situasjonen var slik klagerne hevder. Bankene har sine retningslinjer og kredittsjekker før de gir tilsagn om lån og garantier. Innklagede hevder også å ha solgt 6-7 hytter for selgeren tidligere uten problemer med overlevering. Disse ble solgt da den aktuelle megleren hos innklagede jobbet i et annet firma, så dokumentasjon finnes ikke i innklagedes arkiver.
Innklagede viser videre til at nærværende prosjekt har tæret på selgerens økonomi. Det ble forsinkelser og etter heving måtte selgeren legge ut eiendommen for salg igjen. Da kravet fra klageren kom selgeren i hende, fikk innklagede beskjed om at selgeren ikke hadde økonomi til å innfri kravet.
Innklagede bestrider kravet om erstatning på grunn av feilinformasjon om selgerens økonomiske situasjon, og at dette skal ha påvirket klagernes kjøpsbeslutning.
Manglende kontroll av gyldigheten av kontraktsdokumenter
Innklagede anfører å ha vært i kontakt med kommunen per telefon i forkant av kontraktsmøtet vedrørende byggetillatelsen, og at denne var utgått. Kommunen skal ha bekreftet at selgeren kunne benytte samme byggesøknad, bare han sendte inn endringene vedrørende utførende. Dette ble senere trukket tilbake. Etter at kommunen trakk byggetillatelsen tilbake ble ny gitt i løpet av meget kort tid.
Innklagede anfører at byggetillatelsen ikke var forfalsket. Det var kun skiftet av ansvarshavende fra (…) Eiendom AS til (…), som var endret på byggetillatelsen.
Innklagede anfører å ha vært i tett dialog med kommunen vedrørende byggetillatelsen både før og etter kontraktsmøte, og har således ikke utelatt å utføre sin omsorgsplikt.
Innklagede motsetter seg kravet om erstatning på kr 180 000.
Urettmessig tilbakehold av forskudd, urettmessig krav om tilbakelevering av entreprenørgaranti samt urettmessig videresalg av kjøkken- og baderomsinnredning
Urettmessig tilbakehold av forskudd
Innklagede mottok kopi av krav om heving fra klagerne. Innklagede ba da om selgerens tilbakemelding på dette, og fikk kopi av e-post fra selgeren som aksepterte hevingen. Innklagede hevder at begge partene varslet at de vil stille den andre part ansvarlig for eventuelle tap.
Den 11. september 2012 fikk innklagede mail om at forskuddet skulle tilbakebetales inkl. renter. I forbindelse med hevingen sendte innklagede likelydende brev til begge parter, hvor han ba kjøperne returnere original § 12-garanti, og at informerte om at innklagede da skulle utbetale forskuddet. Dette var ikke korrekt avgjort av innklagede, og innklagede utbetalte forskuddet inkl. renter den 18. september 2012. Innklagede beklager dette, men kan ikke se at dette er vesentlig, og hevder at det heller ikke gir grunnlag for krav om erstatning.
Urettmessig krav om tilbakelevering av entreprenørgaranti
Innklagede hevder å ha fått kravet om heving fra kjøper som ville ut av avtalen. Hevingen ble akseptert av selgeren. Garanti etter buofl. § 12 er kjøperens garanti for oppfyllelse av avtalen. Etter anmodning om heving, ønsket ikke kjøperne lenger at avtalen skulle oppfylles. Dette er bakgrunnen for at innklagede ba om retur av garantien. Garantien dekker ikke ethvert krav en kjøper har mot selgeren, men krav på oppfyllelse. Innklagede ba på denne bakgrunn klagerne returnere garantien for å kunne sende den til selgerens bank. Klagerne har også henvendt seg til (…) Sparebank om å gjøre garantien gjeldende.
Innklagede motstrider at han urettmessig har bedt om tilbakelevering av garantien når klagerne hevet avtalen, og ikke ønsket gjennomføring av prosjektet.
Urettmessig videresalg av kjøkken- og baderomsinnredning
Innklagede anfører at det ikke var en del av avtalen at klagerne skulle bestille/ betale kjøkken- og baderomsinnredning selv. Leveransebeskrivelsen ga mulighet til å velge en kjøkken- og baderomsinnredning til kr 50 000. Klagerne valgte en dyrere løsning, og bestilte/ betalte denne for egen regning. Innklagede viser i den forbindelse til en e-post fra klagerne med følgende utdrag: «Bare et spørsmål; vi har bestilt/ kjøpt bad og kjøkkeninnredning…», og lurer på sikkerhet for dette.
Innklagede skal da ha tatt telefonisk kontakt med Finanstilsynet for råd. Innklagede anfører at deres oppgave i denne forbindelse var å følge opp at entreprenøren stilte en § 12-garanti ut i fra salgssum ved budaksept, dvs. kr 2 240 000. Innklagede hevder at denne var på plass. Innklagede mener at dersom man ønsket garanti for betaling av tilvalg/ endringer utenom salgsbeløp, måtte henvendelsen gå direkte til utbyggeren. Innklagede anbefalte derfor å vente med å betale tilvalg/ endringer til hovedkontrakten var oppfylt.
Tross innklagedes anbefalinger valgte klagerne å betale og sette inn innredning i «annen manns eiendom».
I forhold til § 47- garanti, anfører innklagede at dette ikke var avtalt. Forskuddet skulle stå uavkortet på innklagedes klientkonto inntil skjøte var tinglyst, og midlene var av den grunn under kjøpernes instruksjonsrett. Paragraf 47-garanti var etter innklagedes syn følgelig ikke nødvendig.
Innklagede viser dernest til at avtalen ble hevet, og at klagerne gjorde krav på betaling for innsatt bade- og kjøkkeninnredning ovenfor selgeren.
For å begrense sitt tap, ville selgeren legge eiendommen ut for salg så fort som mulig. Innklagede mottok brev fra klagernes advokat om at innklagede hadde en opplysningsplikt ovenfor ny kjøper om at bade- og kjøkkeninnredningen tilhørte klagerne. Innklagede ba da selgeren ta stilling til dette, og gi innklagede en instruks om hva som fulgte med hytten ved salg. Selgeren bekreftet da ovenfor innklagede at eiendommen skulle selges med den innredningen som var montert. Innklagede anfører da å ha tatt kontakt med Norges Eiendomsmeglerforbund, og fått råd om hvordan han skulle håndtere opplysningsplikten. Rådet skal ha gått ut på at det er kjøpernes utfordring/ problem at de har betalt innredning i «annen manns eiendom», at dette er en sak mellom kjøperne og selgeren og at dette ikke omfattes av opplysningsplikten i henhold til eiendomsmeglingslovens § 6-7.
Andre momenter
Klageren påstår at § 12- garantien etter Bustadoppføringsloven ble stilt for sent. I henhold til lovens bestemmelser skal denne garantien stilles umiddelbart etter avtaleinngåelsen. Avtalen var et faktum ved budaksept den 11. november 2011, og § 12-garantien er utstedt den 22. november 2012. Garantien ble på grunn av ferieavvikling/ sykdom ikke sendt ut før den 28. desember. Dette ble klagerne imidlertid gjort oppmerksom på.
Hva gjelder avbestilling etter Bustadoppføringslovens § 53, er det riktig at kjøperen har rett til å avbestille. Som innklagede har besvart i e-post, innebefatter det imidlertid selgerens tap samt tapt fortjeneste. Klagerne kom med et tilbud til selgeren på kr 100 000, senere økt til
kr 150 000. Tilbudet ble ikke akseptert av selgeren for at han skulle godta avbestillingen.
Sluttkommentar
Innklagede bestrider å ha brutt opplysningsplikten eller å ha opptrådt i strid med god meglerskikk ovenfor klagerne. Innklagede har etter beste evne besvart alle henvendelser, og rådført seg ved usikkerhet. Innklagede hevder å ha forsøkt å bringe partene til enighet, men at det ikke har lykkes.
Innklagede orienterer også at han ved første krav fra klagerne, rutinemessig, overført dette til innklagedes ansvarsforsikringsselskap. Forsikringsselskapet avviste kravet.
Hva gjelder det konkrete erstatningskravet på kr 55 000 avviser innklagede dette, jf. argumentene ovenfor.
Hva gjelder et fremtidig eller et mulig større erstatningskrav hevder innklagede at dette er vanskelig å inngi tilsvar til ettersom han ikke ved hva kravet er. Det er mulig klagerne sikter til kostander til advokat samt OPAK-rapport. OPAK-rapporten ble bestilt av klagerne. Da kravet om å dekke denne kom fra klagerne, etterspurte både selgeren og innklagede kopi av betalt faktura, men dette er fremdeles ikke mottatt.
Klagernes ytterligere anførsler
Klagerne anfører at innklagedes tilsvar inneholder mange feil. Det dreier seg blant annet om uriktige premisser, uriktige saksopplysninger og uriktige resonnementer.
Klagerne fremhever imidlertid at det ikke i innklagedes tilsvar fremkommer noe som skulle svekke deres klage, snarere tvert i mot. Klagerne står derfor fast ved alle sine punkter i kravet av 30. oktober 2012 og i klagen 6. mai 2013.
Innklagede hevder at entreprenørens tidligere firma ble frivillig oppløst. Klagerne anfører at dette ikke er korrekt. Klagerne viser til vedlagt dokument fra konkursregisteret.
Dernest hevder innklagede ikke å ha hatt forutsetninger til å svare noe annet enn: «Selger har ikke hatt økonomiske problemer med nabohytte.» Også her var det (…) som var selger. (…) eiendom ble opphørt av andre årsaker. Klagerne anfører at dette ikke er korrekt, og at innklagede måtte vite at det som ble svart var feil. Klagerne viser i den forbindelse til at både kommunen og eieren av nabohytten hadde kontakt med innklagede på en slik måte at innklagede hadde forutsetninger for å svare noe annet, og mer korrekt enn det som ble gjort.
Dokumentene fra konkursregisteret viser for øvrig at entreprenøren har gått konkurs med eiendomsselskaper ikke bare én, men tre ganger. Innklagede som har solgt 6-7 hytter for entreprenøren må følgelig ha kjent til de økonomiske problemene.
Hva gjelder innklagedes påstand om (…) banks tilsagn om byggelån samt bekreftelse av
§ 12-garanti, bemerker klagerne at innklagede ikke har dokumentert at tilsagn om lån og garanti skjedde før kontraktsinngåelse. For øvrig anfører klagerne at de i løpet av prosjektets gang fikk forståelsen av at banken hadde inngått flere spesielle avtaler med innklagede og entreprenøren, i forbindelse med dette lånet, samt entreprenørgarantien. Klagerne viser i den forbindelse til en klausul fra kontrakten samt en e-post fra innklagede.
I følge innklagede ville klausulen blant annet ha gjort det umulig å gjennomføre en evt. avbestilling uten bankens godkjenning, hvilket klagerne hevder i seg selv fremstår som en mulig lovstridig praksis fra innklagedes side idet avbestillingsrett er lovfestet i buofl.
Hva gjelder entreprenørgarantien har banken, slik klagerne ser det, også inntatt en uvanlig klausul i form av en Skadesløserklæring. Klagerne er usikre på lovligheten av en slik klausul.
Innklagede hevder så at byggetillatelsen som var vedlagt kontrakten ikke var forfalsket. Klagerne peker i den forbindelse på at byggetillatelsen som var vedlagt kontrakten åpenbart var endret på vesentlige punkter, og i strid med den tillatelsen kommunen opprinnelig hadde gitt. Klagerne fastholder at innklagede kjente til dette.
For sitt tilsvar legger innklagede til grunn det premiss at klagerne hevet kontrakten «fordi (klagerne) ville ut av avtalen». Klagerne gjør gjeldende at dette er galt premiss. Klagerne anfører å ha hevet avtalen fordi entreprenøren vesentlig misligholdt sine kontraktsforpliktelser.
Endelig hevder innklagede at «Tross våre (innklagedes) anbefalinger velger kjøper å betale og setter inn innredning i «annen manns eiendom»». Klagerne mener at dette er et galt resonnement. Innklagedes anbefalinger kom først etter at kjøkken var betalt og montert. Innklagede kom ikke med noen anbefaling før dette skjedde. Videre hevder klagerne at det aldri ble presentert noen standardløsning for kjøkken/ baderomsinnredning for dem. Klagerne mener det ikke ble sagt noe til dem om at det skulle utgjøre noen forskjell i forhold til betalingsform om de valgte et dyrere kjøkken enn kr 50 000. Klagerne forstod at dette skulle regnes som et forskudd som skulle trekkes fra kjøpesummen, og klagerne tenkte derfor ikke på risikoen ved dette før kjøkkenet var levert.
Klagerne bestrider for øvrig at innklagede fullt ut kan forholde seg til sin oppdragsgiver i spørsmålet om opplysningsplikt om eierskapet til kjøkkeninnredningen.
Hva gjelder anførselen om at § 12- garantien skal ha blitt stilt i tide, påpeker klageren at garantien skulle vært datert 22. november 2011, mens skadesløserklæringen er underskrevet med dato den 22. desember 2011. Klagerne kan ikke se at dette dokumentet referer til når banken har godkjent entreprenørgarantien, da banken ikke har skrevet under på dokumentet. Klagerne anfører at det først var den 19. mars 2012, dvs. fire måneder etter kontraktsinngåelse, at klagerne fikk tilsendt brevet fra banken, der banken opplyser om at garantien er utstedt, og der det vedlegges et garantidokument som banken selv har skrevet under på. Klagerne motsetter seg på dette grunnlaget at bankgarantien ble utstedt noe forsinket grunnet ferieavvikling i banken.
Klagerne er ikke av den oppfatning at innklagede har forsøkt å bringe partene til enighet. Klagerne føler at innklagede har forsøkt å overbevise dem om å akseptere en dårligere løsning enn det de hadde krav på.
Endelig gjør klagerne gjeldende at alle deres krav er godt dokumentert og begrunnet. Klagerne kan ikke se at det er korrekt at selgeren og innklagede har etterspurt kopi av betalt faktura til OPAK. Denne er definitivt betalt, og kan fremlegges.
Innklagedes ytterligere anførsler
Innklagede presiserer at (…) Eiendom ikke er part i denne saken. (…) som er selger har ikke gått konkurs.
Ved oppdragsinngåelse kontaktet innklagede utbyggers bank for å sjekke status på byggelån og utstedelse av garantier. Innklagede hevder at dette var i orden.
Innklagede hevder at kjøpekontrakten ble utsendt på e-post i forkant av signering.
Hva gjelder tilbakehold i salg nummer to anfører innklagede at han ikke å hadde mulighet til å holde tilbake deler av salgssummen på oppfordring fra andre enn kjøperne (som må komme i forkant av tinglysning av skjøte), eventuelt at noen tar arrest i klientmidlene.
Hva gjelder kjøkken/ baderomsinnredning viser innklagede til prospekt og kontrakt. Det står ingenting i disse dokumentene om at kjøperne skulle betale innredningen. Kjøperen fikk mulighet til å velge, men innklagede har aldri kjent til eller formidlet avtale om at de skulle betale denne før hovedkontrakten skulle oppfylles.
Klagernes atter ytterligere anførsler:
Klagerne har ingen nye opplysninger i saken, men oppsummerer kort hvordan de oppfatter innklagedes siste kommentarer, og sakens status generelt.
Klagerne anfører at dersom innklagede hadde informert ny kjøper om tvisten om kjøkken-/ baderomsinnredning, slik klagerne ba ham om, ville ny kjøper kunne ha bedt om tilbakehold av penger relatert til dette.
Klagerne presiserer for øvrig at de ikke har hatt advokatbistand i forbindelse med klagesaken.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder betalt tilvalg i eiendom som ble videresolgt av selgeren/entreprenøren etter at avtale var hevet.
Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partenes anførsler var svært omfattende, og i saksfremstillingen er anførslene gjengitt i hovedsak. Nemndas har fått alle dokumenter til gjennomgang.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren/entreprenøren vil ikke bli vurdert.
Feilinformasjon før kontraktsinngåelse
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på grunnlag av hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken uttalte partene seg ulikt i forhold til hvorvidt innklagede var kjent med selgerens dårlige økonomi. Nemnda kan følgelig ikke ta stilling til dette spørsmålet.
Manglende kontroll av gyldigheten av kontraktsdokumenter
Det fremgår ikke av salgsdokumentasjonen at det forelå rammetillatelse eller igangsettingstillatelse for prosjektet. Nemnda mener at det skulle ha fremgått av salgsdokumentasjonen at slike tillatelser i dette tilfellet ikke forelå. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. § 6-3, jf. § 6-7.
Tilbakehold av forskudd
Innklagede mottok e-post den 11. september 2012 om at forskuddet skulle tilbakebetales inkl. renter. Forskuddet inkl. renter ble utbetalt den 18. september 2012, dvs, i løpet av en uke. Nemnda har notert seg at innklagede erkjenner å ha holdt tilbake forskuddet for lenge Nemnda finner imidlertid ikke at forsinkelsen gir grunnlag for krav om erstatning.
Krav om tilbakelevering av entreprenørgaranti
En § 12-garanti er en gjennomføringsgaranti. Når avtalen blir hevet, må garantien annulleres (tilbakeleveres). Nemnda finner følgelig at innklagede ikke kan kritiseres på dette punkt.
Videresalg av kjøkken- og baderomsinnredning
Dette er et forhold (tilvalg) mellom kjøperen og utbyggeren, og det ligger utenfor nemndas kompetanse å ta stilling til dette spørsmålet. Nemnda vil for øvrig bemerke at dette forholdet burde klageren tatt opp med utbyggeren i forbindelse med hevningsoppgjøret.
Erstatningskravet:
Nemnda har kommet til at erstatningskravet ikke kan føre frem. Kravet er totalt kr 180 000, som fordeler seg på tap knyttet til kjøkken- og baderomsinnredning, nødvendige advokatutgifter og nødvendige utgifter til byggeteknisk sakkyndig.
Nemndas praksis er svært restriktiv i forbindelse med å pålegge erstatningsansvar for juridisk bistand m.m. Reklamasjonsnemnda finner verken advokatutgiftene eller utgiftene til byggeteknisk sakkyndig dekningsmessige.
Hva gjelder verdien av kjøkken- og baderomsinnredning, viser nemnda til det som er sagt ovenfor.
Når det gjelder det forhold at innklagede ikke opplyste at det var ikke var gitt byggetillatelse eller rammetillatelse, er heller ikke vilkårene for erstatning oppfylt.
Konklusjon:
Privatmegleren Drammen, Liavaag Eiendom AS, har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.