Klage nr 2013057
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 23. september 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Privatmegleren Aksept
Fram eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Budet ble akseptert den 3. juni 2013 og overtakelsen var den 18. juni 2013. Klageren har i ettertid funnet at innklagede har gitt opplysninger vedrørende budgivningen som ikke er overensstemmende med budloggen, idet han hevder å være opplyst at en ny budgiver hadde lagt inn separat bud på garasjeplassen.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
I forbindelse med kjøp av eiendommen, er det i ettertid avdekket mislighold i forhold til informasjon gitt under visning og i løpet av budrunden mot det som er notert i budloggen. Informasjonen i budloggen tyder ifølge klageren på at innklagede har benyttet ikke-dokumentert informasjon til å løfte endelig bud med kr 150 000 ved å fremholde at det var en ny budgiver som hadde lagt inn separat bud på garasjeplassen som lå kr 150 000 over det som øvrige budgivere benyttet som budgrunnlag for garasjeplassen. Budloggen sier noe annet. Den dokumenterer at det ikke fantes en separat budgiver på garasjeplassen.
På grunn av at endelig verdi ble løftet med kr 150 000 som følge av informasjonen fra innklagede, mener klageren at han som kjøper er gitt feil informasjon og derved korrigerte
sine siste bud på feil grunnlag. Klageren krever en kompensasjon på kr 150 000 i kjøpesummen, slik at denne blir kr 5 200 000 og ikke kr 5 350 000 som akseptbrevet viste.
Det var klagerens ønske å kjøpe både leiligheten og medfølgende garasjeplass. Kontraktsmøte var 12. juni og overtakelse 18. juni 2013. Kravet må derfor behandles i ettertid med refusjon av kr 150 000 til ham.
Under visningen informerte innklagede om at det var mulighet for å kjøpe garasjeplass i tillegg til leiligheten, og at et fornuftig bud på garasjeplassen burde være på kr 250 -300 000. Markedsprisen var høyere, men på grunn av blant annet skatt, forsto klageren innklagede dithen at selgeren ville akseptere en lavere pris da han foretrakk å selge garasjeplass og leilighet samlet. Det var ikke på dette tidspunktet nevnt at det fantas andre interessenter som var interessert i å kjøpe garasjeplassen separat. Basert på innklagedes opplysninger la klageren inn sitt første bud den 3. juni 2013 kl. 0926 på kr 4 200 000 for leiligheten, pluss kr 250 000 for garasjeplassen. Klageren var første budgiver.
Budgivningen var ifølge klageren «normal» frem til kl. 1208. Innklagede hadde ikke kommentert budprisen på garasjeplassen, og klageren tolket det slik at de budgiverne som ønsket garasje hadde lagt inn denne med verdi kr 250 000.
Kl. 1208 mottok klageren følgende SMS fra innklagede:
«Hei igjen, nå er det 2 bud på toppen i […. ]Det er et bud på kr. 5.100.000 inklusive garasje og ett bud på kr. 4.850.000 eks garasje. Forrige omsetning på garasje (og bud fra nabo for garasje) var kr. 400.000 så pt. Ligger budet eks garasje på kr. 5.250.000. Budet står til 12.20. Mvh […].»
De to budene som ble nevnt hadde en differanse på kr 250 000, og klageren tolket dette slik at budene var like (med og uten garasjeplass). Meldingen kl. 1208 ga derfor ny informasjon om at det hadde kommet til en ny budgiver, og at denne la inn bud kr 400 000 for garasjeplassen. Dermed var høyeste bud kr 5 250 000 totalt. Klageren oppfattet det slik som om det var kommet separat bud på kr 400 000 for garasjeplassen, og at selgeren derfor vurderte kombinasjonen leilighet uten garasjeplass kr 4 850 000 + separat bud på garasje kr 400 000 som beste budsituasjon, til sammen kr 5 250 000.
Budgiver med kr 5 100 000 økte med kr 50 000, og deretter økte budgiveren med
kr 4 800 000 til kr 4 900 000. Innklagede forklarte klageren pr telefon, at for å matche eksisterende bud kr 4 900 000 pluss bud fra nabo på kr 400 000 måtte klageren øke tilsvarende. Dette fordi selgeren kunne selge garasjen for kr 400 000, noe som gjorde budet uten garasje «mer verdifullt» enn med garasje. Innklagede skal ha foreslått at klagerne ikke behøvde å by helt opp da det var fordelaktig for selgeren å selge samlet. Klageren la derfor inn bud kr 5 250 000 kl. 1219.
Etter å ha snakket med selgeren, kom innklagede tilbake og sa at for å matche «budene» måtte han legge seg over summen av kr 4 900 000 + kr 400 000= kr 5 300 000. Klageren økte sitt bud til kr 5 310 000 uten at det i realiteten var kommet noen nye bud på dette tidspunktet, og det andre budet sto på kr 4 900 000 eks garasje. Konkurrerende økte sitt bud med kr 20 000 til kr 4 920 000.
For å sikre sin posisjon økte klageren sitt bud opp kr 5 000, dvs. kr 30 000 mer enn den andre budgiveren, og klagerens bud var da kr 5 350 000. Dette budet ble akseptert av selgeren.
Ved mottakelse og gjennomgang av budloggen mandag kveld den 3. juni 2013, fant klageren ingen referanse til bud kr 400 000 for separat garasjeplass. Klagerne kan ikke tolke dette som annet enn at en siste del av budgivningen hadde foregått på feil premisser. Innklagede informerte om at det var kommet separat bud på kr 400 000 på garasjen og dette fremprovoserte en tilsvarende økning av andre bud.
Klagerens påstand er at innklagede «kunstig» har pratet opp prisen med kr 150 000 i sluttfasen. Den reelle salgsprisen skulle vært kr 5 200 000 for leiligheten inklusive garasjeplass. Det ble umiddelbart sendt brev til innklagede med krav om at dette ble rettet opp. Kontraktsmøtet ble utsatt til 12. juni 2013.
Innklagede anfører:
Innklagede hadde visning og informerte om at man kunne prøve å skissere bud på kr 250 000
300 000 for garasjeplass, men at det ville avhenge av hva selgeren ville akseptere og at den endelige beslutningen av budets verdi (med eller uten garasje) måtte avgjøres av selgeren. Det ble fortalt at det var en interessent som var klar til å by kr 400 000 for garasjeplassen, og således ble dette referert til som «markedsverdi».
Klageren leverte inn bud på kr 4 200 000 + at han selv estimerte garasjens verdi til kr 250 000 og satte det som forbehold i budet. Dette ble videreformidlet til øvrige interessenter, og således var det flere som kom med bud og satte samme verdi for garasjen. Det ble også notert i budjournalen. Budene økte og det var noen som ikke ønsket garasje, derfor var det viktig å klargjøre verdien av garasjen. Innklagede hadde aldri oppdraget på salg av kun garasjeplassen, men selgeren mottok en konkret henvendelse fra en nabo på at han skulle kjøpe garasjen for kr 400 000. Dette var selgerens verdi av garasjen, ettersom han hadde en som var klar til å kjøpe den for kr 400 000. På bakgrunn av dette tok innklagede kontakt med klageren pr telefon og forklarte dette grundig, og hvorfor garasjen måtte estimeres til en verdi av kr 400 000. For ordens skyld bekreftet han også dette til samtlige interessenter pr SMS, kun for å tydeliggjøre vilkåret.
For selgeren var det veldig klart at han aldri ville akseptert en pris for garasjen på kr 250 000 (som klageren satte som verdi), ettersom han hadde fått et direkte bud på kr 400 000 for garasjen. Da ville det være mer gunstig for selgeren å selge eiendommen uten garasjeplassen og selge garasjeplassen direkte til tilbyderen. Klageren var kjent med dette forholdet, og det var derfor overraskende at klagen kom dagen etter budaksept.
Videre fremdrift i saken var at klagerens far ringte direkte til selgeren, og krevde et avslag på kr 150 000. Etter samtale hvor det ble tydeliggjort at selgeren ikke ville akseptere budet med denne differansen, da ville han heller gått for et bud uten garasje, så foreslo klageren et avslag på kr 75 000. Selgeren tilbød klageren å heve kjøpet vederlagsfritt, noe klageren ikke ønsket. Han ønsket å stå ved budet, og heller videreføre klagen mot innklagede.
Innklagede hadde ikke oppdraget på garasjeplassen, og det ble derfor ikke spesifisert et eget bud for garasjeplassen i budjournalen. Innklagede bestrider at det er gitt feil informasjon i budrunden og at han «kunstig» har pratet opp en budrunde.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder budgivning og spørsmålet om en megler kan benytte bud gitt direkte til selgerne i sine forhandlinger med interessenter.
Det er strenge krav til innholdet i en budjournal. Hvert bud skal snarest mulig innføres i journalen. Det er også krav til hvilke opplysninger som må være med i journalen, jfr forskrift til lov om eiendomsmegling § 3-5.
I denne saken hadde innklagede i oppdrag å selge en eiendom med eller uten garasjeplass. Det er i salgsoppgaven sagt at det var «Mulighet for garasje». Videre under punktet Parkering/garasje:
«Selger eier nå en garasjeplass i kjeller. Denne kan kjøpes, ellers er det muligheter for leie av plasser i samme anlegg. Det er heis direkte fra garasjen og opp til leiligheten. Kontakt megler for info. Ellers gateparkering etter gjeldende bestemmelser for området.»
Av den «Nøkkelinfo om eiendommen» som er forelagt Reklamasjonsnemnda, er garasjen ikke omtalt utover dette, og heller ikke priset. Verdi- og lånetakst var henholdsvis
kr 4 400 000 og kr 3 900 000. Nemnda er ikke kjent med hvorvidt verdi- og lånetakst var inklusive eller eksklusive garasje. Prisantydningen var kr 4 390 000 + omkostninger.
Innklagede opplyser at selgeren hadde mottatt en henvendelse direkte til seg vedrørende kjøp av garasjeplassen for kr 400 000. Selgeren ville da holde prisene med garasjeplass opp mot hva han kunne få hvis han solgte leiligheten og garasjeplassen hver for seg. Dette har innklagede informert interessentene om.
Det fremgår av budjournalen at det er avgitt bud med og uten garasjeplass. Nemnda viser også til at budet på garasjeplassen på kr 400 000 kom direkte til selgeren, og innklagede hadde ikke noe oppdrag på å selge garasjeplassen separat. Innklagede kunne derfor ikke ha ført inn budet i budjournalen.
Reklamasjonsnemnda finner etter dette ikke å kunne kritisere innklagede for hans håndtering av budprosessen og informasjonen i salgsoppgaven vedrørende mulighet for kjøp av garasjeplass.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.