Klage nr 2013060

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 23. september 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:                   DNB Eiendom AS Sandnes

 

Saken gjelder:             Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin eiendom. Oppdragsavtalen er datert 26. januar 2013. Eiendommen ble solgt ved aksept på bud den 16. mai 2013 og med overtakelse 1. juli 2013.

 

Klageren er misfornøyd med informasjonen om salgsgaranti. Videre mener han det er feil og mangler i salgsoppgave og FINN-annonsen. Innklagede skal på visningen ikke ha hatt nødvendige kunnskap om eiendommen. Klagerne krever at innklagedes vederlag settes ned.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Ved innklagedes møte på eiendommen 26. januar 2013, ga innklagede uttrykk for at klageren ville oppnå minst kr 6 100 000 for eiendommen. Han ønsket av strategiske grunner å sette prisantydningen til kr 5 990 000. Klageren var uenig i dette, men godtok likevel å sette prisantydningen slik. Megleren viste til at innklagede opererte med salgsgaranti og skal ha gitt uttrykk for at klageren uansett ikke behøvde å betale meglerhonorar dersom oppnådd pris ble lavere enn det forespeilte. Ved senere kontakt med innklagede forstår klageren nå at han må

 

 

betale fullt meglerhonorar så lenge boligen ble solgt, uavhengig av den lave prisen som ble oppnådd.  Klageren ser nå at salgsgarantien ikke er tatt med i oppdragsavtalen. Klageren reagerer sterkt på at det viser seg ikke å være hold i den informasjonen megleren ga.

 

Både i FINN-annonsen og salgsoppgaven inneholdt en rekke feil og mangler i forbindelse med boligen, herunder

–          svært dårlig kvalitet på bildene

–          manglende energiattest, til tross for at denne ble sendt innklagede tre dager før første salgsoppgave gikk i trykken

–          feil i plantegninger

–          salgsoppgaven gikk i trykken 23. april, til tross for fat flere av feilene/manglende klageren hadde påpekt muntlig og skriftlig fortsatt ikke var rettet

–          FINN-annonsen ble endret underveis. Flere av bildene innklagede og klageren var enige om var for dårlig var nå tatt med. Dette skyldtes at en kollega hadde publisert feil versjon/fil. Feilen ble rettet

–          manglende kunnskap om boligen/visning. En av interessentene hadde hørt at boligen og naboeiendommen skulle rives av kommunen. Innklagede klarte ikke å avvise påstanden som ble hørt av flere interessenter. Innklagede ba heller ikke om kontaktinformasjon for å følge opp påstandene.

–          innklagede var ikke kjent med skolekrets, og fortalte heller ikke om lagringsplass på loftet

 

Klageren hadde et møte med innklagede 3. mai 2013, hvor han uttrykte sin frustrasjon over kvaliteten i arbeidet. I etterkant av dette fikk han gjennomført en ny visning 15. mai 2013 med en annen megler (fagansvarlig ved kontoret). Han utførte dette på en akseptabel måte, men klageren anfører at boligen på dette tidspunktet hadde ligget ute på markedet en god stund. Det er noe som både kan skremme vekk potensielle kjøpere og for øvrig sette disse i en bedre forhandlingsposisjon enn om boligen hadde ligget ute kortere tid. Videre anfører klageren at interessentene på den første visningen kan ha mistet interessen som følge av uklarheter på dette tidspunktet.

 

Klageren anfører at innklagedes megler har utvist manglende kunnskaper og tilsynelatende manglende vilje til å gjøre et ordentlig arbeid ved salget. Det ville være vanskelig økonomisk for klageren å avvente med et salg til etter en helt ny salgsrunde med ny megler. Han så seg derfor nødt til å akseptere budet på kr 5 875 000 den 16. mai 2013. På grunn av innklagedes pliktforsømmelser krever klageren at meglerhonoraret settes ned med kr 60 000.

 

Innklagede anfører:

Pris på eiendommen ble diskutert på møtet den 16. januar 2013. Klageren ønskte å oppnå 6,1 mill. Dette ble diskutert og megleren var enig i at en pris på +/- kr 6 millioner var realistisk. Partene ble enige om en prisantydning på kr 5 990 000. Ifølge innklagede presiserte han at dersom det ble oppnådd prisantydning, ble det forventet det at segleren ville akseptere. Det ble ikke gitt noen prisgaranti fra innklagedes side slik klageren har oppfattet.

 

Oppdragsavtalen ble signert 26. januar 2013. Her går det klart frem hva salgsgarantien går ut på.

 

I forbindelse med utarbeidelse av salgsoppgaven, har klageren påpekt en del avvik som ikke var i henhold til hans forventninger. Innklagede var enig i at fotografen tok for dårlige bilder. Dette ble rettet opp og det ble tatt nye bilder uten kostnad for klageren. Det ble også bestilt ny salgsoppgave uten kostnad for klageren. Takstmannen var på nytt besøk for å rette opp klagerens anførsler uten kostnad for klageren. Trappen på plantegningen lykkes verken Inviso eller innklagede å få på riktig plass. Denne svikten har trolig ingen innvirkning på mulige kjøpere. Innklagede beklager at energiattesten ikke ble tatt med i salgsoppgaven. I salgsoppgave av 10. mai 2013, er det tatt med opplysning om at eiendommen er energimerket og at den oppnådde energikarakteren E og oppvarmingskarakter oransje. Etter at salgsoppgaven var godkjent og første visning avholdt, kom klageren med flere ting som han ønsket endret. Innklagede strakk seg langt for å rette dette etter beste evne.

 

En god visning, er en subjektiv opplevelse. Innklagede og selgeren er uenige om hvor sterkt og raskt det ble avvist at huset muligens kunne bli revet. Det er uheldig at interessenter sår slik tvil, men en megler kan ikke kontant avvise slike påstander uten å gjøre ytterligere undersøkelser. Dette spørsmålet var ikke et tema blant de som var interessert.

 

Megleren bør tilrettelegge for at alle boder/takluker skal kunne inspiseres under visningen. En interessent spør ofte om å få se hvis dette er av interesse for dem. Ifølge innklagede var boden/takluken inspisert under visningen. Noe av informasjonen som gis på visning er situasjonsbestemt. Innklagede følte at det var viktig å vise at rom med lettvegger gir mulighet for endringer.

 

Etter første visning ble det avholdt et møte hvor salgsprosessen ble gjennomgått. Innklagede ønsket å strekke seg langt for å gjøre klageren fornøyd. Klageren fikk tilbud om en halvside gratis annonse i lokalavisen, nye bilder fra fotograf og nye salgsoppgaver uten kostnad. Daglig leder/fagansvarlig tilbød seg å stille på neste visning den 15. mai. Dette takket klageren ja til og visning ble avholdt.

 

Første visning endte med bud på kr 5 900 000. Neste visning endte med bud på kr 5 875 000 som ble akseptert av selgerne. Interessen på visning var god, og innklagede kan ikke se at de forhold som klageren er misfornøyd med har påvirket resultatet. Klageren har etter innklagedes oppfatning oppnådd bud på markedspris.

 

Innklagede mener at det ikke er grunnlag for å sette ned meglerhonoraret med kr 60 000 slik klageren krever.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen.

 

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken uttalte partene seg ulikt i forhold til informasjonen vedrørende hvilke opplysninger som er gitt vedrørende innklagedes salgsgaranti. Innklagede har imidlertid fremlagt underskrevet informasjon bl.a. vedrørende markedspakken, hvor det fremgår:

 

«Intet salg – ingen kostnader.

            Dersom vi mot formodning ikke selger din eiendom innen oppdragsperioden, skal du som selger verken betale annonsekostnader eller honorarer til […]. D.v.s.: Det koster ingenting å prøve.»

 

Denne avtalen ble undertegnet samtidig som oppdragsavtalen. Reklamasjonsnemnda finner etter dette at klageren ved inngåelse av oppdraget var informert om hva salgsgarantien omfattet.

 

Når det gjelder kvaliteten på bilder og feil i salgsoppgaven, har innklagede besørget nye bilder og ny salgsoppgave uten kostnader for klageren. Nemnda finner ikke å ville kritisere innklagede på dette punktet.

 

Det er beklagelig at innklagede ikke fikk med energiattesten i den første salgsoppgaven og at det tvert i mot sto at det ikke var energiattest på boligen, selv om denne var oversendt innklagede før salgsoppgaven gikk i trykken. Dette ble imidlertid rettet i senere salgsoppgave.

 

Når det gjelder endring i FINN-annonsen, slik at dårlige bilder ble lagt ut, ble dette rettet. Nemnda kan ikke se at det er dokumentert at dette har hatt dårlig innvirkning på interessen på boligen. Nemnda er imidlertid ikke kjent med hvor lenge disse dårlige bildene lå på annonsen.

 

Klageren er misfornøyd med innklagedes kunnskaper om boligen, herunder påstanden om mulig rivning av eiendommen. Reklamasjonsnemnda ser at dette kunne vært håndtert annerledes, f.eks. ved at innklagede hadde sagt at dette var noe han ville sjekke nærmere og komme tilbake til interessentene på. Dette gir imidlertid ikke noe grunnlag for vederlagsreduksjon.

 

Når det gjelder innklagedes manglende kjennskap til skolekrets, er det uheldig at megleren ikke kunne svare på dette på visningene. Disse opplysningene fremgår imidlertid uttrykkelig av salgsoppgaven.

 

Når det gjelder manglende opplysninger om lagringsplass på loft, er dette heller ikke nedfelt i salgsoppgaven. Denne er godkjent av klageren, og innklagede kan således ikke kritiseres på dette punktet.

 

Reklamasjonsnemnda har for øvrig merket seg at oppdragsavtalen ikke er i samsvar med lovens krav om summering av vederlag og kostnader, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 6. Dette har imidlertid klageren ikke påberopt seg, og er følgelig heller ikke kommentert av innklagede.

 

Klageren har fremsatt krav om vederlagsreduksjon på kr 60 000. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at vederlaget kan reduseres eller falle bort dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» på innklagedes side. Nemnda finner ikke at vilkårene for å redusere meglerhonoraret foreligger.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold i klagen.