Klage nr 2013062
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 23. september 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS, Ålesund
Saken gjelder: Meglers verdivurdering
Saksfremstilling:
Innklagede foretok i juni 2012 en verdivurdering av en fritidseiendom i forbindelse med et dødsboskifte. Innklagede la til grunn at BRA var ca 75 m2. Dette var feil og ble senere korrigert til 58 m2, uten at det medførte endring i verdivurderingen. Innklagede kom frem til en verdi på kr 1 000 000, mens andre eiendomsmeglere vurderte samme eiendom lavere. Henholdsvis kr 500 000, kr 850 000, kr 500 000 og kr 550 000. Videre mener klageren at innklagede var forhindret i å påta seg oppdraget med verdivurderingen da rekvirentens ektefelle var ansatt i et selskap som også er (del-)eier av innklagede.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren hevder bestemt at innklagede har avgitt en verdivurdering som fremstår å være i strid med god meglerskikk og brudd på eiendomsmeglers uavhengighet, jf. lov om eiendomsmegling kapittel 5 og 6.
I forbindelse med et dødsboskifte ble det innad i klagerens familie enighet om at klageren skulle overta en hytteeiendom. Salgssummen skulle fastsettes ved prisvurdering av eiendomsmegler og/eller takstmann. Følgende vurderinger ble gjennomført:
- 2. mars 2011 takst etter besiktigelse – markedsverdi kr 500 000
- 18. juni 2012 verdivurdering av eiendomsmegler, ikke besiktiget eiendommen –
kr 850 000 - 15. juni 2012 verdivurdering fra innklagede etter besiktigelse – verdivurdering
kr 1 000 000 - 5. juli 2012 verdivurdering etter besiktigelse av eiendomsmeglerfullmektig – verdivurdering kr 500 000
- 5. juli 2012 verdivurdering etter besiktigelse av eiendomsmeglerfullmektig – verdivurdering kr 550 000
Klageren konstaterer etter dette at tre av de avgitte prisvurderingene/takstene tilsa en verdi på ca. kr 500 000 for hytteeiendommen. I motsatt ytterkant var verdivurderingen fra innklagede på kr 1 000 000. Da klageren fant at spriket mellom de avgitte verdivurderingene var svært stort og uforståelig for ham, fant han det hensiktsmessig å tilskrive innklagede (vurdering nr. 3) og nr. 2, og ba om en nærmere redegjørelse for hva som var lagt til grunn for beregningen. Brevene ble først besvart etter purring.
Klageren fant ikke svaret fra innklagede tilfredsstillende. Svaret var heller ikke avgitt på innklagedes brevpapir og var ikke undertegnet. Videre har klageren brakt i erfaring at den verdivurderingen som innklagede foretok skjedde på vegne av ektefellen til en kollega av innklagede, noe som ifølge klageren kan tyde på en vennetjeneste. I så fall er det ifølge klageren et grovt brudd på meglerens uavhengighet og integritet. Innklagede har avvist dette. Klageren anfører at innklagedes siste brev er en ansvarsfraskrivelse som han ikke kan akseptere. Klageren har funnet det lite hensiktsmessig å ha et felles møte og har isteden fremmet en formell klage.
Klageren anfører at innklagedes eiendomsmegler og ektefellen til rekvirenten av verdivurderingen er ansatt i samme konsern, og at innklagede da var forhindret i å påta seg oppdrag med å avgi verdivurderingen. Videre at motivet og formålet med å få en verdivurdering fra innklagede, var å få en så høy verdi som overhode mulig, noe som faktum tilkjennegir er gjort.
Formålet med klagen er å få en klar tilkjennegivelse fra innklagede om at det som her har skjedd er en vilkårlig og klart uholdbar saksbehandling, som ikke må gjenta seg. På denne bakgrunn må det ifølge klageren være klart at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og at dette må tas opp gjennom nærværende klage.
Innklagede anfører:
Klagerne påstår at innklagede skal ha avgitt en for høy verdiansettelse av fritidseiendommen som en vennetjeneste for oppdragsgiveren. Innklagede viser til sitt brev av 23. mai 2013, som er hans svar på denne påstanden.
Av e-post fra eiendomsmegleren 20. august 2013 fremgår:
Oppdragsgiverens ektefelle ble kort tid før verdivurderingen ansatt i samme konsern som innklagedes saksbehandler. De arbeidet i samme bygg, i forskjellig etasje, og hadde ingen felles møteplasser som f.eks. felles spiserom, og heller ingen felles aktiviteter. Verdivurderingen ble utført som en gratis verdivurdering i forbindelse med at innklagede solgte oppdragsgiverens leilighet. Han var ikke kjent med verdivurderingens hensikt på utførelsestidspunktet og kjente heller ikke til at det var innhentet andre takster/
verdivurderinger.
Slik innklagede ser saken, egner den seg ikke til behandling i Reklamasjonsnemnda. Innklagede fastholder at han har tillit til at eiendomsmegleren har opptrådt korrekt i forhold til sin oppdragsgiver og til sin arbeidsgiver.
Av innklagedes svar til klageren av 23. mai 2013 fremgår:
Verdivurderingen er basert på historiske fakta og i forhold til hva sammenlignbare eiendommer er blitt omsatt for i samme område. Snittprisen på eiendommer omsatt i området de to siste årene er kr 26 485 pr m2 ifølge Eiendomsverdi AS. For denne eiendommen ville prisen da vært over kr 1 500 000, men på grunn av bygningens standard, ble eiendommens verdi vurdert å være ca. 30 % lavere. Det opplyses også at eiendommen ble kjøpt for
kr 320 000 for 17 år siden.
En verdivurdering er i tillegg til dette basert på skjønn. Korrekt pris vil man først få gjennom et salg i et fritt marked. Det er derfor umulig å påberope seg «fasit».
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder påstand om feil prisvurdering, og at innklagede ikke hadde anledning til å foreta slik vurdering da oppdragsgiverens ektefelle var ansatt i samme konsern.
Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å kritisere innklagede for den markedsverdien som er nedfelt i verdivurderingen. Denne synes å basere seg på reelle omsetningsverdier i området, og det er tatt høyde for standard på eiendommen. Nemnda finner for øvrig ikke at det er grunnlag for å hevde at innklagede som ledd i en «vennetjeneste» har presset prisen opp. Reklamasjonsnemnda finner etter dette at innklagede ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Når det gjelder påstanden om at innklagede «har brutt eiendomsmeglerlovens bestemmelser om god meglerskikk og kravet til uavhengighet», finner nemnda at denne verdivurderingen ikke rammes av egenhandelsforbudet i eiendomsmeglingsloven § 5-3.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.